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2021.10.26
カテゴリ：不動産投資
回転寿司は、天国だ！
お寿司が流れてきて、好きなものを選んで食べる。 こんな、楽しいイベントはない。 今夜は息子と一緒に、近所のくら寿司でディナー。 でもただお寿司を食べるだけじゃ、もったいない。 不動産投資家なので、くら寿司の家賃と物件価格を計算してみるよ！ ・家賃は、売り上げ3日分と同じ 飲食店がテナントを探すとき、3日分の売り上げで月の家賃が払えるところを探す。 くら寿司は人気の大手チェーンだから、ちょっと抑えて2.5日分と仮定する。 つまり、1日の平均売り上げ額が出せれば、家賃も計算できるということだ！ 『1日の売り上げ×2.5日＝月額家賃』 ・1日の売り上げ金額は？ 多くの飲食店は、1日に2〜3回転する。 回転と言っても、回るのは寿司じゃなく集客。 たとえば座席数が100席で、3回転する店だと 100席×3回転で、1日に300人のお客さんが来るって意味だ。 この来客数に、食事の単価を掛ければ1日の売り上げが計算できる。 『座席数×食事単価×3回転=1日の売り上げ』 くら寿司は48テーブルあるので、1卓4席として合計192席。 平均食事単価は1,400円と仮定。 192席×食事単価1,400円×3回転＝806,400円 くら寿司の1日の売り上げ額は、約80万円と予想できる。 ・ビッくらポンからも売り上げを計算 回転数は、立地や店でバラつきが多い。 そこでもう1つ別の方法で、ビッくらポンからも売り上げを計算してみる。 「ビッくらポン」とは、テーブル横の回収器に皿を5枚入れると、抽選で景品が当たるシステム。 集客アップ・売上げアップ・自動会計・皿回収と4役を同時にこなす。 考えたやつマジ天才な今世紀最大の発明だと思う。 ビッくらポンのマシンは、どの座席も同じくらいカプセルが減ってる。 営業中にカプセル補充してるのは見たことないので、開店前に満タンにしてるはず。  写真のように、夜7時の時点で満タン状態から平均で5個くらい出てる。 閉店まで残り2時間だから、あと2個づつくらいは出るだろう。 つまり1日に、1テーブル7個出る。 1回のチャレンジには5皿が必要。 これまでの経験上、当選率は4回に1度。 あとはこれらを掛け算すれば、1日の売り上げが出せる。 『48テーブル×7個×4回×5皿×110円＝739,200円』 皿以外のサイドメニューがあるので、さきほど回転数方式で計算した約80万円とほぼ一致する。 ・家賃はおいくら？ 1日の売り上げは約80万円と判ったので、ここから家賃を計算する。 『1日の売り上げ×2.5日＝月額家賃』だから 80万円×2.5日＝200万円！ 大通り沿いの駐車場50台つきで、1ヶ月200万円。 年間2,400万円の家賃収入だ。 もちろんこれは、店舗のハコ（建物）も用意した場合。 実際は土地だけ貸して、店舗はくら寿司が建ててると思うので、借地料だけだと半分の100万円くらいだろうか。 ・くら寿司の不動産価格は？ 不動産価格の計算は、じつはカンタン。 利回りで、割戻して計算する。 「利回り」は物件価格に対して、1年間の収益が何パーセントかを表す。 利回りを出す式は 『年間家賃÷物件価格＝利回り』 物件価格を出すなら 『年間家賃÷利回り＝物件価格』だ 不動産賃貸の利回りは、エリアによって違う。 山手線内側：3〜5% 山手線外23区：6〜8% 東京23区外：9〜10% 関東3県：8〜13% テキトーだけど、こんな感じだと思う。 埼玉某市のくら寿司は、ロードサイドで場所が良いから利回り10%くらい。 なので、物件価格は・・・ 年間家賃2,400万円÷利回り10%=2億4000万円！ う〜ん、買えない！ 小学生レベルの算数がわかれば、不動産投資に必要な計算はほとんどできる。 電卓を叩くクセをつければ、相場もわかるしお金の流れも見える。 大事なのは、いつでも情報を集めて考えて計算すること。 そのうち、自分が買うかもしれないしね。  マグロ大王 木村清 ダメだと思った時が夜明け前 [ 木村 清 ]  不動産投資ランキング   
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最終更新日
2021.10.26 07:20:04
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