不労所得ライフ

狙いをつけている中古物件がある。

物件１　約９０００万円　利回り約１２％
物件２　約５０００万円　利回り約１１％

どちらも築１０年未満のもの

この候補物件を料理すべく
金融機関へ融資相談と
客付けについてヒアリングするため物件近隣不動産屋を巡った。

その中で印象に残った部分を書き残しておく。

・物件近隣不動産屋１
物件１は飲み屋街が近く、入居者が飲みや関係なら入退去が激しい恐れあり
物件２は駅に近く、割と入居は長い傾向
１億以下の融資なので、物件１のほうがスケールメリット出るかな。
ただ駐車場の台数が物足りないかな。

管理はどちらの物件も引き受けることは可能。
この地域の慣習で、管理は１本化。
客付け時のAD１。


・物件近隣不動産屋２
この地域では表面１５％ないときついと思う。
客付け自体は便利な場所だからできるけど、家賃ジリ貧だし、人口も減っていく。
そしてアパートは新しいものが次々出てきている。

１５％で買えば家賃下げる余力もあるかと思うが
１２％だと正直きつい。
自主管理ならなんとかなるかな。
雪のないところなら１２％でもいいかもね。
融資がつかないからとか言って値切りなよ。とのこと。

雪国だから冬期間の物件管理にどのぐらいかかるかが重要。
そのあたりを知らないで都会の人は利回りだけ見て買っていく。
そうすると後で痛い目を見る。

新築で建てても、消雪設備などが余計にかかるから
土地は安いが意外と儲からない。

（この業者は金利で５％、管理費で５％、冬期間の維持管理もかかるから、１５％ぐらいないと回らないというが、そんなに冬期間の管理費かかるだろうか？せめて月５万✕４ヶ月ぐらいなのでは？）


・金融機関１
個人的な感覚ですが、１億借金してまでなんで買うのですか？
もし万が一のことがあったら給料で穴埋めできない返済額ですけど、怖くないですか？

上記の２点について、すごくわかるというか
自分でもビシッと返せないあたりがまだまだなのかな。

１点目については、老後は年金では不安だからという回答をしたが
その後に、サラリーマンやめてだらだらしたいという本音は
銀行マンの前では言えなかったし、自分としても
だらだらしたいのか？何をしたいのか、明確になっていないのよ。
とりあえず雇われの身から逃れたい、それだけ。


２点目については、私もとてもそう思う。
相談している税理士的には
「いやいや、店子さんが払うんだから１億だろうがなんだろうが
しっかり収入を固く見積もっていれば何も怖くないし
時間がたてば、店子さんのおかげで物件はあなたのものになるんだから
どこがどう怖いの？」
と先日理詰めされたばかり。

頭ではわかっているけどやはり額がでかいと怖いんです。
それについても
「最初は仕方ないけど慣れの問題」
とサクッと言ってくれました。


・金融機関２
このあたりは、アパート供給過剰気味ですね。
でも本体安いならやっていけるのではないですか？
築浅いし、外観はきれいでしたね。


私からの質問
→基本は耐用年数までの借り入れですか？
→あとは満額じゃない可能性ってありますか？


借入期間はそのとおりです。
満額じゃないことは基本ありません。事業性貸付なので。

（サラリーマン大家でもプロパーで貸してくれるのね。まだ審査してないけど）


以上が記憶に残っている内容。
１５％ないときついよについて
自分の中で解決できるか
再度シミュレーションしてみよ。

あとは気になって将来人口の推移を見てみると
ローンが終わるだろう２０３５年の数字と今を比べると
１５％ぐらい人口が減っている。
２０１０年と２０２０年を比べても１０％ぐらい減っている
でも世帯数は変わってない。
２０３５年の世帯数も案外変わってないのかも。