手足と頭を働かす相良利満の不動産投資が．．なぜか今は相良利修のネット通販！？

お金を稼ぐ４のつづきです。

新築のケースを考えてきましたが、今回は中古物件です。



中古で知っておきたいのは、減価償却の計算方法ですね。基本的には下記の式で計算します。１年未満は切り捨てです。

・法定耐用年数の全部を経過した資産

　法定耐用年数×２０％＝耐用年数

・法定耐用年数の一部を経過した資産

（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×２０％＝耐用年数



木造アパートは、法定耐用年数が２２年です。

築１０年だと耐用年数は１４年

築１５年で１０年

築２０年で６年

築２２年以降は４年

となります。



お金を稼ぐ４で「１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却」ってのをやりましたが、その物件を買ったどうなるか？

・築１０年木造アパートを買ったらどうなるか

物件価格３２９０万円（建物２２９０万円＋土地１０００万円）

利回り１１％（３６２万円）

自己資金３割（９８７万円）

借入２５６５万円　１５年　２．５％固定

家賃は年１％下落

空室率５％

購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）

年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）

青色６５万円控除適用

所得税等の税率３０％



初年度は３９万円の現金が手元に残ります。

ローン完済の前年に減価償却が切れるので４６万円の赤字となりますが、完済後は約１５０万円のお金が残ります。

ただ、自己資金が回収できるのは２０年後で、建物は築３０年になってます。




では、築１５年利回り１２％ならどうでしょうか。

・築１５年木造アパートを買ったらどうなるか

物件価格２８６６万円（建物１８６６万円＋土地１０００万円）

利回り１２％（３４４万円）

自己資金３割（８６０万円）

借入２２３５万円　１０年　２．５％固定
（融資期間は計算した耐用年数にしてみました）

家賃は年１％下落

空室率５％

購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）

年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）

青色６５万円控除適用

所得税等の税率３０％



初年度からローンが終わる１０年後まで、ずーっとキャッシュフローはマイナスです。

１０年間、補填し続けないと維持できません。

もちろん、ローンが終われば手元に１６０万円くらいのお金が残るようになりますが、自己資金が回収できるのが１７年後で建物は築３２年になってます。



・築１５年利回り１２％で融資期間を２０年にしたらどうなるか？

初年度は９７万円の現金が残ります。

１０年後には自己資金の８６０万円も回収できます。

ローンを完済する２０年後には、自己資金以外に１６２万円の現金があって、翌年からは約１４万円のキャッシュフローが得られます。

ただ、ローン完済時で築３５年。築４０年までを限界としてますので、あと５年しか稼いでくれません。

仮定になりますが、築１５年のアパートを買って、築４０年までの２５年間運用して、最後に解体したとします。

この時点では、土地が資産となります。

これ以降は、この土地をどうやって運用するかですね。

売却してもいいですし、新しくアパートを建ててもいいです。子供が家を建てるのに使ってもいいですね。

自分に合った不動産投資を是非考えてみてください。



長くなりましたが、お金を稼ぐシリーズはひとまず終了です。

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