管理費・積立金の相場観は資産価値に影響する!?
マンションを購入する時、販売価格はもちろんですが、毎月支払う管理費や積立金は気にかかるところです。これは、新築、中古でも同じこと。ということは、管理費や積立金の設定額はマンション販売時のポイントとして重要な要素であり、設定金額の多寡は売買時の資産価値へ大きな影響を及ぼすことになります。賃貸収入をあてにする場合は利回りが高い方が魅力的で、毎月発生する管理費等は利回りに影響します。永住目的の場合は、同じくらいの築年数、立地、仕様、管理状況であれば、管理費等と自動車を所有して方は駐車料の合算額が購入の決め手になります。管理費等が安すぎるマンションは不安要素があり、高すぎるマンションはよほど販売価格を安くしない限り不人気物件となります。マンションが供給過多と言われる時代、管理費等の相場観は管理組合は強く意識する必要があります。管理費は日常的に発生する固定費で、物価等の大きな変動や支出の見直しがなければ経過年数による金額に変動はありません。共用施設や規模によって金額は左右されますが、専有部分床面積1平米あたり月額150-250円が平均相場です。(例;70平米の部屋の場合10,350円₋17,500円)なお、駐車料が潤沢で管理費収入に大部分を充当しているマンションは管理費は安めになりますので、管理費が安いからと言って、一概に管理会社に支払う委託費等が安いわけではありません。修繕積立金はマンションを計画的に修繕するために貯蓄するお金です。新築時は販売会社の戦略で安く抑える場合が多く、築年数が古くなると建物が劣化し不具合が発生し多額の修繕費が必要になるため、修繕積立金は高くなる傾向にあります。専有部分床面積1平米あたり月約200円が目安であると国土交通省が発表しています。(例;70平米の部屋の場合14,000円)市場相場を見ると新築から一回目の大規模修繕までは 1平米あたり月約100-150円、 一回目の大規模修繕から二回目の大規模修繕までは1平米あたり月約150-200円、二回目の大規模修繕以降は200-250円くらいになります。管理費からの余剰金振替額が多いマンションは、積立金設定額は安めになります。機械式駐車場の台数が多いマンションは積立金が割高になります。管理費も修繕積立金も管理会社が金額根拠を提示するわけですが、設定金額を下げようとする積極的な提案はありません。なぜなら、管理費の支出で最もウィエトの大きい科目は管理会社の売り上げになる管理委託費であり、積立金の算出基準となる長期修繕計画の予算は、実際に行われる工事の上限を表したものになり、元請けを提案する場合もコンサルタントを提案する場合も工事費が高ければ売り上げを多くあげられる仕組みだからです。管理会社は、営利企業として自分たちの売り上げを減らすような提案はできないのです。 資産価値に大きな影響を及ぼす管理費等の最適化については、管理会社お任せでは実現しないことになります。管理会社お任せ→資産価値を落とす原因となるですね。 またの機会に、管理費・積立金の支出を適正化した時の組合が受ける財政的なメリットを実例を示しご紹介したいと思います。