横浜新築検討
年末より検討していた土地について、スルーをしたので整理をしておく。スペック横浜駅より15分ほどのベットタウン駅から徒歩10分横浜では珍しく駅まで平坦。徒歩1分でコンビニ価格600万円 古家付き土地25坪 旗竿地 1.9mしか接道がない。隣からの承諾書ありなので再建築可能。※2m以上にするために買いとりするなら100万以上と言われたここがネックだった。新築見積建物900 外構100解体費用100万円諸経費(登記・水道・仲介等・地盤改良)200万円計1900万円隣地購入なら+100万円地銀へ打診したところ、20年1.3%でフルローンOKとのこと。月返済8万円程度家賃想定12万円~14万円購入後の戦略について考えてみた。①新築してすぐに売却 2500万円~3000万円計500~1000万円程度の利益※正直これが一番もうかりそう。②5年で2000?売却CFから240万(5年)、5年後残債1400万円売却から600万円程度利益計840万円程度の利益-リフォーム代金③10年で2000?で売却CF480万円(10年)10年後残債1000万円売却から1000万程度利益計1480万円程度の利益ーリフォーム代金リスクは生産緑地などで空き家増加で土地値下落横浜、川崎駅徒歩15分以内は売買3000万円以下は2LDKのみ賃貸について築15年以内はゼロ件に近い参考 13分築10年メゾネット3ldk10.8万と駐車場1万なので、約12万なので、軽自動車で13万想定あとは諸経費か。新築3LDK 8万円なら利回り8.2% CF4万円/月となった。都内であれば新築利回り8%はGOらしい。横浜と言えば、聞こえはよいが地方都市だ。都内並みの利回りだと嫌だなと見送った。約2000万円の借金をして,CF4万円/月というのは...違うか。CF=月家賃-月返済物件0号 CF9.5万円 金沢戸建て物件1号 CF4.9万円 さいたま戸建て物件2号 CF9.5万円 八王子戸建て物件3号 CF20万円 川崎アパート物件4号 CF5.6万円 川崎戸建て物件5号 CF4.1万円 秦野戸建て計 CF53.6万円借入総額3350万円