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2007.12.07
カテゴリ：維持・修繕
大規模修繕を行う上で外部専門家の介在は不可欠と思いますが、介在方法は主に3つに分類されます。
１、管理会社一任請負方式 ２、監理・施工分離発注方式 ３、施工会社直発注方式 があります。 分譲マンションで大規模修繕を行うにあたって、施工する立場、品質を監理する立場、企画立案する立場、この三つが必要です。 一番発注金額が安価なのは、管理組合が、品質監理を含めて施工会社を直接発注する「３、」の方式です。デメリットは、きちんと施工しているかチェックする第三者のチェック機能がない（マンションに専門家がいれば別ですが・・・）。そして、企画立案する会社がないと、それぞれ施工会社各々に仕様が異なる見積を提出するので、単純に金額だけを比較するのが難しいことがあげられます。 品質監理や企画立案を第三者のコンサルティング会社（設計事務所や管理会社）に委託し、施工会社は入札等で決める方法が「２」になります。見積を同一条件で依頼するための工事仕様書の作成業務や、業者選定作業、そして施工時は定期的な品質確認、検査の立会い、指摘等をコンサルティング会社が行ないます。それぞれの立場の専門家が分担して仕事をするので、品質の向上につながるとともに、チェック機能が有効に働きます。コンサルティング手数料は、実施工金額（施工会社に実際に支払う金額）の５から１０％くらいが必要になります。但しよほど信頼ができるコンサルティング会社に頼まないと、管理組合の意向が上手に反映されなかったり、チェック機能が十分に機能しない恐れがあります。 管理組合に最も負担をかけない方式は、「１」の方式です。全ての業務を管理会社に任せるやりかたです。大部分の管理会社はこの方式で進めていくことを提案します。 この方式は悪い噂が立ちます。それは管理会社が儲けすぎているのではないかとの懸念です。 管理会社は自社で職人さんを抱えているわけではありませんので、下請けの修繕会社に仕事をやらせることになります。その業者は基本的に管理会社の指定になりますので、施工金額が適正な価格なのかを比較のしようがないのです。 また、管理会社は予算を知っていますので、赤字になるぎりぎりの価格で提案することが可能です。 10年近く管理会社にいた業界事情を言うと・・・ 管理会社の売上のウェイトは、大規模修繕工事の受注が大きく締めている現実があります。物件担当者に修繕受注のノルマを科し、目標達成のためには借入や臨時徴収の提案も辞さずの売上至上主義の管理会社もあります。 割高になる構図は、まず原価となる施工会社の実際の工事金額が、競争の原理がはたらかないため、相場より１０％から２０％高くなることが多いのです。ここに管理会社のコンサルティング経費５％程度を加算し、この合算金額に管理会社の粗利を１５～２５％くらいを上乗せするのです。 例えば実施工金額（管理会社が施工業者に発注する金額）が3000万円の工事の場合、コンサルティング手数料５％、150万円をプラスして3150万円、そこに2割の粗利を乗っけると、約3900万円。競争原理を働かせて工事会社に直接工事を発注したとしたら、2400万円から2700万円でできるところを、管理会社に1000万円以上のマージンを払うことになるのです。 このマージンを高いと感じるか安いと感じるかです。 管理会社一括請負方式が全て悪いとは言いません。きちんと内部で競争原理を働かせて、適正な工事原価に良心的なマージンを上乗せして仕事をする管理会社も中にはあります。 それを見極める為に、最終的に管理会社一括請負方式の選択肢を選ぶことになったとしても、複数の業者から直接管理組合が見積を取り、適正金額を知ることが大切です。 大規模修繕を行なう前のタイミングで、管理費等を含めた支出の見直しをしては如何でしょうか？お金に対して関心が高まり、管理組合に対する意識が高まる良い機会です。 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
最終更新日
2007.12.07 16:13:47
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