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ソーリムウーハーのサラリーマン不動産投資

ソーリムウーハーのサラリーマン不動産投資

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不動産投資

2022.04.22
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カテゴリ:不動産投資
​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​傾き戸建てのリフォームが、完成に近づいてる。
そろそろ、次の物件を仕入れないとね。

しばらく買ってなかったので、資金もそこそこ貯まってる。
今年は、融資を使いたいな・・・

そうだ、銀行に行こう!

てなわけで今回は、『銀行に行くときに注意していること』の巻。

​・成功率が高いのは、仲介業者からの紹介​

不動産投資を始めた頃は、銀行に片っ端から電話して飛び込み営業したことがある。
でも、ほぼ100%門前払い。

成功率は、メッチャ低かった。

やはり仲介業者から、銀行の担当者を紹介してもらうのが確実。
物件を内見したら、融資特約で買い付けを入れて紹介してもらう。

今回訪問する銀行も、そのパターン。
買い付けを入れた物件はダメだったけど、銀行との関係は続いて、法人の口座も作ってもらった。

​・1週間前にアポを取る​

2年ぶりに電話をしたら、担当者が変わってた。

資料の準備もあるので、面談の予約は1週間以上先にする。
銀行は平日しかやっていないので、会社に有休申請も出さないと。

突発的なトラブルを避けるため、できるだけ午後にする。
(午前だと通勤・通学ラッシュに巻き込まれる)

勝負の日が決まったら、準備をはじめよう。

​・書類を用意する​

銀行に行くときは、書類を用意していこう。
手ぶらで行っても、時間をムダにするだけだ。

ボクが持って行くのは

○保有金融資産リスト(1ページ)
○保有物件の詳細(2ページ)
○事業内容・自己紹介(20ページ)
○過去3年分の確定申告書
○過去3年分の源泉徴収票
○過去3年分の法人決算書
○融資希望の物件詳細(2案件)

資料は、パワーポイントで作って印刷。
新品のクリアファイルに入れて、相手に渡せる状態にして持って行く。

クリヤーホルダーA4 100枚

そこそこ分厚い資料になるので、普通のホチキスじゃ留められない。
MAXの40枚留めのタイプを、導入した。

HD-11SFLK/B MAX Vaimo11 POLYGO

​・質問は事前に考えておく​

今回は、融資の事前相談だ。
あらかじめ、質問したいことは書き出しておく。

築年数や、エリアの条件は?
融資の金額と、年数の上限は?

あらかじめ物件と融資条件をいくつか資料にして、持って行くことにした。
そうすれば質問もしやすくなるし、銀行側も回答がしやすいはずだ。

物件のサンプルを用意する。(※画像サンプルはイメージです)

​・服装はスーツ一択​

訪問時の服装は、スーツ一択。
会社は私服で行ってるので、スーツを着るのは銀行と決済と結婚式くらいだ。

派手な時計やブランド物は、マイナスイメージなので身につけない。
ネックレスやブレスレットも、付けて良いことはないので避ける。

ワイシャツは白。
夏以外は、ネクタイも締める。

相手の服装を予想して、できるだけ同じにすれば間違いない。

​・靴はピッカピカに磨く​

銀行員は、みんな深々とお辞儀する。
そのとき、彼らはどこを見ているのか?

そう、相手の「足元」を見ている。

お金を貸すに、相応しい人なのか?
貸したら、ちゃんと利子を付けて返してくれるのか?

銀行では表面の言葉よりも、「靴」で人間性を見られる。
だからボクは銀行に行く前日に、2時間かけて靴を磨く。

靴磨きの手順は

①靴紐を外す。(洗って干しておく)
②クリームを濡らした布に付けて、靴に塗る。
③馬毛ブラシで、全体を磨く。
④布に水を付けて、全体を磨く。

これで、ピッカピカになるまで磨く。

踵がすり減っていたら、修理しておこう。
銀行の出口から去るときも、足元は見られてる。

左側が磨いた後。高い靴でなくても、磨けば光る。

靴 クリーム kiw

銀行のオソロシさについては、​コチラ

​・面談前の4時間は、食事を控える​

銀行との面談は、やり直しがきかない。
不動産業者や売主は無限にいるけど、銀行は数が限られるからだ。

前日は十分な睡眠が取れるよう、スケジュールを調整しよう。
面談の直前は、疲労感が出るので食事をしない。

万が一にも、眠そうな顔をするのは許されない。
面談の時間が、集中力のピークになるようにベストを尽くす。

​・遅刻は厳禁。時間に余裕を持つ。​

銀行や物件の決済に行くときは、1時間〜1時間半前には現地に着くようにしてる。
なんらかのトラブルがおきても、時間に余裕があれば対処できる。

近くの喫茶店やファミレスで、時間まで待機。
ピッタリ10分前に、訪問する。

こうすれば、相手を待たせることもない。
しっかりと心の準備をしてから、商談に臨むことができる。

​・NGワードに注意する​

どんな商談でもそうだけど、言ってはいけない言葉がある。
銀行では特に注意しないと、たった一言で関係が台無しになる。

ついつい言ってしまいそうなNGワードは・・・

「投資」
「売却」
「引退」

「投資」に銀行は融資をしない。
「売却」は銀行の利益を減らす行為。
「引退」する人に融資したい銀行はない。

あとは、

銀行同士を競合させるのは(少なくともボクの属性では)厳禁。
銀行に対しては、ウソをつくのもダメ。

あと、金融商品を勧められることがある。
断るにしても、即答せず一旦は持ち帰るくらいの配慮は必要だと思う。

ここまで準備ができたら、あとは突撃だ。

銀行は、これまで積み上げた実績と人間性が試される場所でもある。
オソロシしく緊張するけど、これもまた不動産投資の醍醐味。

楽しんでいこう。

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最終更新日  2022.04.22 07:40:05
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2022.03.04
カテゴリ:不動産投資
​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​法人決算と確定申告が、無事に終わった。
今年も根性で、税理士なしのDIY申告。

最初は判らないことも多くて、「次から税理士に頼もう」と毎回思ってた。
でも今年は「あれ?もう税理士いらなくね?」と思えるくらい、知識も増えて納得の決算書が作れるようになった。

ちなみにボクは、税務と無縁な仕事をしてるフツーのサラリーマン大家。
そんな税金の素人が、確定申告と法人決算を自力でやってみて判ったことを書いてみる。

​・会計ソフトは絶対に使うべき​

決算を自力でやるなら「会計ソフト」を使うべき。
・・・というより、使わないとムリ!

税務署から送られてきた資料を読んで、電卓を叩きながら手書きで申告書を作る。
こんな地獄のような作業は、いくらDIYキチガイなボクでも絶対やりたくない。

パソコンが無い時代の、昭和の税理士さんはホントスゴい。
申告漏れをチェックする、税務署も大変だろうけどね。

でも今の令和の時代は、優秀な会計ソフトがたくさん出てる。
メンドウな計算や書類の作成は、ぜんぶ自動作成だ!

ちなみにボクが使っている会計ソフトは

【個人】確定申告
​・MF(マネーフォワード)クラウド パーソナルプラン 年額11,760円​

【法人】決算・法人税納付
・会計・決算書:MFクラウド スモールビジネスプラン 年額35,760円
・法人税申告書:全力法人税 年額11,000円(初年度21,582円)

これらを選んだ理由は、Macと相性が良さそうだったから。
たぶんどんなソフトでも間違いは無いだろうけど、MFクラウドの操作性は好き。

もし個人と法人の両方をやるなら、会計ソフトは一緒のものを使うのがオススメ。
データの取り込み方法や操作が同じなので、混乱せずに作業できる。

法人税の具体的な手順の記事は、コチラ

​・簿記の知識は必要​

面倒な計算は、会計ソフトがやってくれる。
でも、最低限の基礎知識は必要。

たとえば「借方」「貸方」「勘定科目」の用語が「???」だとムリ。
複式簿記を理解しないと、自力ではできない。

不動産投資家なら、建物と火災保険の減価償却も覚えなきゃならない。
一度知ってしまえば、何てことないけどね。

ボクの場合は、YouTubeで勉強した。

書籍は「簿記の教科書1年生」がオススメ。
これ1冊で、基本的な複式簿記が判る。



簿記の教科書1年生

あとは、税理士が配信してるYouTubeを活用した。
「確定申告」「法人決算」の検索でヒットしたものを、ひたすら聞き流すだけ。

最初はわからなくても大量に耳に入れると、だんだん理解できてくる。

「確定申告なんて考えるのもイヤ!」
そんな税金アレルギーを治すなら、用語にムリヤリ慣れてしまおう。

​・PCスキルによって作業スピードが変わる​

唯一ボクが有利だったのは、パソコンスキルがあったこと。
ブラインドタッチはできるし、エクセルも中級以上で扱える。

これができるだけで、データ連携や入力作業のスピードが全然違う。

特にDIY大家は工具や資材を買うから、経費の数がメッチャ多い。
仕訳だけで、700件を超える。

でもネットバンキングからCSVデータを抜き出して一括処理をできるだけで、作業はうんと早くなる。
減価償却も自動計算のフォーマットを作れば、毎年いちいち計算しなくて済む。

とはいえボクも、大人になってからパソコンを触りはじめた昭和の人間。
最初から得意だったわけじゃない。

根性でやってれば、何でも慣れてくるものだ。

​・決算書は、わかると楽しい​

確定申告や決算は、わからないことばかりだと苦痛な作業だ。
でも一通り理解すると、パズルを解くような感覚になってくる。

期末の数字が一致して綺麗な決算書ができると、ルービックキューブを完成させた時のように嬉しい。

按分比率を調整したり、仕訳の勘定科目を変えたり。
やり方次第で、税金も資産も変化する。

これから買う物件は、融資か現金か。
戦略に合わせて、有利な決算書を作ることもできる。

なにより資産が増えた成果を、数字で確認できるのは嬉しい。
これなら納税も、気持ちよくできるってもんだ。

決算書の表紙は、昔撮り貯めた写真素材を使う。

​・今後の課題は作業の効率化​

決算や確定申告を覚えるのが難しいのは、1年に1度しかないから。
毎年、最初はソフトの使い方を思い出すのに苦労する。

ソフトの使い方を忘れないためにも、仕訳は普段から定期的に入れるようにしよう。

今後はできるだけ、ネットバンキング・クレジットカードとの自動連携を活用したい。
カードと口座を事業用で切り分ければ、買い物を普通にするだけで仕訳を完成させることもできそうだ。

こうなると、いよいよ税理士に依頼する理由を見つけるのが難しくなってくる。

ここに至るまで、多くの労力と時間を費やした。
でも毎回やるたびに、膨大な税務の知識が手に入る。

もし最初から税理士まかせにしてたら、納税額がどうやって決まるかもわからなかったと思う。
きっと、確定申告も「税金と手数料を払う嫌なイベント」になっていただろう。

今は、自分でやって良かったと思う。

一度得た知識と技術は、一生使い続けることができる。
そう考えると、決算もリフォームもDIYをする価値があるんじゃないだろうか。

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最終更新日  2022.03.04 07:37:46
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2022.01.21
カテゴリ:不動産投資
​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​日曜の夕方。
ちょうど、サザエさんの放映時間になると

「あぁ、今週の休みも終わっちゃうな・・・」
「明日、仕事に行くのイヤだな・・・」

と憂鬱になる。
そんなサラリーマン生活を、何年も続けてきた。

ところが不動産投資を始めてから、憂鬱な気持ちが消えて無くなった。
なんでだろ??

投資を始めて、生活や行動がどう変化したのか?
日曜の夕方にやってくる憂鬱、「サザエさん症候群」を解消する方法を探ってみる。

​・満員電車に乗らない​

週末にせっかく休んでも、朝の通勤ラッシュで体力は一気に消耗。
会社に着くころには、すでにヘトヘト。

日曜の夜は、これを想像するだけで明日が来るのが嫌だった。

ボクは投資生活を始めて「満員電車」をやめた。

日曜は早く寝て、2時間早く家を出る。
電車はゆったり座れるし、駅の階段もコンビニも空いてて快適だ。

会社近くの喫茶店で朝日を眺めながら、自分だけの時間を楽しむ。

これだけで、1日の大半のストレスを無くせる。
「月曜日」の嫌なイメージが、変わるはずだ。

朝日を浴びながらブログを書く、心地よい時間

5時起きを3年続けてわかったことは、​コチラ

​・職場で楽しいイベントを用意する​

お昼は会社の前にある、お気に入りの寿司屋でランチ。
食後は、冬でもアイスクリーム。
3時には、成城石井の高級デザートを楽しむ。

休みの日にやらない楽しみを、出勤の日に作っておく。

会社は「食」を楽しむために行く。
ボクは、本気でそう考えてる。

どんなに忙しくても、昼食とデザートを欠かすことはない。
実はその方が生産性が上がるし、仕事もはかどるんだよね。

職場に楽しいイベントを用意しておけば、憂鬱な平日は「楽しみ」に変わる。

ちょっと贅沢に、炙り寿司ランチ

​・部署を変える、仕事を変える​

人間関係や業務でストレスがあるなら、職場を変えちゃおう。

数年前に、月70時間の残業アタリマエの部署にいたので、「ぶちょー」と呼ばれる人に「イヤだイヤだ!」と言って異動させてもらった。

おかげでいまでは、ほぼノー残業のほどよい勤労生活をしてる。

会社そのものがダメなら、迷わず転職しよう。

ボクが新卒で入った会社は

「ボーナスって何?残業手当ってオイシイの?」

て言ってる、超ブラック系だった。
こんなサイコパス経営者がやってる違法企業からは、一刻も早く離れた方がいい。

職場がツラいと、月曜が憂鬱になるのはアタリマエ。
ストレスがあると、生産性も下がるし早死にする。
全力で、回避するべきだ。

出世や昇給できなくても、それ以上に副業で稼げばいいだけ。
こんな時にも、家賃が入る不動産投資は最強だと思う。

サラリーマンが頑張っても年収が上がらない理由は、​コチラ

​・休日は勉強・副業をして過ごす​

多くの家族がやってるように、ショッピングモールや近所の公園で退屈をまぎらわす。
そんな休日を過ごした後に、サザエさん症候群はやってくる。

社畜の5日間と、何の成果も残せない2日間の無限ループ・・・
これが65歳の定年まで続くと考えるだけで、憂鬱になるだろう。

休日は、決してダラダラ過ごしてはいけない。

リフォームや読書や勉強をして、少しでも自分を前に進めよう。
それだけで「充実した休日だったな」と感じられる。

遊ぶなら、陽が昇る前に家を出てガッツリ遊ぶ。

「仕事」か「遊び」か「勉強」か。
メリハリのある休日を過ごせば、サザエさん症候群はやってこない。


遊ぶときには、ガッツリあそぶ。

DIY大家の休日の過ごし方の記事は、​コチラ

知識を操る超読書術/DaiGo


平日と土日を繰り返す、地獄のサラリーマンループ。
定年後は、地獄の極貧生活。

何も考えず、何も行動しなければ、多くの人はこの運命を辿る。

人間は期限があることは、多少つらくても我慢できる。
でも、いつまでも続く苦痛には、耐えることができない。

「いま自分を変えなければ、ずっと地獄が続くぞ!」

「サザエさん症候群」は、それを教えてくれる警告なのかもしれない。

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最終更新日  2022.01.21 07:20:04
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2021.12.30
カテゴリ:不動産投資
​​​​​​​​​​​​​​​​​​今日から4日間は、仕事漬けだ。

仕事といっても不動産の方ではなく、サラリーマン業のハナシ。
「年末年始当番」があり、自ら希望した。

ボクはほぼ毎年、大晦日と正月は仕事してる。
勤め人の仕事がなくても、ただ家でテレビを見て過ごすようなことはしない。

今回はボクが、なぜ年末年始に仕事をするのかについて。

​・コスパが良い​

年末年始の仕事は、メッチャ楽だ。
適当にデザートをつまみながら、普段の1割くらいの力でできる。

周囲も休んでいるので、メールもこないし余計な仕事の依頼もされない。
にもかかわらず、特別手当が出たりする。

こんな楽に儲かるなら、ずっとサラリーマンでもいいかなと思う。
いつも年末年始だったらいいのに。

みかんをたくさん用意して、ゆったりと仕事する年末年始

​・競争相手がいない​

年末年始は、ほとんどの人が休もうとする。
周囲の人の数は、1割くらいになる。

電車は空いてて、通勤も楽ちん。
ランチも並ばずに食べれるし、道も混んでいない。
駅の階段を昇っていても、前の人が邪魔になることはない。

同じ値段を払って、同じ行動をしてるのに「空いている」だけで快適になる。

競争相手がいなければ、ストレスなく心おだやかに過ごせる。

​・良い物件が見つかる​

あまり他の人には教えたくないけど、年末年始は絶対に物件チェックをした方がいい。
いつも血眼で不動産を買い漁るプロたちが休むと、掘り出し物が表に出てくる。

利回り27%、ノーリフォームの店舗物件。
想定利回り35%超の、「崖の上のボロ」をsuumoで見つけたのも年末だった。

不動産の世界も、競争相手が減ることで旨味が出る瞬間がある。
時期の歪みは、誰でも掴めるチャンスだ。

年末の3日間で3件の戸建てを買った記事は、​コチラ

​・リフォームができない​

空気を読まないボクも、さすがに年末年始には大工仕事はしない。
クロスを貼るくらいなら良いかもしれんけど、電動工具を使う作業は近所迷惑になるのでできない。

かといって不動産賃貸業は、家でできる仕事も限られる。

そんな時こそ、サラリーマン業に時間を割り当てるのが効率が良い。

​・遊びに行っても混んでいる​

年末年始に遊びに行くのは、オススメしない。
スキー場なんか行ったら、最悪だ。

まずは渋滞に巻き込まれて、ガソリンと時間を無駄にする。

スキー場に着いても、リフトは大行列
ゲレンデも人が多すぎて進めず、止まれない初心者が後ろからミサイルのように突っ込んでくる。

昼食は、席を取るだけで30分待ち。
1日の95%が「待ち時間」になり、まともに滑ることもできず、散々な目に遭う。

投資家は、そんな非効率なことはしない。
皆が働いている平日に休んで、貸切状態のゲレンデをゆったりと快適に楽しむのだ。

経済的な自由を持っている金持ちは、全体の1%程度しかいない。
つまり金持ちは、99%の普通の人とは違う行動をしてるってことだ。

人と同じ行動をしないことは、成功するために絶対に必要なスキル

ほとんどの人が、休んでる年末年始。
この時期をどう過ごすかだけでも、人生は変わるのかもしれない。​​​​​​​​​​​​​​​​​

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最終更新日  2021.12.30 17:39:06
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2021.12.16
カテゴリ:不動産投資
​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​本を読んだからといって、誰もが成功できるわけじゃない。
でも、本を読まずに成功した人はいない。

「お金を増やそう」と決めて、最初にしたことは読書だった。
その効果は絶大で、たくさんの人生を変える本に出会った。

最初は「お金の本」から。
不動産潜在意識に関する本も、いろいろ読んだ。

その中には、行動や考え方に大きな影響を受けたものもある。
今回は、人生を変えるキッカケになった本のまとめ。


・『稼ぐ人は、なぜ長財布を使うのか』

財布を変えると、お金に対する意識が変わる。
お金持ちの「お金」の扱い方がわかる本

「年収は今使っている財布の購入価格の200倍になる」
それを信じて、ルイ・ヴィトンの長財布を買った。

今ではその言葉通り、200倍の年収に近づいた。

他にも役立つことは、たくさん書かれていた。

・財布は常にキレイにして、無駄なものを入れない。
・お札は、新券を入れる。
・ポイントカードは、作らない。

これらの教えは、ボクのお金の扱い方の基礎となり、いまでもそれを守ってる。
お金に対する意識と考え方を変えた、最初の頃に読んだ本。

稼ぐ人はなぜ、長財布を使うのか?[ 亀田潤一郎 ]

​・『金融腐蝕列島』​

80~90年代のバブル景気と、その崩壊を描いた経済小説。
「ノーパンしゃぶしゃぶ」も、この本から有名になった。

これを読んだのは、大学生のとき。
大量の経済用語に、苦労しながら読んだ。

それ以来、時代やお金の流れを見るときは、この本を思い出す。

日本のバブルは、なぜ生まれたのか?
どうして地価は、あれほど高騰したのか?

そして、なぜ崩壊したのか?
その答えが、書かれてる。

さらに、世界経済の中心だった30年前の日本を知ることで、今後の世界が見えてくる。

中国・インド・インドネシア・アフリカ、世界の国々はこれからどうなるのか?
日本はこの先、世界でどういう立場になっていくのか?

この本は小説でありながら、未来のヒントが隠された予言書でもある。

もちろん、不動産投資家からの視点で読んでも楽しめる。
大家さんに、オススメの1冊。

金融腐蝕列島 (上)  [ 高杉 良 ]

金融腐蝕列島 (下) [ 高杉 良 ]

​・『金持ち父さん貧乏父さん』​

ここで紹介するまでもない、言わずと知れた「投資家のバイブル」。

・浪費を減らし、投資を増やす
・労働者からビジネスオーナー・投資家になる。

学校では教えてもらえない「お金持ちになるためのルール」がわかりやすく書いてある。

発刊から20年以上たった今も、その存在は色あせない。
投資家への道を、決断させた本。

金持ち父さん 貧乏父さん [ ロバート・キヨサキ ]

​・『ザ・シークレット』​

内容はスピリチュアル系。
でも実は、科学に基づいた脳の本当の使い方が解る本。

最初のアパートを買った後、思うように資産が増えず悩んでた。
その頃に妹に教えてもらって、読んだ。

この本をきっかけに、「潜在意識」について情報を集めるようになった。
それ以来、言葉遣いも、生きかたも、全てが変わり、ビジネスも順調だ。

普通の人がお金持ちになるために、「引き寄せの法則」は絶対に避けて通れない。
奇跡を体験できる1冊。

ザ・シークレット [ ロンダ・バーン ]

​・『今すぐ妻を社長にしなさい』​

「お金」に関する本をいろいろ読んでたときに、書店で見つけた。
不動産賃貸の法人を作って、奥さんを社長にして成功した人の話。

何気なく書かれた「大家業を選ぶのが一番無難」という1文が、「不動産投資」へと舵を切るキッカケになった。

妻のナターシャがサポートしてくれるようになったのも、この本で得た知識のおかげかもしれない。
ただし、実際に「妻を社長に」できるかどうかは、向き不向きもあると思う。

法人化や、節税についても書かれてる。
不動産投資家になるなら、読んで損のない1冊。

いますぐ妻を社長にしなさい [ 坂下仁 ]

最近は、YouTubeやネットから情報を取ることが増えた。
でも不思議なことに、人生を変えるきっかけになるのは、本からの情報が圧倒的に多い。

もし生き方に迷ったら、読書がいい。
本は、著者の人生が凝縮されて詰まってる。​​​​​​

たった数千円・数百円で人生が変わるのだから、これ以上の投資はない。


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最終更新日  2021.12.16 07:20:05
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2021.12.09
カテゴリ:不動産投資
​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​近所で、小学校が廃校になった。

スーパーや飲食店はどんどん建つのに、学校はつぶれてく。
子供が減ってるからだ。

日本は2040年までに、95%以上の市町村で人口が減る。
予測では、住人が半分以下になる地域もめずらしくない。

不動産賃貸業だけでなく、あらゆるビジネスで人口減少は深刻な問題。
人が減っていく日本で、大家が生き残るにはどうすれば良いのか?

2040年の、ちょっと未来の日本をイメージしながら考えてみよう。

​​・高齢者向けの部屋をつくる​​

子供は減っても、年寄りの数はあまり変わらない。
しばらくは高齢者に適した物件が、安定稼働するだろう。

派手なアクセントクロスは避けて、壁紙はホワイトで統一。
階段に手すりを付けたり、段差を無くす。

エリアも、大きな病院が近くにあるかをチェック項目に入れる。
逆に大学近くのアパートは、学生が減ってるので注意が必要だ。

これまで子供のいるファミリーが多かった住民は、老夫婦へと入れ替わる。
「年寄りの街」でも稼げる、物件づくりをしよう。

手すりの取り付けは、比較的カンタンにDIYできる。

マキタ JR188DZK 充電式レシプロソー 

​・街の中心部を買う​

人口が減るときは、全体で均一には減らず、街の中心部に人が集約してく。
不動産を買う時は、そのエリアに人が集まるか、いなくなるかの見極めが必要だ。

ボクは、大きなスーパーから徒歩3分圏内の物件が好き。
街の中心にあるので、人の行き来も多い。

交通量調査をキッチリしている、大手チェーンの飲食店がある場所も良い。
こういう場所は、そう簡単に人は減らない。

不動産投資はエリアが選べるので、人口減少の対策がしやすいビジネスとも言える。

最初のアパートは、大手チェーンの喫茶店が目の前にあったのが購入の決め手になった。

​・外国人向けの住宅​

日本人は減ってるけど、世界の人口は増えてる。
国内の外国人労働者は、過去10年で3倍になった。

もう日本は、外国人を増やさないと経済が維持できない。
これから受け入れが、もっと強化されるだろう。

ボクはいま、外国人用のアパートや戸建てで経験値を積んでいる。
契約書にふりがなを入れたり、日本の日用品をサービスしたり、いろいろ工夫を増やしてる。

トラブルも多いので、対処法や予防策も実験中だ。

日本語が完璧ではない彼らとのコミュニケーションでは、表情が大事になる。
内見や契約のときも、「笑顔」を意識しよう。

彼らを上手に受け入れれば、10年で3倍になる市場に参入できる。

外国人トラブルを減らす方法は、​コチラ

​・ペット可の物件​

家族が減ると、人間は犬や猫を飼い始める。
ペットビジネスは人口が減少する中で、唯一伸びる業種だ。

「ペット可」の需要は、これから伸び続けるだろう。

今は生体販売の値段も上がっている。
かわいいワンちゃん(我が子)のためなら、飼い主は多少の高い家賃も払う。

散歩後の足洗い場、キャットウォーク、リードホルダー
低予算で導入できる設備も、たくさんありそうだ。

特に戸建ては、気兼ねなく大型犬でも飼える。
ちょっとした庭があれば「ドッグラン付き」の物件として、人気が出せるかもしれない。

10年前に創業して、今でも存続している企業は6%。
9割以上の会社は、10年以内に潰れるってことだ。

日本は2008年をピークに、人が増える時代から減る時代へと変わった。
デジタル化やグローバル化も、ここ数年は凄いスピードで進んでる。

時代の変化に合わせて、自らを変えていく。
それができる会社だけが、6%の中に入ることができるのだと思う。

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最終更新日  2021.12.09 07:40:05
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2021.11.25
カテゴリ:不動産投資
​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​SNSは、あまり得意じゃない。

流行ってて大勢が使ってるものは、いまいちやる気になれない。
LINEですら、埼玉図面舞踏会の掲示板を使うまではインストールしてなかった。

そんなボクでも、去年からジモティーを使ってる。
だって・・・便利すぎるんだもん!

今年もジモティーのおかげで、50万円以上の経費が節約できた。

今回はボロ物件投資家の、ジモティーの使い方と注意点のまとめ。

・入居の募集でジモティー

ジモティーの募集カテゴリーには、不動産の「賃貸」が用意されてる。
やり方はカンタンで、家賃と条件を入れて物件写真をアップするだけ。

はじめて使ったときは、反響の早さにビックリした。

募集を出したその日のうちに、2件の内見予約。
翌日には、そのまま契約が決まった。

それ以来、入居の募集は毎回ジモティーに出してる。
客付け業者も同時に使うけど、ジモティーの方が反応が多いし、決まるのも早い。

しかも、広告費が無いのが嬉しい。
家賃1~2ヶ月分って、バカにできないもんね。

マジでジモティーすごい!

ジモティーでの入居募集の記事は、​コチラ

一覧では、表示されるタイトル文字数が限られている。
カタカナを半角・不要な文字を省略して、できるだけ多くの情報を見てもらえるよう工夫。


​・リフォーム発注でジモティー​

​「助け合い」​で、これまで何度かプロにリフォームを頼んでる。
職人さんも、ジモティーで仕事を探してるってことだね。

【謝礼●万円】ってタイトルをつけて依頼を出すと、翌日にはやってくれる人が見つかる。

ジモティーだと、ありえないほど安い値段で頼める。
金額をこっちで決めたら、それでやってくれる人が現れるのを待てばいい。

自分で原材料費と工数が計算できれば、ギリギリ最低ラインの値段で外注できる。
ボクは材料価格に、作業日数×1.5万円を足して金額を決めてる。

コツさえ掴めば、依頼はカンタン。
タウンページで職人さんを探すより、ずっとラクだ。

金額や修理箇所は、一目でわかるように表示。

ジモティーでの職人さがしの記事は、コチラ

​・不用品をあげてみた​

ボロ戸建て投資をしてると、出てくるのが「残地物」。
処分するにも、今の世の中「タダ」でとはいかない。

リサイクルショップでも引き取ってもらえない、古いテレビの処分。
処分料に4,000円かかるので、どうしようかと困ってた。

これもジモティーの「あげます」に載せたら、すぐに持っていってもらえた。
しかも、おみやげにお菓子までもらっちゃった。

無料で処分できただけじゃなく、お菓子までもらえるなんて・・・
ジモティーって、ホント神!

​・ジモティーで失敗しないために​

よく、「ジモティーに集まる入居者は質が悪い」という噂を聞く。
ボクが実際にやってみた経験上では、そんなことはない。

内見の約束をすっぽかされたこともないし、話が通じない人もいない。
もちろん住んでいただいてる入居者さんも、ちゃんとした人ばかりだ。

たぶん変な人が来るのは、家賃が低いのが原因だと思う。
リフォームで質を上げて家賃を高くすれば、変な人は集まらない。

あと、職人さんの募集をする時は、ちょっとしたコツとルールがある。
別記事​にまとめているので、そちらを参考にしてほしい。

ここまで便利だと、依存しすぎてしまうのが心配。
ジモティーがなくなったら、マジで困るw

募集を見て来てくれる人も、積極的なコミュニケーションを求めている人が多いので楽しい。

これまで企業じゃなきゃできないことが、個人間でカンタンにできる時代になった。
管理会社や工務店のような中間マージンを取るビジネスは、これから厳しくなるだろう。

不動産賃貸ビジネスはすでに、SNSを使うのが常識になっているのかもしれない。
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最終更新日  2021.11.25 07:35:54
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2021.11.15
カテゴリ:不動産投資
​​​​​​​​​​​​​​​​​不動産投資を始めて6年。

普通のサラリーマンだった頃とは、だいぶ日常が変わった。
時には、衝撃の現場に遭遇することもある。

今回は、過去に出会ったトラウマ級の衝撃シーンを振り返る。

​・火事で焦げた部屋​



投資をはじめて3年目に起きた、アパートの火事。
この体験で学んだことは多く、ボクの投資人生は大きく変わった。

真っ黒に焦げた、壁や天井。
焼けたビニールクロスに消火水をかけた、あの何とも言えない臭いは、いまも忘れられない。

アパートの火事に関する記事は、​コチラ

​・超ボロ戸建て、ドアの穴​

S県A市の、某激安物件。
主要駅ちかくにも関わらず、150万円以下で出ていた。

接道が崖なので、現実的に再建築不可。
ボクも躊躇した、過去いちばんの超ボロ家。

部屋のドアには、ポッカリと謎の穴
があいていた・・・

あっという間に売れたらしいが、買った人は大丈夫だろうか?

ボロ物件が大集合!ボロコレの記事は​コチラ

​​・漏水部屋の下で放置された空室


アパートの2階の外国人が、キッチンに油を流して漏水。
修繕費でオーナーと2階の借主が揉めてしまい、空室だった下の階は1年以上放置されていた。

天井クロスが剥がれ、吊り戸は朽ちて、床もカビだらけ。

おかげで格安物件として、手に入れることができた。
いまは綺麗にリフォームされ、新しい住人が暮らしている。

背筋がゾワっとする、リフォーム中のトラウマ記事は​コチラ

​・放置され続けるヤモリのミイラ​

S県K市の、1棟RC。
団地のような造りで、空室は何年も放置されていた。

蛇口からは緑色の液体が出て、キッチンには力尽きたヤモリのミイラが・・・
融資が下りずに断念したが、いまでも売れずに残ってるらしい。

​・侵入を拒絶された部屋​


母子家庭で引きこもりの息子が、自分の部屋で突然死した物件。

建物は新しかったけど、壁パンの穴が多数あり。
家族の間でも、いろんな問題があったのかもしれない。

部屋のドアにズラッと並んだ掛金を見つけて、背筋がゾワっとした。

母親の侵入を拒絶し、彼は部屋で独り何を思っていたのか・・・
考えると、何ともいえない気持ちになる。​

ポルターガイスト物件の記事は、​コチラ

不動産は、服や食べ物のように捨てることはできない。
物件には、たくさんの生活の跡が刻まれ、残される。

背比べの柱の傷や、ペットの引っ掻き傷
そんな「残された思い出」を丁寧に隠してから、次の住民に受け渡す。

ボロ物件のDIYリフォームをしている限り、これから先もそれを見つけるだろう。
できるなら、その「思い出」は美しいものであってほしい。

事故物件に住んでみた! [ 森史之助 ]

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最終更新日  2021.11.15 07:20:04
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2021.11.06
カテゴリ:不動産投資
​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​「日本は人が減ってるのに、不動産投資しても大丈夫?」

周りの人に、よく言われる。

ボクは、ぜんぜん大丈夫と思ってる。

多分みんな「人口減少=空き家が増える!」​のイメージ​なんだろうね。
だから家やアパートを借りる人が、いなくなっちゃうと思ってるんじゃないかな?

でも人口減は不動産だけじゃなく、経済全体にダメージがある。
​お金を使う人が減れば、ほとんどの業種は売り上げが下がる。​

日本だけでやってれば、どのビジネスもヤバい。
むしろ​不動産賃貸は​、他の仕事より人口減少に対応しやすい。

本日は、なぜ人が減っていく日本で、不動産投資が有利なのかについて。

​・人が減るエリアは決まってる​

日本の市町村は、「都市計画」を作ってる。
都市伝説じゃないよ。

『ここに、大きな道路を作ろう』
『この地域は、家を建てるのは禁止しよう』
『このエリアには、お店を集めよう』

こんな感じで、街をどう作るかを決めてる。
リアルなシムシティだ。

アタリマエだけど、行政も人が減ってくのは知ってる。
だから、人口が減っても​​​​​​​​​街がゴーストタウンにならないための計画を立てなきゃならない。​​

具体的には
​​​​​​​​
​街を、​​市街化区域​​」と「​市街化調整区域​​」に分ける。

市街化区域は、道路や水道の整備をして人を集める。
市街化調整区域は家を建てるのを禁止して、どんどん人を減らす。

人の集まる場所を決めて、街の経済を維持するって計画だ。
人口は、均一に減らず、街の中心に集まるように減っていく。

ヤバいエリアが判ってれば、対策はカンタン。
ボクは市街化調整区域の家は、よほど安くないと買わないことにしてる。

・人口が減れば、仕入れも安くなる

人が減ると、家や土地の価値が下がる。
不動産投資家にとって​家賃も大事だけど、購入価格はもっと大事。​

人口が減ると家賃は下がるけど、それ以上に物件の価格はもっと下がる。
借りる人が減って家賃が下がっても、仕入れがそれ以上に安ければ問題ない。

むしろ地方のボロ戸建て投資家にとっては、規模拡大のチャンスだ。

9万円の戸建て。人が減っているからこそ、この値段で仕入れることができる。

​・人口減で伸びるビジネスと連携できる​

人が減るのは、生まれる子供が減ってるからだ。

では問題。
​​
子供がいないと、多くの人は「あること」を始めます。
さて何でしょう?​






正解は、犬や猫を飼い始める!

これからは、ペットビジネスの時代だ
子供がいない分、人は犬や猫のためにお金を使う。

不動産は時代に合わせて、使い方を変えられる。
ペット可のアパートにしたり、ペットショップにテナント貸し​もできる​

これから伸びてくビジネスに、ひょいっと乗っかれる応用性。
そこが、不動産投資の強みだ。

実家で飼っていた愛犬。ボクはどちらかというと犬派。

​大事なのは、時代の流れに合わせて手法を変化させること。​
RCが良い時もあれば、ボロ戸建てが儲かる時もある。

人が減るときは、その時代に合ったやり方をすればいい。

80年代のバブルのように、バカみたいに稼げる時代はもうやって来ないかもしれない。
でも、周囲をよーく観察してみよう。

人が減ってく日本にも、まだまだチャンスは落ちてるはずだ。

100万円からの空き家投資術 [ 

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最終更新日  2021.11.06 09:10:05
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2021.10.26
カテゴリ:不動産投資
​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​回転寿司は、天国だ!

お寿司が流れてきて、好きなものを選んで食べる。
こんな、楽しいイベントはない。

今夜は息子と一緒に、近所のくら寿司でディナー。

でもただお寿司を食べるだけじゃ、もったいない。
不動産投資家なので、くら寿司の家賃と物件価格を計算してみるよ!

​・家賃は、売り上げ3日分と同じ​

飲食店がテナントを探すとき、3日分の売り上げで月の家賃が払えるところを探す。
くら寿司は人気の大手チェーンだから、ちょっと抑えて2.5日分と仮定する。

つまり、1日の平均売り上げ額が出せれば、家賃も計算できるということだ!

​『1日の売り上げ×2.5日=月額家賃』​

​・1日の売り上げ金額は?

多くの飲食店は、1日に2〜3回転する。
回転と言っても、回るのは寿司じゃなく集客。

たとえば座席数が100席で、3回転する店だと
100席×3回転で、1日に300人のお客さんが来るって意味だ。

この来客数に、食事の単価を掛ければ1日の売り上げが計算できる。

​『座席数×食事単価×3回転=1日の売り上げ』​

くら寿司は48テーブルあるので、1卓4席として合計192席
平均食事単価は1,400円と仮定。

192席×食事単価1,400円×3回転=806,400円

くら寿司の1日の売り上げ額は、​約80万円​と予想できる。

​・ビッくらポンからも売り上げを計算

回転数は、立地や店でバラつきが多い。
そこでもう1つ別の方法で、ビッくらポンからも売り上げを計算してみる。

「ビッくらポン」とは、テーブル横の回収器に皿を5枚入れると、抽選で景品が当たるシステム。

​集客アップ・売上げアップ・自動会計・皿回収​と4役を同時にこなす。
考えたやつマジ天才な今世紀最大の発明​だと思う。​

ビッくらポンのマシンは、どの座席も同じくらいカプセルが減ってる。
営業中にカプセル補充してるのは見たことないので、開店前に満タンにしてるはず。

写真のように、夜7時の時点で満タン状態から平均で5個くらい出てる。
閉店まで残り2時間だから、あと2個づつくらいは出るだろう。

つまり1日に、1テーブル7個出る。

1回のチャレンジには5皿が必要。
これまでの経験上、当選率は4回に1度。

あとはこれらを掛け算すれば、1日の売り上げが出せる。

『48テーブル×7個×4回×5皿×110円=739,200円』

皿以外のサイドメニューがあるので、さきほど回転数方式で計算した約80万円とほぼ一致する。

​・家賃はおいくら?​

1日の売り上げは約80万円と判ったので、ここから家賃を計算する。

​『1日の売り上げ×2.5日=月額家賃』​だから

80万円×2.5日=200万円!

大通り沿いの駐車場50台つきで、1ヶ月200万円。​
年間2,400万円の家賃収入だ。

もちろんこれは、店舗のハコ(建物)も用意した場合。
実際は土地だけ貸して、店舗はくら寿司が建ててると思うので、借地料だけだと半分の100万円くらいだろうか。

​・くら寿司の不動産価格は?​

不動産価格の計算は、じつはカンタン。
利回りで、割戻して計算する。

「利回り」は物件価格に対して、1年間の収益が何パーセントかを表す。

利回りを出す式は
​『年間家賃÷物件価格=利回り』​

物件価格を出すなら
​『年間家賃÷利回り=物件価格』​

不動産賃貸の利回りは、エリアによって違う。

山手線内側:3〜5%
山手線外23区:6〜8%
東京23区外:9〜10%
関東3県:8〜13%

テキトーだけど、こんな感じだと思う。
埼玉某市のくら寿司は、ロードサイドで場所が良いから利回り10%くらい。

なので、物件価格は・・・
年間家賃2,400万円÷利回り10%=​2億4000万円!​

う〜ん、買えない!

小学生レベルの算数がわかれば、不動産投資に必要な計算はほとんどできる。
電卓を叩くクセをつければ、相場もわかるし​お金の流れも見える。​

大事なのは、いつでも情報を集めて考えて計算すること。

そのうち、自分が買うかもしれないしね。

マグロ大王 木村清 ダメだと思った時が夜明け前 [ 木村 清 ]

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最終更新日  2021.10.26 07:20:04
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