ソーリムウーハーのサラリーマン不動産投資

[不動産投資] カテゴリの記事

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  不動産投資家が新築の自宅を買うメリットは？

  『不動産投資家をするなら、新築の自宅を買ってはいけない』そんな『投資界の常識』を初めて知ったのは、新築建売りの自宅を買ってから3年後のことだった。でもその常識は、誰にでも当てはまるものではないのかもしれない。なぜならボク自身が新築の自宅を買ったことで、あまりマイナスを感じていないからだ。それどころか、家を買ったことのメリットの方が大きいと思ってる。本日は、『新築一戸建てを買うメリット』について。​・家賃を払うよりも毎月の固定費が安い​最大のメリットはこれだ。超低金利で、35年というあり得ないほど長期のローンが組めるので、毎月の返済額はすごく安い。今ボクが住んでる自宅と同じクラスの家を借りると毎月12万円は賃料を取られるが、ローンの支払いだと7万円程度。これだけで、毎月5万円の貯金ができる。投資のスタート時期は、手元に残るキャッシュはできるだけ多く残した方がいい。住宅ローンで利益の先食いをして、貯めたお金を投資に回すのは有効な手段だと思う。ただし注意点は、利回りの低い都心部だと賃料の方が安い場合がある。もし新築で自宅を買うなら、都心から離れた地方の方が良い。​・『最新の家』のサンプルが手に入る​ボクがDIYで家を直すとき、よく自宅の構造を参考にしている。内装の仕上げ方や、色使い等、自分の家がサンプルになる。どうすれば住みやすいかがわかるので、直すときも参考になる。ユニットバス・コンセントプレートの形・スイッチの位置。新しい家の中に住むことで、最新設備の知識が自然と身に付く。​・住みやすい​ボロ戸建リフォームで、あまりのボロさに疲弊して帰宅した時、家が新しいとすごくホッとする。戸もスムーズに動くし、密閉性が高く虫も入ってこない。「自分の家は新しくて良かった」と心の底から感じる。新築住宅は本当に住みやすい。住居がきちんとしていると、頭の中も整理されて考えもまとまりやすい。事務仕事できる書斎や駐車場もあるし、リフォーム部材を保管する物置も設置できる。もし賃貸だったら、これほどすべてが満たせる条件はなかなかできない。​・ローン残債が目減りする​物価高騰の時代において、現金の価値はどんどん下がってる。コロナ前に120円だったアイスクリームは、今は160円になってしまった。これは現金の価値が3〜4割下がっているということになる。ここで貯金をしていたら大変だけど、逆に「借金」をしているとメリットになる。ローン残債の価値も、当然目減りするからだ。ボクが自宅の返済残2,000万円は、この数年間で600万円ほど価値が減ったということだ。これはもちろん、アパート購入のローンでも同じなので、トータルで数千万円は得しているはずだ。日本も物価が上がっているが、まだまだ海外ほどじゃない。これからもしばらくは、日本で借金が目減りしていく時代が続くかもしれない。よく『新築物件は買った瞬間に中古になって価値が下がる』と言われるが、いまなら購入時と同等くらいの価格でも売ることはできるだろう。（この状態がいつまで続くかは判らないが…）たしかに自宅を買ってしまうと、住む場所を簡単に変えることができないし、バランスシートはマイナスになる。銀行によっては、評価が下がるかもしれない。でも自宅を持つことには、それ以上の価値がある。もちろん新築以外でも、賃貸併用住宅という手段もあるし、中古をリノベーションしてもいい。『バビロン大富豪の教え』でも、「より良き所に住め」と言っている。新築の家も、悪くないかもしれない。​​​​​漫画　バビロン大富豪の教え 「お金」と「幸せ」を生み出す黄金法則 [ ジョージ・S・クレイソン ]​不動産投資ランキング​​

  2024.02.19

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  本当は教えたくない、店舗投資のオイシイ話

  じつは法人で不動産を増やし始めてから、店舗しか買ってない。戸建やアパートも探しているので、別に『店舗専門』ってわけじゃない。利益が出る物件を買ったら、それがたまたま店だっただけだ。店舗をテナントとして貸すのは、アパートや戸建と比べてメリットが意外と多い。この話をしてマネされるとライバルが増えるので、本当は誰にも言いたくない。だから今回はひっそりと…「実はオイシイ店舗投資」のお話。​・店舗はリフォームがいらない​DIY大家にとって一番のメリットは、リフォームがいらないこと。なぜならリフォームは大家側じゃなく、テナント（借主）側の仕事だからだ。箱だけ用意すれば、オーナーが勝手に店を作ってくれる。借主も、資金を準備してから入居してくる。戸建みたいに、クロスや設備で装飾する必要はない。トイレや水道等、最小限の設備だけ整えればいい。自分の好きに店を作るのは、店舗オーナーの特権だ。むしろ、『店づくりの楽しみ』を奪ってはいけない。最初に購入した店舗は、多少の残置物撤去と、ガラス窓を1枚交換しただけ。2〜3日の作業だけで、貸し出せる状態になった。体感ではリフォームにかかる時間と労力は、戸建の1〜2割程度だと思う。居抜きで買った、元寿司屋。店舗はなにも修繕せずに貸し出すことができた。​・店舗は安く買える​物の価格というのは『需給バランス』で決定される。『需要（必要とする人）』が増えれば、価格は上がる。『供給（市場に出回る数）』が増えれば、価格は下がる。これは不動産や株のような、流動性の高いものほど顕著に現れる。いまはボロ戸建投資のブームが来ているのだろう。買う人（必要とする人）が増えてるから、市場価格が上がる。ただ『店舗』は、なかなか買う人は増えない。理由は、店舗投資は利益計算がしづらいからだと思う。戸建やアパートなら近隣相場を調べれば、賃料はカンタンに割り出せる。でも店舗の場合は、そうはいかない。そんなこともあり、店舗はいまだに安かった3〜4年前の相場で売り出されているのをちょいちょい目にする。売買の仲介業者も賃料計算ができないのか、安すぎる値付けも少なくない。※店舗の賃料計算の方法については、​コチラ​​・店舗は客付がしやすい​賃貸サイトを見ると、アパートと比べて戸建は圧倒的に少ない。ライバルが少ないので、客付でも有利になる。店舗物件は、戸建よりもさらに少ない。もちろん借り手の絶対数も少ないけれど、需要は確実にある。そして何より、賃貸募集で最大の武器となる「オンリーワン」の要素が強い。不動産は量産品ではないので、多くの人に選ばれる必要はない。100人のうち、たった1人でも必要とする人がいれば、契約が成立する。その時に「店が付いている」という特徴は、欲しい人にはものすごく魅力的に見えるものだ。​・店舗は楽しい​店舗物件の入居が決まって、しばらくすると店がオープンする。休みの日には、妻を連れて店を利用しにいく。最初に買った寿司屋は、居酒屋になった。2店舗目の元喫茶店は、和菓子屋さんになった。頻繁に利用して、店の売上に貢献する。それが最終的に家賃となって、自分に帰ってくる。このお金が集まってくる感覚は、なんとも言えない楽しさがある。メリットばかり話していたけど、デメリットも無いわけじゃない。募集客付にはコツがいるし、必要とされる設備も把握する必要がある。ただ、ほんのちょっとだけ知識があれば、店舗投資は始められる。とはいえ競争相手が増えるので、本当にマネして欲しくない。価格高騰で厳しいと言われる、不動産投資業界。じつはまだ、ブルーオーシャンが存在しているのかもしれない。​​​不動産投資ランキング​​​

  2024.01.29

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  サラリーマン大家の年末年始の過ごし方

  ここ数年、年末年始は仕事をしてる。西暦が2023から2024に変わるからといって、休みを取るとか、美味いものを食べるとかはしない。『休暇』も『豪華な食事』も、欲しければ必要なときに入手すればいい。そもそも「周囲と同じことをしない」のが、金持ちになる近道だと思ってる。本当の金持ちは、日本に1%しかいない。つまり99%の人間とは、思考も行動も違うってことだ。皆が休む時は仕事をして、大衆が働く時に休めばいい。そうすれば、人混みも行列も避けられる。とはいえ、正月から電動工具をバリバリと唸らせてリフォームをするわけにはいかない。ご近所様への配慮は必要だ。本日は「年末年始の過ごし方」について。サラリーマンとして、DIY大家として、投資家として、正月の時間をどう使うべきかの最適解を探る。​・会社に出勤する​ラッキーなことに、ボクが働く会社には「休日当番」なるものがある。休日に出勤した分は、平日に休むことができる。みんな休みたがるので、当番枠は取り放題。今年も年末年始は、みっちり出勤してる。アタリマエだけど電車は空いてるし、コンビニも並ばない。仕事中に、他の人から電話でジャマが入ることもない。自分の仕事に集中できる上、それほど忙しくもない。「こんなに仕事が楽ならずっとサラリーマンでもいいや」って思ってしまうくらい、年末年始の会社はノンビリしてる。しかも楽してるのに、休みを取っている同僚からは感謝される。これほどメリットがいっぱいなのに、なんで皆やらないんだろう？会社で仕事をしながら、初日の出を拝む。​・税金の勉強​年末年始で休みになってしまった日は、どこにも外出せず家にヒキコモッて会計処理をして過ごす。ホームセンターやWEBの領収書をひたすらデータ化するだけなので、YouTubeで税理士動画を流し聴きしながら作業できる。このタイミングでコツコツと処理を進めて、税金知識を身につけておけば、来月にやってくる確定申告も慌てずに済む。ちなみに最近読んでいる、オススメの税金対策本はコチラ​ひとり社長の税金を逃れる方法 [ 大村大次郎 ]​​・初詣でマインドセット​毎年、近所の神社に、初詣に行く。1月1日は会社だったので、出勤前の朝5時に行ったら誰もいなくて寂しかった。神前では「お願い」ではなく「感謝」をする。昨年の出来事への感謝ではなく、『今年1年の成功』に対しての感謝だ。この儀式をすることで、今年の成功を潜在意識にセットする。だから神社には、毎年キッチリとお祝いのお金を納める。金額が高いほど、自分自身の脳に『今年の成功』が強く刻まれるからだ。※初詣に関する記事は、​コチラ​​・物件さがし​年末に、物件を3件購入したことがあった。不動産は『千三つ』と言われるように、1,000件中3件ほどしか良い物件が現れない。ところが年末年始になると、0.3%だった確率が大きく跳ね上がる。おそらく買取プロの業者が休みに入るからだと思うけど、普段では再現性のない物件がポツポツと目立ってくる。実際に今回の年末年始も2件、条件に合う物件を見つけることができた。物件価格の高騰で厳しい時期だけど、周囲と行動パターンをズラせば利益を生むチャンスが見えてくる。年末年始は、最大のチャンスだ。皆が『資本主義』という競技でゴールに向かって走っている。それが『正月』というだけで、ほとんどの人が1週間以上、一斉に立ち止まってくれる。他に追いつき、追い越すには、絶好のチャンスと言える。年末年始に走り続けることで、周囲との大きな差ができる。今年もすでに、かなり行動できた。良い年になりそう。あけましておめでとうございます。不動産投資ランキング​​

  2024.01.03

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  不動産投資で使える！コスパが最高な『おみやげ』

  お歳暮の季節不動産投資をはじめてから、管理会社やガス会社からお歳暮をいただけるようになった。サラリーマンだけしていた頃は、まったく縁のなかった習慣だ。ボクももちろん、お付き合いのある相手にプレゼントを渡したりする。贈り物は、ときに絶大な効果を発揮する。たった数千円のおみやげが、数百万円の利益につながることだってある。本日のテーマは「不動産投資で使える”おみやげ”」について。​・ホームセンターの煎餅​ホームセンターに行くと、入口付近にギフト用の煎餅（せんべい）の詰め合わせが売ってる。センベイのような乾きモノは、車の中に積みっぱなしにできる。5〜6個まとめ買いして、車内に置いておく。チョコレート系はダメだ。暑さですぐに溶けてしまう。車に常備して、管理会社や職人に会った時に、「これ、皆さんで召し上がってください」と配りまくる。値段も500〜1,000円程度と手頃で、使い勝手がよい。少しでも貸しを作っておけば、相手も良い仕事をしてくれる。​・シャインマスカット・くだもの​『くだもの』は無難で、応用の効くプレゼント。甘いものが苦手な人でも食べるので、ほとんどの人から歓迎される。相手が大人数や家族だったら、箱みかんを持っていく。売買契約や、お詫び訪問等、ちょっと気合を入れるときは、シャインマスカットやメロン・高級いちごを持っていく。高級ながらスーパーでも見かけるものなので、相手も価値を理解してくれる。普通の人は日常では食べないので、もらうと嬉しい。最大のメリットは、入手がしやすいこと。デパートに行かなくても、近所のスーパーでも贈答用のラッピングをしてくれる。時期によって、季節感を演出できるのも魅力だ。近所のスーパーで入手した、高級イチゴ。​・GoogleホームアパートにGoogleホームminiを設置して『AIアパート』にして募集したが、なかなか入居が決まらなかったことがある。Google Home miniを設置したAIアパートどの客付け業者も「？？？なんですか？これ？」説明しても「へー、ふ〜ん」といった具合で、便利さを理解してくれない。そこで、仲の良い不動産業者に1個プレゼントすることにした。パソコンが苦手な社長だったので、店に設置して、Wi-Fi設定までサービスした。Googleホームはパソコンが苦手でも、音声で操作できるので誰でも扱える。「音楽を流して」と言うと、店内にBGMが流れるようになり感動してもらえた。プレゼントの効果は、驚くほど早く出た。AIアパートは、その後1週間も経たずに入居が決まった。Googleホームの使い方を覚えた従業員が、内見のときに実演案内をしてくれたのだ。たった4,000円程度で入居が決まるのだから、効果はデカい。​GOOGLE HOME MINI ※AIアパートに関する記事は、​コチラ​​・スーパーのお菓子​若い従業員がいる店には、スーパーでお菓子を買っていく。大きなレジ袋に1,000〜1,500円くらいのお菓子をパンパンに詰めて、そのまま渡す。女性事務員さんは、チョコパイのデカいパックを持っていくと喜んでくれる。きのこ、たけのこ、コアラなど、お楽しみ系も混ぜておく。スーパーでスグに買えるし、ラッピングの手間もない。年配者が相手には控えた方がよいけど、若い相手には効果的だ。他にも営業の方向けに、『栄養ドリンク』をドラッグストアで買ったり現場で作業中の職人さん向けに、『缶ビール6本セット』をコンビニで調達したり身近にあるお店でも、イカした贈答品が入手できる。ボクはあまり、お歳暮・お中元を発送しない。おみやげは、できる限り持参して、ついでに相手と会話して情報を収集したい。贈り物のやりとりは、税金対策としても有効だ。プレゼントを買うときは「接待交際費」で経費にできるが、お土産をもらっても収入として計上されない。この税制の抜け穴をうまく突いたのが、ふるさと納税なのだと思う。未来への投資にも、税金対策としても使える「おみやげ」なかなか侮ることができない、重要なビジネススキルかもしれない。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2023.12.30

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  谷浩さんとの健美家対談で感じたこと

  今日はめずらしく、ブログっぽく書いてみる。先日、谷浩さんと健美家対談をさせていただいた。​健美家コラムの​​『ヨニゲルの夜逃げの記事』​​が、きっかけでお話をいいただいたのだ。ここまでご縁が広がると、そのきっかけとなったヨニゲルに感謝するしかない。​​ヨニゲル！夜逃げしてくれて、ありがとう！！​​☟【健美家コラム】私の失敗告白の記事​​​・谷浩さんについて​​谷浩さんは、外国人向け賃貸のスペシャリストで、ご自身でも多くの外国人にお部屋を貸してる先輩大家だ。​谷さんの印象は、一言でいうと『知的』。世界情勢や歴史にもお詳しく、外国人に関する知識はものすごく深い。​しかも単なる外国人オタクなのではなく、その知識量を行動に結びつけてビジネスに昇華させている、本当に頭の良い経営者だ。​ソフトウェア開発にも精通していて、IT関連でもディープな話ができる。対談も、終了後の飲み会も、すごく刺激的で楽しかった。​​・対談のテーマは『外国人』​​今回の健美家対談のテーマは、外国人入居者についての話。​ボクが所有してるアパートも地方の大規模な工場地帯にあり、入居者の半数以上がそこで働く外国人だ。みなさんもご存じのとおり、日本は人口が減少し続けている。毎年、「鳥取県と同数の人口が減ってる」なんてのは有名な話だ。​それに反して、日本に来る外国人数は年々増え続けている。日本人が減って外国人が増えることで、日本は少しづつ多国籍化しているのだ。そんな外国人たちが、どういう経緯でどのようにして日本にやってきているのか？​​​何を考えていて、どんな悩みを持っているのか？そんな外国人事情について、たくさん学べる内容だった。​​​・人の減る日本で、賃貸経営を持続させるには？​これからの日本経済は、ますます厳しくなる可能性が高い。対談の中でも話題になったけど、日本が『働く国』として選ばれなくなるからだ。それでもしばらくは、世界人口が増えるので外国人流入は増えるだろう。​​そこで来日する彼らに対し、『住居』という生活に欠かせないサービスを提供する大家の役割は大きい。谷浩さんの話には、普通では得られない情報がたくさんあった。​今回の対談には、外国人向けの『賃貸』や『民泊』に使えるヒントがびっしり詰まってる。人口減の日本で会社経営を持続させるには、『外国人の対策』は避けて通れない。きっと皆様のビジネスのお役にも立てると思う。ぜひご一読いただきたい。​【健美家大家対談　谷浩さん×ソーリムウーハー】​​【第1回】アフターコロナの外国人入居者模様。銀行口座を持たない入居者をいかに迎えるか​​【第2回】電話とメールよりSNS！外国人の夜逃げはアカウントを把握して本国の親類に連絡！​​【第3回】虫を殺さないベトナム人にブラックキャップを贈呈！外国人入居者に日本の文化を教える重要性​​【最終回】文化も言葉も異なる外国人受け入れで大切なのは「問題の原因」の見極め！​不動産投資ランキング​​

  2023.10.26

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  【ボロ投資の現実】追加費用100万円？！浄化槽がない！！

  ジモティ業者に、ダンボールで床工事された『元喫茶店』。いろいろあったが、無事にリフォームが完了した。もう最後だし、近所でランチしていこうっと。リフォーム中に行きつけだった、『ゆうひ（仮名）』は店の並びにある蕎麦屋だ。毎週のように通ってたので、店長とも仲良くなった。天ぷら蕎麦を食べながら、店長と雑談していると『浄化槽』の話題になった。「あの店（元喫茶店）って、前のオーナーは一度も浄化槽の清掃してなかったみたいだけど大丈夫？」そういえば、浄化槽のことは気にしてなかったな。貸し出す前に一発、清掃を入れておくか。これが、戦いのはじまりだった。​・浄化槽清掃は義務​「ゆうひ」の店長が言うには、飲食店だと浄化槽の清掃・点検がされているかのチェックが入るらしい。（調べたが、よくわからなかった。市でやってるのかな？）まぁチェック有無に関わらず清掃は『義務』なので、やってから貸し出す方が良いだろう。すぐ近所にある清掃業者を紹介してもらったので、さっそく電話で依頼。翌週には来てもらうことになった。​・浄化槽がない？！​清掃日の朝8時。現場に行くと、店の前に『吸上車』が停まってた。小学生の頃に、みんなが「バキュームカーだ！」と指さしてたアレだ。作業員さんと名刺交換し、早速清掃に入る…と思ったが、どうも浄化槽が見つからないらしい。敷地の地面のアチコチに鉄の棒を刺しても、埋まっている感触がない。よほど深い場所に埋まっているのか・・・？浄化槽が見つからないと、清掃もできない。その日は一旦、帰っていただき、再度見つけてから依頼をすることになった。・下水工事の費用は100万円以上なにか手がかりはないかと思い、売買を仲介してくれた『つつじ不動産の新橋社長（仮名）』に電話する。しかし、売主様にも確認していただいたが、浄化槽の位置のヒントは得られなかった。もし『浄化槽が清掃できない』となった場合、そのままでは貸し出せないので、​下水管への接続が必要​になる。費用を調べたが、それほど遠くない位置ではあるものの、工事には100万円以上かかりそうだ。これでは、実質利回りが大幅に下がってしまう。なんとかいまの浄化槽を探しだして、乗り切りたい。イヤな汗が出てくる。いよいよ本気スイッチを入れて、浄化槽を探す覚悟を決めねばならん。​・ただひたすらに穴を掘る​土曜日の朝8時。すぐ近所に住む妹から借りた穴掘りスコップを持って、店舗に到着。今日は「浄化槽を見つけるまでは帰らない覚悟」だ。深いところまで埋まっている可能性を考え、40〜50cmの深さで敷地内を掘り進める。ところが、掘れど掘れども土ばかりで、浄化槽は現れない。敷地内を片っ端から掘りかえす。​・穴掘り時給は33万円​敷地は広くないとはいえ、どこにあるか判らないものを地中から探すのは精神的にもしんどい。スコップを地面に差し込み、土を掻き出す作業。汗だくで同じことをひたすら繰り返していると、頭に次々と疑問の声が聞こえてくる。「俺は、こんなところで何をしているんだろう？」「働きたくなくて、不動産投資をしているんじゃなかったのか？」「この物件は、ホントに買ってよかったのか？」まだ夏本番ではないものの、気温は30度近い。「下水工事、100万円…」そんな言葉が頭をよぎった時、スコップが金属の塊をとらえた。フタだ！浄化槽のフタだ！！浄化槽は、なんと増築部の真下20cmくらいの地中に埋まってた。すでに11時を過ぎていた。3時間穴を掘りつづけた結果、下水工事100万円の負担が回避できた。時給にすると、33万円の仕事（？）だ。無事に、浄化槽の清掃も終えた。ブロアーもDIY交換して、無事に貸し出し募集ができた。『古代文明の遺跡』のようなブロワーを交換​マルチツールGMF50-36 BOSCH​浄化槽が無いと気付いたときは「やっちまったか？」と思った。でも結果的に、気付いたのが物件を『買った後』でラッキーだった。もし事前に「浄化槽がないぞ？」となったら、この店を買う勇気はなかった。不動産投資では、知らずに飛び込んでしまった方が良い結果になることもある。ボロ物件を買う時は、慎重になりすぎず、少し抜けてるくらいがちょうど良いのかもしれない。不動産投資ランキング​​​​

  2023.08.25

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  喫茶店を買ってみた！（後編）ー店舗家賃はどうやって決める？ー

  【前回のあらすじ】マンガアプリの広告で見つけた、元喫茶店付き住居。つつじ不動産の新橋社長に案内いただき、すぐに内見。その場の勢いで、融資特約なしの買い付けを入れた。今日はその続きのおはなし。『前編』は​コチラ​​・指値（さしね）が通る​前回の記事で、『元喫茶店』に380万円で、融資特約なしの買い付けを入れた。430万円に、50万円の指値だ。結果は、この値段で売主様と無事に合意できた。あとは契約まで、進めるだけ。『融資特約なし』なので、もう買うことは確定してる。『火災保険』や『雨漏り修理』も確定したことになるので、この時点で見積もりを依頼しておく。そして、できれば融資も使いたい。信金と公庫に連絡して、提出資料の作成に入る。​・店舗の家賃の決め方は？​このお店の『家賃』っていくら？それがわからないと、利回りも出せないし事業計画も作れない。『住居』なら、suumoで似た物件を見れば相場がわかるよね。でも店舗は物件サンプルが少なすぎて、『似た物件』が見つからない。じゃぁ、どうやって家賃を決めるの？じつは店舗を借りる経営者は、『3日間の売上』で家賃を払えるテナントを探してる。だから家賃を決めるなら、その店の『売上』を計算すればいい。計算式はこれだ。売上＝座席数×平均単価×回転率​​※座席数＝店内の席数※平均単価＝1人のお客さんが、食事に支払う金額の平均※回転率＝1日の来客数を、座席数で割った数。この中では、『回転率』の見極めが難しい。一般的には都内から地方へ、駅や繁華街から離れるほど、回転率は下がる。回転率は『人口密度に比例する』って考えとけば、理解しやすい。都内だと10回転する店もあるかもしれんけど、ここはイナカで駅からも遠いので「2回転」としておこう。座席数は10席。客単価は1,000円2回転とすると…【​1日の店の売上げ】10（座席数）×1,000（平均単価）×2（回転）＝20,000（円/日）​そして家賃は、3日間の売上だから・・・【​月額テナント賃料相場】20,000（売上/日）×3（日間）=60,000（円）​さらに上の住居が+2〜3万円で付いてくると考えると・・・店舗6万円+住居2〜3万円=家賃8〜9万円！もし計算通りでイケれば、表面利回り25〜28%出せることになる。座席数がわかれば、家賃はだいたいわかる。​・融資は玉砕​融資は残念ながら、ダメだった。法人口座を持ってる信金さんから融資を受けたかったけど、増築部分の容積率オーバーで否決。残念…ノンバンクならいけたかもしれんけど、今回は仕方ない。こればかりは融資条件から探した物件でないと、なかなか難しい。覚悟を決めて、現金一括払いだ。​・契約の準備いつも契約の時間は、『平日の午後』にしてもらう。午前中に、準備ができるからだ。まずは売主様、仲介様、司法書士様へのお土産を買う。近所のスーパーで、シャインマスカットを2つづつ箱詰め、ラッピングしてもらう。そして銀行。大量の現金（といっても数百万だけど）を用意するので、窓口にお願いする。手数料はかかるけど、すべて新券で。移動は事故を起こさないように、余裕を持った安全運転。昼食を摂らずに、胃袋も頭もスッキリさせた状態で契約に臨む。普段は作業着のボクも、この日はビジネスカジュアルだ。現金とお土産を用意して、いざ契約！​・法人契約の現金買いは、すぐ終わる​つつじ不動産で、売主様とご挨拶。お土産のシャインマスカットは、なかなか好評だった。新橋社長が淡々と契約を進めていく。もし融資を使う個人契約だと、数十枚の書類に名前と住所を書くので手が痛くなる。でも今回は現金払いで法人なので、契約書と重説に横判と実印を押すだけだ。契約書にサインするために用意してるデュポンの高級ボールペンも、今回は出番がなかった。契約は10分もかからず終わり、5分ほど雑談をして解散。380万円の買い物だけど、電気屋でエアコン買うより早かった。短時間とはいえ普通のサラリーマンが、『隙のないプロ投資家』を演じるのはメッチャ疲れる。物件の契約と、銀行の面談の後は、いつもグッタリになる。​・買ったその日にやること​新しく物件を手に入れたら、すぐにやるべきことがある。火災保険の契約だ。今回は、いつもの業者に事前に段取ってあるので、保険料を振り込めば完了だ。保険の加入は、必ず鍵の引き渡し当日にやろう。いつなにが起きるか、わからない。あとは現地で、物件の確認。入手した鍵で、開け閉めができるかどうか。内見のときから大きな変化がないかを、現地で確認する。今回は、雨漏りもあったので、その日のうちに修理業者を手配した。雨漏りは放置すると、すごいスピードで物件が傷む。湿気のある木材にはシロアリも寄ってくるので、最優先で対応しよう。さてさて、新しく手に入れた元喫茶店。再生系DIY大家にとって、物件購入は『材料』を買っただけにすぎない。ここから、どう仕上げていくか。本当の戦いは、これからだ。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​

  2023.07.28

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  物件が買えない『つらい時』にやるべきこと

  これまで不動産投資をしていて、一番つらかった時期。それは、1棟目のアパートを買った後。経費が出るばかりで、なかなかキャッシュが貯まらない。2棟目を買う資金がなく、生活費を切り詰める毎日。これが1年も続くと、ホントに精神的にツラい。当時、貯金280万円から不動産投資を始めた貧乏サラリーマンにとって、2棟目の壁は思った以上に高かった。今日は、「物件が買えない、ツラい時にやるべきこと」について。​●本を読む​不動産投資は長期戦だ。途中で心が折れずに続けられれば、必ず勝てる。読書は、モチベーションを手っ取り早く上げることができる。ツラい精神状態の時に、すごく助けられた。ブログやSNSで情報は得られる時代に、なぜ本なのか？それは…・インターネットよりも、信頼性の高い情報が得られる。・SNSとちがい、他人と自分を比べず精神を安定させて情報収集ができる。あとは、それほどお金がかからず時間を過ごせるのも、読書の良いところ。お金も気力も足りない時は、本を読んだ方がいい。※人生を変えた「オススメ本」の記事は、​コチラ​​●宅建を取る​投資活動に忙しくなると、なかなか勉強する時間がとれなくなる。物件を買えず、やることが無い時こそ資格を取ろう。宅建を初めとして、FPや簿記、電気工事士など、投資に役立つものがいい。ボクはビビりだったので、最初の物件を買う前に宅建を取った。専門用語を理解できると、不動産業者とスムーズな交渉ができる。不動産投資をするなら、絶対にあったほうがいい資格。※宅建の攻略法特集は、​コチラ​​●潜在意識を変える​原始時代の人間は、環境が変化すると「死」のリスクがあった。・気候変動で作物が育たず、餓死する。・いつもと違うエリアで狩りをして、崖から落ちて死ぬ。こんな状況で生き残ってきた人類には、​生存のために「変わりたくない」と考える本能がある。​これは原始時代から人間が持っている、危機回避能力のひとつだ。『買えない時期を乗り越える』ということは、『自分の人生（環境）が変わる』ということ。規模が拡大すれば、お金の使い方も動かす金額も増える。毎日の生活や、仕事への向き合い方も激変する。じつはここに『潜在意識（本能）』のハードルがある。頭では「金持ちになりたい」「FIREしたい」と思っていても、潜在意識は「変わりたくない」と考えてしまう。無意識に、こんな心の声が聞こえてくることはないだろうか？「この物件は高利回りだけど、リスクが高い」「自分は不器用だから、この物件を直すのは難しい」「いまは仕事が忙しいから、来年にしよう」「不利な地域に住んでるから、不動産投資は無理だ」「家族との時間を犠牲にしてまで、金儲けはできない」いまの環境を変えてなるものかと、本能は必死にやらない言い訳を考え、頭の中に語りかけてくる。コイツを何とかしなければ、いつまでも自分を変えることはできない。物件が買えない時、悩みに悩んで『潜在意識の書き換え』に本気で取り組んだ。いまではハッキリ解るけど、セルフイメージを「貧乏」から「金持ち」に切り替えないと、いつまでも壁は越えられない。ボクが潜在意識を変えるために、具体的にやったことは。・壁に目標を貼る・欲しいものを200個書き出す・神社にお金を納める、寄付をする・スーパーカーや豪邸の実物を見に行く・未来の成功した自分をイメージする。・頭の中の言葉を変える・お金と財布の扱いかたを変える実際にこれを始めて数ヶ月後、高利回りの物件を続々買ってキャッシュフローは3倍以上​に。​自分でも驚くほど、お金が回るようになった。※潜在意識を変える方法の記事は、​コチラ​不動産投資には波がある。好調な時期もあれば、資金が枯渇して苦しい時期もある。でも苦しい時期を乗り越えると、新たなステージが目の前にあることが多い。もし今が「つらくて厳しい」と感じるなら、そろそろレベルアップの鐘が聞こえてくるに違いない。​​不動産投資ランキング​​​

  2023.06.23

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  喫茶店を買ってみた！（前編）ーマンガで見つけた店舗住宅ー

  ボクは、マンガをすごく読む。最近、目が離せないのは「チェンソーマン（2部）」ある日ソファに寝っ転がって、スマホアプリで漫画を嗜んでいたときページの最後に、売買物件の広告が出てきたんだ。あまり聞いたことない、不動産サイト。近所の地名が見えたので、何気なくクリックする。次の瞬間、飛び起きた！新耐震（昭和56年以降築）！第1種住居地域！店舗付！！お値段、430万円！しかも自宅から車で10分！！そのまま業者に、すぐ電話。興奮を抑えながら、内見のアポをとった。​●小さな喫茶店​駅から徒歩40分。電車では不便だけど、大きな国道沿いで住宅と工場が密集するエリア。1階が店舗で、2階が住居。駐車場はない。外観は、テラスみたいな4棟連棟に見える。でも隣の建物との隙間が、5mmほど空いている。なぜか無名サイトにしか掲載されてなくて、まだ問い合わせはないらしい。内見を案内してくれたのは、つつじ不動産の新橋豪司社長（仮名）見た目はメガネをかけてて、インテリ系。知識が豊富で、店舗の賃料計算方法まで知っている、地元出身で格闘技が趣味のやり手社長だ。1階が店舗、2階が住居の店舗付き住宅​​●設備はそのまま、居抜き物件！​​店内に入ると、和風のカウンターが備え付けてあった。居酒屋くらいなら、すぐに始められそうだ。お店はオーナーが、趣味で喫茶店をやってたらしい。カウンターや店舗設備はそのまま使えそう。土地が40平米と狭いけど、相場より安い。それには当然理由があって…・トイレが和式・浴室がバランス釜・カウンター内の床が腐ってる・雨漏りあり・浄化槽・外壁に多数のヒビ修理跡といった問題を抱えてるのが理由。まぁ全部、なんとかできそうな内容だ。​●店舗物件はリフォームが簡単​じつは前回購入したのも、住居つきの店舗物件だった。ホントは誰にも教えたくないんだけど、店舗は戸建やアパートと比べてリフォームが楽。なぜかって？だって箱（建物）だけ用意しとけば、テナントが勝手に中身を造ってくれるから。『雨漏りしない』『床が抜けない』『給排水』と最低限だけ作っておけば借り手がつく。『美しく』とか『オシャレに』は、借り手が考えるので任せてしまう。むしろ店作りの醍醐味はそこなので、楽しみを奪うわけにいかない。前回の店舗住宅も、2階の窓ガラスが1箇所割れてたので、そこだけ修理して貸し出せた。入居募集で来る人も「お店を出そう」と覚悟を持って来るので、ちゃんとしてる人が多い。まぁボク自身も店舗物件の経験値は多くないので、まだ見えないリスクはあるかもしれんけど…前回購入した店舗物件の記事は、​コチラ​​●その場で買付を入れる​この店舗なら安く見積もっても、表面利回りで25%以上は出せる。建物がある程度しっかりしてて、この安さはあまり見かけない。こういうのはスピードが大事だ。その場で380万円の買付を、融資特約なしで入れる。他に競合もいないし、50万円の指値なら通るだろう。マンガアプリで見つけた喫茶店。最終的には買うことになるのだが…購入までの経緯は、次回につづく​​※※お知らせ※※​​健美家コラムで『9万円戸建で夜逃げされた話』を書かせていただきました！『9万円戸建』の購入から客付、夜逃げの対策、失敗しない方法を公開中です！ぜひぜひ、ご覧ください！！​9万円で買った家で、外国人が夜逃げ！購入＆入居者募集【前編】​​9万円で買った貸家から夜逃げした「ヨニゲル」との出会いと別れ『中編』​​滞納されたらキッパリ損切り。夜逃げした外国人から学ぶこと【後編】​不動産投資ランキング​​​​​​​​​​

  2023.06.16

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  【ボロ戸建投資の現実】夜逃げした外国人の行方

  ボロ戸建の大家をしてると、避けられないのが「夜逃げ」。ついに、その試練を受ける時がやってきた。9万円戸建の、スリランカ人。7〜8台は停められる駐車場を、自動車パーツを自国に輸出するビジネスに使いたいとのことで貸していた。※9万円戸建に関する記事は、​コチラ​夜逃げはまず、家賃の滞納からはじまる。最初のうちは、連絡すると遅れて支払いをするが、そのうち電話がつながらなくなる。現地でも住んでいる気配はあるが、反応はない。そのまま2ヶ月の滞納で契約解除になったときには、既に立ち去った後だった。まさに「夜逃げあるある」の典型パターン。本日は、この一連の夜逃げ騒動について。​・荒らされた部屋​部屋に入ると、いたるところが傷んでる。クッションフロアには穴が空き、壁紙は剥がれていた。窓を開けっぱなしで出ていったので、ホコリがひどい。布団やゴミも、そのまま放置されていた。どうやら光熱費も滞納していたようで、ガス・電気、最後は水道も止められていた。エアコンもシャワーも使えず、ほとんどキャンプのような生活だったのだろう。せめて戸締りだけでも、しっかりして欲しかった・・・窓を開けたまま、夜逃げされた部屋。掃除をされた形跡がなく、汚い。​・復旧作業​今回、クッションフロアは全滅だった。破れと汚れがひどく、キッチンはモッサリとカビが生えていた。1年半前に貸し出したときは、リフォームの直後の新品だったんだけどな・・・クロスも破れている箇所があり、張り替えが必要だった。今回は歯を食いしばって、すべて外注。4LDKと広い家なので、そこそこの費用がかかったが仕方ない。​新品で真っ白だったクッションフロアが、1年半でここまで汚くなった。・高級車に乗る入居者は要注意​「夜逃げをする奴は、良い車に乗っている」という法則がある。今回もまさにそれで、駐車場にはいつも新しいミニバンが置いてあった。目先の欲を優先して、将来のための行動をしない。結果、生活が成り立たないほど、お金に困ることになる。身の丈に合わない高級車では、破産への道しか走れない。​・外国人のリスク​ボクは外国人に対して、差別的な感情は持っていないつもりだ。むしろ人口減少の日本では、外国人の受け入れを積極的にすべきだとも思ってる。でも大家を何年かやっていると、やはり外国人はトラブルが多い。先日もアパートで入居3ヶ月のブラジル人が一方的に契約解除して、翌日に帰国する騒ぎがあった。退去費用と短期解約違約金は、回収できていない。もちろん外国人でも、多くは良識のある人だろう。ただボクの物件で「滞納や漏水等のトラブルは、8割以上が外国人」というのも残念ながら事実だ。​・保証会社の大切さ​今回の夜逃げも、帰国騒動も、保証会社に入っていたので被害は最小限だった。滞納分の家賃はもちろん、短期解約違約金や修繕費用の一部も保証してくれた。あと、残置物の撤去回収をしてもらえたのは、本当に助かった。われわれ大家にとって、保証会社の存在は本当にありがたい。そのおかげで、小規模なサラリーマン大家でも事業が成り立っている。でも近年の悪質な外国人トラブルの増加で、保証会社の審査も厳しくなるかもしれない。​・滞納・夜逃げの対策は？​今回の事件に遭ってから、外国人契約の場合は敷金をいただくことにした。もちろん保証会社の審査が通らなければ、入居をお断りする。それと、契約書に記載する契約解除条件を2つ追加した。①一定期間、連絡が取れない場合②賃料引き落としの手続きをせずに、放置し続けた場合法律的には気休め程度だろうけど、連絡が取れないままズルズルと事態が悪化するリスクを少しは減らせるのではないかと思う。​・夜逃げに遭ったら、キッパリ損切り​夜逃げした相手に恨みを持って、いつまでも追い続けるのは「ムダ」だ。逃げる人から合法的にお金を取るのは、かなり難しい。時間もお金もかかるし、なにより精神的なストレスが溜まる。ここは、キッパリと諦めて次に進もう。むしろ問題のある入居者を退去させられたことを喜ぶくらいが、ちょうどいい。夜逃げは、もちろん悪いことだ。でも、逃げる側にも事情はあるだろう。特に観光地であるスリランカは、新型コロナで壊滅的な経済ダメージを受けた。自国への輸出ビジネスをしていた彼も、大きな影響を受けたはずだ。異国の地でお金がなくなり、家賃も光熱費も払えない。そんな絶望的な状況を、想像するだけで苦しくなる。今回は残念な結果になったが、いつか再起して我々を儲けさせてくれるパートナーとして戻ってきてもらいたい。そんな淡い期待を持ちながら、懲りずに貸し家業を続けていこうと思う。不動産投資ランキング​​​

  2023.03.29

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  客付け業者の見つけかたと、訪問する時のポイント

  空室が埋まらないまま、4ヶ月が過ぎた。管理会社は「がんばります」と言うけれど、内見はまったくなし。賃料を8,000円下げても、誰も応募してくれない。近くに、工場がたくさんある場所。でも半導体不足で、半分が休業。アパートの需要が激減した。2年後には、大手メーカーの工場とバイパスが開業する期待のエリア。でもいまは、不動産屋が撤退するほど厳しい。なんとかせねば・・・客付け業者の、新規開拓が必要だ。自宅から280km離れた静岡で、2泊3日の出張営業をしてみた。今日のテーマは、「客付け業者への訪問」について。ボク自身がこの3日間で学んだ、コツやポイントをまとめてみた。​・訪問する店を選ぼう​「不動産屋」には、いろいろある。売買や管理が専門のところもあるし、担当のエリアも決まってる。専門外やエリア外を訪ねても、断られるだけ。狙うのは、賃貸専門の不動産屋だ。でも「不動産屋」って検索しても、大量に出てくる。この中から、どうやって決めればいいの？じつは賃貸募集の店を探す、効率の良い方法がある。suumoやathomeで、近隣エリアに物件を載せてる業者を訪問すればいい。そこならポータルサイトに広告枠を持ってるし、エリアも対象。入居者さがしを断られることは、まずない。イマドキの内見申込みは、ネット経由がほとんど。賃貸募集サイトに、確実に載せてもらえる業者を狙おう。依頼する業者は多いほど良いけど、時間が限られる。マップでルートを事前に決めて、効率良く巡回しよう。グーグルマップで巡回ルートを決めておくと効率が良い​・用意するもの​訪問先を決めたら、持ちものを用意する。​「マイソク（賃貸募集のチラシ）」は、絶対に必要。たくさん印刷して、持っていこう。写真をできるだけ多めに入れて作ると、印象も伝わりやすくて話題になりやすい。​※マイソクのつくりかたについての記事は、​コチラ​次に​「名刺」​。法人を持ってるなら、代表者の肩書きを入れておく。「社長」が直々に訪問するのは、それなりに効果がある。ちなみに最近気づいたのだけど、ネットの名刺プリントサービスはすごく安い。100枚で送料込みで1,000円以下。これまで自宅のプリンターで出してたけど、ネットプリントの方が断然キレイ。インクや用紙を買わなくて良いし、もっと早く気づけばよかった。「手土産」は用意するなら、車に放置しても溶けないものが良い。今回は1箱1,000円のマドレーヌを配ったけど、無くても問題はない。数件なら良いけど、数十件だと経費もバカにならない。車に積みっぱなしになるので、チョコレートや生ものは避けたほうがいい。​・事前に決めておくこと​仲介業者から質問されることは、だいたい決まってる。あらかじめ、回答を準備してから訪問しよう。①「保証会社」「火災保険」は誰が手配するか？②契約書の作成は、誰がするか？③入居後の管理会社は？④キーボックスの番号と設置場所⑤案内時の駐車場の場所⑥AD（広告費）①・②・③は、客付け業者にとっても手数料が貴重な収入源となる。入居者を決めてくれる仲介業者の利益にしてあげれば、募集にも力を入れてくれるだろう。ボクは管理会社には、客付けや修繕の利益は一切取らせない。入退去で儲けさせてしまうと、ちょっとしたトラブルですぐに退去させようとするようになるからだ。管理会社、仲介業者のお金の流れを見極めて、大家とwin-winの関係を作るのが大事だ。​キーボックス 屋外 ​・情報収集をしよう​せっかく現地の不動産屋を訪問するのだから、募集の依頼だけじゃなく、情報も聞き出そう。賃料の相談をしても良いし、最近の集客状況を聞いても良いだろう。人間は、自分が助言したり助けたりした人や、長時間一緒の空間にいる人を好きになる習性がある。「何かを教えてもらう」ってことは、それだけで営業効果がある。もちろん、地域や物件の情報など、相手に提供するのも大事。話を聞いて、それに対して相手に有益な情報を返すことができれば、良い関係を作れる。営業の合間にいただいた、浜松の鰻にウニと金箔を乗せた豪華ランチ。頑張ってる自分への、ご褒美も大事。​・服装はジャケットが良い​訪問時の服装は、ジャケットが1番感触が良かった。スーツでカッチリ固めすぎると、サラリーマンっぽくなるので、ちょいお金持ちの大家をイメージするといいと思う。派手なアクセサリーはいらないし、高い服でなくても、小綺麗なもので固めればそれっぽく見える。今回は、無地のTシャツの上にジャケットを羽織って、下はスキニーのジーパンに派手じゃないスニーカーで巡回。作業着で訪問したこともあるけど、第一印象が「部屋を探しにきた職人」になってしまうので、相手を戸惑わせてしまう。話をスムーズに進めるためにも、服装は大事。ラフすぎず、固すぎず。服を選ぶのは得意ではないので、とりあえずユニクロのジャケット。​・欠点は先に言っておく​物件に欠点がある場合は、あらかじめ伝えておこう。「内装はキレイですが、外装は修理しかしてないのでボロいです」「階段はこれから塗装するので、サビてます」「お風呂は狭くて、足を伸ばせないです」のように具体的に言っておく。彼らは接客のプロ。事前に欠点がわかっていれば、それをひっくり返すトークも準備してから接客してくれる。現地で客から指摘されるより、事前にこちらから伝えた方が成約率も上がる。ちなみに今回の出張で宿泊したのは「ホテルレオン浜松」。ラブホっぽいけど、風呂・トイレ別で部屋も広い。過去最高に居心地が良いビジネスホテル。​ホテルレオン浜松​​・入居が決まったら、必ず報告​無事に入居者が決まったら、募集をお願いしていた業者すべてにお礼の報告をしよう。客付け業者はポータルサイトの枠を買って、募集広告を出してくれている。入居が決まった後の報告をしないと、気付かずに無駄な広告を出し続けることになってしまう。速やかに報告と、お礼の電話を入れよう。良い関係を作れれば、次に空室が出た時もきっと力になってもらえる。​・訪問先はリストにまとめる​訪問した業者は、電話番号と担当者とメールアドレスをリスト化しておこう。おススメはスプレッドシート。パソコンでもスマホでも同じデータにアクセスできるので、いざという時にワンタッチでメールや電話連絡ができる。ボクは担当者との会話内容や特徴もメモしておく。データ化しておけばすぐに思い出せるし、入力の作業をすることで記憶も定着する。営業した結果、この部屋の入居者はすぐに決まった。訪問した仲介店のひとつが、翌日に他の物件の内見者に紹介してくれたのだ。訪問することで物件を知ってもらえたこともあるけど、実際に顔を合わせて信頼を得ることができたのが大きい。ボク自身「客付け」に苦手意識があったけど、今回の出張でだいぶ自信がついた。そろそろ、レベルアップの鐘が鳴る頃かもしれない。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​

  2022.11.24

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  銀行への融資相談で、注意するべきことは？

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​傾き戸建てのリフォームが、完成に近づいてる。そろそろ、次の物件を仕入れないとね。しばらく買ってなかったので、資金もそこそこ貯まってる。今年は、融資を使いたいな・・・そうだ、銀行に行こう！てなわけで今回は、『銀行に行くときに注意していること』の巻。​・成功率が高いのは、仲介業者からの紹介​不動産投資を始めた頃は、銀行に片っ端から電話して飛び込み営業したことがある。でも、ほぼ100%門前払い。成功率は、メッチャ低かった。やはり仲介業者から、銀行の担当者を紹介してもらうのが確実。物件を内見したら、融資特約で買い付けを入れて紹介してもらう。今回訪問する銀行も、そのパターン。買い付けを入れた物件はダメだったけど、銀行との関係は続いて、法人の口座も作ってもらった。​・1週間前にアポを取る​2年ぶりに電話をしたら、担当者が変わってた。資料の準備もあるので、面談の予約は1週間以上先にする。銀行は平日しかやっていないので、会社に有休申請も出さないと。突発的なトラブルを避けるため、できるだけ午後にする。（午前だと通勤・通学ラッシュに巻き込まれる）勝負の日が決まったら、準備をはじめよう。​・書類を用意する​銀行に行くときは、書類を用意していこう。手ぶらで行っても、時間をムダにするだけだ。ボクが持って行くのは○保有金融資産リスト（1ページ）○保有物件の詳細（2ページ）○事業内容・自己紹介（20ページ）○過去3年分の確定申告書○過去3年分の源泉徴収票○過去3年分の法人決算書○融資希望の物件詳細（2案件）資料は、パワーポイントで作って印刷。新品のクリアファイルに入れて、相手に渡せる状態にして持って行く。​クリヤーホルダーA4　100枚​そこそこ分厚い資料になるので、普通のホチキスじゃ留められない。MAXの40枚留めのタイプを、導入した。​HD-11SFLK/B MAX Vaimo11 POLYGO​​・質問は事前に考えておく​今回は、融資の事前相談だ。あらかじめ、質問したいことは書き出しておく。築年数や、エリアの条件は？融資の金額と、年数の上限は？あらかじめ物件と融資条件をいくつか資料にして、持って行くことにした。そうすれば質問もしやすくなるし、銀行側も回答がしやすいはずだ。物件のサンプルを用意する。（※画像サンプルはイメージです）​・服装はスーツ一択​訪問時の服装は、スーツ一択。会社は私服で行ってるので、スーツを着るのは銀行と決済と結婚式くらいだ。派手な時計やブランド物は、マイナスイメージなので身につけない。ネックレスやブレスレットも、付けて良いことはないので避ける。ワイシャツは白。夏以外は、ネクタイも締める。相手の服装を予想して、できるだけ同じにすれば間違いない。​・靴はピッカピカに磨く​銀行員は、みんな深々とお辞儀する。そのとき、彼らはどこを見ているのか？そう、相手の「足元」を見ている。お金を貸すに、相応しい人なのか？貸したら、ちゃんと利子を付けて返してくれるのか？銀行では表面の言葉よりも、「靴」で人間性を見られる。だからボクは銀行に行く前日に、2時間かけて靴を磨く。靴磨きの手順は①靴紐を外す。（洗って干しておく）②クリームを濡らした布に付けて、靴に塗る。③馬毛ブラシで、全体を磨く。④布に水を付けて、全体を磨く。これで、ピッカピカになるまで磨く。踵がすり減っていたら、修理しておこう。銀行の出口から去るときも、足元は見られてる。左側が磨いた後。高い靴でなくても、磨けば光る。​靴 クリーム kiw銀行のオソロシさについては、​コチラ​​・面談前の4時間は、食事を控える​銀行との面談は、やり直しがきかない。不動産業者や売主は無限にいるけど、銀行は数が限られるからだ。前日は十分な睡眠が取れるよう、スケジュールを調整しよう。面談の直前は、疲労感が出るので食事をしない。万が一にも、眠そうな顔をするのは許されない。面談の時間が、集中力のピークになるようにベストを尽くす。​・遅刻は厳禁。時間に余裕を持つ。​銀行や物件の決済に行くときは、1時間〜1時間半前には現地に着くようにしてる。なんらかのトラブルがおきても、時間に余裕があれば対処できる。近くの喫茶店やファミレスで、時間まで待機。ピッタリ10分前に、訪問する。こうすれば、相手を待たせることもない。しっかりと心の準備をしてから、商談に臨むことができる。​・NGワードに注意する​どんな商談でもそうだけど、言ってはいけない言葉がある。銀行では特に注意しないと、たった一言で関係が台無しになる。ついつい言ってしまいそうなNGワードは・・・「投資」「売却」「引退」「投資」に銀行は融資をしない。「売却」は銀行の利益を減らす行為。「引退」する人に融資したい銀行はない。あとは、銀行同士を競合させるのは（少なくともボクの属性では）厳禁。銀行に対しては、ウソをつくのもダメ。あと、金融商品を勧められることがある。断るにしても、即答せず一旦は持ち帰るくらいの配慮は必要だと思う。ここまで準備ができたら、あとは突撃だ。銀行は、これまで積み上げた実績と人間性が試される場所でもある。オソロシしく緊張するけど、これもまた不動産投資の醍醐味。楽しんでいこう。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2022.04.22

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  確定申告や法人決算は、自力でできるのか？

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​法人決算と確定申告が、無事に終わった。今年も根性で、税理士なしのDIY申告。最初は判らないことも多くて、「次から税理士に頼もう」と毎回思ってた。でも今年は「あれ？もう税理士いらなくね？」と思えるくらい、知識も増えて納得の決算書が作れるようになった。ちなみにボクは、税務と無縁な仕事をしてるフツーのサラリーマン大家。そんな税金の素人が、確定申告と法人決算を自力でやってみて判ったことを書いてみる。​・会計ソフトは絶対に使うべき​決算を自力でやるなら「会計ソフト」を使うべき。・・・というより、使わないとムリ！税務署から送られてきた資料を読んで、電卓を叩きながら手書きで申告書を作る。こんな地獄のような作業は、いくらDIYキチガイなボクでも絶対やりたくない。パソコンが無い時代の、昭和の税理士さんはホントスゴい。申告漏れをチェックする、税務署も大変だろうけどね。でも今の令和の時代は、優秀な会計ソフトがたくさん出てる。メンドウな計算や書類の作成は、ぜんぶ自動作成だ！ちなみにボクが使っている会計ソフトは【個人】確定申告​・MF（マネーフォワード）クラウド　パーソナルプラン　年額11,760円​【法人】決算・法人税納付・会計・決算書：MFクラウド　スモールビジネスプラン　年額35,760円・法人税申告書：全力法人税　年額11,000円（初年度21,582円）これらを選んだ理由は、Macと相性が良さそうだったから。たぶんどんなソフトでも間違いは無いだろうけど、MFクラウドの操作性は好き。もし個人と法人の両方をやるなら、会計ソフトは一緒のものを使うのがオススメ。データの取り込み方法や操作が同じなので、混乱せずに作業できる。法人税の具体的な手順の記事は、​コチラ​​・簿記の知識は必要​面倒な計算は、会計ソフトがやってくれる。でも、最低限の基礎知識は必要。たとえば「借方」「貸方」「勘定科目」の用語が「？？？」だとムリ。複式簿記を理解しないと、自力ではできない。不動産投資家なら、建物と火災保険の減価償却も覚えなきゃならない。一度知ってしまえば、何てことないけどね。ボクの場合は、本とYouTubeで勉強した。書籍は「簿記の教科書1年生」がオススメ。これ1冊で、基本的な複式簿記が判る。​簿記の教科書1年生あとは、税理士が配信してるYouTubeを活用した。「確定申告」「法人決算」の検索でヒットしたものを、ひたすら聞き流すだけ。最初はわからなくても大量に耳に入れると、だんだん理解できてくる。「確定申告なんて考えるのもイヤ！」そんな税金アレルギーを治すなら、用語にムリヤリ慣れてしまおう。​・PCスキルによって作業スピードが変わる​唯一ボクが有利だったのは、パソコンスキルがあったこと。ブラインドタッチはできるし、エクセルも中級以上で扱える。これができるだけで、データ連携や入力作業のスピードが全然違う。特にDIY大家は工具や資材を買うから、経費の数がメッチャ多い。仕訳だけで、700件を超える。でもネットバンキングからCSVデータを抜き出して一括処理をできるだけで、作業はうんと早くなる。減価償却も自動計算のフォーマットを作れば、毎年いちいち計算しなくて済む。とはいえボクも、大人になってからパソコンを触りはじめた昭和の人間。最初から得意だったわけじゃない。根性でやってれば、何でも慣れてくるものだ。​・決算書は、わかると楽しい​確定申告や決算は、わからないことばかりだと苦痛な作業だ。でも一通り理解すると、パズルを解くような感覚になってくる。期末の数字が一致して綺麗な決算書ができると、ルービックキューブを完成させた時のように嬉しい。按分比率を調整したり、仕訳の勘定科目を変えたり。やり方次第で、税金も資産も変化する。これから買う物件は、融資か現金か。戦略に合わせて、有利な決算書を作ることもできる。なにより資産が増えた成果を、数字で確認できるのは嬉しい。これなら納税も、気持ちよくできるってもんだ。決算書の表紙は、昔撮り貯めた写真素材を使う。​・今後の課題は作業の効率化​決算や確定申告を覚えるのが難しいのは、1年に1度しかないから。毎年、最初はソフトの使い方を思い出すのに苦労する。ソフトの使い方を忘れないためにも、仕訳は普段から定期的に入れるようにしよう。今後はできるだけ、ネットバンキング・クレジットカードとの自動連携を活用したい。カードと口座を事業用で切り分ければ、買い物を普通にするだけで仕訳を完成させることもできそうだ。こうなると、いよいよ税理士に依頼する理由を見つけるのが難しくなってくる。ここに至るまで、多くの労力と時間を費やした。でも毎回やるたびに、膨大な税務の知識が手に入る。もし最初から税理士まかせにしてたら、納税額がどうやって決まるかもわからなかったと思う。きっと、確定申告も「税金と手数料を払う嫌なイベント」になっていただろう。今は、自分でやって良かったと思う。一度得た知識と技術は、一生使い続けることができる。そう考えると、決算もリフォームもDIYをする価値があるんじゃないだろうか。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2022.03.04

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  日曜の憂鬱「サザエさん症候群」を解消する方法

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​日曜の夕方。ちょうど、サザエさんの放映時間になると「あぁ、今週の休みも終わっちゃうな・・・」「明日、仕事に行くのイヤだな・・・」と憂鬱になる。そんなサラリーマン生活を、何年も続けてきた。ところが不動産投資を始めてから、憂鬱な気持ちが消えて無くなった。なんでだろ？？投資を始めて、生活や行動がどう変化したのか？日曜の夕方にやってくる憂鬱、「サザエさん症候群」を解消する方法を探ってみる。​・満員電車に乗らない​週末にせっかく休んでも、朝の通勤ラッシュで体力は一気に消耗。会社に着くころには、すでにヘトヘト。日曜の夜は、これを想像するだけで明日が来るのが嫌だった。ボクは投資生活を始めて「満員電車」をやめた。日曜は早く寝て、2時間早く家を出る。電車はゆったり座れるし、駅の階段もコンビニも空いてて快適だ。会社近くの喫茶店で朝日を眺めながら、自分だけの時間を楽しむ。これだけで、1日の大半のストレスを無くせる。「月曜日」の嫌なイメージが、変わるはずだ。朝日を浴びながらブログを書く、心地よい時間5時起きを3年続けてわかったことは、​コチラ​​・職場で楽しいイベントを用意する​お昼は会社の前にある、お気に入りの寿司屋でランチ。食後は、冬でもアイスクリーム。3時には、成城石井の高級デザートを楽しむ。休みの日にやらない楽しみを、出勤の日に作っておく。会社は「食」を楽しむために行く。ボクは、本気でそう考えてる。どんなに忙しくても、昼食とデザートを欠かすことはない。実はその方が生産性が上がるし、仕事もはかどるんだよね。職場に楽しいイベントを用意しておけば、憂鬱な平日は「楽しみ」に変わる。ちょっと贅沢に、炙り寿司ランチ​・部署を変える、仕事を変える​人間関係や業務でストレスがあるなら、職場を変えちゃおう。数年前に、月70時間の残業アタリマエの部署にいたので、「ぶちょー」と呼ばれる人に「イヤだイヤだ！」と言って異動させてもらった。おかげでいまでは、ほぼノー残業のほどよい勤労生活をしてる。会社そのものがダメなら、迷わず転職しよう。ボクが新卒で入った会社は「ボーナスって何？残業手当ってオイシイの？」て言ってる、超ブラック系だった。こんなサイコパス経営者がやってる違法企業からは、一刻も早く離れた方がいい。職場がツラいと、月曜が憂鬱になるのはアタリマエ。ストレスがあると、生産性も下がるし早死にする。全力で、回避するべきだ。出世や昇給できなくても、それ以上に副業で稼げばいいだけ。こんな時にも、家賃が入る不動産投資は最強だと思う。サラリーマンが頑張っても年収が上がらない理由は、​コチラ​​・休日は勉強・副業をして過ごす​多くの家族がやってるように、ショッピングモールや近所の公園で退屈をまぎらわす。そんな休日を過ごした後に、サザエさん症候群はやってくる。社畜の5日間と、何の成果も残せない2日間の無限ループ・・・これが65歳の定年まで続くと考えるだけで、憂鬱になるだろう。休日は、決してダラダラ過ごしてはいけない。リフォームや読書や勉強をして、少しでも自分を前に進めよう。それだけで「充実した休日だったな」と感じられる。遊ぶなら、陽が昇る前に家を出てガッツリ遊ぶ。「仕事」か「遊び」か「勉強」か。メリハリのある休日を過ごせば、サザエさん症候群はやってこない。遊ぶときには、ガッツリあそぶ。DIY大家の休日の過ごし方の記事は、​コチラ​​知識を操る超読書術／DaiGo平日と土日を繰り返す、地獄のサラリーマンループ。定年後は、地獄の極貧生活。何も考えず、何も行動しなければ、多くの人はこの運命を辿る。人間は期限があることは、多少つらくても我慢できる。でも、いつまでも続く苦痛には、耐えることができない。「いま自分を変えなければ、ずっと地獄が続くぞ！」「サザエさん症候群」は、それを教えてくれる警告なのかもしれない。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2022.01.21

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  年末年始に仕事をしたほうがよい理由

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​今日から4日間は、仕事漬けだ。仕事といっても不動産の方ではなく、サラリーマン業のハナシ。「年末年始当番」があり、自ら希望した。ボクはほぼ毎年、大晦日と正月は仕事してる。勤め人の仕事がなくても、ただ家でテレビを見て過ごすようなことはしない。今回はボクが、なぜ年末年始に仕事をするのかについて。​・コスパが良い​年末年始の仕事は、メッチャ楽だ。適当にデザートをつまみながら、普段の1割くらいの力でできる。周囲も休んでいるので、メールもこないし余計な仕事の依頼もされない。にもかかわらず、特別手当が出たりする。こんな楽に儲かるなら、ずっとサラリーマンでもいいかなと思う。いつも年末年始だったらいいのに。みかんをたくさん用意して、ゆったりと仕事する年末年始​・競争相手がいない​年末年始は、ほとんどの人が休もうとする。周囲の人の数は、1割くらいになる。電車は空いてて、通勤も楽ちん。ランチも並ばずに食べれるし、道も混んでいない。駅の階段を昇っていても、前の人が邪魔になることはない。同じ値段を払って、同じ行動をしてるのに「空いている」だけで快適になる。競争相手がいなければ、ストレスなく心おだやかに過ごせる。​・良い物件が見つかる​あまり他の人には教えたくないけど、年末年始は絶対に物件チェックをした方がいい。いつも血眼で不動産を買い漁るプロたちが休むと、掘り出し物が表に出てくる。利回り27%、ノーリフォームの店舗物件。想定利回り35%超の、「崖の上のボロ」をsuumoで見つけたのも年末だった。不動産の世界も、競争相手が減ることで旨味が出る瞬間がある。時期の歪みは、誰でも掴めるチャンスだ。年末の3日間で3件の戸建てを買った記事は、​コチラ​​・リフォームができない​空気を読まないボクも、さすがに年末年始には大工仕事はしない。クロスを貼るくらいなら良いかもしれんけど、電動工具を使う作業は近所迷惑になるのでできない。かといって不動産賃貸業は、家でできる仕事も限られる。そんな時こそ、サラリーマン業に時間を割り当てるのが効率が良い。​・遊びに行っても混んでいる​年末年始に遊びに行くのは、オススメしない。スキー場なんか行ったら、最悪だ。まずは渋滞に巻き込まれて、ガソリンと時間を無駄にする。スキー場に着いても、リフトは大行列。ゲレンデも人が多すぎて進めず、止まれない初心者が後ろからミサイルのように突っ込んでくる。昼食は、席を取るだけで30分待ち。1日の95%が「待ち時間」になり、まともに滑ることもできず、散々な目に遭う。投資家は、そんな非効率なことはしない。皆が働いている平日に休んで、貸切状態のゲレンデをゆったりと快適に楽しむのだ。経済的な自由を持っている金持ちは、全体の1%程度しかいない。つまり金持ちは、99%の普通の人とは違う行動をしてるってことだ。人と同じ行動をしないことは、成功するために絶対に必要なスキル。ほとんどの人が、休んでる年末年始。この時期をどう過ごすかだけでも、人生は変わるのかもしれない。​​​​​​​​​​​​​​​​​不動産投資ランキング​​​​​

  2021.12.30

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  お金持ちになるために読んだ、人生を変えた本

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​本を読んだからといって、誰もが成功できるわけじゃない。でも、本を読まずに成功した人はいない。「お金を増やそう」と決めて、最初にしたことは読書だった。その効果は絶大で、たくさんの人生を変える本に出会った。最初は「お金の本」から。不動産や潜在意識に関する本も、いろいろ読んだ。その中には、行動や考え方に大きな影響を受けたものもある。今回は、人生を変えるキッカケになった本のまとめ。・『稼ぐ人は、なぜ長財布を使うのか』財布を変えると、お金に対する意識が変わる。お金持ちの「お金」の扱い方がわかる本「年収は今使っている財布の購入価格の200倍になる」それを信じて、ルイ・ヴィトンの長財布を買った。今ではその言葉通り、200倍の年収に近づいた。他にも役立つことは、たくさん書かれていた。・財布は常にキレイにして、無駄なものを入れない。・お札は、新券を入れる。・ポイントカードは、作らない。これらの教えは、ボクのお金の扱い方の基礎となり、いまでもそれを守ってる。お金に対する意識と考え方を変えた、最初の頃に読んだ本。​稼ぐ人はなぜ、長財布を使うのか？[ 亀田潤一郎 ]​​・『金融腐蝕列島』​80~90年代のバブル景気と、その崩壊を描いた経済小説。「ノーパンしゃぶしゃぶ」も、この本から有名になった。これを読んだのは、大学生のとき。大量の経済用語に、苦労しながら読んだ。それ以来、時代やお金の流れを見るときは、この本を思い出す。日本のバブルは、なぜ生まれたのか？どうして地価は、あれほど高騰したのか？そして、なぜ崩壊したのか？その答えが、書かれてる。さらに、世界経済の中心だった30年前の日本を知ることで、今後の世界が見えてくる。中国・インド・インドネシア・アフリカ、世界の国々はこれからどうなるのか？日本はこの先、世界でどういう立場になっていくのか？この本は小説でありながら、未来のヒントが隠された予言書でもある。もちろん、不動産投資家からの視点で読んでも楽しめる。大家さんに、オススメの1冊。​金融腐蝕列島　（上）  [ 高杉　良 ]​​金融腐蝕列島　（下） [ 高杉　良 ]​​・『金持ち父さん貧乏父さん』​ここで紹介するまでもない、言わずと知れた「投資家のバイブル」。・浪費を減らし、投資を増やす・労働者からビジネスオーナー・投資家になる。学校では教えてもらえない「お金持ちになるためのルール」がわかりやすく書いてある。発刊から20年以上たった今も、その存在は色あせない。投資家への道を、決断させた本。​金持ち父さん　貧乏父さん [ ロバート・キヨサキ ]​​・『ザ・シークレット』​内容はスピリチュアル系。でも実は、科学に基づいた脳の本当の使い方が解る本。最初のアパートを買った後、思うように資産が増えず悩んでた。その頃に妹に教えてもらって、読んだ。この本をきっかけに、「潜在意識」について情報を集めるようになった。それ以来、言葉遣いも、生きかたも、全てが変わり、ビジネスも順調だ。普通の人がお金持ちになるために、「引き寄せの法則」は絶対に避けて通れない。奇跡を体験できる1冊。​ザ・シークレット [ ロンダ・バーン ]​​・『今すぐ妻を社長にしなさい』​「お金」に関する本をいろいろ読んでたときに、書店で見つけた。不動産賃貸の法人を作って、奥さんを社長にして成功した人の話。何気なく書かれた「大家業を選ぶのが一番無難」という1文が、「不動産投資」へと舵を切るキッカケになった。妻のナターシャがサポートしてくれるようになったのも、この本で得た知識のおかげかもしれない。ただし、実際に「妻を社長に」できるかどうかは、向き不向きもあると思う。法人化や、節税についても書かれてる。不動産投資家になるなら、読んで損のない1冊。​いますぐ妻を社長にしなさい [ 坂下仁 ]​最近は、YouTubeやネットから情報を取ることが増えた。でも不思議なことに、人生を変えるきっかけになるのは、本からの情報が圧倒的に多い。もし生き方に迷ったら、読書がいい。本は、著者の人生が凝縮されて詰まってる。​​​​​​たった数千円・数百円で人生が変わるのだから、これ以上の投資はない。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.12.16

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  人口が減る日本。不動産投資家がするべき対策は？

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​近所で、小学校が廃校になった。スーパーや飲食店はどんどん建つのに、学校はつぶれてく。子供が減ってるからだ。日本は2040年までに、95%以上の市町村で人口が減る。予測では、住人が半分以下になる地域もめずらしくない。不動産賃貸業だけでなく、あらゆるビジネスで人口減少は深刻な問題。人が減っていく日本で、大家が生き残るにはどうすれば良いのか？2040年の、ちょっと未来の日本をイメージしながら考えてみよう。​​・高齢者向けの部屋をつくる​​子供は減っても、年寄りの数はあまり変わらない。しばらくは高齢者に適した物件が、安定稼働するだろう。派手なアクセントクロスは避けて、壁紙はホワイトで統一。階段に手すりを付けたり、段差を無くす。エリアも、大きな病院が近くにあるかをチェック項目に入れる。逆に大学近くのアパートは、学生が減ってるので注意が必要だ。これまで子供のいるファミリーが多かった住民は、老夫婦へと入れ替わる。「年寄りの街」でも稼げる、物件づくりをしよう。手すりの取り付けは、比較的カンタンにDIYできる。​マキタ JR188DZK 充電式レシプロソー ​・街の中心部を買う​人口が減るときは、全体で均一には減らず、街の中心部に人が集約してく。不動産を買う時は、そのエリアに人が集まるか、いなくなるかの見極めが必要だ。ボクは、大きなスーパーから徒歩3分圏内の物件が好き。街の中心にあるので、人の行き来も多い。交通量調査をキッチリしている、大手チェーンの飲食店がある場所も良い。こういう場所は、そう簡単に人は減らない。不動産投資はエリアが選べるので、人口減少の対策がしやすいビジネスとも言える。最初のアパートは、大手チェーンの喫茶店が目の前にあったのが購入の決め手になった。​・外国人向けの住宅​日本人は減ってるけど、世界の人口は増えてる。国内の外国人労働者は、過去10年で3倍になった。もう日本は、外国人を増やさないと経済が維持できない。これから受け入れが、もっと強化されるだろう。ボクはいま、外国人用のアパートや戸建てで経験値を積んでいる。契約書にふりがなを入れたり、日本の日用品をサービスしたり、いろいろ工夫を増やしてる。トラブルも多いので、対処法や予防策も実験中だ。日本語が完璧ではない彼らとのコミュニケーションでは、表情が大事になる。内見や契約のときも、「笑顔」を意識しよう。彼らを上手に受け入れれば、10年で3倍になる市場に参入できる。外国人トラブルを減らす方法は、​コチラ​​・ペット可の物件​家族が減ると、人間は犬や猫を飼い始める。ペットビジネスは人口が減少する中で、唯一伸びる業種だ。「ペット可」の需要は、これから伸び続けるだろう。今は生体販売の値段も上がっている。かわいいワンちゃん（我が子）のためなら、飼い主は多少の高い家賃も払う。散歩後の足洗い場、キャットウォーク、リードホルダー低予算で導入できる設備も、たくさんありそうだ。特に戸建ては、気兼ねなく大型犬でも飼える。ちょっとした庭があれば「ドッグラン付き」の物件として、人気が出せるかもしれない。10年前に創業して、今でも存続している企業は6%。9割以上の会社は、10年以内に潰れるってことだ。日本は2008年をピークに、人が増える時代から減る時代へと変わった。デジタル化やグローバル化も、ここ数年は凄いスピードで進んでる。時代の変化に合わせて、自らを変えていく。それができる会社だけが、6%の中に入ることができるのだと思う。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.12.09

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  超コスト削減！不動産投資でのジモティー活用ワザ

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​SNSは、あまり得意じゃない。流行ってて大勢が使ってるものは、いまいちやる気になれない。LINEですら、埼玉図面舞踏会の掲示板を使うまではインストールしてなかった。そんなボクでも、去年からジモティーを使ってる。だって・・・便利すぎるんだもん！今年もジモティーのおかげで、50万円以上の経費が節約できた。今回はボロ物件投資家の、ジモティーの使い方と注意点のまとめ。・入居の募集でジモティージモティーの募集カテゴリーには、不動産の「賃貸」が用意されてる。やり方はカンタンで、家賃と条件を入れて物件写真をアップするだけ。はじめて使ったときは、反響の早さにビックリした。募集を出したその日のうちに、2件の内見予約。翌日には、そのまま契約が決まった。それ以来、入居の募集は毎回ジモティーに出してる。客付け業者も同時に使うけど、ジモティーの方が反応が多いし、決まるのも早い。しかも、広告費が無いのが嬉しい。家賃1~2ヶ月分って、バカにできないもんね。マジでジモティーすごい！ジモティーでの入居募集の記事は、​コチラ​一覧では、表示されるタイトル文字数が限られている。カタカナを半角・不要な文字を省略して、できるだけ多くの情報を見てもらえるよう工夫。​・リフォーム発注でジモティー​​「助け合い」​で、これまで何度かプロにリフォームを頼んでる。職人さんも、ジモティーで仕事を探してるってことだね。【謝礼●万円】ってタイトルをつけて依頼を出すと、翌日にはやってくれる人が見つかる。ジモティーだと、​ありえないほど安い値段​で頼める。​​金額をこっちで決めたら、それでやってくれる人が現れるのを待てばいい。自分で原材料費と工数が計算できれば、ギリギリ最低ラインの値段で外注できる。ボクは材料価格に、作業日数×1.5万円を足して金額を決めてる。コツさえ掴めば、依頼はカンタン。タウンページで職人さんを探すより、ずっとラクだ。金額や修理箇所は、一目でわかるように表示。ジモティーでの職人さがしの記事は、​コチラ​​・不用品をあげてみた​ボロ戸建て投資をしてると、出てくるのが「残地物」。処分するにも、今の世の中「タダ」でとはいかない。リサイクルショップでも引き取ってもらえない、古いテレビの処分。処分料に4,000円かかるので、どうしようかと困ってた。これもジモティーの「あげます」に載せたら、すぐに持っていってもらえた。しかも、おみやげにお菓子までもらっちゃった。無料で処分できただけじゃなく、お菓子までもらえるなんて・・・ジモティーって、ホント神！​・ジモティーで失敗しないために​よく、「ジモティーに集まる入居者は質が悪い」という噂を聞く。ボクが実際にやってみた経験上では、そんなことはない。内見の約束をすっぽかされたこともないし、話が通じない人もいない。もちろん住んでいただいてる入居者さんも、ちゃんとした人ばかりだ。たぶん変な人が来るのは、家賃が低いのが原因だと思う。リフォームで質を上げて家賃を高くすれば、変な人は集まらない。あと、職人さんの募集をする時は、ちょっとしたコツとルールがある。​別記事​にまとめているので、そちらを参考にしてほしい。ここまで便利だと、依存しすぎてしまうのが心配。ジモティーがなくなったら、マジで困るw募集を見て来てくれる人も、積極的なコミュニケーションを求めている人が多いので楽しい。これまで企業じゃなきゃできないことが、個人間でカンタンにできる時代になった。管理会社や工務店のような中間マージンを取るビジネスは、これから厳しくなるだろう。不動産賃貸ビジネスはすでに、SNSを使うのが常識になっているのかもしれない。​​​不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.11.25

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  【閲覧注意】不動産投資で遭遇したトラウマ級の衝撃シーン

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​不動産投資を始めて6年。​普通のサラリーマンだった頃とは、だいぶ日常が変わった。時には、衝撃の現場に遭遇することもある。今回は、過去に出会ったトラウマ級の衝撃シーンを振り返る。​・火事で焦げた部屋​投資をはじめて3年目に起きた、アパートの火事。この体験で学んだことは多く、ボクの投資人生は大きく変わった。真っ黒に焦げた、壁や天井。焼けたビニールクロスに消火水をかけた、あの何とも言えない臭いは、いまも忘れられない。アパートの火事に関する記事は、​コチラ​​・超ボロ戸建て、ドアの穴​S県A市の、某激安物件。主要駅ちかくにも関わらず、150万円以下で出ていた。接道が崖なので、現実的に再建築不可。ボクも躊躇した、過去いちばんの超ボロ家。部屋のドアには、ポッカリと謎の穴があいていた・・・あっという間に売れたらしいが、買った人は大丈夫だろうか？ボロ物件が大集合！ボロコレの記事は​コチラ​​​・漏水部屋の下で放置された空室​​アパートの2階の外国人が、キッチンに油を流して漏水。修繕費でオーナーと2階の借主が揉めてしまい、空室だった下の階は1年以上放置されていた。天井クロスが剥がれ、吊り戸は朽ちて、床もカビだらけ。おかげで格安物件として、手に入れることができた。いまは綺麗にリフォームされ、新しい住人が暮らしている。背筋がゾワっとする、リフォーム中のトラウマ記事は​コチラ​​・放置され続けるヤモリのミイラ​S県K市の、1棟RC。団地のような造りで、空室は何年も放置されていた。蛇口からは緑色の液体が出て、キッチンには力尽きたヤモリのミイラが・・・融資が下りずに断念したが、いまでも売れずに残ってるらしい。​・侵入を拒絶された部屋​母子家庭で引きこもりの息子が、自分の部屋で突然死した物件。建物は新しかったけど、壁パンの穴が多数あり。家族の間でも、いろんな問題があったのかもしれない。部屋のドアにズラッと並んだ掛金を見つけて、背筋がゾワっとした。母親の侵入を拒絶し、彼は部屋で独り何を思っていたのか・・・考えると、何ともいえない気持ちになる。​ポルターガイスト物件の記事は、​コチラ​不動産は、服や食べ物のように捨てることはできない。物件には、たくさんの生活の跡が刻まれ、残される。背比べの柱の傷や、ペットの引っ掻き傷。そんな「残された思い出」を丁寧に隠してから、次の住民に受け渡す。ボロ物件のDIYリフォームをしている限り、これから先もそれを見つけるだろう。できるなら、その「思い出」は美しいものであってほしい。事故物件に住んでみた！ [ 森史之助 ]​​不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.11.15

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  少子化でも大丈夫！不動産投資が人口減少に強いワケ

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​「日本は人が減ってるのに、不動産投資しても大丈夫？」周りの人に、よく言われる。ボクは、​ぜんぜん大丈夫​と思ってる。多分みんな「人口減少＝空き家が増える！」​のイメージ​なんだろうね。だから家やアパートを借りる人が、いなくなっちゃうと思ってるんじゃないかな？でも人口減は不動産だけじゃなく、経済全体にダメージがある。​お金を使う人が減れば、ほとんどの業種は売り上げが下がる。​日本だけでやってれば、どのビジネスもヤバい。むしろ​不動産賃貸は​、他の仕事より人口減少に対応しやすい。本日は、なぜ人が減っていく日本で、不動産投資が有利なのかについて。​・人が減るエリアは決まってる​日本の市町村は、「都市計画」を作ってる。都市伝説じゃないよ。『ここに、大きな道路を作ろう』『この地域は、家を建てるのは禁止しよう』『このエリアには、お店を集めよう』こんな感じで、街をどう作るかを決めてる。リアルなシムシティだ。アタリマエだけど、行政も人が減ってくのは知ってる。だから、人口が減っても​​​​​​​​​街がゴーストタウンにならないための計画​​を立てなきゃならない。​​具体的には​​​​​​​​​街を、「​​市街化区域​​」と「​​市街化調整区域​​」に分ける。​​市街化区域は、道路や水道の整備をして人を集める。市街化調整区域は家を建てるのを禁止して、どんどん人を減らす。人の集まる場所を決めて、街の経済を維持するって計画だ。人口は、均一に減らず、街の中心に集まるように減っていく。ヤバいエリアが判ってれば、対策はカンタン。ボクは市街化調整区域の家は、よほど安くないと買わないことにしてる。・人口が減れば、仕入れも安くなる人が減ると、家や土地の価値が下がる。不動産投資家にとって​家賃も大事だけど、購入価格はもっと大事。​人口が減ると家賃は下がるけど、それ以上に物件の価格はもっと下がる。借りる人が減って家賃が下がっても、仕入れがそれ以上に安ければ問題ない。むしろ地方のボロ戸建て投資家にとっては、規模拡大のチャンスだ。9万円の戸建て。人が減っているからこそ、この値段で仕入れることができる。​・人口減で伸びるビジネスと連携できる​人が減るのは、生まれる子供が減ってるからだ。では問題。​​子供がいないと、多くの人は「あること」を始めます。さて何でしょう？​・・・正解は、犬や猫を飼い始める！​これからは、ペットビジネスの時代だ。子供がいない分、人は犬や猫のためにお金を使う。不動産は時代に合わせて、使い方を変えられる。ペット可のアパートにしたり、ペットショップにテナント貸し​もできる​。これから伸びてくビジネスに、ひょいっと乗っかれる応用性。そこが、不動産投資の強みだ。実家で飼っていた愛犬。ボクはどちらかというと犬派。​大事なのは、時代の流れに合わせて手法を変化させること。​RCが良い時もあれば、ボロ戸建てが儲かる時もある。人が減るときは、その時代に合ったやり方をすればいい。80年代のバブルのように、バカみたいに稼げる時代はもうやって来ないかもしれない。でも、周囲をよーく観察してみよう。人が減ってく日本にも、まだまだチャンスは落ちてるはずだ。​100万円からの空き家投資術 [ ​​​不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.11.06

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  ビッくらポン！から、くら寿司の不動産価格を計算してみた

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​回転寿司は、天国だ！お寿司が流れてきて、好きなものを選んで食べる。こんな、楽しいイベントはない。今夜は息子と一緒に、近所のくら寿司でディナー。でもただお寿司を食べるだけじゃ、もったいない。不動産投資家なので、くら寿司の家賃と物件価格を計算してみるよ！​・家賃は、売り上げ3日分と同じ​飲食店がテナントを探すとき、3日分の売り上げで月の家賃が払えるところを探す。くら寿司は人気の大手チェーンだから、ちょっと抑えて2.5日分と仮定する。つまり、1日の平均売り上げ額が出せれば、家賃も計算できるということだ！​『1日の売り上げ×2.5日＝月額家賃』​​・1日の売り上げ金額は？多くの飲食店は、1日に2〜3回転する。回転と言っても、回るのは寿司じゃなく集客。たとえば座席数が100席で、3回転する店だと100席×3回転で、1日に300人のお客さんが来るって意味だ。この来客数に、食事の単価を掛ければ1日の売り上げが計算できる。​『座席数×食事単価×3回転=1日の売り上げ』​くら寿司は48テーブルあるので、1卓4席として合計192席。平均食事単価は1,400円と仮定。192席×食事単価1,400円×3回転＝806,400円くら寿司の1日の売り上げ額は、​約80万円​と予想できる。​・ビッくらポンからも売り上げを計算回転数は、立地や店でバラつきが多い。そこでもう1つ別の方法で、​ビッくらポンからも売り上げを計算​してみる。「ビッくらポン」とは、テーブル横の回収器に皿を5枚入れると、抽選で景品が当たるシステム。​集客アップ・売上げアップ・自動会計・皿回収​と4役を同時にこなす。考えたやつマジ天才な今世紀最大の発明​だと思う。​ビッくらポンのマシンは、どの座席も同じくらいカプセルが減ってる。営業中にカプセル補充してるのは見たことないので、開店前に満タンにしてるはず。写真のように、夜7時の時点で満タン状態から平均で5個くらい出てる。閉店まで残り2時間だから、あと2個づつくらいは出るだろう。つまり1日に、1テーブル7個出る。1回のチャレンジには5皿が必要。これまでの経験上、当選率は4回に1度。あとはこれらを掛け算すれば、1日の売り上げが出せる。『48テーブル×7個×4回×5皿×110円＝739,200円』皿以外のサイドメニューがあるので、さきほど回転数方式で計算した約80万円とほぼ一致する。​・家賃はおいくら？​1日の売り上げは約80万円と判ったので、ここから家賃を計算する。​『1日の売り上げ×2.5日＝月額家賃』​だから80万円×2.5日＝200万円！大通り沿いの駐車場50台つきで、​1ヶ月200万円。​年間2,400万円の家賃収入だ。もちろんこれは、店舗のハコ（建物）も用意した場合。実際は土地だけ貸して、店舗はくら寿司が建ててると思うので、借地料だけだと半分の100万円くらいだろうか。​・くら寿司の不動産価格は？​不動産価格の計算は、じつはカンタン。利回りで、割戻して計算する。「利回り」は物件価格に対して、1年間の収益が何パーセントかを表す。利回りを出す式は​『年間家賃÷物件価格＝利回り』​物件価格を出すなら​『年間家賃÷利回り＝物件価格』​だ不動産賃貸の利回りは、エリアによって違う。山手線内側：3〜5%山手線外23区：6〜8%東京23区外：9〜10%関東3県：8〜13%テキトーだけど、こんな感じだと思う。埼玉某市のくら寿司は、ロードサイドで場所が良いから利回り10%くらい。なので、物件価格は・・・年間家賃2,400万円÷利回り10%=​2億4000万円！​う〜ん、買えない！小学生レベルの算数がわかれば、不動産投資に必要な計算はほとんどできる。電卓を叩くクセをつければ、相場もわかるし​お金の流れも見える。​大事なのは、いつでも情報を集めて考えて計算すること。そのうち、自分が買うかもしれないしね。​マグロ大王　木村清　ダメだと思った時が夜明け前 [ 木村 清 ]​不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.10.26

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  家賃が入った後に、必ずやるべきこと

  ​​​​​​​9万円戸建てのリフォームが完成して、入居者も決まった。大家としては、あとは家賃を受け取るだけ。何ヶ月ものDIYリフォームの苦労が、やっと報われる。でもまだ、大事な仕事が残ってる。売主さん、仲介業者お世話になった人たちに、感謝を伝えよう。​・ビフォーアフターの写真を送る​売主様も仲介業者も、売った物件がどうなっているかは気になってるはず。ビフォーアフターの写真を、感謝の手紙を添えて送ろう。ボクの場合は、再生箇所を写真つきで資料にした。住む人がどんな人で、どのように使ってくれるかを書いている。ほとんど住めなかった家が、再生されてまた社会の役に立つ。その報告は、必ず喜んでもらえる。ビフォーアフターを、資料にして印刷して送る。​・お中元、お歳暮を贈る​半年に一度のお中元やお歳暮は、感謝を伝えるチャンスだ。今回は、9万円戸建てと隣の土地の売主様、格安報酬で仲介してくれた業者さんにお中元を贈った。すると相手は、必ずお礼の連絡をくれる。ほとんどの場合、そういう時に​貴重な情報をいただける​ものだ。​・「またこの人に売りたい」と思わせる​どうせ物件を買うなら「この人に売ってよかった」「またこの人に売りたい」と思ってもらえた方がいい。お土産やお手紙といった、ちょとした一手間が印象に残る。仲介業者なら、非公開物件を紹介してくれるし売主様も同様の案件が出たら、声をかけてくれるだろう。「いままでで一番よいお客さん」になれば、情報も一番にもらえるようになる。ここ2週間ほど、北海道でキャンプしてた。根室から花咲蟹を、アパートの管理会社に送った。リフォーム中の戸建てのお隣さんや、仲の良い仲介業者にも、お土産を用意した。キャンプ場では、リフォームで出た廃材で焚き火をする。不動産投資をする前は、贈り物には縁のない生活だった。もらうこともなければ、贈ることもない。いまでは毎年、うなぎ・メロン・梨など、ボクの好物を贈ってもらえる。ボクも相手の好きなものを聞き出しては、贈ってる。こういうお金の使い方は、楽しい。味方を増やせば、拡大のスピードも上がる。人の心を掴むほんの少しの費用が、大きな投資効果を生み出す。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​

  2021.08.13

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  サラリーマンのための、副業の時間を生み出す方法

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​不動産投資をはじめる前は、メッチャ忙しかった。サラリーマンをしてるだけで、いっぱいいっぱい。とても、副業をする余裕なんか無い。でも今は勤め人しながら、DIYもブログも物件探しも賃貸経営も同時に進められる。それでも時間が余るので、新しい資格でも取ろうかと思ってるくらいだ。投資家にとって、時間はお金と同じ。どれだけ稼いでも、時間がなければ貧乏のままだ。サラリーマンしながら投資の時間を作るために、やってることがいくつかある。今日は、副業の時間を生み出す方法について。​・早く起きる（1日：60分節約）​アタリマエだけど、早く起きれば他の人よりも1日が早くスタートできる。その効果は言うまでもないけど、一応まとめてみた。​・他の人の邪魔が入らず、作業に集中できる。​​・脳がもっとも冴える時間で、生産性が高い。​​・電車も道路も空いているので、移動時間が早い​・コンビニや喫茶店、トイレが空いているので、​並ぶ時間がいらない。​​・満員電車や渋滞がなく、体力消耗しない。​ボクは、毎朝5時に起きてる。べつに睡眠時間を削らなくてもいい。寝る時間を2時間早めて、夜の作業を朝に持ってくだけ。もっとも時間を節約できて、人生が変わる行動が早起きだ。​年収1億円になる人の習慣 [ 山下 誠司 ]​​​・ゲームをやめる（1日：120分節約）​​実を言うと、20代までガチゲーマーだった。大学生の頃はゲームセンターに通い、バイト代の何割かを注ぎ込んでた。あの頃のゲームは100円玉を短い時間で消費させる、お金を消費させるビジネス。でも今のスマホゲームはできるだけ長く広告を見せて、時間を浪費させるように作られてる。無料でも広告動画を見ることで、そこそこ遊べるので、ついつい何時間もやってしまう。そしてゲームクリアもなく、永遠に時間を搾取され続ける。時間の浪費は、命を削るのと同じ。そこまでしてやる価値のあるスマホゲームは、存在しない。​・酒を飲まない（1日：6時間節約）​付き合いで、酒を飲みに行ったとする。飲んでいる間の2時間、酔っ払いの話を、酔っ払いながら聴くというムダができる。さらに飲み終わってから、酔いが覚めるまでの4時間。帰りの電車で読書をするわけでもなく、頭がぼーっとしたまま思考できず過ごす。なんだ？この時間。1日の起きてる時間の、半分近くムダにする。あまりにバカらしいので、酒を飲むのはやめた。​・アニメや映画じゃなくマンガを読む（1日：30分）​アニメも映画も楽しいけど、時間がかかる。制作側も時間を決めて作るから、ストーリーに関係ないムダな間がある。おもしろいマンガはムダが無いし、読む速さもコントロールできる。短い時間で、アニメの何倍もの話を読める。よほど「アニメが趣味」「声優が好き」なら見るべきだ。でも、そうでなければ、マンガの方が時間を節約できる。​・時間短縮できる道具をつかう（1日：30分）​時間が節約できる道具は好きだ。・DIYのスピードを加速させる、電動工具。・作業スピードを上げる、高性能のパソコン・勝手に洗濯してくれる、全自動乾燥機付き洗濯機。ほんの数秒でも、作業スピードをあげられるものを揃えると、けっこうな時間が節約できる。物を買う時は、「お金」か「時間」を生み出すものを選ぶようにしてる。高性能のMacBook。作業スピードが速く、あらゆる作業の時間を短縮できる。​・家族サービスの日程を決める（週：8時間）​家族3人で出かけるのは、年に3回くらい。事前に計画を立てて、旅行する。妻か息子、どちらかと2人で行動することはよくある。でも3人揃って、だらだらと出かけることはしない。投資をはじめる前は、週末の暇つぶしに家族でショッピングモールに行ってた。新しい体験もなく、家族の思い出ができるわけでもなく、時間とお金をだいぶ無駄にした。ずっと一緒にいても、マンネリ化してうっとうしくなるだけ。たまに、時間を決めて行動を共にするから、仲良くいられる。​・残業しない（1日：120分）​残業はすれば、給料は多少ふえる。しかし、その代償は大きい。生活リズムが崩れて、残業時間をはるかに超える時間がムダになる。仕事の効率も悪くなるし、「残業がやめれないから副業する暇がない」なんて言い始めたら最悪だ。ボクは不動産投資を始めたころ残業70時間アタリマエ部署にいたので、異動の希望を出した。結果、サラリーマン年収は少し減ったけど、不動産収入は何倍にも増えた。絶対やってはいけないのは、サービス残業。以前いた会社は、朝8時から23時まで、土曜も働いていたけど残業代が出なかった。ストレスも溜まるし、仕事も生活も維持できなくなる。もしもそんな会社にいるのなら、全力で転職すべき。​・ストレスを無くす（1日：30分）​ストレスは作業効率を下げ、思考も停止させる。嫌いな人や、いやな出来事を思い出して、やることが手につかない経験は誰にでもあるはず。そんなことを考えても状況はよくならないし、時間がムダになるだけ。それどころか​ストレスが原因で病気になって、寿命が縮んだら膨大な時間を失う​ことになる。・嫌いな人は全力で避ける。・雨の日はタクシーを使う・満員電車に乗らない・行列に並ばないあらゆるストレスになり得るものは、お金をかけてでも排除する。時間も節約できるし、健康にも良い。快適で最高な毎日を過ごそう。​・物を減らして、部屋を片付ける（1日：20分）​整理整頓すると、かなりの時間が節約できる。「探す時間」「掃除する時間」「準備する時間」「避ける時間」を短縮できる。さらに物を減らせば「使う時間」「選ぶ時間」もなくなるので、時間がどんどん増える。物の量と、余る時間の量は反比例する。必要最小限の物だけで暮らせば、最速で生きられる。​・「忙しい」と言わない​普段から「忙しい」と言ってると、脳にその言葉が刷り込まれてしまう。人間は脳全体の7%しか使えてないというけど、残りの93%はそういうのに使われてるのだと思う。たとえどんなに忙しくても、頭の中で「ヒマだヒマだ」と繰り返してればその通りになる。実際ボクも「ヒマだ」と言い続けて、時間に余裕のある生活になった。刷り込みができれば、無意識に早起きや部署異動の選択をする。人間って、けっこう単純にできてるもんだ。時間を生み出すのは、こまかい積み重ね。ほんの数分・数秒でも、積み重ねれば何時間も作れる。こうしてまとめると、1日に4〜5時間は余裕を作れてる。1年間に、3〜4ヶ月の自由時間ができるようなものだ。どおりで最近、ヒマだと思った。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.07.20

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  サラリーマンが頑張っても、年収が上がらない理由

  ​​​家賃収入が、サラリーマンの年収を超えた。不動産投資で入るお金は、物件を買い進めれば利回り分だけ毎年増えていく。でも​勤め先の年収は、5万円しか増えなかった。​業績は、増収増益を続けているのに、なんでだろ？サラリーマンの収入が、なかなか増えない理由。​それは、報酬を自分で決められないからだ​。​​​・同じ仕事でも、収入がちがう理由​年収の格差で、わかりやすい職業は「医者」。同じ医者でも、​年収400万円の勤務医もいれば、数億円稼ぐ開業医もいる。​やってることはどちらも「患者の治療」で、労働時間も変わらない。この差は、なんだろう？それぞれの収入を計算式にすれば、謎が解ける。●勤務医：労働時間×時給＝収入●開業医：治療費-経費＝収入病院に雇われている勤務医は、​患者がいくら増えても給料に反映しない。​サラリーマンなので働いた分しかもらえないし、働く時間も決められてしまう。一方で経営者である開業医は、利益を総取りできる。治療費・入院費・診療報酬から必要経費を引いた残りは、ぜんぶ自分のもの。​​マイナスになるリスクもあるけど、事業を拡大させれば報酬は無限に増える。年収を大きく上げるなら、まずは経営者になることが条件だ。​​​​​・報酬を決定できない経営者は最悪​経営者になれば、誰もが自分で報酬を決められるわけじゃない。よほど注意しないと、いつの間にか他の誰かに報酬の決定権を渡してしまう。​​・他社の下請けの、デザイナーやプログラマー。・出版社と専属契約している、小説家や漫画家。・フランチャイズ店舗の、オーナー。・管理会社に、賃料設定やリフォームを丸投げしてる大家。彼らは経営者なのに、​報酬を自分で決めることができない。​​​一時的に大金を手にすることはあっても継続させるのは難しく、多くの人は儲からない。経営リスクだけ背負って、報酬は他人にコントロールされる最悪のパターンだ。​​​​これは、他人が作ったビジネスのために働いているからだ。​​​世の中のほとんどの人は、自分の技術や能力を他人が儲けるために使う。報酬の決定権を持つには、自分でビジネスを作る必要がある。​​​・働かせる側になる仕組みをつくる​​​​​​他人のビジネスのために働いても、お金は手元に残らない。ならば自分で報酬を決められる、働かせる側に立とう。はたらかせるのは、人間じゃなくてもいい。「家」でも「サイト」でも「店」でも同じこと。どんな職業の人でも、仕組みは作れる。​​​​​​・WEBデザイナーが、収益を生み出すサイトを作る​​​​・飲食店を成功させて、のれん分け（フランチャイズ展開）する。​​​​・社員育成して、働いてくれる社員を育てる。​​​​・工場に設備投資して、生産体制を作る​​​​・大工が貸家を建てて（直して）、賃料収入を得る。​​いちど仕組みを作ってしまえば、自分で働かなくても収入が増える。大家もリフォームが終わった後は、ほとんどやることがない。​それでも毎日8時間の拘束をされるサラリーマンより稼げるのは、家を働かせる仕組みを作っているからだ。稼いでくれる家を作るために、今日もDIY・・・1日は、誰でも24時間。どれだけお金を積んでも、増やせない。​ならば稼ぐことではなく、仕組み作りに時間を使う方がいい。​収入と労働が吊りあわない仕事は、世の中にいっぱいある。まったく同じ作業でも、やりかたを変えれば利益は大きく変わる。​「報酬の決定権を持って、仕組みを作る」​このルールさえ守れば、収入は増えつづける。儲かる働き方は、最初はマイナスからだし、失敗するリスクもある。それでもやる価値は、じゅうぶんだ。日本はAIの進化と人口減少で、労働者の将来はもっと厳しくなる。でもこの国は、チャレンジすれば誰にでもチャンスを与えてくれる。​300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法[ 加藤ひろゆき ]​不動産投資ランキング​​​​​​​

  2021.07.16

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  買うべきアパートはこれだ！利回りと融資年数と返済比率の関係。

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​アパート欲しい！最近はボロ戸建てばっかりなので、そろそろアパートが欲しいんじゃ！新耐震が欲しい！銀行からお金借りたい！！ボクの購入条件は3つ・家賃に対し、銀行返済が半分以下（返済比率50%以下）・初期費用+頭金を、3年以内に回収できる（投資利回り34%以上）・車で、日帰りできる範囲これを満たすものだ！！と、叫んでみたものの・・・あれ・・・？この条件、メッチャ探しにくくない？物件サイトには、返済比率も投資利回りも書いてないよ。（融資条件が人によって違うので、アタリマエか・・・）気になったやつを、1つづつ計算するしかないじゃん・・・これじゃ効率が悪い。物件サイトの検索で、絞りこんで探せるようにしたい！業者に条件を伝える時も、利回りと融資年数で伝えたい！！ということで今回はボクの大好きなスプレッドシートで、アパートの購入条件をわかりやすく分析してみた。​・返済比率50%以下をさがせ！​まず、こんな表を作ってみる。緑の縦軸は、「表面利回り」紫の横軸は、「融資年数」頭金と金利を「B2」「B3」に入力すると、返済比率が自動で出るよ。返済比率50%以下なら「青」になる。返済比率51%以上は「赤」になる。おお！こういうのが知りたかったんだ！！ボクのメインバンクのS銀行の条件だと、ふむふむ・・・利回り10%で23年以上の融資が引ければ、返済比率が50%以下になるんだな。自分で言うのも何だけど、わかりやすいじゃん！！​・投資利回り34%以上をさがせ！！​同じ形で、投資利回りの表も作ってみる。表の見方は、さっきと同じで「返済比率」を「投資利回り」に変えただけ。条件は、「頭金と諸費用を3年で回収」だから、投資利回り34%以上が「青」投資利回り33%以下は「赤」ふむふむ15年以上の融資が引ければ、利回り13%以上なら3年以内で投資回収できるのね。わかりやすい！（※諸費用は物件価格の7%で計算）​・「返済比率」と「投資利回り」の両方を満たす条件をさがせ！！！​最後に「返済比率」と「投資利回り」の、両方の条件を満たす表を作ってみよう。①投資利回り34%以上（頭金+諸費用を3年以内に回収）②返済比率50%以下この2つの条件を満たせば「○」判定で「青」になる。ダメなら「×」だ。ふむふむ・・・15年融資なら、利回り14%以上・・・利回り10%なら、28年以上の融資・・・条件に合う「利回り」と「融資年数」が、これでハッキリとわかった。今回のスプレッドシートは、フリーで公開したよ。欲しい人はご自身のGoogleアカウントでログインして、「ファイル」→「コピー」して使ってね。シートのリンクは​こちら​利回りと融資年数がわかれば、銀行の融資条件から築年数を逆算できる。でもインターネットで公開されている物件の、99%は「×」の判定だろうね。「○」がつくのは、不動産業界で言われる「千三つ」の言葉どおり、1,000件に3つ（0.3%）ほどだ。でも可能性は、0%じゃない。実際に、過去には「○」判定のアパートも買ってる。大事なのは買う条件をハッキリさせて、頭の中に入れておくこと。そしてチャンスが来たら、誰より早く動くこと。それができる人だけが、0.3%をつかむことができる。​サラリーマン大家さん　お金の借り方テクニック不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.06.24

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  自宅から遠いエリアの不動産投資。良いこと悪いこと

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​自宅から片道280kmのエリアに、アパートが2棟ある。高速を使っても、車で3時間半かかる。1棟目がたまたま静岡で、2棟目を地元の業者さんから紹介してもらった。投資を始めるまでは、縁もゆかりもない土地。現地には何度も行って、地元の業者さんとも仲良くなった。この遠距離アパートを、買ってから5年たつ。今日は、自宅から遠いエリアの不動産投資について、思いつくまま書いてみる。​・遠距離（郊外）の物件は安い！​条件が一緒なら、家から近い物件を買うに決まってる。それでも遠いところを選ぶのは、安いから。投資不動産は一般的に、都心から離れるほど利回りが上がる。静岡のアパートは、埼玉の同じ家賃のものより800万円安かった。800万円あれば、400往復の交通費になる。そんな単純計算で、最初の1棟目を選んだ。いま考えるとオソロシいけど、そのくらいの勢いがないと不動産投資なんてできないのかも。​・交通費がかかる​リフォームをDIYすると、工務店で80万円かかるものを30万円で直せる。でも交通費でさらに30万円かかる・・・その費用を計算しても安いなら、購入するのは全然アリ。高速は沼津までにして一般道を走れば、往復6,000円の節約。10往復で、6万円の支出を減らせる・・・こんな涙ぐましい工夫で利益が出せるのも、遠距離の物件ならでは。​・エリアは、日帰りできる範囲まで​ボクが物件を買うのは、車でギリギリ日帰りできるエリアまで。自宅は埼玉だから、片道4時間以内くらい。大阪や仙台より向こう側は、どんなに安くても（いまのところは）買わない。突発的なトラブルがあると、どうしても日帰りしなければならないことがある。そんな時に、電車や飛行機に乗りたくない。工具を車に積んで家を出て、そのまま物件まで行って日帰りできる距離がいい。​・自主管理が難しい​遠距離のアパートだけは、管理会社にお願いしてる。埼玉と茨城の戸建ては、自主管理だ。トラブルが起きても、距離があるとすぐには行けない。ただ、管理料は払っているものの、修繕の手配は自分ですることがほとんど。現地で職人を集めて、チームを作ってあるので、ほとんどのことは対応できる。管理会社を入れてるのは、いざという時の保険だ。​・交通事故のリスクが高くなる​車で、往復7時間。高速道路も使う。空室リフォームが入るとDIY大家は、毎週末のように車で長距離を走る。運転は好きだから、苦にはならないけど無理すれば眠くなるし、交通事故のリスクは増える。幸いにも、物件との往復で事故に遭ったことはないけれど、安全運転にはかなり気を遣う。​・移動しながら勉強する物件までの移動時間は、勉強系のYouTubeを流し聴きする。有料のプレミアム会員になれば、マップ表示をしながら音だけ連続再生できるので便利だ。最近ハマってるのは、苫米地英人先生の公式チャンネル。不動産投資を始めた頃は、峯島社長が毎日配信してた不動産投資の動画を聴きまくってた。やや業者よりな内容だけど、当時はすごく勉強になった。​・旅行気分で楽しい​遠くの物件を持つと、その地域に詳しくなる。現地ではほぼ外食になるので、地元のお店を楽しめる。以前は物件に泊まり込みでリフォームしてたけど、最近はホテルに泊まることが多い。ビジネスホテルでも、ちょっとした旅行気分だ。贅沢して、高級ウナギを食べたり、良いホテルを選んだり。自宅から離れたエリアでDIYリフォームすると、週末が楽しくなる。浜名湖沿いのウナギの美味しいお店は、不動産屋のおねえさんに教えてもらった。お泊まりリフォームで、星野リゾートに泊まった記事は​コチラ​​・やる気がない日も頑張れる​近所の物件を買って気づいたけど、家からあまり近いと気分が乗らない。リフォームも、午後からダラダラと始めることが多い。適度に距離があれば、朝5時に起きて、とりあえず車に乗って物件に向かう。お金をかけて現地に行くので、サボらず頑張ってリフォームする。遠距離物件のリフォームは計画的に時間を決めて動くので、かえってムダがない。最近は在宅ワークで、家にこもる日が多い。インターネットで買い物や食事が注文できると、玄関から一歩も出なくてよくなる。そんな時代だからこそ、遠い物件には魅力がある。これまで知らなかった土地にも詳しくなるし、行動範囲が広がって成長できる気がする。安くて利益が出せるなら、距離が離れててもいい。良い物件なら将来は売却して、家の近くに買い替えてく戦略だってある。ほどほどに遠い物件は、悪くない。むしろ、楽しいことの方が多いかもしれない。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.06.17

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  連帯保証人へのサイン。妻にYESを出させた一言

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​「もしものときは一緒に自己破産して、やり直すのを手伝ってほしい」妻への、口説き文句。彼女はいま、ボクの数千万円の借金の連帯保証人になってくれている。不動産投資で、「妻の説得」は必須。銀行から融資を引くとき、奥さんを連帯保証人に求められるからだ。もしサインをしてもらえず、融資が引けないと最悪だ。そうなると投資どころか、家庭も崩壊しかねない。今回は、奥様に連帯保証人になってもらう方法について。借金してアパートを買えるのも、奥様のおかげです。​・連帯保証人の恐怖を取り除く​「連帯保証人」のサイン拒否は、100%アタリマエの反応。でも不動産投資の本質を理解して断ってる人は、ほとんどいない。「連帯保証人」に対して、普通の人が抱くイメージはこんな感じ。『もし借金が返せなくなったら、どうなるんだろう？きっと大変なことになる！』『家庭が崩壊するかもしれない！一家心中で死ぬかもしれない！怖い！！』この程度の理解だ。人は「わからない」ものに恐怖を感じる。だったら、理解してもらえばいい。もし借金が返せなかったら？自己破産したら？「5年間、狭いアパート暮らしになる」「子供を、私立の学校に入れられなくなる」結果を伝えれば、リスクをイメージできるので判断しやすくなる。奥さんは、家庭が壊れることをもっとも恐れる。でも法的に、破産と離婚は関連しない。最悪でも家庭が壊れないことがわかれば、サインしてもらえる確率は高まるはず。​・理想の相手になる​結婚詐欺師の手口を、ご存知だろうか？彼らはまずお金をだまし取る前に、「理想の相手」を徹底的に演じる。連帯保証人になってもらうのは、お金を借りるよりも難しい。われわれ不動産投資家は、詐欺師以上に「理想の相手」にならなきゃいけない。家事や育児はもちろん、不満を言わず、感謝の言葉を忘れない。相手の気持ちを変える時は、まず自分を変える。「この人とずっと一緒にいたい」と思ってもらうのが、連帯保証人になってもらう大前提だ。ただし詐欺師とちがうのは、どちらか死ぬまで理想の相手を演じ続けること。そのくらいの覚悟がないと、お金持ちにはなれないのだと思う。夫婦が仲良くする方法は​コチラ​​・未来を見せる​不動産投資を始めると決めてから妻と住宅展示場に行き、2億円の豪邸の前で「10年後に、この2倍の家を建てる」と宣言した。投資をすることで、何を得られるのか？奥さんのためにもなる目標を掲げて、やる気になってもらおう。「会社をやめたい」とか「スーパーカーが欲しい」でも良いけど、それだけで協力してもらうのは難しいかも・・・​​・資産計画書でプレゼン​いま思い出すと、奥さんにプレゼンしたこともある。貯蓄を何年後に、どのくらい増やして、年収をどのくらいに増やすのか？投資をしたとき、しなかった時の比較のグラフを資料にして、早朝のファミレスで会議してた。内容をホントに理解してもらえてたかどうかは、わからない。でも「真剣さ」は伝わったんじゃないかと思う。リフォーム業者・不動産業者・銀行担当者・・・不動産投資家は、たくさんの人と交渉する仕事だ。あまりに身近で、油断しがちだけど、​奥さんは、その中でも最も重要で失敗できない相手。「妻の説得」は、全力で攻略すべき最初のミッションかもしれない。​いますぐ妻を社長にしなさい [ 坂下仁 ]​不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.05.30

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  中古物件を内見する時のチェックポイント

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​アパートの前で、車内から張り込みを続ける。1棟目を買った時は、近くに泊まりこんで昼間・深夜・早朝と時間を分けて現地を見に行った。まるで、昭和の刑事だ。本当に人が住んでるの？昼と夜で、近隣はどう変化する？「投資」なのだから、失敗しても業者は責任を取ってくれない。自分自身で、納得できるまで確かめるしかない。とはいえ初心者なので、どこを見れば良いかわからない。考えられることは全部やろう、と必死で写真を撮りまくった。どんな人が住んでいるか？時間帯によって変な臭いがしないか？張り込むといろんな情報がわかるあれから数百棟の内見と、セルフリフォームを経験。物件を見る目も、だいぶ鍛えられた。今では買って良いかどうかが、感覚的にわかる。今回は、投資用中古物件のチェックポイントを、簡単にまとめてみた。​・水道管の劣化​水道管は使っていないと、水が入れ替わらず腐る。空室期間が長ければ、ダメージも大きい。1年くらいなら大丈夫だけど、5〜10年の空き家は気をつけた方が良い。いつまで住んでいたのかは、必ず確認しておこう。チェックするなら、実際に水道の元栓を開けるのが確実。最初は茶色い水が出て、だんだんと透明になっていくこの程度なら、何とかなる。たまに緑色の水（？）が出たり、元栓を開けた瞬間、給湯器からバシャバシャと水がもれ出したりする。水栓がクルクルと回転しながら、水を撒き散らして大惨事になったこともある。びしょ濡れになっても、「買う前で良かった」と思える。内見の前に、「実際に水を出して確認したい」と仲介業者に伝えておこう。アパートの場合は、水道代を負担してでも空室すべてを開栓してもらう。水道管は購入後のトラブルも多く、修理費用も安くない。予想外の出費を増やさないためにも、買う前に確認しよう。※水道管修理の記事は​コチラ​​・建物の傾き​傾いている建物は、好きじゃない。地盤沈下・シロアリと原因はいろいろあるけど、傾いている建物は全体的に作りが弱い。床下から空き缶や端材が出てきたり、施工業者の手抜き跡も目立つ。当然、修理には技術がいるし、お金もかかる。ただ多少の傾き（6畳間で2cm以内）なら、そのまま貸す選択肢もあるだろう。ボクは内見時に、レーザー水平器を持っていく。「傾いてるかな？」と思ったら、パッとレーザー当てて、床との距離を測れば正確に傾きがわかる。傾いている物件を買ってはいけない、とまでは言わないけど知ってて買うのと、知らずに買うのでは、大きな違いだ。レーザー水平器は、リフォームでも使えるので持っていて損はない。​Huepar レーザー墨出し器​・近隣のコンビニ​物件から一番ちかいコンビニには、必ず立ち寄る。スーパーやコンビニは、地元の人の情報がたくさん詰まっている。学生・サラリーマン・建築系・農業系街には、どんな人たちが住んでいるのか？停まっている車の種類からも、近隣のお財布事情が見えてくるし弁当類の生モノの品揃えで、集客量もわかる。もちろん、物件からの距離も大事。コンビニを情報源として活用できれば、金持ちに近づける。​・雨漏り​雨漏りは、どんなに安い家賃でも修理しなければならない。壁や天井裏の木材が雨で濡れると、シロアリが寄ってくる。放置すると、家の全体が傷む。天井や押し入れに雨染みがないかのチェックはもちろんだけど、仲介業者に「雨漏りはありませんか？」と確認した方がいい。ただし、雨漏りがあったらダメではなく、修理費をかけても利益を出せるかが大事。たとえ雨漏りで天井に穴が開いていても、修理費以上に安ければ、差分が利益になる。※雨漏り修理の記事は​コチラ​​・売りに出す理由​不動産の価格は、売る理由で大きく変わる。投資家が利益確定のために売るのであれば、あまり値段は下がらない。売主が緊急でお金が必要なら、指値できる可能性もある。ローンがあれば、残債以上の値引きはできない。「どうして売りに出すのか？」は必ず聞いておこう。​・近隣住民​内見の時にご近所の人がいたら、挨拶してみよう。ちゃんと返してくれるかどうかでも、まともな人か判る。現地には、名刺を用意して作業着で行こう。ご近所と仲良くできれば、買ってからも安心感がある。物件えらびのポイントは、数多く見ることだ。いくつも内見すると「基準」ができ、物件の価値を見極められる。最初は多くの人が「買いたい病」にかかる。ボクも、いまだにそうだ。どんなにボロくて悲惨な家でも、10割増しで良く見えるので注意しよう。・物件取得や修理にかかる「費用」と「時間」・投資に対してのリターン（利回り）この2つを見極め、冷静に数字で判断する。それができれば、不動産はもっとも確実な投資になる。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.03.22

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  外国人入居者のトラブルを、極限まで減らす方法

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​5万9千円の家賃で入居が決まった、9万円戸建て。住んでいただけるのは、日本語が話せるスリランカ人。管理会社を入れている外国人アパートはあるのだけど、自主管理は初めて。保証会社を使うのはアタリマエだけど、他にもあらゆるトラブルを想定して、できる限りの対策をした。今回は、外国人にトラブルを起こさず住んでもらう方法についてのお話。・日本語が理解できる人に限定入居の募集は、ジモティー。「日本語が話せて、文章が理解できる」ことを条件に入れた。英語での問い合わせもあったけど、すべて日本語だけで答えた。理解できない人は、内見の前に脱落していく仕組み。言葉が通じさえすれば、トラブルが起きても解決できる。重要なのは国籍ではなく、日本語を理解できるかどうかだ。・契約書にフリガナを振る​契約書に書いてある漢字には、すべてフリガナを振った。外国人にとって、日本語の最難関は漢字だ。まして契約書は、元々の文章も難しい。内容を理解できなきゃ、契約書もイミがない。Wardで作成すれば、ルビ（フリガナ）を入れるボタンがあるので、一つ一つ入れていく。手間はかかるけど、これだけで契約の説明がスムーズにできる。セルフ契約についての記事は​コチラ​​・お約束シートを作る​国土交通省が、外国人入居者向けのガイドラインを公開している。​https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000017.html​この中に、「入居の約束チェックシート」というものがあるので、それを契約書に組み込んだ。外国人のトラブルは、言語の違いか、生活習慣の違いで起きる。事前に違いを説明して、理解してもらえば、多くのトラブルは解決する。約束チェックシート。生活に関する細かい注意が書かれている。​・生活用品をサービスする​トイレットペーパー、防虫用品、除草剤、油処理剤・・・日本では当たり前でも、外国には無いものも多い。とくに油処理剤はほとんどの外国人は知らないので、廃油をそのまま水道に流して詰まらせるトラブルが絶えない。最初にサンプルを渡しておけば、使い方を覚えてトラブルを起こさなくなる。入居者に渡したサービス品。数千円かかるが、これでトラブルのリスクを回避できるなら安い。外国人も、問題を起こしたいわけではない。どうすれば良いかわからなくなった時に、トラブルになることがほとんどだ。​固めるテンプル排水口に油を流しす外国人トラブルに関する記事は、​コチラ​​・近隣に一緒に挨拶まわり​契約が終わった直後に、ご近所に​引っ越しの挨拶​に行く。ご挨拶品は事前に用意しておき、ノシに本人の呼び名をカタカナで書いてもらう。当人だけだと、打ち解けるのが大変だけど、DIYリフォームで何度も挨拶しているボクが立ち会えば良い雰囲気で話ができる。ちなみに挨拶品は、カインズホームで入手した1箱600円のせんべいを用意した。つねに車に何個か置いておくと、引っ越し以外でもいろんな人に渡せるので便利だ。（せんべいなら、車内に置きっぱなしにできる）近隣トラブルは、相手のことをよく知らないとおきる。普段から会話できる環境を作っておけば、なかなか問題にならないものだ。2040年までに、日本の人口は17%減る。数年前に、総務省が公表したデータだ。人口減は、経済に直接ダメージを与える。今後、日本経済を維持するためには、より多くの外国人の受け入れが必須だ。彼らを日本に馴染ませ、街を活性化させながらも我が国の文化や民度を維持させる。大家はその中で、重要な役割をもっているのではないだろうか？​不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.02.25

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  激安ボロ戸建投資の現実！利回り787%物件の裏側

  ​​​​​​​​​​​​​​9万円で買った戸建ての、入居者が決まった。家賃は5万9千円。年間賃料は70万8千円。ありがたい。​表面利回りは787%になる。​20%でもなかなか見つからない不動産投資の世界で、驚異的な数値だ。でも現実に、オイシイだけの話は無いもので、見えないところで多くのお金と労力がかかる。​​今回は、超高利回り激安ボロ戸建て投資の裏側にかくされた「実際の費用」について。​​魅力的に見える表面利回りの裏側には、実質利回りが隠れている・・・​・リフォームの費用は？高所作業と上水道引き込み工事以外は、すべてDIY。​​​とはいえ、材料費や工具、交通費はかかる。​​​業者に丸投げよりは安いけど・・・​【リフォーム費用】合計：140万円​・工具：26万円・交通費：24万円・消耗品：6万円・材料費：26万円・備品：31万円・廃材処理：2万円・宿泊費：5万円・屋根修理（外注）：7.5万円・上水道工事（外注）：12.5万円​​​今回は、洗面台・トイレ・キッチンと、水周りの備品を全部交換したので、かなりの備品代をかけた。家から遠いので、交通費や宿泊費も安くない。​​​​工具が高いのは、個人的な趣向が反映されているだけだ。12mmのドリルを装着した、振動ドリルドライバの萌え姿。マキタ沼にハマると工具代がどんどん増える・・・​マキタ震動ドライバドリル  HP484DZ ​・リフォームにかけた労働​時間週末のほとんどは、リフォームで物件に通ってた。当初の想定は4〜5ヶ月くらいでできると思ったけど、やってみたら​8ヶ月かかってしまった。​これを単なる「労働時間」として考えてしまうと、まったく割に合わない。でも、DIYは​知識が身につく。​リフォーム見積もりを自分で出せるようになるし、現地の情報も集まる。​「経験値を上げるための時間」と思えば、悪くない。​​・購入にかかった諸費用​9万円戸建ては、価値を上げるために隣の土地も途中で買い足した。​​​​他にも、仲介手数料や登記費用、火災保険、取得税と、いろんなところでお金がかかる。​​​​さて、実際の費用は・・・【購入費等】合計：93万円 ・物件価格：9万円・諸費用：6万円・登記費用：15万円・火災保険：19万円・隣地価格：35万円・隣地登記：9万円こうして見ると、火災保険料が高い。​9万円の家を買っただけで、49万円が出て行くことになる。​タダのようなボロ戸建でも、実際には何倍もの費用がかかる。物件よりも、火災保険料や登記費用の方が高い・・・​・実際の利回りは？​​​​​​ここから、実際の利回りを計算してみよう。リフォーム費用：140万円物件購入費：93万円​投資費用合計：233万円​​家賃は年間70万8千円​​だから・・・​​​​真の​投資利回りは30.39%​​​​（世の中で多く語られる、購入諸費用抜きの実質利回りだと38%）これが、激安ボロ戸建て投資の現実だ。​​8ヶ月間のDIY労働をして利回り30%では、決して効率が良いとは言えない。​​もちろん低家賃でそのまま貸せば、利回りを上げることはできる。​​けれども建物をきちっと直せば、長持ちするし、売却時の価値も上がる。​​さらには家賃が上がれば、​入居者の質が良くなりトラブルも減る。​​DIYで自分自身の​知識や経験値も上がる。​（電動工具も手に入る）利回りや、スピードを優先するか？それとも物件や自分自身に、さらなる投資をするか？激安ボロ戸建て投資の本当の魅力は、自分でその選択をできるところなのかもしれない。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​

  2021.02.21

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  税理士なしで、法人決算と確定申告をDIYしてみた

  はじめての法人決算。貸借対照表も損益計算書も「聞いたことがある」くらいの知識レベル。ちょっとお金がかかるけど、税理士に相談しようかな・・・？さっそく、​税理士紹介サイト​で申し込む。すると、こんな回答が・・・『税理士に依頼する場合は、最低でも10万円程度の費用がかかってしまいます。今期の年商が「●●万円」ということでしたら、​​​​​​税務署等に相談しながらご自身で対応された方が良いかもしれません。』​​​え？！紹介サイトで、断られた？？もっとガツガツと悪徳税理士（？）に高額な顧問料をふっかけられるのではないかと、心配してたのだけど・・・たしかに法人はつくったばかり。店舗1棟だけなので、売り上げも少ない。せっかくなので、会計や税金に詳しくなるチャンスと思い、決算と確定申告をDIYしてみた。​​​​​・税理士YouTuberの動画を聴きまくる​「損益計算書」「決算」「勘定科目」・・・聞くだけで、ジンマシン出そう。まずは、この「アレルギー体質」を改善しよう。たとえ言ってる意味がわからなくても、「言葉に慣れる」のが大事。とりあえず、税理士YouTuber動画の聞き流しから始めた。通勤中もリフォーム中も「決算」や「勘定科目」で検索して、動画を聴きまくる。1ヶ月くらい続けると、言葉や内容が頭に入るようになった。ちょっと興味も出てきて、​​はやく決算書を作りたい気持ち​​になってくる。​​・会計ソフトを使う​​​​​​​​動画を聴いて知ったが、自分で確定申告する人のほとんどが「会計ソフト」を使っているようだ。そして2種類のソフトが必要なこともわかった。①決算書を作るソフト。②決算書を元に、納税申告の書類を作るソフト。①の「決算書作成」は​​​​​​『マネーフォワード・クラウド（MFクラウド）』​（年額35,760円）​にした。​​税理士YouTubeでも取り上げられてて、使っている人も多そうだ。②の納税申告書は『全力法人税』（初回21,582円/翌年から年額11,000円）を使う。Macでも使えるもので有名なのは、これしか見つからなかった。どちらも『クラウド型』なので、SafariやGoogleChrome等からインターネット上で動かす。画像処理や年賀状なら、買い切りの『インストール型』でも良いが、確定申告や決算なら、最新の法律が反映される『クラウド型』の方が安心だ。わからなくなった時のサポートも、受けやすい。​​会計ソフトは電動工具と同じで、圧倒的に​決算のDIYが楽になる。​​どちらも、そこそこの値段はするけれど、税理士よりはずっと安い。​​​​​​​​​・簿記入門の本を読む​ソフトを用意したら、大まかな手順はこんな感じ。​​①経費や家賃を​、​MFクラウド​​に入れて「仕訳け」をする。​​​​②仕訳けが終わったら、全力法人税にデータを取り込む。​​​​③全力法人税で、説明に従い、必要な数字を入れる。​​​​④全力法人税が申告書を自動作成するので、印刷して税務署・県税事務所・市役所に郵送。​​⑤役所から送られてきた納付書に​自動計算で出た納税額を、​記入して税金を納める。「仕訳け」をするには、複式簿記を理解した方が良さそうだ。これは動画だと、よくわからなかったので、本で勉強した。「簿記の教科書1年生」友人のHAYA氏に紹介してもらった本で、初心者（？）にもメッチャわかりやすい。貸借対照表と損益計算書も、法人決算に必要な知識は、これ1冊だけでもカンタンに理解できた。​簿記の教科書1年生​​​​​​​​​​・必要な環境を準備しておく経費や賃料は、毎月スプレッドシートに記録している。会計ソフトに、そのデータを取り込めば仕訳けも楽だ。​（もちろん決算ソフトに、直接記録もできる）​特にDIY大家なので部材や工具の購入が多く、今期の仕訳け数は1,000件を超えた。毎月やっていなければ、心が折れるくらいの量だ。​​「いつ」「どこで」「何の目的で」「何を」「いくらで」買ったのかは、マメにデータにしておいた方がいい。あとは・税務署や役所からの書類は、チェックし保管しておく。・プリンタのインクは、常に予備を持つ・レターパック、クリアファイルは買いだめしておく​周囲の準備をしていれば、作業もスムーズだ。​​​一通りやってみて「自分でやってよかった」と思った。財務諸表のキホンが理解できるようになったし、銀行が融資するときに何を見ているかも解ってきた。作業そのものも、判らないことはネットですぐに調べられるし、会計ソフトを使えば、それほど難しくない。（会計ソフトが無かったら、かなり難易度が高いと思う・・・）もちろん、税理士に丸投げもできる。ただ、彼らもやることは同じで、会計ソフトに必要な情報を入れて書類を作るだけだ。それにリフォームと同じで、「できないことを外注する」のと「できるけど外注する」のでは、料金も質も変わるはずだ。もしかすると法人決算は、投資家がいちばんDIYするべきことなのかもしれない。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​

  2021.02.12

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  本当は恐ろしい、管理会社のホンネ

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​管理会社と話していて、「あれっ？」と思うことがある。「修繕費は、値引きできないんですよ」「この入居者はトラブルが多いので、早めに退去してもらいましょう」味方のはずの管理会社が、大家が損することばかり言う・・・なんで？妻のナターシャが不動産屋に勤めているので、よくわかる。じつは彼らは、大家とは正反対の思考で働いている。これを理解していないと、思わぬところで損をする。管理会社が原因で、不動産投資そのものが失敗することだって珍しくない。今回は、知らないと怖い、知っても恐ろしい「管理会社のホンネ」について。​・管理会社は違約金をなくしたい​​「短期解約違約金があると入居が付きにくくなるので、無くせませんか？」​とある管理会社に、言われたセリフだ。短期解約違約金は、初回の入居から期間内（2年が多い）に退去した場合、賃料1ヶ月分の違約金が発生するというもの。表向きの理由は「入居が付きにくくなる」と言ってるけど、ホントは違う理由が隠されてる。【管理会社のホンネ】できるだけ短期で入居と退去を繰り返して、仲介手数料と広告費と修繕管理で儲けよう。そのためには、違約金がジャマだな。長く住んでもらいたい大家に対し、管理会社は入退去で利益が最大化する。普通借家契約で入居を渋るのは、すぐに退去したい人だけ。そんな割に合わない客は、当然お断りするべき。入居は甘く、退去は厳しくが、賃貸業の基本。管理会社の言いなりになってはいけない。​・管理会社は、トラブルの多い入居者を退去させたい​「D号室の入居者が、濡れた布団を洗面所に置きっ放しにして、下の階に漏水被害が出ました。トラブルが多くて他の入居者の迷惑になるので、退去してもらいましょうか？」ある法人契約の外国人入居者に対して、管理会社が言ってきたセリフだ。漏水トラブルはワザとやっているわけじゃないので、注意すれば直る。この程度で退去させたら、修繕費や家賃損失で、大家は数十万円のマイナスだ。ではなぜ、管理会社はすぐに退去させたがるのか？表向きは「他の入居者の迷惑になる」だが、ホンネは・・・？【管理会社のホンネ】トラブルが多くて、クレーム処理も手間がかかるし面倒だな。早く退去させて、別の楽な入居者を入れよう。費用は大家が出してくれるし、広告費も入るし、その方が儲かるよな。この外国人は「絶対に退去させない」と意思を伝えた上で、管理会社から入居契約している法人に注意をしてもらった。それ以来、問題は起きていない。あくまで決定権は大家にある。明確に意思を伝えて、甘い管理をさせないようにしよう。​・管理会社は保険の手続きをしたい​台風や火事のとき、管理会社はなによりも迅速に動いてくれる。いつものゆったりした対応が嘘のように、行動が早い。​​「保険の手続きもすべてお任せください！こういう時のための管理会社ですからね」​​災害で精神的にダメージを受けている大家は、神の救いのような頼もしいセリフに感謝するだろう。しかし、彼らのホンネはこうだ。【管理会社のホンネ】ヤッハー！ボーナスタイムだ！！修繕費にいつもの3倍の管理費を上乗せして、保険会社に請求するぞ！大家には「保険金で無事に直りました」って言っとけば問題ない。見舞金も差益も取り放題だ！大家としては損をするわけではないので、これでもいいと思う人もいるだろう。でも高額な保険金を支払った大家が、見舞金すら受け取れないのはいかがなものか。ボクも何度か保険会社にはお世話になっているが、保険の手続きは絶対に自分自身でやることをオススメする。火事が起きたとき、本当に頼れるのは自分だけ。火事のときやるべきことの記事は、​コチラ​​・管理会社は修繕費を高くしたい​管理会社から雨戸の交換を勧められたと、知り合いの大家から相談を受けた。現地を見ると、雨戸を固定する金具のビスが緩んでいて、戸が外れている。プロに頼んでも、6千円程度で直せる仕事だ。管理会社からの見積もりは、雨戸交換で25万円。彼らはいったい、なにを考えているのだろう・・・？【管理会社のホンネ】雨戸が外れちゃってるなぁ修理はできそうだけど、古いし汚いし、交換させた方がいいな。業者の見積もりは17万円だったから、管理費8万乗っけて大家に請求しよっと。今月は売り上げが少なかったから、ちょうどいい。管理会社がリフォーム費用に乗せる管理費は、業者請求の2〜3割。つまり修繕費は高いほど、彼らの儲けは増えることになる。リフォームは絶対に、管理会社にやらせてはいけないのだ。管理会社にリフォームを任せてはいけない理由は、​コチラ​​リフォームコスト削減ノウハウ虎の穴​・管理会社は更新料を付けたい​ボクは、物件に更新料はつけない。「更新料」とは、2年に一度の契約更新時期に、賃料の1ヶ月分程度を手数料として入居者からいただくというもの。管理会社も​「このエリアの他の物件は、みんな付けてますよ」​と積極的に勧めてくる。親切なアドバイスのように聞こえるが、管理会社の本音はどうだろう？【管理会社のホンネ】更新手数料が発生する2ヶ月くらい前になったら、入居者に連絡して、ちょっと広めの他の管理物件への転居を勧めてみよう。うまくいけば仲介手数料と広告費と修繕管理費で、手間なく家賃3ヶ月分が儲かるぞ！ここまで悪質な業者は、滅多にいないと思うかもしれない。でも、これを裏で万が一やられても、注意して調べない限り気付けない。さらに言えば、大家の知らないところで、管理会社が勝手に更新料を取ってることもある。管理会社から退去連絡を受けた大家さん、それ本当に入居者の意思ですか？ここまで散々に書いたけど、管理会社が悪だと言っているわけではない。賃貸管理の収益は、大家の利益を減らして作られる。Win-Loseの関係になるのは、アタリマエなのだ。大事なのは、その仕組みを理解してコントロールすること。彼らを上手に管理して利用すれば、頼もしい味方になってくれるはずだ。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.01.25

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  「ここはプロにまかせる！」自分でやらないリフォーム

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​最近はDIYでも、ほとんどのリフォームはできるようになった。とはいえ、外注もほどよく使う。火事の復旧も大工さんにやってもらったし、今でもプロに任せていることもある。外注はお金もかかるが、良いところもある。今回は、「ここはプロに任せている」というリフォームについて。・危険な作業DIYでは、危険な作業をしないと決めている。だから高所作業は、自分ではやらない。屋根や軒天井の修理は、プロに頼む。建築現場で最も多い事故は「落下」だ。プロの大工でも屋根から落ちて死んでしまったり、後遺症の残る怪我をすることがある。職人さんには申し訳ないが、我々は投資家だ。本当に死んでしまうような致命的なリスクは、多少のお金を投資しても回避するべきだ。職人さんには申し訳ないが、高いところの作業はおまかせする。リフォーム中に怪我をしないための記事は、​コチラ​​・トラブルのリスクが高いところ​入居後の、トラブルになりそうなもの特に水道管は、外注している。クロスや床と違って、水道が使えなくなると生活に支障が出る。プロの仕事なら、そもそもトラブルが起きにくい。万が一起きてしまった場合も、責任を持って対応してもらえる。入居者が決まってからDIYで修理をするのは困難だし、トラブルの対応はリフォームよりも費用がかかる。後の安心のためにも、水道屋さんに任せている。水道工事をした時の記事は、​コチラ​​・できない作業​ガス管や電気工事のように、資格が必要な作業はやらない。無理やり自分でやって、それが元で火災や事故が起きたら取り返しがつかない。もし無資格での工事が原因で火事になれば、火災保険も影響が出るだろう。自分で資格を取ってしまえばいいけど、ガスも電気も工事費用はそれほど高くない。特に安全に関わるところは、プロにまかせている。​・時間がかかる作業​清掃やクロス貼り等、時間がかかるけど安い作業はプロにお願いすることがある。どこを外注するかは、​リフォームの短縮時間と、​費用​​を比較して​​​​決める。たとえば、家賃8万円なら、物件の完成が1週間遅れると、2万円の損失になる。週に2日しか作業できないサラリーマンなら、日給8千円で清掃員を2日間雇って、リフォームの完成を1週間早めた方が、利益は大きくなる。時間は無限にあるわけじゃない。いつでも時間とお金を計算しながら、効率の良い投資を進めていきたい。​・技術や知識が身につかない作業​クロスを貼ったり、CFを貼ったり。自分でもう何度もやっていて、これ以上やってもレベルの上がらない作業は外注することがある。DIYのメリットに、新しい知識と技術の習得があるけど同じことを何度やっても、お金を節約するためだけの作業となってしまう。これじゃ、労働収入と同じだ。多くの金持ちがしているように、一通りの技術と知識を得たら、人に任せて、お金で時間を買うべきなのだと思う。​・自分の物件が集中するエリア​物件が複数ある場所では、できるだけ職人との関係を作っている。大工・水道・電気・内装の職人を探して、完全に分離発注できるチームができている。こうすれば、大抵のトラブルは電話1本で解決できるし、新しい物件を買うときも安心だ。しかもリフォーム費用は、管理会社の半分以下だ。特に、自宅から離れているところでチームを作れれば、遠距離での賃貸経営も苦にならない。最近は、DIYをやりすぎてる。それでも、まだ新しい知識や技術を身につけられるし、次の投資資金を作るスピードが早まるので、毎週末、物件に通うわけだ。でも、どこかで人に任せるべきタイミングが来る。いまから少しづつでも外注を増やして、職人との関係を作っておく。それも、将来への投資になるのかもしれない。​不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.01.22

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  激安ボロ戸建ての現実！ジモティーで軒天井を激安修理

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​夜中の1時。ベッドに入ってから3時間たつ。ぜんぜん眠れない。9万円戸建てのことを、ずっと考えてる。台風で吹っ飛んだ軒天井を、修理してくれる人が見つからない。タウンページで片っ端から職人に連絡したが、ダメだった。高いところの作業はしたくないし、どうしよう・・・工務店なら受けてくれるだろうけど、20〜30万円はかかるだろうなぁ・・・ダメージを受けた軒天井。見た目の悪さだけでなく、雨漏りや劣化の元にもなる。・とつぜん思いついた解決法職人に断られてしまったら、残った選択肢は少ない①数十万の出費を覚悟で、工務店に頼む。②足場だけ外注して、自分でやる。③直さず放置する。どれもパッとしない。何か良いアイディアはないものか・・・考え疲れてウトウトしはじめた頃、去年の図面舞踏会で他の投資家さんとの会話を思い出した。ジモティーで見つけた職人さんに、和室の洋室化を激安でやってもらったという話だ。そうだ！ジモティーで、やってくれる人を募集しよう！​・ジモティーの「助け合い」に書き込み​すぐにベッドから出て、Macを叩く。書き込みの内容は・材料、工具、足場は用意してもらう。・修理箇所の詳細（写真付き）・経験者（プロ）にお願いしたい。・謝礼金の支払い方法・タイミング・日程、交通アクセス、駐車スペース等・現場の住所金額は、材料費込みで2万円に設定。（材料費2,000円、交通費3,000円、人工代15,000円で計算）ギリギリ割に合うけど、大工さんの半額くらいだ。タイトルの頭に「【謝礼2万円】」と入れた。あとは、待ってみよう。ただいま夜中の2時。やっとぐっすり眠れる。​・待ち人、来る​なんと朝には、いくつか引き受けていただける方から連絡があった。そのうちの1つ、便利屋さんに頼むことにした。さっそく準備を進めていただき、2日後には作業をしていただける​とのこと。​すごい！あれだけ職人さがしに手こずっていたのが、嘘のようだ。​・作業は1日で完了​いらしたのは、20代の方。建築業をされていて、副業で便利屋さんをされているとのこと。ボクも現場で別の作業をしながら見ていたが、作業も丁寧で板貼りだけでなくコーキングもきちっとしてる。時間をかけて、丁寧に仕上げていただいた。1箇所だけ作業が増えたので、追加3,000円でそのまま依頼。丸一日これだけ作業してもらって、23,000円は安い！違和感のない、丁寧な仕上がり結果は超満足。ついでに庭のゴミ回収も、別でお願いすることになった。​・ジモティー発注のポイント​初めて会った人とトラブルなく取引するためには、ルールが必要だ。【決めるべきルール】・お金について（金額、支払い方法、タイミング）・作業について（作業内容、納期）・費用について（材料、工具、交通費等）これらを誰がどのように用意するのかを、明確にするのがポイントだと思う。あとは、お金を渡す時の封筒や手土産、昼食の差し入れ等も、準備しよう。ボクは高所作業はDIYしないので、今回は本当に困ってた。結果は、業者に依頼するよりも15〜20万円は安く済んだ。技術や能力を持つ人と、それを必要とする人を結びつけるサービス。ここまですごいものだとは、気づいていなかった。SNSにはビジネスで利益を生む仕組みが、まだまだ隠されているのかもしれない。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.01.13

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  不動産賃貸業を激変させる、未来のIT技術

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​不動産業界って、ITの普及が遅いよね。いまだに、メールが苦手な不動産屋さんも少なくない。理由はカンタンで、アナログでもギリギリやっていけるから。FAXや訪問でも情報収集はできるし、契約書類も紙でできてる。それに1案件の利益が大きいので、非効率でも小規模なら商売が成り立つ。だけど、日本にブロードバンドが普及して約20年。不動産の世界も、周囲のデジタル化に影響を受けるのは間違いない。今回は、最先端のIT企業に勤めるサラリーマン大家が注目する不動産業界を変える、未来の技術について。Googleホームを標準装備して、家電を声で操作できるAIアパート​・自動運転​駅近の物件や駐車場付きの物件は、賃料が高い。そんなアタリマエすぎる常識は、10年後はなくなってるかも・・・詳しくは別記事で書いてるけど、自動運転が普及するとどうなるのか？電車より安い無人タクシーを、みんなが使うようになるってイメージがわかりやすい。当然、誰も電車に乗らなくなるので、駅からの距離は不動産価格に影響しなくなる。それどころか街の中心部は、駅から国道沿いに移っていく。駐車場も、使われなくなる。スマホで呼べば、無人タクシーが来てくれるからね。全てがどうなるかは、まだわからない。でも多くはの人は、所有物件のローンが終わる前に、答えを体験することになる。自動運転についての記事は、​コチラ​​・クラウドワーキング​（在宅ワーク）新型コロナウィルスで、一気に普及した在宅ワーク。ボクも月に数回しか、会社に行かなくなった。役割によっては、半年ずっと出社しなかった人もいる。もう、会社の近くに住む必要がない。家賃の安さと部屋の広さを求めて、都内から埼玉や千葉に引っ越した同僚も多い。会社側も、交通費やオフィス維持費が節約できて、メリットは大きい。今後もパソコンの仕事は、ほとんどがテレワーク化していくだろう。この現象は、不動産業界にも影響している。昨年は都内の宅地価格の下落が、国土交通省から発表された。東京に住みたい人は、これからも減り続けるかもしれない。​・クラウドOS​Googleが、OSをクラウド化しようとしてる。そう気づいたのは、約10年前にAndroidが普及しはじめた頃だ。クラウドOSを簡単に説明すると、ネットワーク上にパソコン本体がある状態。使う人は通信機能のあるモニターで、タッチパネルを使って操作する。これで、どんな世界になるの？結論を言うと、パソコンやタブレットを、持ち歩く（所有する）必要がなくなる。喫茶店のテーブル、無人タクシー、飛行機の座席あらゆる場所にモニターが設置され、指紋や顔を認識すると、その人がいつも使っているパソコンになる。みなさまご存知の5Gが普及すれば、技術的には実用化できる。スマホが登場した時と同じように、生活はさらに変わる。もしかすると浴室やキッチンにモニターの無いアパートは、選ばれない時代が来るかもね。​・CtoCビジネス​もうすでに、不動産賃貸業に活用している人は多い。CtoC（Consumer to Consumer）は、個人間取引のことで、メルカリ・ヤフオクやジモティーが有名だ。これまで客付けは、不動産屋に頼むのが普通。でも今はジモティーで募集した方が入居は早く決まるし、広告費もかからない。DIY大家にとっては、ヤフオクで部材も安く入手できるようになった。これまでは業者に手数料を取られるだけだった大家が、使わない手はない。​・シンギュラリティ（技術的特異点）​某IT企業の社長が使ったことで、一気に有名になった言葉「シンギュラリティ」。「進化し続けるAI（人工知能）が、人間の知能を超えるタイミング」のことだ。（ちなみにボクは、真の意味でのシンギュラリティは来ないと思ってる）これによって、何がおきるんだろ？人間よりもロボットを働かせた方が、生産性が良い時代が来る。一説には2045年に起こると言われるけど、そんなにかからないんじゃないかな？たぶんボクが定年退職になる20年後までに、多くの仕事はロボットがするようになるだろう。人間は働きたくても、するべき仕事がなくなる。われわれに家賃を払ってくれる人たちの、ほとんどが失業者になる​ってことだ。​その時に、誰がどうやって賃料を生み出すのか？働かない人たちは、どんなところに住みたいと思うのか？大家として失業しないために、考えておいた方がいいかも。​・スマート家電​エアコンや、照明器具一部の家電は、ネットワークに繋がるようになった。これからは、全ての家電どころか、あらゆる物が通信で繋がるようになる。ボクもGoogleホームを使って、​声やスマホで、家電を操作できるAIアパート​を作ったことがある。これからは、流し台やカーテンレール等の住宅設備も、通信機能つきが当たり前になるだろう。そのうちアクセントクロスではなく、スマホで壁紙を自由に変えられる時代が来るかもしれない。AIアパートについての記事は、​コチラ​​Google home mini​コンピューターが商用化されて数十年。あっという間にインターネットやスマホが普及して、人の生活に欠かせないものになってしまった。この先も、世界が変わり続けるのは間違いない。そんな中で生き残るためにも、状況に合わせて変化し続けられる大家でいようと思う。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2021.01.04

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  外注リフォームを、安く済ませる方法

  ​​​​​​​​​​​​アパートを買ってから、最初の退去が出たとき。管理会社からきた修繕の見積もりを見て、ひっくり返りそうになった。家賃4万円の部屋のリフォームで、80万円。どうしようかと、悩み苦しんだ記憶がよみがえる。それ以来、どうやって修繕コストを抑えるかを研究してきた。今回はその中でもすぐに使える、外注リフォームを安く済ませる方法について。​・下請けの職人に頼む​リフォームは、工務店にまかせると高い。彼らは、自分で体を動かして利益を出すわけじゃない。職人に発注して指示を出し、中間管理費で儲けるのが仕事だ。当然その分は、大家が負担する。管理会社に発注すれば、さらに悲惨なことになる。実際の職人までは、大家が支払ったお金の半分も入らない。リフォームだけじゃなく、点検や清掃費まで管理費用を取られてしまう。そうならないためには、職人を探して直接、仕事を頼んでみよう。この方法なら、実際にかかるリフォーム費用だけなので、管理会社に頼む金額の半額程度にできる。下請け職人を探したり、依頼するには、ちょっとしたコツがいる。別記事を用意してあるので、そちらを参考にしていただきたい。職人の探し方については、​コチラ​​・できないところだけ外注する​リフォームを丸投げすると、楽だけどお金がかかる。でもDIYでは、無理そう・・・そんな時は、できるところは自分でやって、できないところだけ外注しよう。たとえば和室を洋室にしたいなら、根太と下地合板だけ大工さんに頼んで、畳の撤去とCF貼りだけ自分でやる。全部丸投げだと10万円かかるけど、できるところを自分でやれば6万円で済む。このバランスとるのが、大家として理想なんじゃないかな？​​クッションフロア 東リ CF9405​・ジモティーで募集する​他の投資家仲間が、3万円で和室を洋室化した話を聞いた。なんと、ジモティーでやってくれる人を募集したらしい。すごく頭の良い方法だ。でも注意は必要。相手の住所もわからない人と、お金をやりとりをするので、うまくやらないとね。ボク自身もリスク覚悟の上で、そのうち試してみようと思ってる。DIYができなくても、工程を理解してから外注すれば安くなる。どこをどう直すのか、調べてから進めるのがポイント。知るか知らないかで、利益が大きく変わる。それが不動産投資。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​

  2020.12.31

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  DIYリフォームの、予想外な6つのメリット

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​リフォームを自分でやると、費用が安く済む。アタリマエだよね。でも時間がかかって、効率が悪い。外注することもできるけど、できるだけDIYするようにしてる。もちろんお金をケチっているのだけれど、他にも理由がある。実はDIYリフォームには、意外な良いことがいっぱいあるんだ。​・運動になる​リフォームは、メッチャ運動になる。壁紙を貼る動作は、完全にスクワットだしペンキを塗った翌日は、筋肉痛になってる。1日続けると、ハーフマラソン並のカロリー消費になるらしい。職人さんに、肥満がいないのも納得だ。最近はコロナで在宅が多いので、運動できる機会はありがたい。​・工具が手に入る​家の近くのホームセンターが改装されて、マキタのコーナーができた。大興奮で、鼻血が出そう。もう最近は、電動工具を増やすためにDIYしているのだと思う。外注するくらいなら、自分でやって工具が欲しい！工具は経費になるし、次回のリフォームでも使える資産になる。欲しい物が買えて、お金も稼げる！不動産投資って素晴らしい。最近のお気に入りマキタのレシプロソー。金属も安全に切れる。写真のモデルは地方大家おやかたさま​マキタJR188DZK​・安く外注できる​自分でリフォームできるようになると、外注するのも安くなる。「●●は自分でやるので、▲▲だけやって欲しい」のように、具体的に指示して、面倒な安いところだけ外注できる。さらに、自分で費用の計算ができるようになる。材料費（原価）と、工数（何人で何時間でできるか）が判るからだ。自分で出した見積もりより高すぎるなら、他の業者に変えればいい。適正価格が判ると、相見積もりも必要ない。​・物件の情報がわかる​リフォームをしてると、物件を隅から隅まで、奥の奥まで見ることになる。パッと見でわからないような傷みや破損も、貸し出す前に見つけられる。それに、大工仕事をしていると、だいたい近所の人が話しかけてくる。周囲や、以前住んでた人の情報を聞ける。自分で近所のコンビニや、スーパーに行く機会も増えるし、住む人の気持ちになって、客付け営業ができる。近所のコンビニは積極的に利用する。客層から、どんな人に好まれる街なのかがわかる。​・余計なお金を使わなくなる​毎週末リフォームしていると、ムダ金を使う暇がない。DIYをやる前は、休みの日に行くところといえばショッピングモール。それはそれで、家族と過ごす時間なので良いのだけれど・・・目についた不要なものを買ったり、外食したり。いま思えば、ムダ遣いばかりしてた。余っているお金と時間は、すべて資産に変えていこう。DIYリフォームは、お金持ちサイクルの第一歩になる。​・建築知識がつく​壁や床を作ってると、建物の構造がわかるようになる。物件を内見してても、なんとなくヤバイ建物は判るし修繕費を、現地で計算することもできる。（だいたい予想よりも、実際の金額はオーバーするけど・・・）だから、すぐに恐怖感ゼロで買い付けを入れられる。これって激安ボロ物件を買う時に、すごく有利なんだよね。物件がダメージを受けていても、修繕費がわかれば買い付けを入れるのも怖くない。知識・体力・お金・工具リフォームを自分でやると、いろんなものが手に入る。いまはインターネットで情報がいくらでも取れるので、大抵のことはDIYでできる。未経験の人でも、根性さえあれば大丈夫。ちょっとプラモデルが作れる程度の、IT系サラリーマンでもできるのだからね。​不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2020.12.25

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  DIY大家の実態！2020年の活動報告

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​うわ！もう年末！！今年は、体感で3ヶ月くらいしかなかった気がする・・・（実際は12ヶ月あったので、表現としてはオカシイ）いま思えば、毎週末ずっとリフォームをしてた。DIY大家は、しんどいけど、楽しいことも多い。本日は、2020年の投資活動の振り返り。​1月：9万円戸建ての購入​某サイトを通じて、売値9万円の戸建てを購入。今年は労働力の半分以上を、これに費やすことになる。築40年の9万円戸建て。雨漏り・虫との戦いの舞台となる。9万円戸建てを買った時の記事は、​コチラ​​2月：崖の上の傾き戸建てを購入​自宅から車で10分の場所に、傾いている家を買った。リフォーム難易度は高いが、頑張るしかない。12畳のリビングで、最大9cmの沈みがある。​3月：法人作成​居抜き物件の購入のために、法人を作ってみた。決済に間に合わせるため、2週間の強行スケジュールで作成。法人設立に関する記事は、​コチラ​​4月：居抜き物件賃貸決定​居抜き物件の窓ガラス交換だけして、すぐに貸し出し。利回り27%。片付け中に、謎の残置物に遭遇。謎の残置物に関する記事は、​コチラ​5月：9万円戸建てリフォーム開始9万円戸建ての残置物を片付け、本格リフォーム開始。天井の張替えもあり、かなりの大工工事をした。雨漏りで穴のあいた天井を、まるごと張替え。雨漏り部屋のリフォーム記事は、​コチラ​​6月：ミハエルのガチャガチャ運営スタート​UFOキャッチャーで取った、ニンテ●ドースイッチを種銭に変え、ガチャガチャ運営をスタートした息子。世界一の金持ちを目指し、ビジネスを開始した小学校2年生。ガチャガチャの記事は、​コチラ​​7月：利回り30%アパート内見​超高利回りアパートの紹介を受けて、内見に行く。ワケあり物件、買うか？買わないか？超高利回りアパートに関する記事は、​コチラ​​8月：居抜き物件が居酒屋としてオープン​コロナの中、居抜き物件がオープン。ナターシャと一緒に、ごはんを食べに行く。居酒屋オープンの記事は、​コチラ​​9月：隣の土地決済​9万円戸建ての、隣の土地を購入。地主様にお手紙を出してから、2ヶ月の交渉の末に決済。合計440平米​を、44万円で手に入れた。隣の土地を買った記事は、​コチラ​​10月：大日本図面舞踏会に参加​大日本図面舞踏会に参加。多くの投資家の方と、情報交換できた。​11月：神戸ジャッキアップ物件視察​asseyさまの、ジャッキアップ物件を見学。リフォーム難易度MAXの、お買い得物件。ジャッキアップ物件の見学の記事は、​コチラ​​​12月：9万円戸建て完成​ついにリフォームが完成。残置物処理も含めると、8ヶ月かかってしまった。長い戦いが終わり、住める家になった。9万円戸建てのリフォーム箇所のまとめは、​コチラ​​今年は、技術・知識を身につけた。リフォームに時間とお金がかかりすぎてて焦るけど、それも勉強のうちだ。少しづつだけど、前に進んでいる。残り半年、もう一踏ん張り。悔いのない、2020年に仕上げていこう。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2020.12.14

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  コロナで、宅建免許5年更新の在宅講習

  ​​宅建を取ってから、5年経った。5年ごとに更新があるので、法定講習を受けなければならないのだけど・・・まさかの在宅講習！分厚いテキストが、送られてきた。内容は（解答と解説付きの）テスト用紙に、答えを記入して返送して終わり・・・講師や周りの業者の人たちと、情報交換できるチャンスだったのに残念だ。5年後の次回までには、コロナが無くなってればいいな。宅建の勉強法に関する記事は、​コチラ​不動産投資ランキング​​​​

  2020.12.12

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  飲食店の、家賃を知る方法

  ​​​​​​​​​​​​​​​​最近は、コロナで在宅ワーク。昼休みには、近所のお店にランチを食べに行く。そんな時に気になるコトは・・・味？　値段？いやいや、不動産投資家としては「お店の家賃」が気になっちゃうよね！今回は、飲食店テナントの家賃の計算方法について。お店の家賃は、おいくら？​・席数×食事代×回転率×3​結論から言うと、この計算式になる。席数×食事代（1人あたり平均）×回転率×3＝1ヶ月分家賃回転率とは、1日の客数を席数で割ったもの。たとえば30席の店に、1日60人のお客さんが入ったら、60÷30だから、回転率＝2 になる。【回転率の目安】地方：2〜2.5都内：3〜6といった感じで、繁盛している店ほど数値が高くなる。ボクの家の近所は、だいたい回転率2くらいで計算してる。1,000円でランチをやってる、20席ある定食屋なら20（席）×1,000（円）×2（回転）×3=​家賃120,000円/月​となる。​・家賃は、3日間の売り上げで支払う​なぜ、この計算式になるかと言うと、飲食店の経営者は、3日間の売り上げで家賃を支払える計算で、テナントを決めるから。だから1日の売り上げ「席数×食事代×回転率」 に3（日）を掛ければ、家賃に近い数字になる。​・家賃がわかれば、物件価格もわかる​家賃が判れば、売り値の相場も、だいたい計算できちゃう。1ヶ月家賃×12（ヶ月）÷利回り=物件価格物件情報をいつも見ている人なら、利回りはカンタンにイメージできるよね。【利回りの目安】地方の築古：10〜12%（0.1〜0.12）都内の国道沿い：3〜6%（0.03〜0.06）ざっくりだけど、こんなイメージ。テナントは投資物件になるので、利回りで割り戻されて価格設定されることが多いからだ。さっきの12万円家賃の定食屋が、利回り12％のエリアなら120,000（円）×12（ヶ月）÷12%(0.12)＝物件価格12,000,000円となる。かなり大雑把な計算式だけど、慣れるとかなり実際に近い金額が出せる。小さい店から、テナントが大量に入る巨大モールまで、計算すると相場がわかるのでオモシロい。もちろん、相場がわかれば、実際の売価や賃料が、安いか高いかも判断できる。お店で注文してから食事が届くまでの時間に、ぜひ試してもらいたい。もしかしたら将来そのお店を、買うかもしれないしね。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2020.12.03

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  不動産投資家の、名刺のつくりかた

  ​どんな仕事でも、「名刺」は必要だよね。大家は多くの人と会うので、これがないと仕事にならない。実はボク、印刷会社にいたことがあり、名刺くらいはすぐ作れる。​印刷会社に任せてもいいけど、面倒だし修正も時間がかかる。​パソコンやスマホがあればカンタンなので、自分で作っちゃおう。本日は、「名刺の作り方」を、ちょっとしたコツと一緒に解説。​・用紙の専用ソフトで作る​まずは、名刺専用の紙を買おう。ネットや家電量販店で、売っている。ほとんどの用紙には、専用のソフトが用意されていて、無料ダウンロードできる。名刺を作る時は、用紙にぴったり合わせたデータで作るので、専用ソフトが間違いない。エーワンの無料ソフト「ラベル屋さん」。操作性はイマイチだけど、名刺を作るくらいなら問題ない。用紙のレイアウトもカンタンにできる。もしプリンタが無ければ、買っておいた方がいい。コピー機能が付いているタイプなら、不動産賃貸業でいろいろ使えるのでオススメ。ちなみにボクがいつも使っている用紙は、​エーワンの51815番​切り取ったときに、フチがギザギザにならないので、手作り感が出ない。​エーワン名刺用紙 51815​​・はじめてなら、テンプレートがカンタン​はじめて作る人や、デザインやパソコン操作に自信がない時は、用意されているテンプレートを使えばいい。デザインができているので、名前、住所、電話番号、メアドを変えるだけで完成する。ソフトの中に、テンプレートがたくさん用意されている。好きなデザインを選んだら、文字を変更するだけで作れる。​・名刺は3種類つくるボクは3種類の名刺を作ってる。それぞれ、こんな感じ。【①法人用】業者や銀行に渡す、汎用性の高い名刺。表：社名ロゴ、名前・連絡先裏：企業理念や活動内容、物件写真等【②個人用】社名の入らない個人名刺。ご近所への挨拶等、警戒心を持たれたくない時に使う。表：名前・連絡先裏：物件概要等【③投資家交流用】セミナーや懇親会で使う名刺。渡す相手は投資家。表：名前・連絡先裏：ブログやツイッターの紹介とQRコード相手によって使い分ければ、自分を宣伝する効果も上がる。渡し間違いのないように、色やデザインはそれぞれで変えたほうがいい。​・QRコードを入れる​ブログやツイッターアカウントを知ってもらいたいなら、QRコードが入ってると便利。「QR」で検索すれば、無料でQRコードを作れるサイトが、たくさん出てくる。スマホだったら、アプリでも作れる。印刷した後は、読み込みができるか必ずテストしよう。投資家交流用の名刺の裏面。QRコードを配置し、検索キーワードを入れている。・フォントや色にこだわる名刺のデザインは、自由。でも、作るからにはカッコよくしたいよね。そんな時には、フォントと色を工夫しよう。【フォント】■明朝体：ド定番のフォント。手作り感が出にくい、無難なフォント。■角ゴシック：明朝に次いで使われる。サイズが小さく、細い方が名刺向き。Macには良い種類が揃ってる。■丸ゴシック・その他：柔らかさや、面白さをどうしても表現したい時に使う。扱いが難しく手作り感が出やすいので、オススメはしない。■英字：明朝系に合わせるなら​Times New Roman​。ゴシックならCentury Gothicが定番。【色】■カラフルにしない：色数は少なく。赤とピンク・青と水色のように同系色でまとめると落ち着く。■文字は黒か白：文字は色をつけると、読みづらく、手作り感が強くなるので注意。■グラデーション、縁取りしない：色付きの線や帯はベタがいい。変に加工すると安っぽくなる。慣れてくると、用紙もデザインも、工夫して作れるようになる。コツは、名刺を渡す相手に「何を伝えたいのか」を決めること。まずは、試しに作ってみよう。難しく考えなくても、大丈夫。必要な情報があって、受け取った相手が確認できれば、名刺の役割は果たすのだから。​不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2020.12.02

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  入居がすぐ決まる！オンリーワン物件の作り方

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​賃貸物件は、どのエリアでもたくさんあるよね。SUUMOやアットホームで検索すると、何百も出てくる。空室になった部屋は、無数のライバルたちの中から、入居者に選ばれなければならない。同じ条件ならアタリマエだけど、安い順だ。でも「その物件にしかない何か」があれば、​家賃は関係なく​、しかもすぐ決まる。だからボクはいつも、他の物件と差別化する方法を考える。本日はこれまでに作った「オンリーワン物件」の実例を、こっそり紹介する。​・駐車場5台以上、広大な庭つき戸建て​​駅から徒歩290分​の、ドドド田舎のボロ戸建て。これだと、よほど安くしないと入居をつけるのは難しい。そこでとなりの250㎡の空き地を買って、「広大な庭つき物件」にした。駐車場5台以上、トラックの駐車もできるし、ドッグランにすることもできる。土地なしの想定家賃に2万円プラスしたが、募集後の反響もよい。ジモティーに掲載してすぐに、多数の問い合わせがあった。となりの空き地を買って、広大な庭つき物件にした。隣の空き地を、買ったときの記事は​コチラ​​・店舗設備がそのまま使える。居抜き物件​もともと1階が寿司屋で、2階が住居の戸建てを購入。店内にキレイなカウンターがあり、そのまま居抜き物件として募集した。ジモティーに掲載してすぐに2件の内見が入り、翌日には決定。いまは居酒屋として、生まれ変わっている。住居つきの居抜き物件は、存在そのものがレアなので、家賃が少し高くてもすぐに決まる。キレイなカウンターが、そのまま残されていた居抜き物件。居抜き物件の記事は​コチラ​​・市内で唯一のAIアパート​アパートにGoogleホームminiを設置して、AIアパートとして募集した。Googleホームは、音楽やニュースが流せるスピーカーだ。照明やエアコンを、声で操作することもできる。グーグルホームminiただしテクノロジーも最新すぎると、案内する業者が理解できない。しかたないので、地元の不動産屋に1コプレゼントしてみた。すると、彼らも使い方を覚え、内見で実演してくれる。「OKグーグル、電気を点けて」「OKグーグル、エアコンを点けて」「OKグーグル、音楽を流して」入居希望者も気に入ってくれて、募集から1週間で決定。しかも家賃は、1万円以上アップした。AIアパートの記事は​コチラ​​Google Home Mini​・外国人アパート​買った時に外国人ばかり住んでいたので、法人契約を条件に「外国人歓迎」で募集した。外国人は、トラブルが多いものの、ポイントさえ押さえればリスクは防げる。人口が減り続ける日本の経済を支えるには、外国人の受け入れが必要だ。いまのうちに、対外国人のノウハウを蓄積することは、将来への投資になるのかもしれない。入居が決まらないときの対策は、リフォームするか家賃を安くするかが定番とされる。どちらにしても、利益が減るのでおもしろくない。​​​そんなときは、オンリーワンを作ってみよう。​バーカウンターや、オシャレ照明​、ちょっとした設備でも構わない。​​​他のアパートにはない付加価値で、入居が決まればオモシロい。​おしゃれ 天井照明​バーカウンター不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2020.11.11

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  リフォーム出張で「星野リゾートBEB5土浦」に泊まってみた

  ​​毎週末は、お泊まりリフォーム。以前は、物件に泊まったり、車中泊してたけど、しんどくなってしまった。体力的にイケてても、精神的に続かない。いまはビジネスホテルで、ブログを書いたり、本を読んだりして、ゆっくり過ごす。GOTOキャンペーンで安くなっているので、1泊3,000円くらい。いつものごとく、楽天トラベルで探していたら、こんなのが出てきた。「星野リゾートBEB5土浦　ソフトオープン記念　素泊まり4,600円」むむ！星野リゾートといえば、お金持ちの間で、「ここを選べば間違いない」と噂される高級ホテルでは？ちょっぴり費用が上乗せされるけど、ポチってみた。いつもボロくて汚い記事ばかりなので、本日は気分を変えて美しいホテルのお泊まりレビュー​​だ。​​・アクセス​正式名称「星野リゾートBEB5土浦」は、土浦の駅ビルの中にある。改札の正面だ。ボクのような、車移動の場合は、土浦駅東駐車場の3階に停める。駐車料金は1,000円だけど、フロントで支払えば半額だ。ホテルは隣の建物なので、少し歩かなければならない。重い荷物がある場合は、途中で昇り階段もあり、軽く運動になる。チェックイン前は、入り口でインターフォンを押して入る仕組み。ホテルというより、マンションの入り口みたいだ。​​​​・サイクリングする人がいっぱい​このホテルのターゲットは、霞ヶ浦のサイクリング客。たしかに、このあたりを自転車で走るのは、気持ちよさそうだ。エントランスや、フロント横のカフェにも自転車やグッズが飾ってある。共用スペースに、整備の工具が置いてあったり、自転車好きにはたまらないだろう。自転車といえば、中学生の頃に、停車中の軽バンの後ろにマウンテンバイクで突っ込んで、車体を思いっきり凹ませたことがある。友達とふざけて全力で走っていて、前をちゃんと見ていなかった。いまは亡き父と母が、軽バンの運転手に頭を下げていて、迷惑をかけたことを思い出す。​​部屋の前にも、自転車置き場がある​​​​​・室内はキレイで広い​ボクが泊まったのは、ダブルルーム25平米くらいで、大きなベッドを置いても、まだまだ広いスペースがある。ベッド周りに物を置けるスペースがあるのは、嬉しい。このくらいのホテルなら当然なのかもしれないが、風呂もトイレも洗面台も別。室内は土足禁止・禁煙なので、衛生的だ。洗面台を室内に置くのは、最近の流行りなのだろうか？シングルレバーのデザインがカッコイイ。入り口側が厚手のクッションフロア、奥側は琉球畳だろうか。壁紙も店舗用だと思うけど、かなりカッチリしたアクセントクロス。あちこちに、備え付けの棚とハンガーパイプがある。便利なのでリフォームの参考にしたいが、これを安っぽく見せないようにデザインするのは、かなりのセンスが必要だと思う。ホテルの記事なのに、どうしてもDIY大家としてのレビューになってしまうな。浴室は洗い場もあって広い。リフォームで汚れた体を洗ってから、入浴剤を入れた湯船に浸かれる。新しいホテルでは、LIXILやTOTOよりも、こういうデザイン設備っぽいシャワーが多い。大きくてカッコイイし、角度調整のできるシャワースタンドに萌えた。タンクレスのトイレ。便座の自動開閉がなかったのが残念。ペーパーホルダーは、デザインにこだわりながらも、使いやすい。​​​​​​・設備​冷蔵庫や湯沸かし器、ドライヤーなど、基本的なビジネスホテルと同じ設備はそろってる。無料のWi-Fiも飛んでるけど、毎回つなぐときに一瞬だけだが接続ウィンドウが出る。こんなところを気にするのは、ボクだけだと思うけど、こういうところにホテルの自己主張はいらない。パソコンを開いた瞬間に、ほかの情報を入れずに作業にとりかかりたい。本当に良いサービスは、気づかないうちに提供されているものだ。いたるところに、コンセントが設置してあるのは素晴らしい。数えてはいないけど、これまで泊まったホテルの中で、最多だと思う。「電気を使ってくれ！ぜひ！ぜひに！！」と言われているようだ。​​​足を伸ばせるソファの両脇に、それぞれコンセントがある。電気には不自由しなかった。共用部には、レンジやコインランドリーもある。ただ土曜だったこともあり、2台づつの洗濯機も乾燥機も、使われていて順番まちだった。​​ランドリールームには、ウォーターサーバー、製氷機と、レンジがある。​​​​​・サービス​チェックインはタブレット式で、名前や郵便番号の打ち込みもせねばならず、手間取った。スマホ系の仕事をしているボクでもモタついたので、年配の人だと困るんじゃないかな？目の前にフロント係もいたので、セルフよりもやってもらった方が早いと思う。従業員はホテルマンというよりも、アパレルの店員みたいな雰囲気。オープンしたてのホテルだけあって、まだみんな不慣れで新人っぽい。連泊で注意しなければならないのが、2泊目からは室内清掃がないこと。タオル・アメニティ補充やゴミ捨てはしてくれるが、ベッドメイクや掃除はされなかった。3泊目に「やってほしい」とフロントに頼んだら、きっちりやってくれたが、言わなければそのままだ。​​​​感動するほどのサービスはないものの、部屋は広くてキレイだし、設備も充実している。人件費を切り詰めて、良い設備を安く提供するスタイルなのだろう。朝日の差し込む部屋。位置が良い。雰囲気も、高級というよりはオシャレ。3点ユニットのビジネスホテルから、1泊1,500円の追加でこのレベルになるなら、安いと思う。毎週末がDIY漬けでも、こういうちょっとしたご褒美を混ぜると、楽しく長く続けられる。​星野リゾートＢＥＢ５土浦については、コチラ不動産投資ランキング​​

  2020.11.05

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  激安ボロ戸建て投資の現実！上水道の引き込み工事

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​9万円のボロ戸建て。リフォームも完成に近づいてきたが、心配なことがある。この家の水道は、すべて井戸水なのだが、白い石灰のようなものが混ざる。しばらく流せばなくなるだろうと思ったけど、出せども出せども改善しない。たぶんポンプの、フィルターがダメになってる。井戸水だったら水道代を家賃に上乗せできると思ってたけど、この水質だと、それどころじゃない。問題の放置は、あとあと数倍のトラブルになって帰ってくる。フィルターは高いし、替えたとしても、賃貸してからポンプが壊れるリスクもある。明日の自分のために、いま頑張るのが投資家だ。ここは覚悟を決めて、上水道を引こう。一瞬、DIYでやろうかと思ったけど、いちおう要資格工事なので、業者に任せることにした。​・水道局に問い合わせ​水道局に確認すると、上水道は以前に引いていたものの、20年前に止めたまま。工事するなら、市の指定業者にするよう言われたので、リストをもらう。苗字が社名になっている業者に連絡して、来てくれる業者を探す。個人でやってるところなら、下請け職人なので、中間マージンを取られない。どうせならガス契約を一緒にすることで、安くできないかとガス会社を中心に当たったが、なかなか、受け付けてもらえなかった。結局、ガスは自宅の近くで、契約補助金を出してくれる業者に頼み、水道工事は物件ちかくの電気屋さんに、受けてもらうことにした。​・壁を壊さず、費用をかけず​現在、浴室・洗面台・洗濯機・トイレ・キッチン・屋外水栓が井戸水になっている。これをすべて上水道に、変更しなければならない。しかも、リフォームはほとんど完成しているので、壁を剥がしてやり直すのは、心が折れてしまう。さらにもうひとつ問題が。なぜか、浴室に3つの水道管が引かれているのだが、ぜんぶ配置がイマイチなので直したい。ちなみに配管は、こんな感じ水色のラインが上水道、赤がお湯、紫が井戸水。①費用を最小限にして、上水道を引き込む。②浴室の水栓の位置を、移動させる。③リフォーム済みの壁を、できるだけ壊さない。この3つの条件をクリアするのが、今回のミッションだ。さて、みなさまは、どこを工事すれば良いかわかるだろうか？​・上水道の引き込みパズル​現地で、職人氏と話し合う。ここから引くと、壁を壊さなきゃならない。これを交換するには、床の張り替えが必要。う〜ん、どれもやりたくないよぉ。キッチンもトイレも洗面台も、新品の設備を付けちゃってる。壁だって修理して、クロスをキレイに貼った後だ。悩んだ末に、思いついたのが穴を掘って、井戸水の配管の大元をそのまま上水道につなぎ替えるという方法。赤丸の中の太いラインが、新しく配管した箇所。地面の下に埋設された、井戸水の配管の元を、上水道につけ替える。既存の浴室配管は全部止めて、新しい位置に新設する。全部でお値段、12.5万円。そのうち水道局への申請費用が3万円。サラリーマン月給の半分ちかくが、カンタンに飛んでいく。まぁ、家そのものが安い分、仕方がない。がんばるしかない。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2020.11.01

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  300万円の正しい使いかた

  ​【問題】​​あなたの手元に、現金300万円がある。さて、何に使う？①利回り20%、300万円の中古戸建てを買う。②利回り12%、3,000万円アパートの頭金にする。③貯金する。④どうしても欲しかった、300万円の車を買う。正解は、下にスクロール↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓【正解】①〜④ぜんぶ300万円で​中古戸建て​を現金で買い、それを共同担保にしてアパートのフルローンを組む。手残りの家賃収入を車のローンに充てて、残りを貯金。不動産投資は、ひたすらこれを繰り返すだけ。不動産投資ランキング​​​​​​​​​​

  2020.10.30

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  お金は無いけど、不動産投資をスタートしたい時にやるべきこと（後編）

  ​​お金がないけど、不動産投資をしたい時に何をすれば良いのか？前編につづき、後編。前回の記事は、​コチラ​・超激安ボロ戸建てを買ってしまう​​家は数万円で買える。​特に、個人売買のサイトを毎日チェックすれば、年に何度かタダのような売値が見つかる。ボクがリフォーム中の9万円の戸建ても、そのままの価格でサイトに出てた。もちろん購入希望者は殺到するし、スピード＋α＋βの勝負になる。（当時は、50人以上から買い付けが入った）選ばれるコツはいるけど、不可能ではない。でもリフォームのお金は、どうしてもかかる。9万円戸建てにかけた修理費は、すでに120万円を超えた。それでも根性で、数十万円で済ませる方法はある。（家賃は安くなるけど・・・）相当な覚悟のいる方法だけど、メンタルに自信のある人はチャレンジしてもいいかも。9万円戸建てを買った方法は、​コチラ​9万円で手に入れた、激安ボロ戸建て​​・早起きをする​​不動産投資には、お金もいるけど時間も必要。時間をつくるには、早起きするのが、いちばん。毎朝2時間、出勤前に自分のビジネスだけをする​。​継続もできるし、人生が変わる。朝が苦手な人は、「早起きする」ではなく「夜更かしをやめる」と考えてはじめるのがコツ。習慣をつくるとき、何かをはじめるよりも、やめる方がカンタンだからだ。早起きについての記事は、​コチラ​​・勉強する​物件を買う前に、宅建を取った。なくても不動産投資はできるのだけど、あったほうが良い。あと、物件を持つと、忙しくて勉強する時間がなくなるので。買う前に宅建を取るのはオススメ。宅建について詳しくまとめた記事は、​コチラ​​AIによる出題予想！宅建士未来問100 [ 資格スクエア ]​​・売れるものでお金を作る​もし持っているものがお金に換えられるなら、売ってしまう方法がある。大切なバイクや車を売って、最初の資金にした投資家は多い。ただ、ボクは売れるものを持っていなかった。車は10万キロ超えの、ステップワゴン。10年超えの、リッターバイク。カメラのレンズたち・・・売れても、10万円くらいかな・・・？ちゃんと使っていて、たいした値段でないなら、売らない方が良い。​・セルフイメージを変える​お金持ちになるためには、セルフイメージを、お金持ちにしなければならない。早いうちにこれをしないと、どうしても貧しくなる方へと戻ってしまう。スピリチュアルっぽく聞こえるかもしれないけど、実際は「本当の脳の使い方」だ。多くの人は知らないけど、お金持ちなら誰もが知っている方法。ボクはこれを始めてから、半年くらいで人生が変わった。セルフイメージを変える方法は、​コチラ​お金がない時に、絶対にやってはいけないのが、新築の区分マンション投資。（お金があってもダメなのだけど）高属性のサラリーマンが、自己資金なしでできるので、よく引っかかる。何度か相談も受けたけど、自己破産しかけてる人もいるので、気をつけよう。成功するための、ショートカットはない。近道をしようとすれば、どこかで無理が出る。何十年も、かかるわけじゃない。​数年だけでも本気になれば、誰でも人生を変えることができる。​不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

  2020.10.29

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  お金は無いけど、不動産投資をスタートしたい時にやるべきこと（前編）

  ​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​ボクが不動産投資をはじめたのは、ちょうど4年前。自社株をコツコツと買っていたのが、たまたま増えて、自己資金は280万円。その頃はギリギリ融資がついて、なんとかフルローンでアパートが買えた。2020年の現在は、もうその手法が使えない。今からサラリーマンが、儲かる不動産投資をしたいなら中古戸建てでスタートするのが、確実。アタリマエだけど、最初の物件を買うための「タネ銭」が必要だ。ただ、それでもまったくお金が無かったら？物件を買う前のことを思い出しながら、考えてみた。1棟目アパート。築30年は経つけれど、今となっては新築に見えるw​・支出を減らす​とにかく、お金がないと始まらない。サラリーマンができることは、ムダな支出を減らすこと。毎日、水筒とお弁当はアタリマエ。お酒もやめるし、旅行もガマン。休みの日に家族と遊びにいくのは、お金のかからない住宅展示場。いま思い出すと申し訳ないが、子供の習い事もやめさせた。最初の2年くらいまで、つらかった。でもコツコツ続ければ、必ず道がつながる。​・本を読む​本を読んでも成功できない人はいるけど、本を読まずに成功した人は、見たことない。読書は、絶対に必要だね。ブログやYouTubeには出てこない情報も、本には書いてある。今はほとんどネットで買っちゃうけど、最初はブックオフに行ってた。100円コーナーで、お金や不動産投資の本をたくさん読んだ。​本を買うときは、業者でなく大家が書いたもの​を選ぼう。そこだけ注意すれば、読む量は多いほうがいい。もっともローリスクでハイリターンな投資は「読書」だ。​・妻に協力してもらう​ボクが不動産投資をはじめる時に、ナターシャ（妻）が協力してくれた。いまでも、管理会社のパートで働いてくれている。10年後までの資産計画を資料にして、​不動産投資を理解してもらった。​とはいえ、いま考えると普通は、ここまで協力してもらえないと思う。本当にありがたい。もし夫婦の関係が、あまりよろしくなければ、まずは奥様のために尽くそう。酒、タバコ、趣味をやめ、家事・育児に徹する。自分を変えるところから、始めるしかない。夫婦関係を良くする方法についての記事は、​コチラ​​・副業をする​家庭を持っていると、いくら頑張っても月に10万円の貯金が限界。あとは、​副業で収入を増やす​。労働収入じゃなく、​自分自身でビジネスを作るのがいい。いまのボクなら、ネットで転売をすると思う。ただし、フランチャイズや、他の誰かが作った仕組みを使ってはいけない。絶対に儲からないし、経験値も積めない。貴重な時間を、ムダにするだけだ。​・空き家再生投資（転貸）​空き家投資という、手法がある。空き家を見つけたら、地主と話をして「ボクがリフォームして入居者を見つけて貸し出すので、家賃の半分をください」というやりかただ。村上祐章さんが、峯島社長のテレビに出ていて知った。書籍も出されていてボクも読んだが、自己資金がなくてもできる素晴らしい手法だと思う。土地も建物も、自分のものにした方がオモシロイけど、最低限の自己資金でスタートするなら、良い方法ではないだろうか。​常識破りの「空き家不動産」投資術[ 村上祐章 ]​​​お金がない、物件が買えないときでも、やるべきことはたくさんある。ちょっと長くなりそうなので、今日はここまで。後編につづく。不動産投資ランキング​​

  2020.10.28

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  恐怖の内覧。「告知事項アリ」のポルターガイスト

  ​​​​​​​​​​​ちょっと前の話。家の近くで、戸建てを買ったときのことだ。契約がおわったあとの歓談中、業者の社長からお誘いをいただいた。「もう1軒、これから値段をつけるワケあり物件があるけど買わない？」家を3つ買った直後で、お腹はいっぱい。あまり気は進まないが、誘われたら見に行くしかない。約束の日に、現地へ向かう。場所は、埼玉県某市の山奥。自宅から車で40分、街から孤立した住宅街にその家はあった。線引き前・築23年・駐車場2台つきそして、告知事項アリ母子の2人暮らしだったが、30代の息子が部屋で突然死をしたらしい。どんよりとした曇り空の、午後2時。事故物件の、ドアを開けた。鍵を開けてくれた営業担当は、20代後半と思われるギャル。「勝手に見てください」と言わんばかりに、スマホをいじってる。空気を読んで、ボクも自由にあちこち拝見させていただく。中に入ると、かなりキレイ。一部の壁紙にペット傷があるものの、新耐震だけあってカッチリしている。傾きも、もちろんない。2日ほどかけて直せば、すぐに貸し出せそうだ。昼間だけど、電気が通っていなくて暗い。1階をひと通り見て、2階に行こうとした時だった。階段横の壁に謎の穴が、たくさん空いている・・・人為的に開けた、としか思えない穴。母と子の壮絶な葛藤の末に、できた傷なのだろうか？人間が力を入れて蹴飛ばさなければ、こんな穴はあかない・・・いろんな想像をしながら、2階をチェック。寝室もキレイ。ベランダも問題なし。最後に、息子の部屋だ。彼はここで、眠ったまま亡くなった。ベッドはなかったが、黒いマットレスが、そのまま残置物となっている。ボクは、特に霊感がある方ではない。でも、ガランとしたその部屋からは、なんとも言えない寂しさを感じた。部屋を出ようとした時に、ドアに多数のネジ穴を見つけた。なんだろう？！？全身に鳥肌が立った。そのドアには、​上から下までビッシリと、大量の掛け金錠が取り付けられていた。​外界を完全に拒絶しようとする、強い意思を感じる。次の瞬間ガタン！！大きな音がした。ギャルが驚いて「なんの音ですか！？」と叫ぶ。さきほどベランダを見たときに、絶対に倒れない角度で置いたはずの雨戸が、倒れていた。風？そんなわけない。台風でもなければ、こんな倒れ方はしない・・・結局、この家には買い付けを入れたものの、値段が合わず契約にはならなかった。告知事項アリの、この物件。内装だけではなく、残った思念も浄化されて再生されることを祈るばかりだ。​事故物件に住んでみた！ [ 森史之助 ]​不動産投資ランキング​​​​​​​​​​​​​

  2020.10.26

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  激安ボロ戸建て投資の現実！大量のアレ。謎の残置物。

  ​​​​​​​​ちょっと前にあった、ふしぎな話。すでに貸し出している、利回り27%のお店。買ったときから、築40年とは思えないほど、キレイだった。居抜き物件として、募集後すぐに貸し出せた。お寿司屋さんをそのまま譲っていただいたが、清掃が完璧に行き届いていてる。ゴキブリどころか、虫1匹いない。70歳くらいの売主様である店主は、DIYでプロ並みのリフォームをしていた。ところが体調を崩されて、店を閉めたので、今回譲っていただくことになった。そんな「超」優良物件で、残置物を片付けていた時のこと。店の奥から、ある物が出てきた。！？未開封の、コンドーム。しかも、50箱以上ある・・・1日1回のペースで使っても、1年分以上だ。人の良さそうな売主様は、一人暮らしだったはず。そこまで、絶倫そうにも見えない。なぜ？？？人は、見かけではないということか？？？訪問販売で、買わされちゃったとか？？？いろんなことを考えながら、大量の避妊具をゴミに捨てていく。次の瞬間、ある映画のワンシーンを思い出した。釣りバカ日誌の浜ちゃんが、コレでルアーを作っていたことを・・・それを裏付けるように、大量の釣り具も出てきた。コンドームで作る疑似餌は、魚が食いつく究極のルアーになるらしい。どうやらこのお寿司やさん、店主が自分で釣った魚を捌いて出していたようだ。きっと味も良かったのだろう。店が閉まる前に、食べてみたかったなぁ・・・不動産投資ランキング​​​​​​​​​​

  2020.10.25

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  激安ボロ戸建て投資の現実！隣の空き地を82%引きで買う（最終回）

  隣の空き地を買うシリーズ4回目本日が最終回となります。過去のリンクは、コチラから​第1回​​第2回​​第3回​9万円戸建てを、「広大な庭つき」としたい！となりの空き地200万円に、25万円で指値を入れた70坪を超える、となりの空き地。奥にあるのが9万円戸建て。あれから1週間。キャンプ中に、JT不動産の中本さま（仮）から電話をいただいた。返事はなんと！コチラの希望価格25万円で、オーケーとのこと。嬉しかったが、申し訳ないとも感じた。この土地は、亡くなった奥様から相続したものだと知っていたから・・・中本さま（仮）からは、「できるなら、少し上乗せしてほしい」とのオーダー。目標金額は超えるけど、感謝のキモチを10万円プラスして、35万円でお願いすることにした。その日は、HAYA氏と息子のミハエルと、琵琶湖のビーチで祝杯。湖岸でキャンプできる、マキノサニービーチ決済の当日は、革靴をピカピカにして、スーツを着て、JT不動産様を訪問。売主さまには、大きなお菓子JT不動産の中本さま（仮）には、ちょっと小ぶりなお菓子を、おみやげに持参。司法書士先生の分は、買うのを忘れてしまった（失敗）売主さまは80歳。現役で自営業をしていらっしゃる。すごく若々しく、60歳代くらいに見えた。みずほ銀行のおねえさまが用意してくれた、新券35万円。​真っ白な無地の封筒​に入れて売主さまに手渡し、無事に決済がおわった。最後に、売主さまと握手をしたとき涙で声を震わせて「あの土地を、ソーリムさんのような人に利用してもらえて良かった。本当に、ありがとう！」そう言っていただけた。「良い土地を譲っていただいて、ありがとうございます。大事にします！」ボクもつられて、涙ぐんでしまった。ボクはこれで9万円+35万円。合計44万円で440平米の土地と、築40年の戸建てを、手に入れたことになる。ただし、この土地は安くはない。売主さまから引き継いだ、想いと責任も、プライスに乗せられている。不動産投資ランキング​​​​

  2020.10.07

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