空室解消策　　ありきたり

「競合物件よりも家賃設定を下げ、照会を高める」
「競合物件よりも、AD（広告宣伝費）を多く提供し、仲介業者からのアクションを期待」

そして、
「設備拡充をし、競合物件よりもお得感を出して、照会を高める」
この設備拡充というのと家賃反映期待値の関係　（※　不動産情報サイト、都内1K）

　　　　　　　設備　　　　　　　　　　家賃上昇許容額
　　　インターネット無料 　　　　　　900円

　　　オートロック 　　　　　　　　　1,900円
　　　モニタ付きインターホン 　　　1,200円
　　　ホームセキュリティ　　　　　　　　1,800円

　　　宅配ボックス 　　　　　　　　　1,100円

　　　浴室換気乾燥機 　　　　　　　　　　1,200円
　　　システムキッチン 　　　　　　　1,900円
　　　独立洗面台 　　　　　　　　　1,900円

　　　24時間ゴミ置き場 　　　　　　　？？？

うちのワンルーム、１K（3点ユニット）では、
システムキッチンと独立洗面台は、スペースや配管位置の都合、
スケルトン改装しない限りは追加装備できない。

3点ユニット浴室に換気扇はあるが、天井裏の空間が小さいし、
鉄骨梁が排気ダクトの経路を限定してしまうので、
浴室換気乾燥機の導入も難しい。

安全・防犯系の設備は、モニタ付きインターホンは付けても、
家賃アップにはなっていない。（していない。）
単身者向け賃貸ワンルーム・１Kに、ホームセキュリティーが必要となる
地域治安状況でもないし、
オートロックも、コストをかけて導入するほどでもない気はしている。
ホームセキュリティー・オートロックは要らないけれど、
エントランスなどには防犯カメラを設置してみようとは思う。

宅配ボックスも、エントランス周囲のスペース不足で導入は難しいが、
小さい容量のでもいいとするならば、
全戸数の半分のカバー率となる台数の設置を検討してもイイ。

インターネット無料は、低家賃帯では、新規導入が対費用効果では
採用すると収益は悪化する。　
空室率を下げる効果との比較考量をするしかない。

コスパのいいネット環境を構築できないものか？
今導入検討中の物件の入居者は、おおかた社会人なので、
帰宅後にもザクザクとネットを使用する元気があるかどうか？を考えてみたりする。
残業が無い時代になっても、出社したらば、
帰宅時間は、寄り道無しでも１８時を過ぎてしまったりもする。
ちょこっと帰路途中で買い物して、
晩飯・風呂と一息つけば２０時にも。
ゲーム好きならば、物件備え付けのネット設備・環境ではなくて、
入居者自身で回線を選びたいこともあるかもしれない・・・とも思うが、
もし、日中の仕事で、
データ・加工・編集・WEB打合せ等、モニタと向き合う時間が長いと、
帰宅して一息ついた後にまで、
モニタと向き合う気は起らない？
せいぜい、ちょろっと、ＳＮＳするくらいか？
その時間帯から、映画（動画）を視聴することも少ないってことはない？
　　　（晩は、1時間も画面を見たら、目が疲れて、眠くなる。）
ネットヘビーユーザーの入居者なら、
通信スピードを気にした物件選びをするだろうし、
普通の物件では、一般仕様のネット無料としたって、
競合物件との差も打ち出せず、導入メリットは小さいと思う。
横並びになるために、あるいは、家賃下落を抑止する効果しか得られないだろう。

スマホで、データ通信２５ＧＢも気軽に利用できる時代になってるし、
どんだけ、物件備え付けのネット無料が求められているのか、
業者による調査データではなく、
物件のある地域での生の声を、たくさん集めてみて判断したい。

ネット無料を採用しても、家賃上昇許容額が９００円ということは、
家賃反映は期待できないともいえる。
家主負担となる「ネット設備固定費」は、
小規模物件では、一戸当たり月2,000円ほどなので、
★家賃設定を変えずにネット無料を新規導入するか？
★ネット無料は採用せずに、現行の家賃設定を引き下げるか？

物件の主力入居者層のニーズ、入居者層の変化要因になりうるかも考えて、
どちらを選ぶかを考える。

まずは、宅配ボックスを付けてみるか？
セキュリティーアップには、窓防犯ブザーとか、玄関電子錠なども検討してみる。
ネット無料は、これらの設備拡充しての募集反応を見てからの導入に？