サラリーマン大家サポーターズでおなじみの大長さんのセミナーに参加してきました。
その前に、都心の区分へ行ってお掃除。
お昼は前から気になってた、肉ソバの立ち食いそば屋へ。注文したのはタヌキですが．．．
渋谷に到着した頃に雨が降り出しました。折角なので、雨に濡れる道玄坂を撮影。
オリンパス PEN EEDのフィルムカメラです。全部撮りきってないので、現像はまだ先です。
さて、セミナーですが、今回は「土地探し＆銀行融資編」
大長さんの基本的な投資手法ですが、あまり利回りは高くありません。
都心に近くて立地のいいところを選んでいるので、どうしても土地が高くなりがちですので、利回りは低下します。
狙いは、ローン完済後の収益。
新築で２５年のローンを組み、完済したところからおいしくなる。
サラリーマンの年金としての投資です。
ただ、心配な点もあります。
駅近の立地で、建物のデザインや居住性を重視して、他のアパートより優位に立つことで空室と家賃下落を押さえる。
これはいい考えです。
でも、キャッシュフローが少ない。
万が一の事があるとデフォルトを起こしかねない。
あり得ないでしょうが、駅が移動して遠くなったり、自殺、殺人、火災、不良入居者、金利上昇などのリスクがありますが、ローン完済までの２５年間を耐えられるだろうか．．．
このへんのリスクをカバーするのがキャッシュフローだと思ってます。
立地が良ければ、中古のボロアパートを購入して、完済後に建て替えるのでもいいかな。
土地があってのスタートであれば、新築でも高利回りが期待できます。
木造で坪７０万円で建ててしまってはだめですが（笑）
色々な投資手法を学んで小さく始めて見て、よかったら更に進み、思っていたのと違っていたら仕切り直しをする。
失敗してもダメージは小さいです。
私の感覚ですが、最初は大きくても２０００万円くらいの物件をお勧めします。
撤退する際の売却も楽ですので、えいや！で初めてもいいでしょう。
まあ、そんな私も方向転換に苦労していますが．．．
