2022年02月07日
賃貸事業に見切りをつける (1)のメモで、
■　賃貸不動産の比率を切り下げていき、撤収する方針へ転換　■　・・・　の続き

人口減少だけでなく、世帯数の減少も始まる。
それでも、新築住宅は立て続けられ、戸数は増え続けてる。分譲Mも、戸建も、賃貸住宅も。
まだ、ローン他で新築優遇の政策が続いてる。
中古を優遇・利活用すべき転換時期はとうに到来している。
　（建設業者には面白くない政策転換、建築リフォーム業者には追い風？）

造り過ぎた新築物件も、次々と、中古となって、使用されなくなっていき、
賃貸に出そうとも、レンタルスペースとしようとも、
供給に対する需要が薄すぎて、閑古鳥。
放置されるしかなく、維持管理も等閑になっていく。　
これから先は、修繕費、解体撤去費、廃棄処分費も高くなっていくばかりで、
安くなることは無い雰囲気の中、賃貸事業に見切りをつける。

5年、10年では、変化を感じ難いとは思うけれど、
たぶん、25年後には、
アホみたいに低利用住宅・放置空き家が溢れているのだろうと予想する。
そして、アホみたいに安い中古住宅が選び放題になるけど、
賃貸に出しても家賃は採算に合わない水準になり、需要も少なく
限界住宅地は地方・郊外で増えていく。
　　　※　25年後は、団塊ジュニア世代が70歳を超え、
　　　　　後期高齢者の仲間入りしてくる頃合い。

この頃までに、
１.平日昼昼間の１時間に4本以上の運行がある鉄道駅まで、かつ、
　×××など日常使いできる買い物施設まで、徒歩＊分圏内の物件
２.商業系地域内の物件
３.低住専では戸建建替需要を期待できるか、あるいは、
　＃＃＃として貸出して利活用をできそうな立地の物件
以外のものは、タイミングを見て売却処分し、
１～３の条件を充足する新物件への組換えとするか、
いい物件に出会えないのであれば、
物件売却資金は、◎◎へ振替（ネット利回り３％目標）運用し、
賃貸事業はおおむね縮小させていく。　
ほそぼそと賃貸事業を続投、営業等の事業（＆＆＆事業）と併業で、
省エネ・スリムな経営にしていき、青色申告は続けていく。

2021年の法改正で、危険を抱える土地・建物について、関係者からの申立があった場合、
裁判所が専門の管理人を派遣する制度　--　「管理不全土地（建物）管理制度」が創設され、
裁判所が選んだ管理人が、外構塀や擁壁・屋根・軒・庇などの修理工事を行ったり、
ゴミ撤去、害虫駆除を行ったりするほか、裁判所の許可を得たらば、
建物の取壊し等の強い権限を行使することも可能になった。
但し、所有者の同意が必要なので、強権行使するにはハードルが高く、これまでと大差ないし、
そのうえ、この制度利用の申請をするときには、選任管理人の報酬や管理にかかる費用を、
立替えて差し入れする必要があり、この差入金は、最終的には、
リスクを放置してきた不動産の所有者へ当然に請求する権利はあるが、
その所有者に支払い力がないときは、申請者は回収できないことも、これまでと大差ない。

申請者単独で、こうした資金負担をするのもシンドイので、
周辺住民や自治会が地域環境改善に寄与するものとして、共同で費用負担するとか、
市区町村へ対応・支援を仰ぐとか取り組んでいくしかない。
所有者不明土地に関する法改正が国会で議論中（2022年4月時点）。
市町村が所有者不明土地の管理代行してくれる制度が創設される見込み。
所有者不明土地が管理不行き届きであって、
災害発生時などに、周囲地域へ悪影響を及ぼす惧れがあるときには、
市町村が所有者へ管理するよう勧告や命令を行い、それでも管理がなされない場合に、
市町村で 適正な管理を実施することができるというが、
こちらも、従来からの課題を大きく解消するにはザルな法改正に感じる。
空き家に関しては、「空き家対策特別措置法」で、似た仕組みの制度が施行されているが、
本当に困ったちゃんな物件に対しては、解決まで道のりが遠すぎる。