極東セミナーニーノの部屋「赤井誠」さん
昨日は楽しみにしていた極東船長とニーノの部屋コラボ企画のzoomセミナーゲストは「赤井誠」さんでした。赤井さんとは、今から２～３年くらい前に山岡さんが企画して頂いた「真冬の雪中キャンプ」に参加した時が初めてでした。その時は、全国から沢山の大家さんがこのキャンプの為だけに札幌に集まりそんな皆さんを、札幌メンバーの車で各自ホテルからキャンプ場まで送迎させて頂く事がありました。その時、私の車の助手席に乗って頂いたのがそう、「赤井さん」でした。その時は私も専業になったばかりで活動と言えばブログを書いていた位で向こうも当然私の事を知りませんし後部座席にいた、そうそうたる大家さん達も皆同様でした。ただ、私以外の皆さんは皆さん顔なじみで、社内ではワイワイやっていました。そして当時の私は、加藤ひろゆきさんに影響されて中古のゼロクラウンに乗っていたんですが助手席の赤井さんから「狭いな～」とか「せめてもっと新しいクラウンが良かったな～」と初対面だったんですが、これが赤井さん節かと思ったのは良い思い出です(笑)それからは、セミナーや懇親会でお会いする機会も増え気さくに声をかけて頂くようになりました。そんな、赤井さんのセミナー。（どんな笑）やっぱり赤井さんと言えばその「堅実な不動産経営」が印象的。今も昔も、不動産投資はキャッシュフローや規模拡大が主流にある中大手企業と同様の「企業の体質改善」や「筋肉質な経営」に重きを置かれてきた方。不動産投資のスタンスとしては少数派ですが事業としては健全な、まさに「王道」の考えを持たれた数少ない大家さんの一人です。そして赤井さんと言えば、人生を精一杯楽しみ回りに流されず、自身のコンフォートゾーンを追求する姿は多くの大家さんにも改めて「人生の目的とは？」を考えさせてくれている人だと思います。そんな楽しみな赤井さんのセミナー定刻の２０時になりスタートしました。今回、退院されたばかりの船長もお元気そうな姿で参加されていてホッとしましたしニーノさんの安心感のある進行からスタート。やっぱり、赤井さんと船長の、お互いをいじりながらも尊敬しあう姿は良い関係だな～と思いますし見ていて笑顔になりますね。内容の方は、今回は数字やノウハウより精神的な話を多くして頂きました。例えば、会社員時代の同僚の話。仕事は優秀なんだけど、自宅はボロボロ。でも仕事を心から楽しんでいて、飲み会になると皆その人と話をしたくて、いつも周りには人が集まっていた。そんな人に憧れ、影響を受けた話。新築RCの融資についてある金融機関で融資が決まっていた中横から他の金融機関のあり得ない金利条件の猛プッシュがあり、仁義を大事にする赤井さんも背に腹は代えられないと思う程の好条件。”ひっくり返し”そうになった所元の金融機関がさらに好条件を提示して住宅ローンもびっくりの金利で新築RC３０年ローンを組んだ話。ちなみに、この様な低金利の融資はTIBOR融資（タイボー）と言うんですね。つまり、銀行間で資金が不足した時に融通し合う際に適用される金利だそうです。ちょっと今は想像が付かないレベルの話しですね。ただ、その存在を知れた事は大きいです。さらには、これもとても為になった考え方。「現金を所有時に金利交渉」の本質について例えば、2,000万円を金利5％で借り入れした際年間の利子が100万円だったとします。その内の、1,000万円を使わずにそこの金融機関に預金しておいた場合。その金融機関としては、実質1,000万円しか貸していないのに利子は2,000万円分の年100万円も払ってくれている「良いお客さん」という事になる。そこで、こちらとしては実質1,000万円しか借りていないのだから金利はもう少し下げて貰えるべきだという交渉が出来る。という考えだというのです。これは、お知り合いの元金融機関の不動産会社社長さんの知恵でもあるそうです。なるほど、そう言われるとそんな考えも出来るんですね。融資や金利は本当に奥が深いく面白いですね。そして、会社員時代の会社の経営方針に倣って規模の拡大より利益を重視する考え同じキャッシュフローであれば家賃総額は小さい方が良い。つまり利益率が高い方が良い。という考えも大変納得するものでした。そして、ここ！返済比率だけで判断しない！同じ返済額だとしても金利4.5%の30年で借りるのと金利2.0%の20年で借りるのでは元本返済部分が全く異なり10年後の借入金残高は全く異なる。これは、まさにその通りですし返済年数を伸ばせば、いくらでも返済比率は下げられるこれは、築古物件に長期融資が付く金融機関があるからと言ってその低い返済比率だけで判断しない！という、まさにこれから始める人や初心者や私も含めた多くの人への警鐘でもあると思います。そして、最後に最も大事だと思っている事。本気でやるという強い気持ち・出来ると思えば必ずできる・自分の可能性を捨てない・行動する事で全てが変わる自分も本当にこの事を常々考えています。不動産経営、投資、事業は「自分との闘い」「メンタル」だというのはまさにこの事だと思います。今、大きく活躍されている方達も簡単だったなんて事はひとつも無いという事。赤井さんもおっしゃってました。当時たかだか１０年くらい前、会社員としての給料は船長よりも絶対高かった。ただ、船長は自分の可能性を信じて行動したからこそ、大家としては自分の何倍もの規模になりあそこまで行く事が出来た。そして、今では自分も出来ると思った事は必ず出来る。そう思えるようになったとの事。そして、最後の質疑応答では私はこれから始める方へ向け「金融機関との付き合いで大事にされて来た事」お三方に伺いました。その答えは、皆さん共通して誠実である事つまり、自分がどんな人と考えなのか少し話しただけで相手にはすぐに分かってしまう。だからこそ、その場だけではなく常日頃から、不動産事業にどう向き合い自分の生き方や人生観をしっかり持たなければいけない。そう思える回答でした。ノウハウやテクニックなんかではなく問題は常に内にあるそう思います。あとは船長の発言でも心に残った事。売却について。持ってよし売って良しの物件じゃないとダメ入口間違ったら売却は無いあとは、いたピーさんの質問で「コロナや安倍政権の終焉など激動な中不動産価格はどうなっていくか。」融資が今、コロナ融資でお金が世の中に増えている。世界的にも同様なため、簡単には金利を上げる事が出来なくなった。それに連動する事を考えれば、金利が低ければ物件価格は高いままで極端に下がる事はここ数年では起こらないのでは。とは言え、不動産の基本はニーノさんがいつも船長の言葉を言っていますが不動産はいつの時代も高いそしていつの時代もひずみは存在するまさに、不動産の醍醐味はそこだと思います。我々も、未来を想像しあれこれ考え過ぎず目の前の事業、自分のスタンスをもって淡々と進めて行きたいですね。という事で、セミナーレビュー長くなりましたがニーノさん事務局の皆さん船長さん、赤井さん、裏方でバックアップしていたT松さん（何度も見切れてました笑）皆さん、素晴らしいセミナーありがとうございました！自宅でこんなセミナーに参加できるなんて本当に素晴らしい世の中になりましたね。本日も最後までご覧頂きありがとうございます。また次回お会いしましょう！！Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログInstagram：やっさん
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