収益物件へ資金を投じるまでに、
足掛け20年、
たくさんの投資関連書籍を読んで、
セミナー・勉強会・現場視察などにも参加したり、
宅建士、管理業務主任者、建築士、インテリア・カラー等各コーディネーター等の
資格取得をし、
土地家屋調査士、中小企業診断士の勉強もやってみた（これらは資格未取得）。
リペア・補修の技術講習、ちょこっとDIYの練習等もコツコツ積んできた。
施工業者の開拓営業、仲介業者まわりもしてきた。

独りよがりであっても、必要かもしれないと思うことには、全部取り組んできた。

そして・・・・、
積算評価、収益還元、相続まで考えた節税、インフレ耐性・デフレ耐性、
居住用・事業用・地域分散など、
いろんな指標を、ごちゃごちゃ、あれこれ考えて、
やっとこ取得した収益物件から得られる果実は、割が合わないと感じた。

土地価格が右肩上がりの時代は終わり、
建物は、外壁塗装ほか、各種修繕をこまめに入れても尚、
設備の陳腐化・経年減価していくことを完全に防ぎきることが難しいから。
　　（取得時から、ビンテージ・レトロな建物なら、やりようもある。）

この結論は、私が、
１.　地価がぐんぐん上昇するような特等物件には手を出なかったこと
２.　要領・センス・知恵が足りなかったこと
が大きく関係しているとも思う。
特等物件に手が届く資金力を手にできる人、要領・センス・知恵に富んだ人ならば、
収益物件から期待した果実を得ているのだと思う。

◆初期・総投資額3,600万円の1棟ワンルーム（6戸）築25年の中古マンションの例

【内訳】
土地1,200万円　・・・　当面、価格変動はないと仮定
ワンルーム1戸あたりの安普請な建築単価350万円×6戸＝2,100万円
取得後、1戸につき50万円グレードアップ改装×6戸＝300万円
つまり、建物2,400万円
業者売主で仲介手数料は無しとし、登記代・取得税などはモデル計算上は省略。

６戸の平均家賃4万円×12か月＝満室時家賃年収288万円
空室・広告料ロスの乗数0.8の設定では、
家賃年収は、およそ230万円。

土地は、最終的には、価格変動が無い前提で、
取得時の1200万円の価値で再利用・売却できると考え、
建物から得られる果実が、家賃年収230万円相当なのだ、シンプルに。
（土地も、地代で果実を得られるけれども、
　一般住宅地では高利回りになりそうもないので無視しておく）

建物2,400万円に対しての表面利回りは、230万円÷2,400万円×100≒約9.6％
維持管理・修繕費などの必要経費率が優秀な10％（自主管理）であっても、
経常利回りは、9.6％×0.9≒約8.6％

ところが、上手にやりくりして、20年運用して、
築45年になったときに一旦リセットを見越すとき、
建物価値が経年で逓減していくと考えるならば・・・・、
建物2,400万円の1年あたりの減価＝費用は、2,400万円÷20年＝年120万円を
かけているのだと考えてもいい。
真なる果実としての経費控除後の家賃年収を、
（230万円×0.9）-120万円≒８７万円と見做すとき、
真なる経常利回りは、87万円÷2,400万円×100≒約3.6％（★）

この流れで算出する利回りを、「税引前の真なる利回り」なのだと考え、
他の事業や投資と比較するようになった。

手もとにある資金を投じるとき、
ただただ、自己資金が、この真なる利回りでは幾らになるのかを考えてみる。

他人資本を使うとき（レバレッジを利かすとき）は、
自己資本と他人資本との按分で、この真なる利回りを算出すればいい。
他人資本の真なる利回りは、支払利息がある分、
自己資本の真なる利回りよりか低くなる。
ローンを使うとき、他人資本金額が自己資本金額より大きくなるから、
返済比率とか、余計なことを気にしていかねばならなくなる。
要領・センス・知恵が足りないと、
1棟目だけなら監視コントロールができても、
3棟目、5棟目と・・・、複合で資金繰りを調整・管理しつつ、
事業規模拡大していくのは、なかなかに難易度が高い。

要領・センス・知恵が足りてない私には、
この考え方が、正しいとはいえなくとも、
手に余らないものではない「ちょうどいい塩梅のもの」なのだという結論に至るまでに、
スゴく遠回りしてしまった。

とある新規事業を考えるとき、
真なる経常利回りが４％超を期待できるものであるならば、
収益物件投資に執着せずに、その新規事業に投じる価値はあると思う。
この経常利回りが安定して５％もあれば、優秀とまではいえなくても、
普通な収益物件よりか、面白そう。
新規事業を起こすとき、
後継者のことや、M＆Aで売却・手終いするのか等も考えるけれど、
それは、収益物件かて同じこと。

今、最も、シンプルで、手間なく、効率が良いと思うのは・・・、＊＊。
配分のイメージは、「 収益物件４ ： ＊＊４ ：　現預金２ 」 な感じ。
「＊＊」とは・・・？

（非公開日記で編集中）

一定の収入が確保できれば、持家か賃貸の別に固執する必要はなくて、
重視すべきは、
年齢・体況・ライフスタイルに住まいが、立地がマッチしているかどうか。
自家用車も、迷うところ。　
ここ数年内では、新車ガソリン車に買い替えるのは躊躇してしまう。
ＥＶに買い替えるのも、1回充電走行距離のこと、充電スタンド・充電時間のこと等
で躊躇してしまう。
水素燃料車にも期待しているけれど、どうなるか？
ＥＶの動力源となる電気が、
再生可能エネルギーを含めた「ゼロカーボン電源」でないのなら、
環境負荷低減というても、どこか、靄っとする感じを拭い切れない。

当面は、現行ガソリン車を乗り続けて、
カーシェア・レンタカーで繋いで、買い替えのタイミングを図るか？
　→　年間走行距離は、対前年（2020年基準比）で３割減。
　　　目標は、基準年度比４割減且つ7,000ｋｍ以下。
　　　単身での遠出は、原則、鉄道利用。

（非公開日記で編集中）