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地域商圏の人口が減ったり、高齢化すると、来店が減る＝売上が下がる。
売上低下で、
スタッフ人件費や、地代家賃の「固定費の重み」が高まるけれど、
店を移転するのも、簡単ではない。

人口が増えていて、社会が若かった昭和時代なら、
店を出せば何とかなった部分もあったと思うけど、
人口が減っていき、高齢化が進む令和時代には、
そうはいかないのだと感じる。

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中古戸建を600万円で購入し、
諸費用
（売買仲介手数料、登記代、不動産取得税、火災保険料、賃貸入居者募集仲介手数料）70万円、
リフォーム170万円の総額840万円の自己資金を投下したとき、
賃料が7万円（年84万円）の貸家利回りが10％ならば、
経費20％、税金（所得税20％・住民税10％・個人事業税5％）30％の合計50％を控除したら
半分の50％くらいしか手元に残らないので、
手取り年額42万円をもって、投下した自己資金840万円を回収するのには、
空室発生が無い場合ですら、20年もかかる。
戸建賃貸（居住専用）で、
20年の間に、退去が一度も発生しないという体験は、今のところない。
一度でも退去が発生すると、空室期間ロス、美装・修繕支出も伴うので、
回収期間は、その分だけ先延ばしになる。

　　※　あと2年で、初回契約から20年が経過することになる入居者がいるが、
　　　　出現率はスゴくレア。
　　　　住居専用物件の平均入居期間は７年弱。
　　　　事業用物件の平均入居期間は2年ほどで短い。
　　　　これは、借主が、個人事業主か法人かでも違ってくるし、
　　　　業態によっても違ってくる。
　　　　ウチは、事業用物件の借り手の絞り込みや立地などの
　　　　マッチング・提案が不協和なせいで平均入居期間が
　　　　短くなってしまってるのかもしれない。
　
事例の中古戸建賃貸で儲けが出るのは、21年目以降となり、
少なくとも20年間は、手元のお金を減らして走ることになる。
資産を持って家主ステイタスを得る代わりに、
手持ち現金を減らした状態を20年耐えることを選ぶことでもある。

さらに、購入時には見通しにくい必須経費＝長期修繕費が、
後になってからのしかかる。
例えば、築30年で購入した中古戸建は、そこかしこに傷みがあるのが普通なので、
購入直後に修繕・住設更新をかけたとしても、
それでも、投下した自己資金回収の最短20年が訪れる前に、
追っかけの修繕が必要になってきたりする。　
築50年近くになってくると、
モグラたたきのように修繕をしていく羽目になり、
自己資金投下分を回収できるのが、ずるずると先延ばしになってしまう。

事例の中古戸建賃貸で儲けが出るのは、
25年目以降、30年目以降となってしまうこともある。
築30年で購入した戸建で、回収期間30年となると、
築60年となっているわけで、そこから儲けるぞと息巻いても、
どんだけのものか。
30年後のマーケットは、どうなっているだろうか。
わからないことは、たくさんあるが、
物件が築60年になってしまう（経年劣化する）ことと、
自分自身が30歳老いることと、
今より少子高齢化が進むことだけは確定してる。
世の中、カネ余りなのか知らないが、
利回り十数％でも、築古戸建ウェーブが来ているみたいで。
膨れたお金で購入した物件が、稼ぎもせず、値下がりしても、
膨れた分が萎んだだけで、損失は無いのだと考えているのなら、
それもウェーブに乗るのもアリかもしれん。

自己資金を温存するために融資を利用するにも、
中古住宅では制限が出てくる。

【結論】
事後処理というのは、面白くないので、
ウェーブに乗る気にもなれない。
しばらくは、別の事業方策でも考え、行動していくしかない。
（非公開日記で編集中）

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