​​​コロナ禍が終息していくにしても、
売上は（特定の業種を除いては）コロナ禍前の水準には戻りにくいと
言われることが多いようで。

どのみち、日本国内では、長期的には総人口減少による
経済規模縮小は避けられず、
売上は減少していく筋書で、経営の舵取りを考えないとアカン。

今、1億2,000万人の国内人口が、
25年後の2045年には、
1億500万人くらいになる（▼1,500万人）という総務省の推定が
おおむね正しいのならば、今の12.5％のボリュームが消失するということで、
単純に考えたら、売上も今の87.5％に寄っていくという考え方ができる。

75歳くらいまでは誰しも普通に現役で就労し、
80歳くらいからがセカンドライフという人生100年時代が到来しても、
80歳超の人たちが、ガッツリ食べて、遊んで、消費をけん引するイメージが湧かなくて、
消費力の高い年齢層が全体に占める割合が、今より落ちるかもしれんと思うから、
売上は、今の80％を下回ってくるという想定はしとかなアカンと感じる。

生産性向上による利益率改善があるとしても、
就労者の所得水準を維持するための賃上げに充当されてしまうならば、
事業体の存続は難しくなるばかり。

運転資金を得るにしても、金融機関は、
先の売上を貸付金の返済原資とあて込む以上は、
売上が逓減していくかもしれない見通しならば、
事業体の資金調達も困難になっていきそう・・・。

売上が、年々、数％づつでも増加していくのだとかいう事業計画をもとにした融資とか、
売上が、年々、数％づつでも増加していく経営革新計画をもとにした補助金や金利優遇特例適用とか、
従来の制度・仕組み・考え方は見直さないと、
人口・売上が当たり前に減少していく時代には、
適合する事例は無くなっていくのだと思う。

こういう視点では、これからの賃貸業は、かなりヤバい。
人口減少・世帯数減少＝借り手減少していくのに、
物件数の減少スピードは、借り手の減少スピードよりも圧倒的に遅い。
さらに、建物除却件数（戸数）＜新築件数（戸数）で物件は増えていってる。
既に、空き家・シャッター店舗は多く、そのすべてを利活用できるわけでもない。

家賃収入かて、「売上の現状比80％まで減少予測」の例外ではないし、
「入居中」か「空室（空家）」かで、「100％」か「0％」かしかないだけ、
運営が厳しくなる物件はごまんと出てくるのだと思う。

≪人口減少率の目安（2045年まで）≫
豊中市・吹田市・箕面市・茨木市▼5％、
大阪市・西宮市▼10％、
神戸市・宝塚市・池田市・伊丹市・尼崎市・川西市・堺市▼15％、
三田市・高槻市・東大阪市・枚方市▼20％、
守口市・寝屋川市▼30％、
三木市・門真市▼40％、

大きく人口が減る自治体であっても、駅近で交通の便が良い地区は
人が減らないのだろうけど、自治体が弱まると、行政サービスには逆風。

------（非公開日記で編集中）-------

人口５万人を割り込んできて、65歳以上の高齢化率が33％超になったら、
行政サービスの質・量ともに維持が難しくなりそうだとはイメージができる。　
住民の所得が伸びにくい時代に、
自己負担率を引き上げることにも限界がある。
コンパクトシティ化が進んでいるようでもないし、
広い面積の自治体で人口減が激しいところは特に
どこかしかで、行政サービスの縮小・中止がありそうで、
賃貸経営にも、大きく影響してくる。

三木市は、2045年には、５万人割れ、
「生産年齢（15～64歳）人口​４３％​　​​＜​​　老齢（65歳以上）人口４８％」、
という予想があるけど、
行政サービスをどう維持・提供していくのだろうか？？

大きく人口が減ると予想されている「守口市・寝屋川市・門真市」は、
合併するか、共同するかして、
効率のよい行政サービス提供に邁進するかしないと
しんどそう・・・。　
自分が馴染んだ組織が改変されたり、既得利益が刷新されるのには、
不安・不満が伴うのだろうけれど、
公務員でも安息安住ではなくて、職場が存続するだけでも有難いと考えて、
取り組んでいかないと批難は高まっていくと思う。

賃貸業でも、

１.　賃貸運営していくのに、下がっていく家賃水準で、
外壁塗装などの大きな維持修繕費を捻出できずに身を切るような物件は、
購入しないこと。

２.　将来の売却で、投下資金の一部すら回収できない想定で、
運営計画を立てて、自身の現役期間中に全回収できそな物件を選ぶこと。
購入時と売却時の仲介手数料・登記代で物件価格の10％くらいは消えるし、
借り手がいなくても、固都税・維持管理費他の固定支出が
「物件価格の約0.5％×保有年数」はかかってくるから、
10年保有すれば通算で物件価格の５％くらいは消え、
合わせて物件価格の１５％くらいは、
購入時点で元本割れ確定（負けている）と考えること。

３.　節税に傾倒しないこと。
だいたいの節税は、繰り延べでしかなく、
当面のキャッシュフローを楽にするだけで、そのツケは将来にまわってくる感じ。
税制の隙をつくような、あるいは、グレーな解釈をあてがう節税策ほど、
目論見が外れた時のダメージがデカくなる。　
節税は、退職共済とか、相続に備えた控除分相当の保険対策くらいで十分。
稼げたら、その分、そのまま納税するのがシンプルでいい。​​​