マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

SDカードがクラッシュし途方に暮れるイダケンです。；；

委託契約に含まれる清掃や保守業務、管理会社名での見積書により決定する修繕工事は管理会社が元請をします。

実態は、再委託先（下請け）に丸投げで、管理会社としては書類の受け渡し程度の仕事しかしていません。

元請なので、何か不測の事態が生じた場合、実際に作業を行う保守業者や工事業者ではなく管理会社が責任を負うという、管理組合にとってのメリットはありますが、それにしてもマージン（利益）を15-30％を取り、業務を行うにしては、あまりにも仕事をしなさすぎです。

下請け任せ・・と感じる事例を紹介します。

１）完了報告書の表紙が下請け会社の名前で提出される

→表紙くらいは管理会社の名前で出すべきでしょう。

２）完了報告書には実施日と写真とコメントだけが掲載されており、作業時間、作業員人数、作業範囲等の概要が記載されない

３）報告書に違うマンションの写真が載っている

→下請けから提出される報告書を十分確認せずに右から左に理事会に提出している。

４）不具合事項を理事会が指摘しなければ、改善提案をしない

→管理会社は報告書を受領し、管理組合に提出するだけで、報告書の内容検証や、工事完了後の留意点について下請けから説明を受けていない

５）現地で完了確認を行っていない。

６）報告書に下請け社員の完了印はあるが、元請たる管理会社の検収（完了確認）印がない

→清掃員派遣だけのマンションならともかく、管理員が派遣されているのであれば、保守業務や工事は原則管理員の勤務時間内に行い、せめて管理員の完了確認を済ますべきである。

→工事であれば、後日でも良いので、フロントマンや管理会社の工事関連部署が、完了検査を実施することが望ましい

７）専有部分内に立ち入る保守業務を、管理員不在時に実施する

→消防設備（年2回）、排水管清掃（年1回）は専有部分で作業を実施する。顔を知らない業者が専有部分に立ち入り、不安に感じる居住者もいるはず。年3回なので、休日出勤（代替休日は通常勤務日に行えばよい）等で管理員は管理員室に待機することが望ましい

８）業務範囲や作業の出来が毎年違う。サービス品質が均一化されていない

→作業が適切に行われているか品質管理・検証（チェック）を行っていない。品質は業者任せ

９）ドラム式洗濯機は一律清掃しない等組合へ説明のないまま下請けの判断で作業基準が決まる

→つかいまわしで更新をほとんどしない管理会社の作業基準書を下請けに渡して終わり。組合の要望よりも、下請けの都合を優先して作業を行う

１０） トラブルがあった場合、下請けの作業員だけで組合の説明や謝罪を行う

１１）下請け業者の調整・完了確認・改善提案・説明すべてをフロントマンが行う

→管理会社の保守や工事を統括している部署は面倒で管理組合に説明しようとしない。下請けの作業員や理解不十分なフロントマンの対応に不満を感じ、二次クレームになることも

管理会社は、自社で仕事を請け負っているという責任を理解し、管理組合に対して丁寧かつ誠実な対応をすることが必要です。

親会社がマンション販売会社で自動的に親会社から仕事をもらえる管理会社や、随意契約（同じ内容の契約を十分な精査が行われないまま毎年自動更新する）を続ける管理会社は、管理組合から仕事をもらえるのが当たり前になり、仕事のクオリティーを追及しません。

この結果、築年数が経ったマンションにおいては、契約年数だけが長いだけで、管理組合の要望や不満を汲み取った業務改善を管理会社は怠り、「馴れ合い」の関係を持続します。

普段「家庭」や「仕事」で忙しい区分所有者で構成される管理組合は、おかしいなと感じても、手間を要する管理会社との業務改善交渉に時間をなかなか裂けず、管理会社の甘えた仕事を黙認してしまいます。

おかしいと正しい指摘をする理事が現れても、一年任期総入れ替えの体制化では、理事会内の意見統一を図ることが難しく、そうこうしているまに理事の任期が終わり。何が問題なのかわからない新任の理事が管理組合を運営することになります。管理会社も、管理組合の実態を把握しているために、「物言う」役員が現れても、すぐに改善対応をしようとはしません。

イダケンは、マンション管理業界（管理会社）の体質、一年任期総入れ替え輪番制の執行部（理事会）体制では、マンション管理が良くなる（良い＝組合員の要望が反映され住みやすいマンション、適正な価格で質の高いサービスの管理会社・工事会社と契約できること、過剰や無駄がない計画修繕の実施）ことは困難だと思います。

執行部たる理事役員の時間的な制約・知識ノウハウ不足・役員の成り手不足の課題を抱えるマンションは、管理会社にとって赤子の手をひねるようなもの。

１.管理会社に割高で質の悪い仕事をさせないよう監視機能を働かせること

2.管理組合に余計なお金をつかわせようとするコンサルタント・施工会社・管理会社から管理組合を守ること

3.役員の負担をなるべく増やさず、居住者満足度が高い管理を行えるような管理組合体制を作ること

この三つを実現するためには、イダケンはがんばらなければなりません。

『平成26年12月23日（祝日）マンション管理セミナー開催のお知らせ』

イダケン事務所主催の勉強会を14時より新宿にて開催します。

詳しくは案内頁をご覧ください↓↓

http://www.idaken.net/study.html