マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

[維持・修繕] カテゴリの記事

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• 資金と修繕計画がないマンション

  築４０年を超えた分譲マンション。管理費等滞納が総資産の３分の１を占め、ここ２、３年をみると約半数の区分所有者しか毎月の管理費を納めていない状態です。建物の外装大規模修繕は、１５年から２０年前に借入をし実施しているようですが、 改修方法に問題があったのか、想像以上に劣化が進行し、早急に改修を行わないといけない状況。設備はほとんど手つかずと言って良い状態。具体的には・・・給水管→未改修。配管のピンホール（腐食による穴）から漏水が発生。赤水と思われる色付きの水がたまに出る給水ポンプ→20数年前のシングルポンプを使用（通常は２台のポンプで１セット）。ノーメンテナンス受水槽→昨年１０数年ぶりに水槽内清掃を実施排水管→高圧洗浄未実施。水が流れにくい状態ガス管→更新済み（露出配管）消防設備→少なくとも１０年以上法定点検を未実施。自動火災報知設備は作動しておらず、他設備も役割を果たしていないエレベータ→新築から一度も法定検査を含めて定期点検を実施していない。数回部品交換は実施テレビ共聴設備→地上波デジタル未対応。アナログ派の受信状況も劣悪管理組合では早急に会計を立て直し、優先順位を立て修繕を進めていく方向性が決まりましたが、どれを取っても緊急を要すものばかりで、助言する立場としても頭を痛めています。大規模修繕と言うと、ついつい外装ばかりに目を奪われがちですが、人体で言う内臓器官たる「設備」は思う以上に維持費がかかります。管理会社によっては、外装の大規模修繕を重点とし、設備を軽視した長期修繕計画書を作成しているところも少なくありません。長期修繕計画は管理会社が売上を確保したいだけで、実際はもっと長持ちするだろうという誤解した認識をお持ちの方もいるのではないでしょうか？放置すると前述のようなことが起きるのです！昨年国土交通省が長期修繕計画の標準様式を発表しました。今ある長期修繕計画に抜けがないか、しっかりとチェックすることが大切です。修繕に関して不安がある方、管理会社の長期修繕計画の信憑性を知りたいと言う方、無料相談（東京・神奈川限定）を承っていますので、気軽にお問い合わせください→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2009.06.01

• 長期修繕計画の算出方法

  長期修繕計画は一般的には管理会社によって作成されます。計画書は工事の項目ごとに、その修繕周期に合わせて、必要工事費が記入されています。工事費の算出方法は「積算法」と「概算法」の二つに大別されます。１、概算法標準的なマンションの工事事例におけるデータを元に、標準的な戸当たり単価を導き出し、マンションの規模や総戸数を掛け合わせ、形状等で多少修正したものを「概算法」と呼びます。細かく数量を拾って積算したものではありませんが、新築時に将来必要となる修繕積立金の目安をつけるためには有効です。「概算法」は、長期修繕計画書を短期間で作成できる。また、図面が現存しないなど、少ない与条件のもとでも算定が可能であるというメリットがあります。２、積算法築年数が進んでくると、実際に建物や設備の傷み具合を調べて、どのような方法で修繕するかを具体的に決め、そのための工事量を積算して、精度の高い計画を作る必要が生じます。図面や現地調査により概算数量を把握、大まかな仕様・工法を決め単価を設定、算出する方法が「積算法」です。「積算法」による作成には専門家の関与が不可欠ですから、専門部門を持つ管理会社がこの方式を用います。長期修繕計画上の金額は、あくまで目安です。したがって、工事の実施に当たっては事前に劣化診断を行い、診断結果に基づき仕様、数量を算定し、検討を行いましょう。→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2009.05.23

• 管理費・修繕積立金の平均金額

  平成20年に国土交通省が実施したマンション総合調査結果によると、管理費の月額平均金額は、戸当たり１０，９９０円修繕積立金の月額平均金額は、戸当たり１０，８９８円でした。部屋の広さ、マンションの規模、建物の施設、形状、立地等によって、管理費等の金額は左右されますので、単純にこの金額を「平均相場」とする考え方は危険ですが、上記金額と比較し修繕積立金が極端に安いマンションですと、将来的に大幅な改定（値上げ）や臨時徴収の可能性が高くなるでしょうし、管理費が割高なマンションですと、売買の時に買い手が見つかりにくい等の判断基準にはなります。管理費・修繕積立金の金額に不安を感じる方がいましたら、マンション管理支援事務所にご相談下さい。東京・神奈川限定になりますが、無料相談会を随時開催しています。→修繕積立金　ドットコム→管理費削減　管理費見積サポート

  2009.04.24

• 超高層（タワー）マンションの大規模修繕

  先日、大阪にある５０階建ての超高層マンションで、大規模修繕工事が着手したと報じられていました。現時点では、最も高層なマンションの大規模修繕で、移動足場を用いて改修を進めていくそうです。 超高層マンションは通常の中高層マンションと比べ、２～３倍近く修繕積立金がかかるとの有識者の見解があります。２倍必要とすると、中高層マンションの修繕積立金平均相場が１平米あたり１５０円から２００円程度であることから、超高層マンションの場合、１平米あたり３００円から４００円必要になります。 超高層マンションの修繕費が高くなる主な理由は、次のことが考えられます。 ・超高層マンションは、通常の作業用足場は組めないので、ゴンドラや移動足場を用いて修繕を行なうが、強風がふく度に作業が中止となるため工期が長くなりやすい ・超高層マンションの大規模修繕の事例が少なく、データやノウハウが少ないため、工法や工事ができる施工業者が限られてくる ・超高層マンション仕様の設備は維持改修費が割高 新築時の修繕積立金は、マンションを売りやすくするために安く設定されています。初期設定の修繕積立金の相場は１平米あたり７０円と考えると、超高層マンションを購入された方は修繕積立金ベースで４～６倍近い値上げを覚悟しなければなりません。→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2009.04.04

• 大規模修繕工事の業者選定

  大規模修繕工事はどのような形で進めていますか？１、管理会社に全て任せる方法２、管理会社以外のコンサルタント会社に設計・施工監理を任せる方法３、管理会社やコンサルタント会社を介さず直接施工会社に発注する方法大きく分けて三つの方法があります。２、３、の方法を選択する場合、どこの業者にすれば良いのか？お悩みのマンションがあるのではないかと思います。業界の専門新聞では、無償でコンサルタント会社や施工業者の公募ができるシステムがあるので、活用されてみては如何でしょうか？専門新聞に掲載された公募を見た業者が、マンション管理組合の担当者に直接問い合わせしてきます。【フリースペースのある専門新聞】マンション管理新聞http://www.mansionkanri-shimbun.co.jp/top.html建通新聞http://www.kentsu.co.jp/?relogin  →大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2009.02.23

• 電気料金削減導入は慎重に！

  管理会社、どこぞのコンサルタント会社から電気料金削減プランの提案を受けたことはありませんか？平成７年の電気事業法改正により、複数の選択肢から電気契約を選ぶことが可能となりました。電気料金削減プランは、契約形態を見直すことによって、金額を安く（基本料金または電力単価）するものです。マンションは、削減分に応じたコンサルタント費用や、契約変更時にセットで設置させられる各種機器（電子ブレーカ―等）のリース料金を支払うことになります。単価の安いものへ契約を変えるのですから、必ず電気料金は削減されます。提案会社に何らかのお金を支払っても、管理組合は支出を減らすことができますよを売りにしています。インターネットを見ると、たくさんの会社が電気料金削減を宣伝しています。営業に関しては、代理店を使っている会社が多いのも特徴です。導入の手間を考えると継続的に発生するコンサルタント費用が高額であったり、各種機器の導入費が割高であったり、削減の甘い言葉をだしに適正な金額を判断させないようにする、うまみのある、儲かる仕組みが成立しているのでしょう。電気の契約形態を変えることによって、リスクがないか？と言うと、０ではないでしょう。ブレーカーが落ちやすくなったとか、緊急・保守時の対応が遅い、悪い等の問題は何度か耳にはさんだことがあります。良いことばかりを並べる営業マンが、理事会や総会で技術的な質問をすると、急に口ごもる場面に過去何度も遭遇したことがあります。可能であれば、ちょっとでも支出を削減したいのはどこのマンションも共通だと思います。電気料削減コンサルタントは、メリット、デメリット、提案会社に支払う費用の適正を把握した上で決定しましょう！ →修繕積立金　ドットコム→管理費削減　管理費見積サポート

  2009.02.15

• 分譲マンションのバルコニー

  ベランダ、バルコニの違いはなんでしょうか？建物の外で張り出した屋根付のあるものをバルコニー、屋根のないものをベランダに区分されることがありますが、分譲マンションの場合は、ベランダではなくバルコニーと表現されることが多いようです。ルーフバルコニーは、下の階の屋根を使用する、広いバルコニーのことを言います。分譲マンションのバルコニー共用部分の専用使用部分です。通常の管理はバルコニーに面した住戸の入居者が行わなくては成りません。バルコニーの使用方法について、きちんと説明しているマンションは少ないようです。トラブルを招く事例がたくさんある場所ですので、今一度バルコニーの使用状況を調べ、定期的な注意喚起が必要です。【バルコニーの使用上の注意】・バルコニーは避難通路を兼用していますので、避難の妨げになる物を置いてはいけません・バルコニー手摺に布団、洗濯物を干すと、美観を悪くするだけではなく、強風時に落下し歩行者等に危害を及ぼす危険性があります。マンションの構造、事情によって異なるでしょうが、原則は禁止とした方が良いでしょう。同様に手摺外側にパラボラアンテナを設置する行為や、クリスマスイルミネーション等を飾る行為には注意が必要です。・バルコニーに避難ハッチがある住戸では、その上に重いものを乗せたり、子供が飛び跳ねたりすると、破損につながります。また避難ハッチ付近で多量の水を流すと、ハッチの隙間から下階バルコニーへ漏水する恐れがあるので、避けましょう。・バルコニーの排水口は雨水を処理するために重要な役割を果たします。管理会社は清掃してくれませんので、排水口のある住戸の入居者が定期的にきれいに維持しましょう。・バルコニーにものを置く場合は、風に飛ばされないように気をつけましょう。・バルコニーで布団の埃を叩くこと、エアコンのフィルターのゴミを払うことは隣接住戸にゴミが飛散し苦情を招きますので、室内にて掃除機等でゴミを吸い取るようにしましょう。・バルコニーのエアコン室外機を置く場所は決まっています。マンションによってはバルコニー天井に吊らなくてはいけない場合もありますので、エアコンを付ける前に管理会社に室外機の取り付けば所を確認するようにしましょう。・バルコニーで出した「音」は、意外と隣接住戸に聞こえます。とくに夜間から早朝にかけては、携帯電話をバルコニーで使用すること、バルコニーでの会話は控えましょう。また、歩行の際に発生するサンダルの「かつかつ」した音にも気をつけなくてはなりません。 

  2008.12.30

• マンション計画修繕施工協会が設立

  秋ごろより話題になっていましたが、12月15日にマンション修繕工事業者有志によりマンション計画修繕施工協会が発足、設立。初代会長には、マンション修繕業界大手の横浜磯子区に本社を置く「サカクラ」の代表取締役が選ばれました。協会発足理由の一つが、管理組合が安心して修繕工事を任せることができる制度の確立で、具体的には、・工事保証・瑕疵保証制度の確立・管理組合向けの講習会の開催・協会会員の修繕技術、技能の向上等が活動内容としてあげられます。協会が管理組合にとってメリットがある存在に育って欲しいものですが、 建築・不動産業会は昔ながらの悪しき商慣行を引きずり、なかなか良い方向に改善されない旧態依然とした体質が残っています。 他の業界団体にありがちな・大手が有利になるような制度つくり・管理組合の負担が大きくなるような価格カルテル・ライバル会社の情報を探り馴れ合い団体にならないか、心配な部分があります。 未曾有の世界恐慌に影響を受け、国内の新築工事が激減する中、定期的な安定受注が期待できる分譲マンションの大規模修繕は、工事業者にとって魅力的な存在です。バブル崩壊後、公共工事が減り、ゼネコン各社が売り上げ確保のために死に物狂いでマンション建設の受注競争を繰り広げたのと同様、近い将来大規模修繕工事を巡って、競争が激化するのは必至でしょう。あらゆる面で修繕工事業界は未熟な部分があります。管理組合が望む適正な価格で、適切な工事を実現できる制度実現を、マンション計画修繕施工協会に期待したいと思います。  →大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2008.12.19

• 都市部は豪雨水害に弱い

  集中豪雨による被害のニュースが連日報道されています。積乱雲による集中豪雨は、諸説によるとヒートアイランド現象が大きく影響しており、都市部では近年増加傾向にあるようです。マンション立地が集中している都市部では、地面がアスファルトやコンクリートに覆われています。雨が地中に浸透しにくいため、雨水が地表に溢れ、思わぬ浸水による被害が発生します。マンションの雨水は、敷地内の分であれば十分に排水処理ができるよう設計されています。排水ポンプの故障や、排水溝の清掃不良等の理由がない限り、集中豪雨があっても、敷地内の雨水は処理ができます。私が実際に見た水害は、いずれもマンション敷地外から雨水の侵入が原因でした。敷地外から流入する雨水は、通常排水容量として計算されません。積乱雲による集中豪雨は、台風、低気圧、梅雨前線による雨と違って、前もって予測がつかないことが多いようです。雨水が地表に溢れやすい場所にあるマンションは、土嚢（どのう）袋を運びやすい場所に保管し、危ないなっと思った時に、住民が協力して水害を防ぐようにしましょう。天災による隣地からの雨水による水害は管理会社の免責事項です。被害があった後管理会社に苦情を言っても何の解決にもなりません。

  2008.08.06

• 海辺のマンション

  海辺のマンションに住むことを将来の夢として考えている方は多いのではないでしょうか？神奈川県の湘南は、海が近く温暖で住みよい場所として知られていますが、ロケーションに飛びつき、目の前が海のマンションを買うと、実際に住んでみた後苦労することがいっぱいあります！・海風でべたつき、（特に夏）洗濯物が外に干せない・掃除が大変（窓には風によって運ばれた塩水がこびりつき、床は砂がじゃりじゃり）・ベランダにおいているエアコン室外機が２、３年で壊れる・アルミサッシュが白く変色（腐食）する・ステレンレスが錆びる・鉄部の痛みが激しく、２、3年に一度塗りなおしをしないと錆が顕著に発生する・機械式駐車場の劣化が著しい。部品交換の頻度が多く、修繕費が高額・自動車、バイク、自転車の痛みが早い私の住むマンションは海から徒歩30分で、ベランダから遠くに海が見えますが、風向きによって潮の匂いがします。この距離でも、自転車が錆びやすい等の問題が生じるのですから、海から最寄のマンションは大変です！蛇足ながら・・・関東圏にある住宅は、常に予想される東海大地震の危険にさらされていますが、海辺のマンションは津波の心配もついてきます。関東大震災の時は、房総～相模湾にかけて最大で高さ１０Ｍ（３階相当！！）を超える津波があったそうです。→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2008.08.05

• 標準様式の長期修繕計画と修繕積立金改定

  今まで管理会社や修繕コンサルタント会社が作成している、いろいろな種類の長期修繕計画を見てきましたが、工事項目が歯抜け＝マンションの修繕する部位を全て網羅していない計画書が多く、歯抜けになっている部分の修繕が必要になった時に、工事費を修繕積立金で捻出できるのか心配でしたが、標準様式に統一化されると、その不安が解消されるでしょう・標準様式と現在お手元にある長期修繕計画と比べて、含まれていない工事項目が多いようであれば、標準様式にならった長期修繕計画が作成された時に、大幅に修繕積立金が値上げする可能性があります。新築販売される分譲マンションは、販売センター等に長期修繕計画を必ず置いています。販売会社が売りやすいように、将来の修繕積立金の値上げ額を抑えた、工事項目を歯抜けにした長期修繕計画をみかけます。マンションに住み始めてから数年後、標準様式にならった細かい長期修繕計画が作成された時、販売時に説明された金額よりも、はるかに高い修繕積立金の値上げを提案されます。その際に困るのは結局購入者なのです。大規模修繕の実施と、修繕積立金の値上げは、管理組合がもっとも頭を悩ます課題の一つです。マンションの販売会社の多くは、系列会社である管理会社に、自社販売マンションの管理を任せます。修繕積立金の値上げが、管理組合にとってどれだけ大変な問題なのかを、親会社である販売会社が知らないわけがありません。マンションの販売会社は、新築時の修繕積立金を安い設定にしたり、長期修繕計画及び修繕積立金の値上げについて十分な説明をしなかったりと、売った後の購入者のケアを軽視する傾向がいまだに強いようです。今回国土交通省が長期修繕計画の標準様式をせっかく作成したのですから、マンション販売時にこの様式での計画書及びこの内容に基づいた資金計画書を作成し、購入者への配布を法的に義務付けすることを切望します。自分のマンションの長期修繕計画の工事項目が歯抜けになっていないかご心配の方、無料相談を実施しておりますので、気軽にご相談ください。→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2008.06.22

• 標準長期修繕計画の工事項目

  前回の日記で、国土交通省から発表された長期修繕計画の標準様式について触れましたが、これから統一化されていくと思われる長期修繕計画にどのような工事項目が含まれるのでしょうか？すでに長期修繕計画が作成されているマンションを所有の方は、標準様式と比較し、ある項目、ない項目を確認してみて下さい。また長期修繕計画が作成されていないマンションをご所有の方は、マンションを長期的に維持していくためにどのような部位を改修する必要があるか見てみましょう。□仮設工事：共通仮設、直接仮設【建築】□屋根防水：屋上（ルーフバルコニー含む）傾斜屋根、笠木・庇等□床防水：バルコニー床、共用階段・廊下床□外壁塗装等：コンクリート補修、外壁塗装、軒天塗装、タイル貼補修、シーリング□鉄部塗装等：雨掛かり部分、非雨掛かり部分、非鉄部塗装（アルミ、ステンレス、ボード等）□建具・金物等：建具関係（ドア、窓サッシ等）、手摺、屋外鉄骨階段、金物類（集合郵便受等）□共用内部：管理員室・集会室・エントランスホール・エレベータホール等の内装【設備】□給水設備：屋内外給水管、貯水槽、給水ポンプ□排水設備：雑排水管、汚水管、雨水管、排水ポンプ□ガス設備：屋内外ガス管□空調設備：管理員室・集会室のエアコン・給排気設備□電気設備：照明器具、配線器具、消防用照明、幹線設備、避雷針設備、自家発電設備□情報・通信設備：電話配線盤、テレビ共聴設備、インターネット設備、インターホン設備、防犯設備□消防用設備：屋内消火栓設備、自動火災報知設備、連結送水管設備□昇降機設備：エレベータ意匠部分、駆動部分□立体駐車場設備：自走式駐車場、機械式駐車場【外溝・その他】□外溝：舗装、側溝、排水溝・枡、フェンス、案内板、遊具、ベンチ等□附属施設：自転車置き場、ゴミ集積所、植樹□コンサルタント費：調査、診断、設計、工事監理等□長期修繕計画作成：　【性能向上工事】□耐震：構造主要部の補強、エレベーターの地震作動機能□バリアフリー：スロープ、手摺、自動ドア及びエレベーターの増設□省エネルギー：断熱、電気起動設備の省エネ化□その他：給水方式の変更、電気容量の増量、利便施設（宅配ボックス等）の設置随分工事項目があるなとお思いになるかと思いますが、全ての部位について、その性能を維持するためには、どこかの時点で必ず修繕しなくてはいけなくなります。必要な時に修繕費を捻出できるよう、早めの資金計画をお勧めします！→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2008.06.19

• 国土交通省がマンション標準長期修繕計画様式を作成

  国土交通省が 長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドラインを発表しました。これまであった標準管理規約、標準管理委託契約は、国内にあるマンションの多くが準用し、利用してきましたが、長期修繕に関わる標準様式の作成は今回が初めてになります。ポイントは、○　管理組合が長期修繕計画について理解し、比較検討を容易にするため、作成者ごとに異なっていた様式について「標準的な様式」を初めて策定した。○　項目漏れによる修繕積立金の不足を防ぐため、標準的な「推定修繕工事項目」を示した。○　修繕積立金の額の将来的な引き上げ額の幅を少なくするため、「均等積立方式」により修繕積立金の額を算出することとした。とのことです。(国土交通省ホームページより引用）現状、長期修繕計画は、各マンションで様式がまちまちで、中には計画書がないマンションもあります。大規模修繕工事の実施と修繕積立金の改定は、どこのマンションでも頭を悩ます大きな問題ですが、この発表を契機に様式が統一され、管理組合の修繕に対する取り組みが円滑になると思います。また、標準様式に基づいた長期修繕計画書を作成するだけの修繕提案能力が管理会社にあるかを問われることになります。専属の修繕提案部署を持たない小規模の管理会社は、対応に苦慮するものと思われます。詳細は、６月17日付の国土交通省の報道発表資料で掲載していますので、ご参照ください。大規模修繕の進め方、業者の選定方法、修繕積立金の改定でお悩みの方、無料相談を行なっていますので、お気軽にご相談くさい。→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2008.06.18

• マンション反対運動

  マンション建設中に、マンション建設に反対する近隣住民の看板やのぼりをみかます。 工事の音、工事車両の通行、日照、風通し、景観、眺望・・・・等。反対する理由は様々です。反対運動の多くは、建物完成前に建築主の説得に応じるか、完成した建物を見て、立ってしまったからにはどうしようもないと沈静化しているようですが、少数ではありますが、建物完成後も運動が継続して行なわれる場合があります。東京国立市の高層マンション訴訟の件は、各メディアで大々的に報じられ、記憶に新しいと思います。訴訟に発展し、建物完成後にも紛争が続く場合、該当マンションを購入した区分所有者にどのような影響があるかを考えて見ます。１、訴訟の当事者となります完成前は建築主であるマンション分譲会社が訴訟の当事者となりますが、完成引渡し後は、購入した区分所有者が訴訟の当事者となります。裁判諸費用は分譲会社が負担しているようですが、全戸完売したマンションであれば、当初は企業と近隣住民との争いだったものが、管理組合と近隣住民との住民間の紛争となります。２、地域社会との関係悪化同じ地域社会に生活しながら、入居早々いがみある関係となり、購入したマンションに永住をお考えの方でしたら、その遺恨が長く続くことを覚悟する必要があるでしょう。子供がいるご家庭であれば、反対する家庭と、反対される側の家庭が同じ学校に通うことが考えられ、いじめの温床や親同士の対立が生まれます。３、将来建て替え等の制約住民運動が活発になると、行政を巻き込み法改正に発展します。高さ制限等に代表される建築制限が条例で可決されると、完成した建物と同じ規模のマンションを再建設することができなくなります。４、、マンションの資産価値が下がります周りに反対看板があれば、購入を手控えるでしょうし、メディアに大きく宣伝されるようになれば、悪い噂が流れやすくなります。また、前述３の理由も影響し、近隣の同条件のマンションと比較し、マンションの資産価値が低下し、転売や転貸の時に不利となります。反対運動の看板やのぼりがあるマンションを購入予定の方は、不動産業者に事情をよく聞き、より慎重に購入を考えましょう！ ★マンションの管理費が高い。適正価格を知りたい、マンションの管理費を値下げ（削減）したい★マンションの修繕積立金の値上げを検討しているけど・・・★大規模修繕の実施を予定している。費用は？？★マンションの清掃状況が悪い。駐輪場が整理されていない。どうにかして！★壊れているところが多い。壊れた個所が長期間放置されている。どうしたらいいの？？★マンションの管理会社の対応が悪い・遅い。なんとかして！★マンションの管理会社のアドバイスだけでは不安・・・第三者の専門家の意見も聞きたい！！★マンションの懸案事項が滞積している。いつも問題が先送りされる。★マンションの管理会社の仕事に疑問がある。管理サービスの質を高めたい。管理会社を見直したい！！マンション管理の相談は、横浜関内にあるマンション管理支援事務所にご相談ください応援します！いい管理http://www.11kanri.com/無料相談会実施中！    

  2008.06.02

• 機械式駐車場の建替え

    先日神奈川県のとあるマンションで駐車場建替え工事の完了検査に立ち会いました。築12年のマンションで50台分のパズル（横行昇降）式機械式駐車場が設置されております。この機械が曲者で、10年を超えてから、日によって3回も装置異常で止まることも。原因は複数。チェーンの屈曲、モーターの異音、リミットスイッチの不良、落下防止装置の固着等々・・・居住者に聞くと、竣工当初から異常停止が多いとのこと。アフター無償期間中に、抜本的な是正をすればこんなことにならなかったのかもと思いました、後の祭り。管理会社の対応が悪く、数年前に管理会社を変えたばかりのマンションです。すでに経年劣化なのか欠陥製品なのかわからない状態です。故障があまりにも多いので、駐車場の契約を解除し少しずつ近隣の敷地外駐車場へ、当然収入が減っていきます。そんな中、改修見積が数千万円。長期修繕計画ではこれから10年間で約8000万円の修繕費が必要な計算が業者より提出されました。複数の保守会社から意見を求めましたが、金額的な面、修繕方法はほぼ似たり寄ったりの提案でした。他の方法も検討しました。自走式駐車場の改修は建築基準法および消防法に抵触しダメ。機械式駐車場を解体し平置駐車場に変更は駐車台数が減り（50台→10台）、将来近隣の駐車場が確保できる保障がないのでダメ。隣地の空き地を購入は、購入資金が確保できずダメ。機械式駐車場の修繕を実施せざるを得ないと言う結果にたどり着くかに見えました。提案をした一社から、これだけ多額の金額をかけて修繕をするのであれば、故障が少なく、耐久性が現行のものより良い新しい機械式駐車場に建替えるのも一考ではとの見解を述べました。私は、一回目の大規模修繕工事を控え、合意形成は難しいのではないかと考えましたが、理事長が前向きに捉え、理事会、説明会、臨時総会で熱心に説明。とんとん拍子で話が進み、その提案を受けてから半年後に総会で承認を得ることができました。建替え工事の費用は5000万円。この工事を実施すると、修繕積立金残高が5000万円になります。大規模修繕の予算は約7000万円。資金が一時的にショートしますが、借入（3000万円）で賄うプランを立てました。このマンションは修繕積立金適正額への見直しが早かったこと、駐車場使用料の約５０％を修繕積立金に充当していたこと、管理会社変更に伴い管理費余剰金を毎年修繕積立金に振り替えられていること、携帯基地局賃貸収入があること。収入面が安定しているマンションでしたので、臨時徴収や修繕積立金の値上げをしないで済みます。竣工当時の機械式駐車場を高額な修繕費をかけて維持しても、故障が少なくなる保障はありません。また、設置台数の約半数が5ナンバーサイズのセダンタイプしか駐車できない駐車場のため、所有車輌が納まらず仕方なく外部に駐車場を借りている方が多い実情がありました。建替え後の駐車場は車高が高い車や、3ナンバーサイズの車輌も駐車できるパレットとなり、希望者のほとんどがマンション敷地内駐車場にとめることができるようになりました。また、安全面が向上し、駐車装置内に子供が立ち入る不安も解消されました。機械式駐車場は、ランニング費用（保守料）、修繕費を併せると、維持していくために高いお金が必要です。10年を超えたマンションでは、機械式駐車場の存続自体を検討しているところも少なくはないでしょう。今回の建替えは一例ですが、いろいろな視点から駐車場の管理方法を考えていく必要があるでしょう。→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2008.02.28

• 修繕積立金に不足が発生したら・・・

  大規模修繕を行うときに修繕積立金に不足が発生することがあります。長期修繕計画に基づき修繕積立金適正額を導き出し、その金額を各戸から徴収し運営していくことが一般的なやり方ですが、積立金改定にあたって総会で合意がなかなか取れず、改訂時期が大幅に遅れてしまうこと、総会で合意を取るため妥協策として長期修繕計画に基づいた算出金額より低く積立金を改定してしまうこと、また、長期修繕計画より前倒しで修繕を行う必要性が出てきた場合等・・いろいろな事情があり、大規模修繕をしなければならない時期になっても、資金が賄えないケースがあります。そのような時に、劣化診断の結果、大規模修繕を早急に実施しなければならないと判断された場合、どのようにすればよいのでしょうか？【例】１００戸のマンションで６０００万円の修繕費が不足しています。現在の修繕積立金の月額は一戸あたり平均１２０００円です方法１：臨時徴収で費用を賄う→一戸当り平均６０万円、一括して特別徴収する必要があります。全ての住戸にその金額をすぐに搬出できる余裕があるか否かが問題になります。方法２：大規模修繕を先延ばし、月額の修繕積立金を一時的に値上げし、その後現行の金額に戻す→仮に2年後の実施を目指すと決まった場合、一戸あたり平均１３０００円の増額が必要となり、修繕積立金が現在の倍額以上の月額２５０００円平均になります。修繕積立金が現行の倍となることで家計の負担が大幅に増えます。また、先延ばしするまでの期間に漏水等実被害が発生する懸念があります。方法３：金融機関から借入を行なう→実質年利固定２．７５％、６年返済、返済比率を７５％として計算した場合、現行の積立金で約６０００万円の借入をすることができます。借金をするという抵抗感と、現行の積立金の４分の３が借入返済に充当されてしまいますので、次の計算式にある将来への積立金不足の不安が発生します。 それぞれの方法で例にあげられる問題提起されてから７年後の修繕積立金の残額は、方法１：８６４０万円方法２：５７６０万円方法３：２１６０万円となります。臨時徴収や一時的な大幅な増額は総会で合意を取るために大幅な時間を要する場合があり、緊急を要する決定をしなければならない時に「わかっていても、前に進まない」と言う現象が起こる可能性があります。支出額は借入をする方法３が最も高くなりますが、総会の合意を得るために、選択肢の一つとして準備するのも一考でしょう。方法３を進めるにあたっては、将来の資金不足を解消するために、返済金を賄う修繕積立金の改定を考えた方が良いと思います。→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2008.02.20

• 防音の話

  以前の日記でも書きましたが、生活音のトラブルはマンション管理上もっとも事例の多い問題と言っても過言ではありません。マンション管理の仕事に携わっていながら恥ずかしい話なのですが、私自身加害者になった経験があります。友人、知人をマイホームに招いてホームパーティーをするのが夢だった私は念願のマンションを買ってから、月に２回くらいのペースでパーティーを開催しておりました。室内にいると上下、隣家の声は基本的に聞こえてきません。ごくたまにどなり声（喧嘩？）、掃除機、週末子供が走り回る音が聞こえてくる程度で、それほど気になりません。そんな状況に安心して平気だろうと思ってしまったのが、落とし穴でした。我が家は家族全員が煙草を吸わないので、室内禁煙です。煙草を吸う友人はベランダで吸うようにお願いしていました。複数の友人がベランダに出ると、そこで会話をしてしまうものですから、お酒が入っていることもあってか、当然声が響いてしまいます。週末は夜遅くまでパーティーが続くこともあります。ベランダの状態まで配慮が至らなかった結果、ある日インターフォンが鳴り、隣の方から常識がないと怒られてしまいました。その日はお酒が入っていたので早々に話をきりあげ、翌日に菓子折りをもって謝罪に行きました。隣人がずっと我慢してたことを思うと、本当に悪いことをしたと反省がいっぱいです。一度このようなことがあると、隣人とは普段顔を合わせる機会がほとんどないと言っても、なんとなくぎこちない関係になってしまいます。昔に比べ、マンションの防音性能は高くなっているとは言え、結局は壁一つでつながっている長屋です。横で生活している人がいることを意識し、気をつけて生活しなければなりません。これをきっかけにマンションの防音を詳しく勉強するようになりました。LL-45等級と言われる遮音性能が高いフローリングは、普段の歩く音が聞こえにくくなるだけで、子供が走り回ったり、飛び跳ねたり、掃除機をかけたりすると、下に間違いなく響きます。子供のすることだから仕方がないと理解を示してくれる方が下の階にいるとは限りません。生活音が原因で隣人との関係がこじれて、仕方なく引越しすることになった方もいます！遮音マットと遮音カーペットを二重に敷けば、子供の遊ぶ音は大幅に軽減します。遊ぶ部屋を決めて、お金をかけてでも対策を考えてみる価値はあるかと思います。ただし音が０になることはありえませんので、子供の遊び方には十分に注意を払う必要があります。因みに６畳間で、遮音シートと遮音カーペットを二重敷きした場合に、約８～１０万円くらいの材料費がかかります。逆にこれくらいの金額のものを使用しないと、あまり効果がないと思われます。他にトラブルの事例が多い音は・・・・引き戸の開け閉めの音玄関の開閉音夏場窓を開けた時の生活音（筒抜け状態です！）掃除機の音等です。２２時から７時までは扉の開け閉めはゆっくり静かにしめる習慣が必要です掃除機も上記の時間はなるべく使わないようにするとともに、土日は朝９時すぎ以降に使用するようにした方がよいかもしれません。家族が団欒する（会話をする、テレビ・音楽等を聴く）時間帯は、光熱費がもったにないかもしれませんが、窓を閉めクーラーを使用する工夫が必要です。最近の風潮としては、各世帯の自己主張が強く、他の世帯の生活の事情は「それは勝手な都合」と歩み寄りを見せなくなっています。ちょっと前まではお互いの話でまるく納まることが多かったのですが、最近はトラブルが一旦起きると解決が難しくなっています。マンション（共同住宅）は長屋であることを理解し、お互いが意識しながら生活していくことが大切だと考えます。

  2008.02.13

• 雪害

  先週末は首都圏平野部で久しぶりに雪が積もりました。もともと降雪を前提に街づくりされていませんので、週明けの月曜日は道路等の都市機能に大きな影響が出ました。基本的に雪が積もらない首都圏であっても、数年ごとに積雪する可能性があります。積雪時に困らないようマンションで対策が必要です。１、スコップの準備転んで怪我をしないように除雪し通路を確保する必要があります。冬季はスコップを共用部の邪魔にならない場所に保管し、必要な時にすぐに使えるようにすると便利です。管理人さんが降雪の影響でマンションに来れないこともあります。管理人をあてにはせずに居住者で除雪作業ができる体制を整えましょう。お湯や水を巻くことは、その後凍結を起こす危険性があるので、慎重に行う必要あります。２、融雪剤の準備降雪後解けた雪が凍ってアイスリンク上になることがあります。日影の部分は長期間溶けません。凍ってしまうとスコップでは取り除くことができません。その時に活躍するのが融雪剤です。融雪剤を雪（氷）の上に巻くと、数時間すると溶けます。融雪剤はホームセンターで売っていますが、雪が降った後は売り切れてしまい、入手が困難になりますので、冬に入ったらすぐ購入し、倉庫等で保管しましょう。３、機械式駐車場首都圏の機械式駐車場は寒冷地仕様ではないので、屋外に露出して設置されているものは降雪時は使用できなくなることがあります。融雪によりセンサーが感知して停止したり、凍結時に装置を安全な場所で止めるリミットスイッチが働くなったり、チェーンや歯車が異常動作するためです。無理に動かそうとすると自動車をつぶしてしまったり、駐車装置を壊してしまったり、大きなリスクを伴います。あらかじめ降雪時は機械式駐車場を使用できない旨、駐車場契約者に周知する必要があります。４、水道管の凍結雪に直接関係はありませんが、氷点下になると水道管が凍結し破裂することがあります。首都圏でも内陸部では事例が少ないとは言え起こりえる事故なので、危険箇所には配管に電熱処理する等の対策が必要です。

  2008.02.06

• 大規模修繕と管理会社

  大規模修繕を行う上で外部専門家の介在は不可欠と思いますが、介在方法は主に3つに分類されます。１、管理会社一任請負方式２、監理・施工分離発注方式３、施工会社直発注方式があります。分譲マンションで大規模修繕を行うにあたって、施工する立場、品質を監理する立場、企画立案する立場、この三つが必要です。一番発注金額が安価なのは、管理組合が、品質監理を含めて施工会社を直接発注する「３、」の方式です。デメリットは、きちんと施工しているかチェックする第三者のチェック機能がない（マンションに専門家がいれば別ですが・・・）。そして、企画立案する会社がないと、それぞれ施工会社各々に仕様が異なる見積を提出するので、単純に金額だけを比較するのが難しいことがあげられます。品質監理や企画立案を第三者のコンサルティング会社（設計事務所や管理会社）に委託し、施工会社は入札等で決める方法が「２」になります。見積を同一条件で依頼するための工事仕様書の作成業務や、業者選定作業、そして施工時は定期的な品質確認、検査の立会い、指摘等をコンサルティング会社が行ないます。それぞれの立場の専門家が分担して仕事をするので、品質の向上につながるとともに、チェック機能が有効に働きます。コンサルティング手数料は、実施工金額（施工会社に実際に支払う金額）の５から１０％くらいが必要になります。但しよほど信頼ができるコンサルティング会社に頼まないと、管理組合の意向が上手に反映されなかったり、チェック機能が十分に機能しない恐れがあります。管理組合に最も負担をかけない方式は、「１」の方式です。全ての業務を管理会社に任せるやりかたです。大部分の管理会社はこの方式で進めていくことを提案します。この方式は悪い噂が立ちます。それは管理会社が儲けすぎているのではないかとの懸念です。管理会社は自社で職人さんを抱えているわけではありませんので、下請けの修繕会社に仕事をやらせることになります。その業者は基本的に管理会社の指定になりますので、施工金額が適正な価格なのかを比較のしようがないのです。また、管理会社は予算を知っていますので、赤字になるぎりぎりの価格で提案することが可能です。10年近く管理会社にいた業界事情を言うと・・・管理会社の売上のウェイトは、大規模修繕工事の受注が大きく締めている現実があります。物件担当者に修繕受注のノルマを科し、目標達成のためには借入や臨時徴収の提案も辞さずの売上至上主義の管理会社もあります。割高になる構図は、まず原価となる施工会社の実際の工事金額が、競争の原理がはたらかないため、相場より１０％から２０％高くなることが多いのです。ここに管理会社のコンサルティング経費５％程度を加算し、この合算金額に管理会社の粗利を１５～２５％くらいを上乗せするのです。例えば実施工金額（管理会社が施工業者に発注する金額）が3000万円の工事の場合、コンサルティング手数料５％、150万円をプラスして3150万円、そこに2割の粗利を乗っけると、約3900万円。競争原理を働かせて工事会社に直接工事を発注したとしたら、2400万円から2700万円でできるところを、管理会社に1000万円以上のマージンを払うことになるのです。このマージンを高いと感じるか安いと感じるかです。管理会社一括請負方式が全て悪いとは言いません。きちんと内部で競争原理を働かせて、適正な工事原価に良心的なマージンを上乗せして仕事をする管理会社も中にはあります。それを見極める為に、最終的に管理会社一括請負方式の選択肢を選ぶことになったとしても、複数の業者から直接管理組合が見積を取り、適正金額を知ることが大切です。大規模修繕を行なう前のタイミングで、管理費等を含めた支出の見直しをしては如何でしょうか？お金に対して関心が高まり、管理組合に対する意識が高まる良い機会です。

  2007.12.07

• 大規模修繕修繕と外部専門家の関わり

  街はクリスマスイルミネーション一色でとてもきらびやかですね！１２月は冬休み前に仕事を納めなければならない、クリスマスの準備をしなければならない、忘年会に顔を出さないといけない、年賀状を書かないといけない、お歳暮を届けなければならない、正月の準備をしなければならない・・・とすることがいっぱいの３１日ではとても足りないくらい目の回るような月です。気持ちよく一年が締めくくられるよう、また気持ちを新たに新年が迎えられるよう頑張って忙しい時期を乗り切りましょう！お住まいのマンションは、時間の経過とともに少しずつ建物や設備の不具合箇所が増えてきます。年数が古くなるほど修繕工事を行なう機会が増えてきます。これにはお金がかかりますし、管理組合を運営するにあたって業務的にも負担になります。居住者に建築、設備関係のエキスパートがいれば、その方にお任せしたいところですが、戸数が大きいマンモスマンションでもない限り、人材はなかなか居ないのが現状・・・かといって、難しい分野の仕事を役員が全てをこなすのは酷なことです。そこで、外部の専門家に依頼し修繕を進めていくことが一般的なやりかたです。資金（修繕積立金）が潤沢にあれば、「お金は出すから良い仕事をしてくれ」と、全て専門家にお任せして管理組合業務の負担を軽減することが可能ですが、実情は、修繕積立金を改定する手続きは理解を得るのが大変で、修繕積立金の金額は必要最小限というマンションが多いのではないかと思います。外部の専門家と言うと、真っ先に思い浮かぶのがマンション管理会社ですが、管理会社と締結している業務契約書を見ると大規模修繕のコンサルタント（相談、指導、提案業務）に限っては、別途契約となっていいることをご存知でしょうか？外部の専門家として、マンション管理会社に大規模修繕業務のコンサルタントをしてもらうのには、管理会社に毎月支払っている委託費とは別に対価が発生することになります。次回の日記では管理会社と大規模修繕の関係について書きたいと思います。

  2007.12.04

• 長期修繕計画

  マンションの修繕周期及び工事概算金額を表にし、改修時期の目安や修繕積立金適正額の検討に用いるのが「長期修繕計画書」です。今時の分譲マンションで「長期修繕計画書」がないところは、要注意です。管理会社との契約書内にも長期修繕計画書の作成は委託業務に記載されていると思います。（別途作成費用がかかる場合があります）ここ５年以内に新築販売されているマンションでは、モデルルーム等販売センターに必ず置いており、良心的な販売会社は全戸に配布しています。（3年前に私が購入したマンションは管理規約に長期修繕計画が記載されています）「長期修繕計画書」が作成された後も、物価の変動や建物劣化状況によって、適宜修正をしていく必要があります。「長期修繕計画書」の見直し時期は概ね５年おきくらいが適当ではないかと考えます。以前の日記でも書きましたが、マンション分譲会社の販売戦略上、新築販売時の修繕積立金は安く設定されていることが一般的です。そのため、将来的に修繕積立金は上がる覚悟は必要でしょう。何時くらいの時期に、どのくらい修繕積立金が値上げするのかの根拠を示すのも「長期修繕計画書」の役割です。「長期修繕計画書」ではどの範囲の改修を見込むか？というと・・・基本的に共用部分の劣化に伴う改修全てです。【建物】・外壁・屋上、バルコニー防水・鉄部塗装・金物（ポスト、掲示板等）【設備】・給排水設備（ポンプ、貯水槽等）・給排水管・ガス管・消防設備（避難ハッチ、消火器、感知器、警報設備、送水管等）・電気設備（照明器具、電気盤、空調設備等）・テレビ設備（アンテナ、増幅器等）・エレベーター設備・機械式駐車場設備・自動扉設備【外溝部】・フェンス・緑地・アスファルト、コンクリート舗装等マンションによって上記項目がある、ないが発生しますが、「長期修繕計画書」の改修項目をチェックし、抜けているものがあると将来修繕に必要な資金が不足し、臨時徴収や急な修繕積立金の値上げする恐れがあります。マンションは一戸建てに比べ、設備面での優位性（セキュリティー、共用施設、エレベーター等の共用設備の充実）がメリットとしてあげられますが、その分将来的に維持していくための修繕費が高くなることを忘れてはいけません。→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2007.11.27

• 

  ＬＬ４５は子供の走り回る音は聞こえます

  １１月に入って、ようやく寒さが身にしみるようになってきました。そろそろコートが必要な季節でしょうか・・・前回の日記ではフローリングの遮音性能の説明をしましたが、マンションに使用するフローリングの遮音等級は軽量床衝撃音であるＬＬ値を採用します。新築分譲されるマンションの床フローリングはＬＬ－４５等級を使用している場合が多いようです。管理規約または建物使用細則にリフォーム床材料の規格も設ける場合も、ＬＬ－４５等級以上の性能を有するものとしていると思います。【床の施工方法】二重床（置き床）直貼床の二つがあります。フローリング材をＬＬ４５を用いる直貼床工法に対して、二重床工法は置き床一体でＬＬ４５の遮音性能を有するように施工されています。二重床直貼床【ＬＬ－４５の性能とは？】某床材料メーカーのホームページの資料の抜粋ですが、これによるとＬＬ４５の床材は上階の音は小さく聞こえ、生活が多少意識されるレベルの遮音性能を有することがわかります。マンション販売会社で、ＬＬ４５と言う性能の良い床材を使用しているのでお子様が遊んでも下の階にほとんど迷惑をかけませんと言う無知な営業マンがいます。これは間違いです。ＬＬ値は、スプーンなどを床に落として「コツン」といったり、スリッパで歩いて「パタパタ」するように、比較的軽めで高音域の音を遮音する基準で、子供の走り回る音、飛び跳ねる音の重量衝撃音ではどのくらいの遮音性能を有するかと言うと、ＬＬ４５はＬＨ５０に該当すると言われております。ＬＬ４５の床材では、子供の走り回る音は、「聞こえる。上階の生活状況が意識できる」レベルにあたります。誤った認識の営業マンの言葉を信じて、マンションを購入したご家庭が子供をのびのびと遊ばせます。下の階に響いているとは露ほども知らないのでしょう。しばらくして、下階から苦情が来て嫌な思いをすることになります。子供ののびのびと遊ばせたい（上下のトラブルは避けたい）と言う理由で、マンションよりも戸建住宅の方を検討している方も多いのではないでしょうか。夢のマイホームを営業マンの一言でマンションと決め、引越ししてすぐにこのようなトラブルに巻き込まれて悲痛な叫びを上げている方が後を絶たないをみると、残念で仕方がありません。一部の富裕層を除けば、マイホームは一生涯で一番高い買い物であるかと思います。住宅を売る不動産会社はもっともっと真剣に勉強し、購入後のトラブルを極力なくしてもらいたいものです。ＬＬ等級の高い床材は、そうでないものと比べて確かに上階の音は聞こえにくくなります。しかし、仮にＬＬ４０の性能を有する床材を使用しても、上階で子供が飛び回ったり、走り回れば下階に音は聞こえます！どうしても、下階のことを気にせず子供を自由に室内で遊ばせたいのであれば、下階に住戸のない部屋を購入するしかありません。そのことをわかっていて、あえて１階の住戸を選択する方も多いのです。  →アフター点検　サポート

  2007.11.04

• フローリングのＬＬ値とは？

  １０年位前から新築分譲されるマンションの床仕様は、水周りを除き高級感のあるフローリングになってきています。また、リフォームをする際に、じゅうたんやタタミ敷きの部屋をフローリング床に改装ケースも多くなりました。タタミ敷やジュータン敷の部屋からフローリングにリフォームした後、今まで気にならなかった音が響くようになり上下間の生活騒音問題に発展するケースが増え、管理組合としても管理規約や建物使用細則においてフローリングの材質を一定以上の基準に指定するようになりました。材質の基準の時に出てくる言葉が「床遮音等級ＬＬ－４５以上の性能を有するもの」等、「遮音等級」や「ＬＬ－４５」という言葉です。【床遮音性能基準】ＪＩＳＣ（日本標準工業会）のＪＩＳ　Ａ　１４１９の「建築物及び建築部材の遮音性能の評価方法－第２部：床衝撃音遮断性能」に定められております。いわゆるＪＩＳ基準と呼ばれるひとつです。【Ｌ値】Ｌ値は振動音または固体伝播音と呼ばれ実際に聞こえる音のレベルを示します。 ・重量床衝撃音（ＬＨ）・軽量床衝撃音 （ＬＬ）の２つに大別されます。【 重量床衝撃音（ＬＨ）とは】子どもが飛び跳ねたり、いすを動かしたときなどに、「ドスン」「ガタン」と大きく下の階に伝わる鈍くて低い衝撃音のことです。【軽量床衝撃音（ＬＬ）とは】スプーンなどを床に落として「コツン」といったり、スリッパで歩いて「パタパタ」するように、比較的軽めで高音域の衝撃音のことです。ＬＨもＬＬ数値が少ないほうが遮音性能は高いことを表します。次回はこのＬＬ値と騒音問題について書きたいと思います   →アフター点検　サポート

  2007.11.03

• 専用庭の使い方

  １階に専用庭付のマンションが販売されることがあります。戸建感覚を売りとして、パンフレットには子供が遊んでいる風景やホームパーティーをしているイメージ画像を載せていることが多いようです。専用庭の扱いは、バルコニーと同じく「共用部分の専用使用部分」にあたります。【共用部分の専用使用部分の特性は・・・・】共用部分と言えども、バルコニーと同様に他人が自由に出入りできる場所ではありません。管理規約上、日常管理（植栽の剪定、害虫駆除、草むしり等）は自分でしなければなりません共用部分なので、好き勝手に専用庭を使えるわけではありません。例えば・・・・・大型の物置の設置や屋根・温室等の設置は構築物の設置・緑地の大幅な変更、または緑地の撤去は管理組合総会の承諾が必要です。また、火気を使ってバーベキューをすると、近隣住戸から「匂い」や「話し声」で苦情が来る可能性があります。一戸建てのように自由に使えるわけではありませんので、専用庭付のマンションを購入する際はこの辺を十分理解した方が良いと思います。住んでからすぐにマイホームの夢が砕ける恐れがあります。販売会社の営業マンは売るために、あたかも購入者の要望が実現できるかのように説明しますが、マンションの生活ルールは購入時にサインする管理規約に縛られます。住んだ後に管理会社や管理組合に営業にだまされたと言っても時すでに遅しです。ホームパーティー用に構築された下屋（庇）が、訴訟の末撤去された実例があります。管理組合は弁護士費用を、専用庭がある居住者は下屋の設置費用と撤去費用を負担し、双方に損害が及びました。後から嫌な思いをするくらいなら、専用庭で何かする場合は、前もって管理会社に相談することをお勧めします。

  2007.10.30

• 機械式駐車場は金食い虫！？

  長期修繕計画で資金計算をしている管理組合の悩みの種が、機械式駐車場です。限られたスペース内に多くの自動車を駐車できることが売りで、全戸数分機械式駐車場を確保しているマンションも多く見られます。メーカー系列の保守会社に、年４回１パレットあたり５０００円の単価で契約した場合、月額１６６６円／パレットが必要です。その他に電気代がかかります。修繕費はどのくらいでしょう。この前検討したマンションですと、メーカー出しの長期修繕計画を試算すると、２０年サイクルで月額約６０００円／パレットになりました。この金額が実際必要がどうかはわかりませんが、メンテナンス費と合わせて、維持費が８０００円／パレットになります。新築販売時の修繕積立金は、安く設定していることを以前の日記で書いたと思います。建物本体の建築及び設備費に機械式駐車場の修繕費を加えると、将来負担する修繕積立金の金額が非常に大きくなります。修繕積立金だけで１戸あたり平均月額２００００円を超えるという可能性も十分考えられます。駐車場１００％確保、使用料０円と言ううたい文句で販売しているマンションもあるようですが、機械式駐車場の割合が多いと、将来的に負担する管理費等が結果的に割高だったということも考えられます。管理費等の負担額が高くなっても 、都市部で駐車場料金が高い立地であれば、メリットの方が大きいケースもあります。ローンの他に管理費等の負担額が大幅に増えると、家計を圧迫することになりかねません。近隣の駐車場事情を比較検討しながら、機械式駐車場の在り方を考えていかなければなりません。維持が難しいとの理由で機械式駐車場を撤去するマンションもあるのです。 →修繕積立金　ドットコム→管理費削減　管理費見積サポート

  2007.10.27

• またまた構造計算偽装！

    またまた発覚しました構造計算偽装事件！施主（積水ハウス）→設計事務所（松田平田設計）→構造計算事務所（構造計画研究所）→下請構造計算事務所（遠藤孝・１級建築士）と、再委託先が複数あって、その末端の「下請構造計算事務所」が、「耐力壁の断面計算において、切り貼りにより６カ所でＮＧをＯＫに書き換えたほか、構造計算の直接入力161カ所で偽装を行った。」このような偽装をしたようです。今回は未販売住戸であったため、施主である積水ハウスさん以外に被害がありませんが、姉歯問題で世の中がひっくり返るくらいに大騒ぎになったのにも関わらず、まだほとぼりが醒めない時期に平気でこのようなことが起きてしまうのには驚きを隠せません。これだけ複数の設計事務所が介在しているのですから、公になる前に偽装を発見して然るべきことなのではないかと思ってしまいます。「あなたたちは、国家試験をとった専門化の集団でしょう？」「高額でしかも一つ間違えれば人命に関わるものを作っている自覚はあるの？」って言いたくなります。　末端はどのような理由があったとしても、偽装＝悪なのですから責任を科せられるのは仕方がないと思いますが、今後このようなことが起きないよう、丸投げによるノーチェック体制を是正する為に罰則規制を強化するべきだと思います。姉歯問題の時に見られた責任の擦り付け合いは醜いものがありました。住宅を購入する方の大半は一生のうちで一番高い買物をするのです。仕事に対する責任の重大さを、もっと認識できるような体制つくりを望みます。「忙しくて仕方がなかった」「商売上断れなかった」で大切な財産や、人命に危険を及ぼすことがあっては、たまったものではありません。私は建築業界に対しては、社会的な役割の高い大きなプロジェクトを任されるとても崇高な仕事ではないかと考えております。建築業界はバブル崩壊後、建築コストが極端に下降したため、利益を確保するために人件費や時間を極端に合理化するやり方がいまだに蔓延しています。今回表面化した偽装の問題は氷山の一角で、もっと深い問題が根にあるような気がします。何事も悪いことが浄化する時にはリスクが付きまといます。結果的に消費者が負担するコストが上がることになっても、建築業階の悪しき体質の改善に全力をあげてもらいたいと思います。→アフター点検　サポート

  2007.10.16

• 管理費を無駄なく有効に使うには（後編）

  管理費の支出で一番ウェイトを占めるのは、管理会社に支払っているお金ではないでしょうか？とすると、サービスの内容に合った適正な金額であるのか判断することは、マンションとして重要な課題となります。【事務管理業務費、委託報酬、管理手数料】→管理会社の人件費及び報酬です→委託報酬は一戸当りの単価で計算している管理会社が多いようです→戸数の大小や契約業務範囲によって一戸当りの単価が変動します→新築時の単価設定は一戸当り月額２０００～３５００円くらいで、管理会社変更に伴う競争があると、一戸当りの単価は１０００円～２０００円に落ちる時があります（戸数が少ないマンション、投資及びリゾートマンション、特殊な事情があるマンションは単価設定が異なります）【管理員業務費】→管理人さんの人件費、交通費及び諸経費（各種保険料等）です→小中規模のマンションですと管理員の勤務時間が管理費に大きな影響をおよぼします。（勤務時間が長いと、管理費が割高になります）→管理会社は管理費を積算する時に、マンションの規模と敷地の大きさによって勤務時間を決めます→人件費は地域差があります。首都圏は割高になります→実際に管理会社が管理人さんに支払っている給料は、首都圏ですと時給ベースで７５０～１０００円くらいです→管理人さんの実際の給料の他に、交通費、保険料、税金等の各種経費と管理会社の派遣手数料が必要になりますので、管理人さんの実際の給料の２５～３５％くらいが上乗せされます→首都圏ですと、管理組合に提示される管理員業務費は時給ベースで１１００～１５００円の計算になります→夫婦住み込み、夜勤（宿直勤務）、一人の管理人さんが複数のマンションを掛け持ちしている場合は、業務費の計算方法が異なります→住み込みの場合、管理員住み込み部屋の家賃、光熱費、内装の復旧費等は、契約書で負担方法を定めます。住み込み部屋は管理組合が無償貸与しているようですが、光熱費や内装復旧の費用負担はマンションによってまちまちのようです【清掃業務費】→清掃員が行なう日常清掃費と、年数回ポリッシャーや高圧洗浄等の機械を用いた定期（特別）清掃費があります→戸数が５、６０戸くらいのマンションですと、管理人さんが日常清掃業務を兼務します。その場合、管理員業務費に含まれますので、日常清掃費は発生しません→日常清掃費の金額積算方法は前述の【管理員業務費】に準ずる形になります→戸数が少ない２０戸以下のマンションですと、管理員は派遣せずに清掃員を週２、３日派遣する場合があり、時給計算はせずに、一回の派遣料１式いくらといった金額になります→定期（特別）清掃費は清掃面積で積算します。ただし面積が少ないと、清掃業者の人件費が出ないので、１式いくらといった計算をすることがあります。【建物・設備管理業務費】→給排水設備点検、水槽清掃、消防点検、エレベーター点検、機械式駐車場点検、２４時間遠隔監視等の保守点検費用です→設備の多いマンションや共用施設が充実（プール、温泉、ジム付等）しているマンションは点検する箇所が多くなります→管理会社の協力業者（下請け）に再委託しているケースが多く、管理会社の手数料として１０～２０％を上乗せしています→管理会社を通さず、管理組合で直接業者と契約し、管理会社手数料分を浮かせ支出を抑えるという方法があります。直接契約するのであれば、管理会社から一部業務が離れることになりますので、緊急時の対応や立会い業務等に悪影響を及ぼすリスクがあることを忘れてはいけません。契約書にある点検実施の立会い業務はあくまでも管理会社が契約している業務に限ってのことであることを忘れてはいけません。  【まとめ】分譲会社系列（販売会社のｸﾞﾙｰﾌﾟ会社）の管理会社は、契約にあたって競争がないため、管理会社の言い値で金額が決定します。そのため、一戸当りの単価は割高になる傾向が強いのです。そのため、複数の管理会社から見積を取ると、分譲会社系列の初期設定金額が高いことが如実になります。管理会社を変更するマンションの多くは、まず先に管理会社の業務内容に対する不満から、他社にも目を向けるようになり、見積を取って初めてサービスの内容に対して割高であることがわかりびっくりするのではないでしょうか。金額が高くともマンション住民が納得していれば、問題のないことです。価格が高いから管理会社を変更するという単純な問題ではないようです。管理会社のサービスに不満があるマンション、修繕積立金改定が迫っているマンション、管理費の支出が多く節約したいと考えているマンションは、一度他の管理業者から見積を取ってみるのが良いかと思います。実行に移したくとも、どのようなしたら良いかわからないマンションの方はメールにてお気軽にご相談下さい♪♪→修繕積立金　ドットコム→管理費削減　管理費見積サポート

  2007.10.11

• 管理費を無駄なく有効に使うには（中編）

  管理費の支出を見直す上で、削減効果が現れやすい支出科目は、・共用部電気料・管理組合が直接契約している建物、設備管理業務費・管理会社に支払う業務委託費・小修繕費です。【共用部電気料削減】共用電灯の間引きやタイマー設定を変えることにより、電気料を削減する努力している管理組合がありますが、節電を行なわず、東京電力との契約内容を変更し電気料を削減することが可能です。手法についてはいろいろなテクニックがあるようで、電気料削減コンサルタントを専門的に行なっている業者があります。実際提案し、効果を上げたコンサルタント会社を紹介しますので、もし興味があれば、下記ホームページをご覧の上、問合わせをしてみて下さい。トータルセイビング株式会社株式会社エスコ【管理組合が直接契約している建物・設備管理業務費】管理会社を間に入れず、ご近所にある業者さんや居住者の知っている業者と保守契約を締結しているマンションがあると思います。地元密着型や知人紹介の利点で、何かと無理や融通が利くのがメリットですが、逆に会社が小さいため、夜間の緊急対応ができなかったり、紹介であるということを傘に来て高飛車な対応をしたりという声を聞いたことがあります。従前に契約していた管理会社の保守料を比較し割安な金額を設定しているようですが、複数の業者での合い見積りではなく、紹介と言うことで、一社特命で業者を決めてしまうことが多いのではないでしょうか？ この時に心配される点は、従前の保守料金が特別に高い可能性があるということです居住者の紹介だと事前に今の保守料を内緒で教えてもらい、それに合わせた見積が管理組合に提示され、今の金額より下がっているので安いと錯覚しまう恐れがあります。実際のところ従前の金額より安いと言うだけで適正な金額かが判断がつきません。安かろう悪かろうは良くあることで、価格だけに固執するのはどうかと思います。上記のような業者と契約するのであれば、手間が係るかもしれませんが、何社か見積を取った上で適正な金額かを判断するのが望ましいでしょう。複数の業者から見積りと言った際に業者を探す作業は、居住者が認知している保守業者は少なく、インターネットで調べて、問い合わせすることが多いと思います。インターネットで調べた場合、ホームページ上では良いことしか書いていないため、実際に「サービスの質」はどうなのかは判断することは難しく、結局のところ「金額」と「会社の規模」が契約の決め手になるのが現状です。次回の日記は、管理費削減効果がある残り二つについてです。→修繕積立金　ドットコム→管理費削減　管理費見積サポート

  2007.10.10

• 管理費を無駄なく有効に使うには（前編）

  分譲マンションにお住まいの方がお支払いするお金の種類は、 ・管理費：日常の維持及び管理に要する費用・専用使用料：駐車場使用料、駐輪場使用料、専用庭使用料、ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆｰ使用料等・修繕積立金：建物及び修繕に要する費用・その他費用：ケーブルテレビ施設利用料、インターネット使用料、自治会費があります。その他費用については、管理費の金額に含まれる場合があります。皆様はこれらの金額をいくら支払っているかご存知ですか？築１０年経過の７０平米のファミリータイプですと、管理費：14,000円修繕積立金：10,000円平均すると25,000円くらいでしょうか・・1年ですと、３０万円１０年ですと、３００万円！結構まとまったお金になります。駐車場を借りていると、もっと多い金額を支払っていることになります。このお金は建物を維持管理するために必要なお金になりますが、無駄なく有効に使われているかきちんと検証していますか？今回は管理費について書きたいと思います。【管理費の内訳】１、管理会社に支払う業務委託費２、管理組合が直接契約している建物・設備管理業務費３、共用部電気料及び水道料４、管理組合運営費（理事会活動費含む）５、小修繕費６、その他雑費７、租税公課等になります。【管理会社に支払う業務委託費の内訳】１、事務管理業務費、委託報酬、管理手数料：管理会社の人件費及び報酬２、管理員業務費：管理人さんの人件費、交通費及び諸経費（各種保険料等）３、清掃業務費：清掃員さんの人件費（管理人さんが一人で清掃の場合は計上なし）、特別（ポリッシャー）清掃費４、建物・設備管理業務費：給排水設備点検、水槽清掃、消防点検、エレベーター点検、機械式駐車場点検、２４時間遠隔監視等の保守費用等になります。次回は管理費を無駄なく有効に使うためのチェックポイントを書きたいと思います。→修繕積立金　ドットコム→管理費削減　管理費見積サポート

  2007.10.09

• マンションの保険は何か理解していますか？

  皆様はお住まいのマンションがどのような保険に加入しているかご存知でしょうか？いざという時に役に立つのが保険です。保険の内容を知らなければ、保険の手続きをしないまま賠償金を払ったり、同じ内容の保険を重ねてかけたり、無駄が発生します。管理会社が保険の代理店をしていることが多いと思いますので、定期的（例えば毎年の定期総会時）に説明をしてもらいましょう！管理組合が加入する保険は、対象範囲は共用部分で、保険の種類は「火災保険」と「施設賠償責任保険」です【火災保険】　マンションではカバー範囲の広い「住宅総合保険」や「団地保険」に加入します。 １、住宅総合保険→火災、落雷、爆発、風、ひょうなどによる損害の他に台風、暴風雨による水害、水漏れ、盗難などによる損害もカバーします２、団地保険→住宅総合保険の補償内容に、さらに傷害保険や賠償責任保険などが付加されています→保険料は一般的に住宅総合保険よりも割安なようです　※地震による被害は基本的に適応外です。【施設賠償責任保険】事故により、他人に怪我をさせたり、他人の所有物を破産するなどして、損害賠償責任を負うことになった場合に、保険金が支払われる保険です。マンションでは「施設賠償責任保険」と「個人賠償責任保険」を契約するケースが多いです。１、施設賠償責任保険→施設の火災や欠陥などによる事故がおき、その施設の所有者（管理組合）が賠償責任を負われたときに保険金が支払われます。（適応例）・外壁のタイルが剥がれて、自動車（対物）を傷つけた・強風でエントランスのガラスが割れ、歩行者（対人）に怪我をさせた２、個人賠償責任保険個人→日常生活の中の事故で、損害賠償責任を負うことになった場合に備える保険です。→本来個人で加入する保険ですが、共同住宅の特性上、被害発生時の損害賠償責任問題のリスクを軽減する為に、管理組合が一括して契約しています。（適応例）・店の陳列物を壊した・子供が他人の家を破損した・階下の部屋に水漏れ被害を与えた・ペットが他人に危害を与えた→損害賠償にかかるお金、裁判費用などを補償してくれます。→家族全員が補償対象になります【契約内容は十分に検討しましょう！！】　保険の契約内容や保険会社によって、保険料金が変ってきますので、複数の会社から提案を受け、どのような保険内容がお住まいの管理組合に適しているか十分に検討しましょう。　管理会社は常に良い条件の保険を提案するとは限りません。むしろ代理店業務の売上げを重視するため、割高な保険を勧めてくるケースが多々あります。　別の保険代理店から提案を受けると、目からウロコが落ちたということもありえます！

  2007.10.02

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  飲み水について（給水管後編）

  【給水管が劣化すると・・・】塩化ビニル（ラインニング）鋼管の場合を例に取ります。屋内配管の場合、外側部分は鋼管（鉄）ですが、雨、風等が直接あたるわけではないので、劣化は少ないと思われます。内側部分は腐食（錆）を防ぐために塩化ビニル（樹脂）で皮膜されております。配管は一本の管で施工されることはなく、複数の配管をつなぎ合わせて、構成されております。劣化する部分はこの配管と配管の継手部分です。配管の端の切り口や継手のネジこみ部分から錆が発生し、その錆がどんどん大きくなります。錆が大きくなると、コブ上になります。そうなると・・・・１、給水管の中が錆で狭くなり、水の出が悪くなります２、赤水（錆）が蛇口から出ます３、配管が腐食し、穴が開き下階に漏水します【給水管改修の方法】主要な工法を二つ挙げたいと思います。１、更正工法→既存の配管を生かし、中の錆コブを研磨剤を高圧洗浄し削り、その後、塩化ビニルを配管内で吹き付け皮膜する工法です２、更新工法→既存の配管を撤去し、新しい配管に交換する工法です。当然、改修費用は「２、更新工法」が割高になります。配管を内装の中に隠すのであれば、内装（床・壁・天井等）を剥して、大掛かりなリフォーム工事を併せて行なう必要があります。区分所有者の負担が大きいので、見栄えが悪くなっても、露出配管で交換する住戸が多いようです。「１、更正工法」を行なうには、腐食が進むと管の厚みが薄くなり、研磨する時に配管に穴を開けてしまう恐れがあるため、腐食が著しく進んでいない内に施工することが条件になってきます。早い時期に給水管の調査（ファイバーや伐管）をし、早めに改修計画を立てることが望ましいでしょう。【改修費用の負担】住戸の水道メーターを基準として、住戸側の配管が専有部分（区分所有者負担）住戸と逆側の配管が共用部分（管理組合負担）となります。ただ、専有部分の改修を区分所有者負担だからと言って、個人の自由裁量にした場合、漏水を起こして被害に会うのは、下階の居住者になります。漏水をさせた住戸が個人賠償責任保険に加入していれば、下階の被害費用は補填されますが、それも基本的に一度きりです。管理組合全体の問題として改修計画を進めるのが望ましいと思います。→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2007.09.26

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  自動扉の維持について

  六本木ヒルズの回転式自動扉で事故があったことは記憶に新しいと思いますが、皆様のお住まいのマンションの自動扉はどのように管理されていますか？自動扉の原因は、設置年数より使用頻度によって影響を受けます。例えば５０戸のファミリーマンションで一戸当り家族が３名とした場合、一人が一日一回外出、帰宅をした時に開閉階数は３００回となり、一年では１０００００回以上自動扉が起動することになります。例えば１００戸になると単純に開閉が倍となり、同じ年数を使用していても戸数が大きいマンションの方が、壊れやすくなります。自動扉メーカーは年３～４回の保守点検を推奨していますが、消耗品の耐用が使用回数によるものであれば、保守点検契約をしたからと言って、寿命がのびるものではありません。（保守契約には部品交換費は含まれません）自動扉の保守の利点は・・・（寺岡オートドアホームページから引用）1. 技術員が定期的に巡回し、装置の状態をよく把握できるため、不意の故障、大きな部品交換の発生を未然に防ぎます。2. 定期的な点検・整備により、機器の耐用年数が延びる為、維持費の低減が図れます。3. 万一､不時の故障の際には、優先的かつ迅速にお伺いします。4. 契約された自動ドアには､所有者の使用･管理上の不備等が原因で第三者に対して身体または財物の損害賠償責任が発生した場合に適用される下記条件の『施設賠償責任保険』が付保されます。以上のようです。修繕計画では、概ね１０～１５年毎に自動扉の駆動部分及び感知部品を交換する予定になりますが、保守点検費用は一回あたり15,000円から20,000円くらいですので、年間4回とした場合、年額60,000から80,000円、10年間合計で60万から80万円になります。修繕費用は経験上60～80万円ですので、10年分の保守費用＝修繕費用と大体一致します。保守を定期的に入れることは安全上の望ましいことだと思いますが、早々壊れるものではありませんので、保守実施の有無については十分に費用面を検討してから契約をしましょう。（自動扉の保守点検は法的義務はありません。）５０戸以下のマンションであれば、保守契約を結ばず、調子が悪いようなら、スポットで一時的に点検を入れても問題がないような気がします。→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2007.09.21

• 生活音トラブルはやっかいです

   生活音の問題は、マンショントラブルとして最も多いと言っても過言ではないでしょう。経験から言うと、上下の音が問題になるケースが多く、それも上の音が下の階へ聞こえると言うものです。音の種類は、お子様がいるご家庭の、走り回る（飛び回る）音音響機器（ステレオ、テレビ）の音扉の開け閉めの音掃除機の音が代表的です。  以前は排水や給水の音での苦情が多かったのですが、最近は、施工の改良が見られ、その手のお話はあまり聞かなくなりました（築年数が古い建物はあるのでしょうけど・・）家族構成、生活の時間帯の違い、音の感じ方に個人差がある等によって生じる、共同住宅特有の問題です。長期化すると、指摘する側は当然として、指摘される側も何度も注意を受けることによって、被害者意識を持つこととなり、だんだん感情論に発展し、問題が解決しにくくなります。一度気になりだすと、耳につくようになるのか、ちょっとした物音でも過敏に反応するようになります。感情的になるとなおさらです。最近では、嫌がらせ行為に発展したり、訴訟になるケースもあります。抜本的な対策は、やはり音が出ないように物理的対策を講じるしかありません。お子様の音が原因である場合、室内で遊びますので、音の発生源をなくすことは非常に難しいと思います。また、音楽や映画が趣味な人にその行為を抑制するのはストレスをためる結果になりますし、掃除機を使わない家庭はいないと思います。フローリングを遮音性能が高いものを使う施工は一般的になっておりますが、遊び盛りのお子様がいるご家庭、また、音楽等が好きなご家庭はフローリングの上にカーペットを敷くことを検討されては如何でしょうか？一度苦情を受けると、毎日の生活が不安になります。その前に自発的に対策をするのです。カーペットと言っても、量販店で販売している安価なものでは、遮音効果は期待できません。値段は割高になりますが、防音性能に優れたカーペットを選択することが大切です。ネットサーフィンをして見つけましたが、静床ライトという製品は遮音性、施工性、メンテナンス性が良く検討する価値がありそうです＾＾一般的な防音カーペットは遮音性能が高いフローリングの上に敷くことを条件に、LL-35とかLL-30といった高いレベルの遮音性を有するものですが、この製品はカーペット自体でLL-40と言う高いレベルの遮音性能を持ち、遮音性が良いフローリングの上に敷くと効果てき面だと思います。※遮音性能はLL－数値で表され、数字が低いほど性能が高いことを示します

  2007.09.14

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  ハトは悩みの種

  台風9号が近づいてきています。深夜に神奈川にもっとも接近する予定ですが、被害がないことを祈っています！お住まいのバルコニーにハトが住みついて困った経験がありませんか？【ハトの好む場所】もともと、崖や岩棚の「外敵のいない」場所に巣をつくるようです。ちょうどマンションのバルコニー、室外機置場、出窓、共用廊下の花台等が類似した環境にあたり、ハトが好む場所なのです。【帰巣本能が強い】伝書鳩が良い例で、帰巣本能がとても強いのです。一度環境の良い場所を見つけると、そこの場所からなかなか離れません。【群れで生活する】複数で群れをなすので、一羽追い払ってもどうしようもありません。【対策】上記の習性を見て頂ければわかるように、一度巣をつくってしまうと追い払うのは簡単なことではありません。ホームセンターで、臭いで追い払うスプレー、反射板、カラスの模型等対策グッズが売っていますが、一時的には効果がありますが、慣れか生じ、しばらくするとまた戻ってくることが多いと思います。また、一戸だけで対策しても、同じような環境の場所に移動する（上下の住戸）だけですので、抜本的な対策にはなりません。経験上、物理的に「好む場所」に立ち入らせないようにするしか解決方法はないようです。駅でよくみかけますが、場所に入れないようネットで塞ぐ、止まれないように剣山上のものを置く・・このような対策が一般的で、もっとも効果があります。平和のシンボルだからと言って愛玩動物として大切にする方もいますが、次のような実害があることを覚えておいて欲しいと思います。【ハトの実害】鳴き声糞による洗濯物・建物への汚損糞による人体への影響（人体に害の有る病原菌を運んできます）抜けた毛による汚損・人体への影響・・・可愛いからと言って餌を与えるなんてとんでもありません！自分は良いかもしれませんが、他の方にとんでもない迷惑をかける結果になります。ハトネットや剣山を設置することになれば多額の費用を皆様の共有財産から支出せねばなりません。  

  2007.09.06

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  植栽の手入れ

  お住まいのマンションの植栽はどのように手入れされているかご存知ですか？除草、散水、低木の剪定等の簡単な作業は管理人さんが日常業務で行なっていることもありますが、中・高木の剪定の高所作業や、消毒、堆肥等の専門的作業は造園業者に委託する場合が多いかと思います。【剪定作業】　植栽の高さによって、低木・中木、高木に分かれ、高木を剪定する場合、高所作業車が必要な場合があります。　花が咲く木ですと、剪定の時期を気をつけないと翌年きれいに咲かなくなることがあります。特に管理人さんが剪定をしているマンションは、時期を気にせず伸びたら切る的な作業をしていることが見られますので、一度造園業者のアドバイスをもらうと良いかもしれません。【除草・伐採】　緑地面積が広いマンションは、管理人さんだけに除草をお願いするのは酷だと思います。春から夏にかけては、雑草は取っても取っても次から次へと伸びてきます。　量や大きさによって伐採した植栽は有償で処分する必要があります。最近は処分費が高くなっていますので、この費用が馬鹿になりません。【堆肥】　同じ土を長く使っていると栄養分が少なくなって、植栽の成長に悪影響を及ぼす場合があります。定期的に肥料を加えたり、土を入れ替えることが必要です。【消毒】　春と夏に山茶花等の植栽に「茶毒蛾」という毛虫が大量発生することがあります。この毛虫は人体に有害で、皮膚に炎症を起こすと病院に行って治療しなければありません。　人体に有害ではなくとも、植栽の成長を妨げる害虫、病気等の発生を抑止するために消毒作業が必要です。　消毒に使う薬剤は、使いすぎると人体に悪影響を与えますので、取り扱いは慎重にするとともに、消毒作業を行なう前には、お知らせ等で住民に周知しなければなりません。【枯れた植栽】　まずは、完全に植栽が枯れているかを確認する必要があります。枯れていることが判明した場合、そのまま放置しても仕方がありませんので、管理組合で早急に話し合い、抜くか、植え直すか今後の処置を決めます。　新築のマンションですと、枯れた植栽の補償（１～2年の間で設定）が付きますので、気付いた時点ですぐに指摘しましょう。　日あたりが悪く何度植えても枯れてしまう場所に、植栽や芝生を植えていることがあります。前述の無償保障期間中に植え替えを行い、また枯れてしまうようであれば、代替処置を講じてもらうように売主と協議しては如何でしょうか。【専用庭の植栽】　管理規約上、共用部分専用使用部分と言って、バルコニーと同じ扱いです。共用部分ではありますが、日常の管理は各住戸が行なわなければなりません（管理人さんが庭に入って除草や剪定はしない）。　庭の緑地を大幅に変更する場合は、設計の緑地面積に含まれる場所ですので、管理組合の許可が必要です。　造園業者の立ち入りについては、プライベートエリアに人が入ることを嫌う方がいたり、消毒作業で薬剤の散布を拒絶する方もいますので、庭がある住戸と理事会が話し合い、管理方法を決めたほうが良いでしょう。【造園業者】　作業内容の考え方がまちまちなことから、見積もりを複数社から取ると、安い業者と高い業者の金額がびっくりするくらいに違うことがあります。見積もり金額が極端に違う時は、安い業者と高い業者、それぞれの話を聞き、何が違うのかしっかり見定める必要があると思います。値段だけで飛びつくと、今までお願いしていた業者と全く違う作業を行なうケースもありますので、気をつけましょう　軽度な作業であれば、地域を管轄するシルバー人材センターにお願いするのも一つの方法だと思います。シルバー人材センターですと作業員の日当が安いので、その分作業日が割安になります。雑草は伸び放題、植栽は枯れていたり、無秩序に育っていたりする管理不行き届きの緑地を見かけますが、マンションの美観に影響することなので、管理会社と相談の上、管理方法をよく検討しましょう。

  2007.09.02

• 管理費に関心をもっていますか？

  分譲マンションを入手すると、必ず管理費・修繕積立金を納める必要があります。修繕積立金が安すぎるマンションは将来建物を修繕するための資金が不足する可能性があるためマンションを維持管理する上で不安があることは以前の日記で書きました。逆に管理費や修繕積立金が高すぎるとどうでしょう?転売をする時になかなか買い手がつかないことがあります。投資目的のマンションは利回り（賃貸収入で得る利益の計算）に影響するので、敬遠されがちです。・リゾートマンション等の共用施設（大浴場、フィットネス施設、プール、温泉）が充実している・機械式駐車場の台数が多い、エレベーターの台数が多い、ディスポーザー施設がある・管理人さんの勤務時間が長い新築でも中古でも、この条件を備えたマンションは修繕積立金のみならず、管理費も割高ですので、購入にあたっては十分な検討が必要です。特に戸数が少ないマンションはこの影響を受けやすいことを覚えておいて下さい。マンションを購入する際、ローンの返済金額だけではなく、管理費の金額、修繕積立金の金額（初期設定が低い場合は値上げを覚悟して下さい）を考慮に入れてないと、後々家計を圧迫することになります。最近は金利が上昇傾向にありますので、変動金利でローンを組んだ方は要注意です。管理費・修繕積立金の使い方・金額については、管理組合で決めることができます。管理会社任せではなく、管理組合の活動に多くの方が関心を持つ必要があります。管理会社が必ずしもマンションの維持・管理に有益なことばかりしているとは限りません。むしろお金のことに関しては、管理会社の利益が増える→管理会社の資産が減る、という相反する利害を有する立場になります。どんなことにいくらお金を使っているのか、ユーザーである私達がしっかり見定めなくては、もしかして、不必要なお金を無駄に垂れ流すことになります→修繕積立金　ドットコム→管理費削減　管理費見積サポート

  2007.08.24

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  建物の修繕（鉄部塗装）

  今朝の神奈川は久しぶりに短時間ではありますが、激しい雨が降り、すっかり涼しくなりました寝るときはエアコンを使わない生活をしている私にとっては暑苦しくなく起きられたので、とても爽快でしたさて、お住まいのマンションで鉄でできている部位がありますか？住戸玄関の枠水道・ガスメーターが入っているメーターボックス（パイプシャフト）の扉共用部の鉄製扉消火設備の収納箱機械式駐車場・・・・等このような部位があてはまります。鉄製の部位は、見た目（美観上）を良くする機能を維持する（錆びの発生を防ぐ）以上の理由から必ず塗装を塗っています。これを鉄部塗装と言います。この鉄部塗装は概ね４～６年毎に塗りなおしをする必要があります。なぜ塗りなおしが必要なのか？外気にさらされている鉄部は雨水（酸性雨の影響も大）風（空気中の炭酸ガス）使用上による傷・磨耗これらの理由により塗装が劣化してきます。劣化の進行段階は塗装の退色（色があせる）↓白亜化（塗装面を触ると白い粉がつく現象）↓塗装が剥がれる↓錆が発生↓腐食（進行すると穴があきます）このように進みます。錆がひどくなってから塗りなおせばば良いのでは？とお考えの方もいるかと思いますが、ちょっと待ってください！塗装を塗り直しする作業は、ケレンという錆をけずる作業から行います。なぜなら、錆が残ったまま塗りなおしても、塗装がうまくのりませんし、劣化の進行を止めたことにならないからです。錆が進行した状況でケレンを行なうと、鉄部を大量に削ることになり、もともとの強度が損なわれることになるのです。また、錆が多量に発生している状況は、見た目が悪く、資産価値にも影響します。建物の立地状況（海や幹線道路が近いと鉄部の劣化がしやすい）によって塗りなおしの時期が左右されますが、鉄部の機能を維持し、美観を保つために定期的な改修をしましょう！→大規模修繕　コンサルタント→修繕積立金　ドットコム

  2007.08.23

• 良いリフォーム業者の選択

  共用部分は修繕積立金で修理を行ないますが、専有部分＝お部屋内のリフォームは各自で行なう必要があります。クロスの貼り替え床の貼り替え畳の表替え建具・窓の建付け調整その他にも給湯器（電気温水器）・・１０年を超えると調子が悪くなりますキッチン洗面台ユニットバス給排水管ガス管長い目で見るといろいろ修繕する箇所があります。ホームセンターで材料を購入し、自分で直せる人もいるのでしょうが、多くの方はリフォーム業者に工事をお願いすると思います。リフォームをするとなると、ある程度まとまったお金が必要ですし、職人さんの腕によって出来上がりが大きく変わります。そこで重要なことは良いリフォーム会社を選択することです。管理会社にお願いする・・割高になる場合がありますが、管理会社は逃げられないので、下手な仕事をしても、やり直しをお願いしやすいと思いますチラシで選ぶ・・一見安そうな金額を提示していますが、具体的な見積もりを取ると、結構高い見積もりが出てくる場合があります。施工の腕についても実績がなければ何ともいえません知人の紹介・・親しい知人であれば、下手な業者は紹介しないと思いますし、施工の腕はある程度信頼できると思います。ただ、紹介した業者が知人の身内だと、施工に問題があった場合クレームは言い難い場合があります。リフォームの窓口の営業は、「腕には自信があります！」と必ず言うと思います。金額については数社から見積もりを取り、知人の紹介の業者に低い見積もりを見せ交渉するのが良いのかもしれませんね。その手間が面倒であれば、多少金額が高くても管理会社にお願いするのが無難かもしれません。 

  2007.08.17

• 修繕積立金の相場

  前回の日記で新築当初の修繕積立金の相場について書きましたが、地区年数ごとの相場はどのくらいになるのか見てみます。  これは某管理業の専門新聞に出ていた最近のデータです。（築年数毎の修繕積立金相場）築年平米当積立金（円）60平米70平米80平米40年超20612,36014,42016,48030年～40年未満19811,88013,86015,84020年～30年未満18711,22013,09014,96010年～20年未満1458,70010,15011,6005年～10年未満1036,1807,2108,2405年未満855,1005,9506,800（６０平米、７０平米、８０平米は専有部分の面積を示す） 築年数が古くなるほど、建物・設備の老朽化が進むために、修繕積立金の金額が増加する傾向にあります。人間の体を例えると年をとると医療費が多くかかるとの同じですね＾＾； マンションを購入した時に、ローンや諸経費の支払いで頭がいっぱいになり、修繕積立金の金額は見落としがちになりますが、販売会社に問い合わせれば、長期修繕計画表と資金計画を入手することができるので、購入後どのくらい修繕積立金が値上がりする可能性があるのかを確認することが重要です！築２０年を超えているマンションは全般的に維持費・修繕費がかかる設備は最近供給されているマンションと比較し、少ないと思います。最近のマンションは、維持費や修繕費が高額な機械式駐車場、ディスポーザー、セキュリティー設備等を導入しているマンションが増えていますので、将来的に設備の改修費用が大きな負担になってくると思われます。長期修繕計画にこれら設備の修繕計画が含まれているかも調べてみて下さい。  安かろう、悪かろうでは困ってしまいますが、マンションの大切な資産である修繕積立金を大切に使うよう、修繕内容、業者の選定、工事金額等慎重に検討する必要があります。本来であればマンション維持管理のコンサルティングを行なう管理会社が、的確な提案をする役割も担うことになりますが、現実は管理組合の利益に相反する助言をすることが多々あります。詳しい事はまた後日の日記で触れたいと思います。→修繕積立金　ドットコム

  2007.08.08

• 管理費と修繕積立金

  分譲マンションにお住まいの方が、ローンの他に毎月定額で支払う維持管理費は管理費修繕積立金 の二つに大別されます。管理費は、日常の維持管理に要する費用です。・管理人さんの人件費・設備点検費（エレベーター点検、給排水設備点検、消防点検、受水槽点検等）・管理会社手数料・共用部電気代及び水道代・管理組合運営費等に使用されます。修繕積立金は、建物及び諸設備の改修、改良に要する費用です。専有部ではなく共用部の修繕に使用されます。・鉄部塗装・外壁補修・屋上防水・給排水設備、給排水管・電気設備・駐車装置・消防設備・エレベーター設備・建物外周等が代表的な修繕箇所です。これらの金額は、建物の立地、規模、設備の内容、建物の形によって大きく変ります。例えば・・・・海岸に近いマンションは塩害により建物が傷みやすい・戸数の少ないマンションは多いマンションに比べ、負担割合が大きい（一台のエレベーターが設置されているマンションで、３０戸と６０戸では、単純に比較すると戸あたりの負担額が倍になる）・立体駐車場のパレット数が多い、ディスポーザー設備が付いている、セキュリティー設備が整っているマンションは、管理費だけではなく修繕費も割高になる・高層マンション、傾斜地に建っている、建物の形が変形している（長方形以外）マンションは仮設工事（足場代等）が高額になる最近販売の新築マンションの修繕積立金の相場を見てみましょう。購入時に修繕積立基金という一時金を徴収しているマンションがほとんどですが、この基金の金額によって月額の修繕積立金の設定額が変ってきます。例えば６０から８０平米の新築販売のファミリーマンションの場合・・・修繕積立基金１０万円の場合、月額の修繕積立金は戸当り約6,000円修繕積立基金２０万円の場合、月額の修繕積立金は戸当り約5,000円修繕積立基金３０万円の場合、月額の修繕積立金は戸当り約4,000円位が相場ではないでしょうか。この位の金額で設定しているマンションは、よほど管理費に余剰金が発生し修繕積立金に振り替えるか、駐車場使用料を修繕積立金収入にでも入れない限り（しかも多額）、築5年後くらいから値上げになる可能性が高くなります。→修繕積立金　ドットコム

  2007.08.07

• 建物のアフターサービス（共用部）

  専有部のアフターは新築マンションの場合アンケートが配布され対応の良し悪しに関わらず実施されていると思いますが、共用部のアフターサービスはどうでしょう。車路に水が溜まる、廊下の床シートが剥がれている、外壁にエフロ（白い汚れ）がある・・・等部屋内以外でも、施工上気になる面があると思いますが、誰が指摘し、誰が完了確認をしているのでしょうか？管理組合理事会が取りまとめましょう→詳しい居住者がいなければ、居住者の中の有志を募れば良いと思います専有部の指摘事項の他に共用部のアンケートをしましょう→例えばバルコニー内の不具合等、多くの住戸に該当する不具合があったり、理事役員では気付くことができない諸問題を、居住者全体の協力で指摘しましょう！管理会社の能力が問われます→管理員は建物全体を把握していますし、管理会社は巡回で不具合箇所をいち早く気付いてもらいたいものです。きちんと建物の状態を管理組合に告知し、しかるべき対応ができない管理会社が修繕の良きパートナーになれるとは思いません。売主の系列の管理会社であったとしても、しっかり線引きをして管理組合のバックアップになってくれるかが、管理会社の真価が問われるところになります不具合箇所の確認、完了検査は管理組合でしましょう→管理会社にお任せではなく、自分たちの財産なのですから、どこが悪いか、そこをどのような補修をおこなったかを自分たちの目で確認しましょう。その中心的な役割は理事会になります。もし理事役員で詳しい方がいなければ居住者から有志を募るとともに、助言役として管理会社に協力を求めましょう！建物が古くなれば、必ず大規模な修繕が必要になります。。「初めのうちが肝心！」です。初めから不具合箇所が多く、その箇所を補修しなければ、建物の傷みを早めることになり、皆様の大切な財産を余計に使う羽目になります→アフター点検　サポート

  2007.07.31

• 建物のアフターサービスについて

  マンションに住み始めて、大きなトラブルの原因になるのでは、施工後の建物の不具合についてではないでしょうか建物の不具合の保障については法的に義務がある「瑕疵担保責任」と任意に契約する「アフターサービス契約」があります。新築でマンションを購入された方は、ほとんどの場合後者の「アフターサービス契約」の適応を受けることになると思います。１、引渡し前・「構造計算偽装事件」以降、マンション販売会社はこぞって、設計及び施工の品質管理をアピールしています。販売会社の中には、建物完成前に何度か施工状況を確認する見学会を実施しているところやホームページ上で施工現場のリアル映像を見ることができるところまであります。・新築マンションの場合、建物の現物を見て購入していないことから必ず購入者は購入した部屋を確認する「内覧会」「再内覧会」を経た後に引渡しを受けます（建物引渡し前契約）。・内覧会の際には、施工会社、売主、販売会社（売主と販売会社が異なる場合）、協力会社が勢ぞろいし、極めて丁寧な対応をします。クレームがついて無事引き渡し出来なければ困るからです。２、引渡し時・小規模マンション、投資向けマンション、リゾートマンションを除き、現地で鍵の引渡しを受けることが多いと思います。・その際に施工会社も待機していることが多いので、鍵受け渡し後部屋内で不具合が発見した場合、すぐに対応を依頼することが出来ます。３、引渡し後・冒頭に書いた売主と締結する「アフターサービス規定」に基づき、引渡し後「３（６ヶ月）」、「１年」、「２年」のタイミングで不具合補修を実施します。・不具合補修は、それぞれの時期に事前にアンケートを実施し、点検、補修を行ないます。さて、問題になる原因は・・・この一言につきると思います。売ったら売りっぱなし！！・販売契約時にアフターサービスの窓口が契約書等に必ず記載されております。それを見ると「管理会社」であったり、「施工会社」であったりすることが多いようです。・アフターサービス契約の相手方は誰になるのか？マンションを分譲した売主なのです！購入したマンションは皆様の人生の中で一番高い買い物の方も多いのではないでしょうか？・販売時には、前述の通り徹底した設計及び施工監理や、引渡し後も安心の保証体制とアピールしています。・実際には工期が短く突貫工事になったり、売主の意思に反して出来は良くないマンションが完成することもあります。・売主の思惑通りに完成度の高いマンションができるとは限らないのです。・「運」が悪いと思わないで、施工後にきちんと補修させる必要があります。・「売主」が窓口になりたがらない理由は、クレーム処理は手間がかかるからだと思います。販売員に確認すると、「管理会社」や「施工会社」を窓口にする理由をもっともらしく回答してくると思いますが・・・・「管理会社」は問題が発生した際、売主との間に入って調整をしてもらいたいものですが、売主の系列会社や売主の指定する得意先であれば、売主に都合が良い方に導くか、および腰になると思います。・「管理会社」が、アフターの窓口になるのであれば、分譲主もお客様、居住者もお客様。余計に動く難い立場にいるのではないでしょうか？・「施工会社」は不具合の指摘事項が多ければ、損をすることになります。いくら売主と請負時に契約を結んでいるからと言って、積極的に補修したいとは思わないはずです。・「管理会社」が誠意をもって対応したとしても、「施工会社」と直接取引きをしているわけではない「管理会社」の言うことを、真摯に受け止めてくれるか疑問があります。・アフターサービスで指摘を受ける箇所は施工上の不具合ばかりとは限りません。設計上の問題や売主の指示のもとに実施した工事が問題になることがあります。その責任を全て「施工会社」に委ねるのにはあまりにも無理があります。・例えば「管理会社」が窓口として場合、施工上の不具合ではなく設計上の問題であったとしたらなら、「居住者」→「管理会社」→「施工会社」→「売主」→「設計事務所」→「管理会社」→「居住者」の長い道のりを経なければ回答が帰ってこないのです。・対応が悪いのは施工会社の会社としての問題ももちろんありますが、以上の理由からいろいろな要素が絡み合うからだと思いますこれだけ高額な製品を販売しているのであるのなら売主が責任を持って、売った後も人任せにせず対処して欲しい！と思います。昨年、我が家でM社の車を購入しました。引渡し後、３ヶ月、６ヶ月の無償点検の際、販売した営業さんから電話があります。売主として自動車より高額な製品を売る不動産会社がなぜに同じ対応ができないのか不思議に思います。それでは「売主」の対応が悪い場合はどうすれば良いか？大変手間ですが売主の代表取締役宛に内容証明郵便を発送しましょう。窓口の対応が悪い＝対応している社員の能力に欠けることが起因することが多いからです。何度もしつこく電話しても、怒っても、「ぬかに釘」なら時間の無駄です。一部高い買い物をしたからと言う理由で、アフターサービス範囲外の不具合も無償でやるようにごり押ししてくる居住者もおります。でも、購入者に理解してもらうのも販売会社の責務ではないかと思います。因みに私の住むマンションはアフターサービス窓口は「施工会社」でしたが、竣工時の「出来」が良く、引渡し後はほぼノークレームでした。→アフター点検　サポート

  2007.07.28

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