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2007年12月23日
カテゴリ：住
■気になる事 － 重要事項説明書は作成は大変、聞くのは大事 －
--------------------------------------------------------- 次回は、冬休みに入っていますので、このブログも 不定期に情報をアップすることになります。 社団法人全日本不動産協会の不動産業者向けの研修会資料で 「不動産取引に関連する最近の法令改正について」 というものがあります。今年の９月に作成されたたものです。 資料の作成者は、財団法人不動産適正取引推進機構の課長さん です。 このように、一度、不動産免許を受けた業者の方々に対して 最近（ここ１年位）の不動産に関する法律の改正を教えて 不動産業者がどんな契約でも、その契約前に「重要事項説明書」 を作成して、購入者や借主等に説明をしなければならないことに なっております。 もし、不動産業者が、この説明をしなかったり、重大な事実を 告げなかったりした場合には、たしか ■１年以下の懲役 か ■５０万円以下の罰金 か 又は両方 の罰を受けることになります。 しかし、ここ１、２年の不動産に関する法律改正の凄まじいこと。 タイトルだけでも、みてみます。 H18/4/24 施行 ■石綿使用に関する重説義務 施行規則16条の４の3 三号 ■耐震診断の記録に関する重説義務 施行規則 16条の４の3 四号 H18/9/30 施行 ■宅造の許可に関する「広告開始時期・契約締結時期等の制限」 施行令 2条の5 十六号 ■宅地造成に関する法令に基づく制限 施行令 3条十七号 ■造成宅地防災区域に関する重説義務 施行規則16条の４の3 一号 H18/12/20 施行 ■瑕疵担保責任の履行に関する措置に関する重説義務 宅建業法 35条1項十三号、施行規則 16条の4の2 各号 ■瑕疵担保責任の履行に関する措置に関する契約書面記載義務 宅建業法 37 条1項十一号 ■47条規定の明確化 宅建業法 ４７条一号 ■罰則の引き上げ 宅建業法 79条～ ■移動等円滑化経路協定区域に関する法令に基づく制限 施行令3条 三十三号 H19/7/10 施行 ■他人物売買の禁止の適用除外 施行規則 15条の6 四号 H19/９/30 施行 ■不動産信託受益権等の売買・媒介等の重要事項説明義務 宅建業法 35条3項、50条の2の4、施行規則 16条の4の5 他 これらの情報は最新情報を含んでおりまして、不動産業者の方で、 研修を受けていない方は、知らない人もいるかと思います。 このブログを参照している方も、過去に一度は不動産業者さんと お付き合いをしたことがあるのではないでしょうか。 アパートの契約をしたりとか、モデルルームの見学をしたり とか。 さて、医療については、セカンドオピニオンという制度が あります。これは、「現在治療を受けている医師とは別の立場の 医師から、診療内容や治療内容について独立したアドバイスを 受けること」でしょう。 同じように、分譲マンションや分譲戸建、そして中古でも 不動産物件を購入する場合には、セカンドオピニオンというか 専門家（一般には一級建築士等）に、建物の設計図、施工図、 現地をみてもらい、購入する方の判断の一つにしようという 動きがあり、ビジネスモデルとしても成功しています。 ところが、物的な面はそれで大丈夫かも知れませんが、 権利関係の真正の所有者かどうか、抵当権の抹消ができるか、 そして、取引に問題はないか という観点と、生活環境関連の 現行法規制状況（建蔽率から都市計画、下水整備計画、等）も 調査しないといけません。 残念ながら、そこまで調査をしてくれて、これらを保証して くれる方は少ないようです。 なぜなら、不動産の取引で売主や仲介で業務として入って いけるのは、不動産業者と、法律行為ができる弁護士だけだと 思います。 そうすると、弁護士さんがセカンドオピニオン的な活動が できるものでしょうか。いいえ、そうすると、不動産業者の 手数料より高額な費用が発生するのではないでしょうか。 だから、セカンドオピニオン的に行動をする人は、 やはり不動産業者ではないかな と思っております。 ところが、不動産業者の組織は、そうはなっていません。 あくまで業界団体でまとまっており、各団体で別団体の 政治連盟をもっています。 とすると、宅地建物取引主任者を不動産業者から切り離し 独立した資格として、主に権利関係、生活環境関連、 行政関連のアドバイザー的に活動をしてもらうのがいいのかも しれません。 政府は、平成９年から、不動産業者の従業員は、講習を 受ければ、宅地建物取引主任者資格試験で５点を無条件に 付与することに改正をしました。 これは、不動産業者内で働く宅地建物取引主任者を 増やすことを狙ったのです。 私からすれば、不動産業に従事をする人は、全員が 宅地建物取引主任者の資格を保有すべき と思って おります。現行法では、不動産業者に従事する５人に １人だけでよいことになっているのです。 例えば、奥様が宅地建物取引主任者で、ご主人が 社長、そして３人の従業員がいる不動産業者での 遵法意識というか、精神が醸成されるのでしょうか。 人と不動産の係わりは歴史があり、お上の徴収目的、 庶民の節税という構図は、いまも変わりません。 このように、人生も左右するかもしれない不動産を 無資格である前述の従業員の言質で判断をされ、 行わなければならない日本のシステムは、ちょっと 先進国ではありません。 もし、それが無理だ ということであれば、アメリカ のように、不動産取引を保証するシステムを構築する 必要があります。 アパートを借りるときの不動産業者からの「重要事項 説明書」。Ａ４用紙１枚で説明をされたりしますが、 先の重要事項説明書では、１枚で説明できるものでは ありません。 ４枚も必要なんですよ。 （参考）住宅賃貸借（借家）契約の手引き 財団法人不動産適正取引推進機構より（ＰＤＦ文書） http://www.retio.or.jp/syakuya.pdf では、不動産業者は、「重要事項説明書」をいつ 説明をしているのでしょうか？。法的には、契約締結の 前でなければなりません。 （参考）国土交通省〈宅建業者アンケート関係資料その１〉 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/01/011220_2/08.pdf この業者アンケートによると、「契約の直前」がなんと ６２％の業者が実施しているのです。これは、契約書と 重要事項説明書の両方に署名・押印してもらうことを 狙っています。もし、買主や借主が疑義を持ったとしても 相手（売主や貸主）がいたりすると、充分に意見を言える ことができなくなってしまいます。 ですから、せめて、数日前には、重要事項説明書を してもらうように、不動産業者に申し入れる必要があります。 不動産業者が忙しいなら、せめて重要事項説明書だけを 文書で入手する必要があります。 そこからが、セカンドオピニオンの出番になるような 時間的配慮も必要なのです。 ま、アパートやマンションのような建物の賃貸借は別と して、売買（借地を含む）の場合の重要事項説明書は、 契約の１週間前までに説明を終えること というような 法改正も必要かもしれません。 （12月23日）  〈宅地建物取引業〉重要事項説明書・書き方のポイント6訂版  不動産実務百科Q＆A（平成19年版）  外国人との賃貸仲介マニュアル お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
最終更新日
2007年12月23日 19時34分06秒
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