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2010年07月の記事

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まいった

出張からは帰ってきていますが、まいりました。スゲー風邪をひいてしまった。しかも、出張後もはずせない仕事があって、休んでいられずどんどん悪化させております。来週月曜日からは海外なんですけどねえ。というわけで、本日はもう寝ます。出張も、思ったより楽でもなく、連日深夜まで及ぶようなハードなものでしたし、出張中からのニュースなども全く把握できておりません。このまま、海外へ行って、情報砂漠が３週間くらい続くかも。それより、はやく治さなければ・・

2010/07/29

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暑いが明日から出張

本日は大手町でも35度超だったようです。昼休みに、昼飯ついでに歩いて10分くらいのところまで買い物に行こうかと思っていましたが、あまりにも暑いのでやめました。部屋からわずか2-3分くらいのメシ屋に行くだけでクラクラしましたんで。で、本日館林で38.9度で今年最高ですか。昨日もたしか最高気温は伊勢崎だったし、群馬って暑いですね。日経平均は今日も続落ですか。昨晩のNYは上がっていたんですがねえ。みずほはずいぶん安くなってきましたが、新株が出回ってくると、公募割れもあるかもしれませんね。国際石油開発帝石はさすがにちょっと安いとでも思ったのか、本日はやや上昇しておりますが、一時40万円も割り込んでおりますね。まあ、1.5倍希薄化増資といっても、５月中旬までは60万円超だったわけでして、ボチボチ希薄化分を考慮しても安いかなという気もしてきます。多分、来週月曜日に価格決定でしょうけど、30万円台になるんでしょうかねえ。本日特にネタがないのですが、今後としてちょいと注目している決算発表は、まずはクレッシェンドです。シングルレジと合併となるでしょうが、決算期を変えないとすると、シングルレジがひっつくだけ希薄化するってイメージですけど。現時点ではシングルレジは賃料収入が全部ファイナンスコストで融けて無くなる銘柄ですので、こちらからの収益はあてにできないでしょう。とすると、今期予想が例えば3,500円とかそのくらいになっちゃいそうな気がして、しかも、それでいてLTVは上昇という感じで、なんか合併してもいいことあまりないって感じなんですけど。合併比率の問題といい、クレッシェンド投資主にとっては結構踏んだり蹴ったりな感じもしますけどね。なにしろ、合併したおかげで、クレッシェンドの収益をシングルレジに分け与えなければならない感じになりますのでねえ。あとは、負ののれんをいかに活用して、合併効果を出すかにかかっているようにも思えます。もう一つは今月末頃に予定されているビライフの中間決算です。これまで、合併銘柄で、合併後のちゃんとしたバランスシートとか発表した銘柄がないため、今回中間発表でこれを示すとしたら、合併銘柄初となります。特に、NCRはずいぶん非上場期間もありましたし、ちょっといろいろ興味も湧くとことです。さらに、インヴィンシブルも中間決算発表してくれると嬉しいんですけどね。インヴィンシブルはずいぶん負のれんを使ってきたので、一体いくらくらい残っているのか、そこら辺を知りたいところですね。もう数億円くらいしかないような気もしますし、そうなると、９月の新生信託はキツイかも。インヴィンシブルはシングルレジを優越的立場で合併したかったでしょうねえ。さらに負ののれんを得るために。ま、そんなこんなで明日から出張でしばらく留守です。ただし、明日からの出張は土日も働く代わりに平日にやや暇な時間もあるかもしれず、ネットにつながる環境もありそうですので、なにかネタがあり、暇な時間があればやってくるかもしれません。そうでもなければ、来週の月か火までは休みですね。

2010/07/21

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みんなで大家さん

スターツPRは東証へ重複上場ですか。その費用のため、分配金を16％も下方修正。まあ、額にすれば7千万円弱くらいですが、スターツはJASDAQにいたからこそ、世間とやや異なる動きになって、例えばガイジンが売買しないとか、やや幸せな点もありましたんで、東証への上場は反対なんですけどね。わざわざ下方修正してまで東証に上場したって意味無いような気もします。まあ、とりあえず、投信が適度に買ってくれるでしょうけど、その後は世間様と同じような値動きになってしまうことでしょう。まあ、最近はたいして動きませんので、JASDAQでも東証でも大差はないかもしれません。しかし、ボラが高くなったときが違いますからね。さて、最近、Infoseekのバナー広告でクリックすると楽天ポイントがもらえるものがあって、たいていはクリックしても、その先に何の宣伝があるのか気にしたこともないので、こういった宣伝の仕方はあまり費用対効果が薄いんじゃないかと思いますが、そんな中に「みんなで大家さん」っていう不動産ファンドの宣伝がありました。まあ、興味がある分野ですので、見てみましたが、個人的にはどうかと思い、宣伝したくないので、リンクはしておきませんが、検索すればすぐに見つかります。現在第４号が募集中で投資対象は北海道の物流倉庫、想定年利回りは6％だそうです。優先劣後システムだそうでして、この辺は、住友不動産のサーフなんかと同じで、ある程度の割合を会社が劣後出資して、そのあたりまでの棄損なら元本に影響なしということです。しかし、住友不動産ならともかく、このなんだかよく分からないところがやっているシステムが信用置けるかどうか、ということですね。また、対象物件が１つですから、レジデンスの場合はテナントが分散しているためある程度はテナントリスクは低いものの、物流なんかではどうなんでしょう。また、J-REITと異なり、雑所得として総合課税ですので、税制面ではたいていの人は相当不利だと思われます。わたくしの場合は、国税２割、地方税１割くらいは取られますので、想定6％と言っても、手取り4.2％とかそのくらいでしょうね。J-REITの場合は分離課税で現時点では国税地方税あわせて１割ですので、税込み4.7％程度の利回りがあれば、これを上回ることができます。すなわち、ロジスティクスでもこれよりマシ。それと、こういうファンドは出口が良く見えません。だいたい数年くらいで償還で、第２号はすでに償還されているようですが、どうやってその償還資金を作ったのでしょうか。対象不動産が買値以上で売れて、償還できれば問題ないですが、今の時代そうそう不動産が値上がりばかりするとは思えません。そうなると、償還資金はまた別のファンドを作ったりして自転車操業的に作らなければならないのかもしれません。これって、最初のうちはいいけど、ファンドにドンドンリスクが蓄積していくような仕組みにも見えますね。どこかで大幅な元本割れが生ずるとか、あるいは、運用会社が資金繰りに行き詰まり倒産してしまえば、全ファンドそれまででしょう。匿名組合方式の不動産ファンドは最近相次いで行政処分の勧告を受けております。例えば、イニシア・スター証券、これはHOPEとかいうシリーズでしょう。「旅館業に投資する４本の匿名組合」なんて書いてありますが、要は「ラブホテルファンド」ですね。資金流用もなんでもアリみたいなことですね。それから、高木証券の方はレジデンシャル-ONEとかいうファンドのことかと思われます。借入上限率400％とか書いてありますが、LTVにすると80％ってことでしょうねえ。すげーレバ高いね。しかも、売ってる社員自体良く把握していないみたいな話ですね。レバ80％って不動産が2割下落したら全損ですから、こりゃキツイわな。こんな感じで、どうも売ってる側の話だけ聞いて不動産ファンドに手を出すことは結構危険を伴うような感じもしますが、このみんなで大家さんってどうなんでしょう。キチンとした運用体制があって、キチンとした会社なら長持ちするかもしれませんが、そうでもなければはじめの数年のみかも。あとは、平成電電とか、そこまでひどくなくてもリスクが顕在化したところでだいたいはポシャる感じですかね。まあ、10年、20年の運用実績があり、持続可能なシステムであると実証されないことにはちょっと手を出してみる気にはなれません。少なくとも１桁％ではリスクに見合う金利とは思えませんね。えっと、今週からちょっと不在モードに突入いたします。明日は来るかと思いますが、その後出張で、今回はちょっと長めです。復帰は来週火曜か水曜日と思います。その後、８月に入ると、今度は夏休みで海外へ遊びにまいります。まあ、こちらは毎年のことなんですけど、今年はこちらもチト長めですね。まあ、この4-7月は結構よく働いたので、ご褒美で。

2010/07/20

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日本コマーシャル投資法人(3229)購入

本日はやけにリテールファンドの出来高がでかいですが、なにかあったのかな？下落率もJ-REITの中では一番でかいし。まあ、鳴海店のリリースはグッドニュースでもないでしょうが、こんなにみんな一斉に売るほど悪いニュースでも無いでしょうしね。多少収益減るとはいえ、多分分配金にすれば数十円程度の話でしょうし、実際、分配金予想額は来期も変えていませんしね。増資インサイダーでもあるのかなと思いましたが、今のところなんのリリースもないですな。さて、日コマですが、多分、現時点なら日コマを買うことと、UURを買うことはほぼ同義と思います。まだ、大どんでん返しで、合併ご破算という結末となる可能性もゼロとは言えませんが、運用会社もUUR運用会社の子会社になったし、当然、いろいろと条件がついていた合併の前提に関してはクリアして普通に合併することになるはずです。そうすると、アバウトではUURの1/6くらいの価格ならＯＫですが、より正確に考えると、11月末までは別個に分配金など支払われますから、この分は補正せねばなりません。すなわち、日コマを持っている場合、UURの11月期の分配金はもらえませんので、UUR投資口価格から、11月期の予想分配金16千円を控除した後、6で割ったあたりが一つの目安になります。さすがに、投資主総会も終わり、運用会社の株式譲渡も完了したこの7月に入ってからは、かなり理論価格に近い位置で推移していることと思います。だいたい、終値で言えば、上記のUUR分配金控除後の1/6の価格を千円から2千円程度上回っていることが多いですね。少々上回っているのは、上記計算では日コマ側の分配金を考慮していないためで、日コマの8月期の分配金予想は3,290円ですので、これを考慮すれば、実際は千円から2千円程度逆に理論価格を下回っているということです。さらに、雀の涙程度かもしれませんが、日コマ側には、9-11月の３ヶ月間の運用結果が合併交付金として支払われるかもしれません。しかしながら、消滅法人という弱い立場ですので、今後、予想が下方修正されたり、譲渡損が発生しゼロになったりすることも可能性としてないではありません。まあ、そんなわけで、理論価格よりは若干安い位置にいるのだと思います。で、私のねらいは８月の分配金でした。よく考えてみると、今年中に配当のたぐいがもらえるのは、あと、7,8,9月の３ヶ月間に決算をむかえる銘柄しかありません。10月以降の決算では配当のたぐいは来年になってしまいます。なんとか、今年中の利益を多くしたい身にとっては、インカムについては９月までの銘柄に注力しなければなりません。７月決算という銘柄は数が少ないので、８月、９月あたりを考えていて、ちょっと日コマを買ってみようかと思った次第。まあ、この辺なら、将来UURになれば、平均取得価格も下げてくれますし、あまり問題もなさそうですので買ってみました。実は、日コマを購入するのは２回目です。前回はほぼ３年前。この時は47万円台で買っておりますね。その後、８月の権利をとって、秋には売却してしまっていますので、短い付き合いでしたが、この頃から比べると、まさに1/6に近い投資口価格になっております。UURの決算説明資料によると、今回の合併で160億円ほどの負ののれんを想定しているようです。この計算の前提として、合併対価としては、だいたい221億円くらいを想定していますので、純資産価値として380億円ほどと見ているようです。また、不動産簿価は2,475億円から1,704億円へ約3割、なんと771億円の切り下げ。これを前期日コマの決算短信の純資産額1,171億円から引けば、400億円となりますので、ここから合併諸費用などで純資産が少々目減りして300億円台後半くらいを純資産価値と見ているようですね。この辺だと、今の日コマ１口当たりの純資産価値は15万円とかその辺ですので、PBR的には0.6とかそのあたりでの合併になりそうですが、UURとしても合併後にLTVがすごく高くなるので、増資とか、物件売却などの手段が必要で、あまり日コマ側に甘い比率は不可だったのでしょう。それにしても、せめて1/5くらいで勘弁してやっても良かったようにも思いますけどね。

2010/07/16

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執行役員

FRBが米成長率見通しの下方修正でドル安円高となりましたね。そんなわけで本日は株式市場は不調です。しかし、いちいち反応しなくてもいいくらいの誤差範囲みたいな修正にも思えますけどねえ。プラス3％からマイナス3％に下方修正されたのならともかく、0.2ポイントくらいでガタガタ騒ぐなよって気持ちなんですけど。さて、FCレジは観念して投資主総会を開くことにしたようです。SJからは現執行役員と監督役員2名の解任と後任の選任にかかわる投資主提案が出されていましたが、FC側としては、戦う道ではなく、和解の道を選んだようです。運用会社の代表取締役も兼ねている現執行役員および、2名の監督役員は「解任」ではなく、「辞任」の道を選びました。そして、後任について、SJと相談して決めるということです。まあ、勝ち目がないと思ったのでしょうね。ぷろすぺ(親)がSJ側につけば、ほとんど半分くらいの投資口を押さえているわけですし、SJはかつてぷろすぺ(親)から市場外でFCの投資口を購入したわけですので、両者は内通していることでしょう。そんなわけで、ファンクリがまったく関知できない執行役員が選任されてしまう危険を避けるため、ここは下手に出ているのだと思われます。しかし、SJとぷろすぺ(親)が現状のFC投資口保有を続ける限り、議決権の約半分を押さえていることに変わりはなく、ファンクリとしては、FCに物件売りたくてもなかなか目的を達成できませんねえ。まあ、第三者割当ができなかったので、金も無いですが。ところで、執行役員ってのは実際のところどのくらいの権限があるのでしょうか。例えば、運用会社が第三者割当や物件取得を企図したときに、それをストップさせる権限でもあるのでしょうか。投信法109条あたりに執行役員について書かれていますが、「執行役員は、投資法人の業務を執行し、投資法人を代表する。」というのが条文です。見慣れた執行役員は、決算説明会等の時に最初にチョロッと挨拶するだけで、あとは飾り物のようにひな壇に座っているだけって感じで、取り仕切っているのはすべて運用会社側なんですが。例えば、本気を出すと、運用会社の変更もできるみたいな権限があると、これはファンクリ側にとってはとても怖いわけですね。もともとは、J-REITってのは、親が運用会社とセットで組成するようなもので、これまでに親会社の都合以外で運用会社が変更になったことはないですが、投信法の206条あたりには投資法人による資産の運用に係る委託契約の解約に関する決まりがあり、第1項に投資主総会の決議で解約できそうなことが書いてありますし、第2項には「資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由があるとき。」には、「役員会の決議により資産運用会社と締結した資産の運用に係る委託契約を解約することができる。」との条文もあります。すなわち、今回の大希薄化棄損増資を取り上げて、これが「資産の運用に係る業務を引き続き委託することに堪えない重大な事由」と認められれば、執行役員を含む役員会だけで、運用会社をクビにすることもできそうです。これは、ファンクリにとっては怖い。もし敵対するような執行役員が就任しちゃったりすると、相当つらいです。運用会社もファンクリの意向だけに従ってばかりもいられなくなるかもしれません。それで、なんとかSJのご機嫌をとって、友好的に協議をする道を選んだのかもしれません。まあ、本当に仲良くなれるのかどうかは知りませんが。これで、プロキシーファイトとか、投資主総会により会社側の意図しない執行役員の解任が決定するなんて面白そうな事態は無くなってしまったわけでして、もしこういうことがあったら、面白そうだから買ってみてもいいかなと思っていましたが、やはり買わないかなあ。ちなみに、投資主総会の基準日は7月末ですので、7月決算銘柄の権利付きの日までに購入すれば出られるとは思います。しかし、最近のFCの売買動向をみていると、本日も出来高ゼロですし、流動性のかけらもないですねえ。ちょっと小さすぎてリスクが高いと思います。本当は、ファンクリは捨ててどこかと合併するとかの方が、投資主にとってはありがたいかもしれません。例えば、投資口2分割後にアドレジと1：1で合併とか。しかし、そういう結末になると、ファンクリの方が昇天するかもしれません。

2010/07/15

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イトーヨーカドー鳴海店

振興銀行は現社長も逮捕ですか。若頭のみ容疑を否認しているようですが、他の手下の面々が認めているようですから、往生際が悪いということなんでしょうねえ。はたして銀行として存続はできるんでしょうか。他とくっつけて消滅させるっていっても、だいぶ普通の銀行とは違いますのでねえ。一番似ているのが新銀行東京かなあ。さて、昨日ですが、リテールファンドからイトーヨーカドー鳴海店のリニューアルがリリース(PDF)されました。結構、苦労して未来は明るい風に書いてありますが、要はイトーヨーカドーの撤退です。相当程度に、撤退、または、賃料の減額プレッシャーがあったものと推察されます。そもそも、この物件、リテールファンドの中では一番の問題児でしょう。前期決算短信を見ても、期末算定価額が帳簿価額の7割を切って、64％程度になっておりまして、他にはこのような例はないようです。下に購入価格（85.4億円）を100としたときの、帳簿価額（赤）、期末算定価額（青）と、当初を100としたときの賃貸事業収入（緑）のプロットを示します。過去の数字はすべて決算短信から取ってきた数字を元にしています。まあ、2003年3月初めから長年保有していますので、帳簿価額の方も1割引きくらいになっていますが、算定価額の方の落ち込みが厳しく、購入価格の6割以下になってしまっているため、両者の比をとると64％ということです。また、賃貸事業収入の方はちょっと説明が必要ですが、本当はNOIをプロットしたかったんですが、決算短信に示されている賃貸事業収入の方をプロットしてあります。ただし、今期（2010年8月期）以降はデータがありませんので、実は、鳴海店リニューアルリリースに記述がある想定NOIの値を使って、各期とも、これらの想定NOIに45百万円を加えた値を賃貸事業収入としています。これは、今期は前期と賃貸事業収入の変化がないであろうという前提で、今期想定NOIと前期までの賃料収入との差が45百万円だったためです。途中で2割賃料収入が減っていますが、これは、賃料改定(PDF)したためですね。多分、このころからイトーヨーカドーはここからは撤退したがっていたふしがあります。賃料を2割引いて、その代わりとして来年の8月末まで解約不可の契約でしたが、両者合意の上とはいえ、イトーヨーカドーは9ヶ月ほど早く撤退ができることになったようです。で、鳴海店リニューアルリリースによると、リニューアル後の想定賃貸事業収入が年間約600百万円となっております。イトーヨーカドーはいくら払っていたかというと、半年で264百万円ですので、年間528百万円で、想定賃料はアップです。しかし、NOIで言うと、年間想定NOIが360百万円となっております。イトーヨーカドー的には、同じく鳴海店リニューアルリリース内に今期（平成22年8月期）の想定NOIの記述があり、219百万円となっておりますので、年間で438百万円のNOIがこれまであったことになります。ということは、賃料は上がってもNOI的にはザックリ言ってまた2割減少という感じですね。そうなると、ただでさえ凋落傾向が激しい算定価額ですが、さらに2割程度の下押し圧力がかかって、当初買値の半分以下に低下していくのは間違いなさそうな感じです。帳簿価額の方も下落していきますが、勢いが違いますから、帳簿価額の半値になってしまう日もいずれやってきそうな気もします。ま、負ののれんがありますので、減損処理ができないわけではありませんが、ちょっとこの鳴海店の状況は厳しかろうと思われます。なんか今日は全般的に株式市場も好調だったみたいですが、みずほがすごいことになっているみたいですね。みずほみたいな巨大な銘柄も、売り崩され、ずいぶん安い公募価格になってしまったということで、本日はその買いもどしなどがはいっていたようで、売買高が9億株弱ですか。これはすごい。なんか公募増資ってもうちょっと良い仕組みを作れないもんですかねえ。

2010/07/14

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2010.7預金金利定点観測

責任論がふつふつとしている感じで、惨敗ですからそれも分かりますが、まあ、消費税発言だけに責任を転嫁するのもどうかと思いますけどね。10％にあげると言った自民党が改選第1党ですし、あげさせないと言っていた、社民党、共産党、国民新党あたりは議席を減らしています。あげないといって議席を増やしたのはみんなの党くらいですね。民主は上げるとは言っておらず、議論をはじめましょと言っただけですからねえ。まあ、最大の敗因は与党であるがために、どうマスコミから突っ込まれるか、どう報道されるか、その辺がまだ不慣れな与党初心者だったためじゃないでしょうか。衆院選マニフェストも与党になったことがない頃のものですので、幻想にあふれチト無理があったわけで、一度自民に政権が移って、再度民主に戻ってくる、このくらいの過程をふまなければ、どちらもちゃんとした与党になれる健全な2大政党状態にはならないのかもしれません。まだ10年くらいかかるかも。それまで日本がもてばいいですけどねえ。さて、本日は7月の金利定点観測です。調べているのは以下の金融機関です。他の金融機関やキャンペーンなどはあまり把握していません。ネットバンク等楽天銀行オリックス信託銀行ジャパンネット銀行新生銀行住信SBIネット銀行セブン銀行ソニーバンク日本振興銀行ネット支店・ネット預金等あおぞら銀行ダイレクト定期預金池田泉州銀行ネットプラス定期（旧池田）池田泉州銀行ダイレクト支店（旧泉州）関西アーバンダイレクト定期預金紀陽銀行インターネット支店京都銀行ネットダイレクト定期預金スルガ銀行ダイレクトバンク支店東京スター銀行「好金利365」スターワン円定期預金みなと銀行海岸通支店関西地銀など、埋もれていたネット預金も多少は発掘したわけですが、まだ未開拓の部分もあるでしょうし、日本の金利トップ５をカバーできているかどうかは分かりません。あくまでも上記調査対象のトップ５を記録していきます。なお、金額により金利が異なることがあるので、預金額300万円の場合の金利で統一します。完全な目視でやってますので、たまに間違うことがあると思いますが、ご勘弁。また、徐々に金利が上がっていくような、仕組み預金などは考慮していません。各行条件が違うこともあり、直接比較が難しいので、通常の定期預金のみを対象としています。なお、金利を調べたのは7/12です。金利トップ５（300万円以上、2010.7.12現在、↑↓は前回比の金利アップダウン）１年定期0.600　日本振興銀行0.500　住信SBIネット銀行（↑）キャンペーン9/30まで0.450　あおぞら銀行（↓）0.450　池田泉州銀行（旧泉州）（↓）0.450　関西アーバン銀行0.450　ソニー銀行　キャンペーン8/31まで0.450　イオン銀行　キャンペーン8/31まで３年定期1.000　日本振興銀行0.700　オリックス信託銀行0.700　イオン銀行　キャンペーン8/31まで0.600　あおぞら銀行0.600　住信SBIネット銀行（↑）キャンペーン9/30まで５年定期1.500　日本振興銀行1.000　イオン銀行　キャンペーン8/31まで0.900　オリックス信託銀行0.800　あおぞら銀行（↓）0.700　東京スター銀行0.700　住信SBIネット銀行（↑）キャンペーン9/30までさて、相変わらずトップ独占の振興銀行ですが、例の前会長、若頭のようなお兄さん、ついに立件されるようですね。ますますイメージ悪いわな。ただ、ここの預金は基本的には郵便で満期解約を申し込まなければ、自動的に継続されちゃうような仕組みで、中途解約もできませんので、蜘蛛の子を散らすようには預金流出はしていないでしょうけど、徐々に減っていっていることでしょう。しかし、今のところ、なんと言ってもトップ独占ですからねえ。無理しない範囲内で利用する価値もあることでしょう。継続企業の前提がどうなっているのかって問題がありますので、決して過分に預けてはならないとは思いますが。また、住信ＳＢＩネット銀行で夏のボーナスシーズンのキャンペーンが始まりましたので、上記トップ５にはどのカテゴリーにも入ってきています。しかし、ボーナスシーズンだっていうのに、他の銀行はおおむねショボイですね。金利が低下しているところも多いです。普段、チェックはしていないものの、イオン銀行はキャンペーン中でして、8月いっぱいまではなかなかいい金利がつきます。bloombergによる、残存1, 3, 5, 10年の国債市場金利は7/13、17時すぎで以下の通りです。今回も全般的に金利低下が見られます。本当にこんな金利で日本の国債が欲しいの？スペインの国債あたりの方がいいかも？１年　0.14％３年　0.17％５年　0.38％10年　1.14％

2010/07/13

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民主党惨敗とスペイン優勝

参院選が終わりましたね。結果は民主党惨敗という感じでしたが、私が思い描いていたあたりより、さらにヒドイ結末だったと思います。今後の我が国の行く末がちょっと心配です。というのは、細かい政党が乱立していて、あまりいい組み合わせがなさそうだからです。非改選を含め、結果として、ある2党で過半数が取れる可能性としては、民主-自民の大連立（参院で190議席）か、民主-公明の連立（同じく125議席）しか可能性がありません。どちらも、民主党が批判しているかつての与党ですから、これらはなかなか可能性としては低そうです。とすると、小政党を束ねて3党以上の連立にしなければなりませんが、小政党もさまざまですから、一つの旗印のもとに集まれる感じがしません。仮に、みんなの党＋民主で過半数が取れていたならば、民主党の中のみんなの党的な勢力が強くなり、政権運営の軌道修正（例えば、郵政に対する態度など）した後、国民新党との連立解消して、みんなの党と連立すれば、安定的だったかもしれません。まあ、個人的にはその辺を期待したんですけどね。民主党があと4-5議席あれば、それもギリギリ可能だったかもしれませんが、それも無理そうですね。かといって、仮に衆院解散して自公政権に戻ったとしても、参院では自公合計で民主単独より議席が少ないため、参院で自公過半数を取るためには、少なくとも3年後の参院選を待たねばなりません。それまでは、民主政権でも自公政権でも衆参ねじれ状態が続くというわけで、政治的には停滞するでしょう。衆院が優先する予算と首班指名以外は物事進まなくなってくるかもしれません。これはかなり不幸なことですが、国民の選択の結果ですね。この際、小沢さんが党を割って出ていって、自民と連立政権を作るくらいの大変換が無い限り、日本の政治状況はチト絶望的に近い状態に陥っているように思えます。まあ、しかし、昨日は良いニュースもあったわけでして、多分、スペインの優勝はヨーロッパ経済に取って、ものすごくプラスの影響を与える結果でしょう。ワールドカップ始まったときから、個人的にはスペイン、ポルトガル、さらにはギリシャを応援していたわけですが、経済規模がこの中では最大のスペインが優勝したことは一番いい結果だったかもしれません。ちょっとの間は消費が盛り上がり、この年度のスペインGDP成長率も間違いなく押し上げる効果が期待できます。しかし、なんら本質的解決になっていませんので、今年度は良くても、まあ、一時的な話でしょうけどね。

2010/07/12

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国立のマンション

さて、いよいよ日曜は選挙ですか。個人的には与党＋社民党で過半数割れが良いです。やっぱ民主党の子ども手当、高速無料化、農家戸別保証、そして頓挫した暫定税率廃止、これらは皆反対ですから、みんなの党みたいにこれらに反対しそうな党を組み入れないことには過半数が取れない状態になることが好ましいと思っております。まあ、みんなの党と一緒に仕分けだけしていればいいんじゃないでしょうか。郵政改革（逆行）法案も反対ですので、これもあっさりと通る議席数にはならない方がいいです。さて、不動産の中でも比較的調子よさげな中古マンション業者のスターマイカですが、明和地所からマンション取得というリリースが両者から出ております。スターマイカ大型物件の取得に関するお知らせ(PDF)明和地所固定資産の譲渡及び特別損失の発生に関するお知らせ(PDF)スターマイカの方には価格がはっきりと書かれていませんが、明和地所の方には書いてあるので隠しても意味無いですが、消費税別で47.5億円ですね。平均をとると、１戸あたり平均専有床面積が91平米で、平均価格にして3,545万円（税抜）ですから、このあたりとしては結構安いとは思います。おかげで、明和地所の方は10億円以上の譲渡損失が発生しております。でも、これって、完全に裏をとったわけではありませんが、例の訴訟沙汰で散々なマンションではないですかね。なんか一時期、完成したマンションの上半分を撤去せよみたいな信じられない判決が出ていたりしたやつだと思います。しかも、「４棟のうち大学通りに面するイースト棟」ってことですから、まさに撤去命令が一時出ていたやつだと思われますね。現在、空室13戸、賃貸中121戸の計134戸のようですが、明和地所はずっと賃貸マンションとして利用していたみたいですね。まあ、なにしろ、自宅が撤去されちゃうかもしれないような部屋を買う人もいないでしょうし、売ることもできないですね。平成13年竣工で、今までずっと売れなかったわけですから、明和地所としても、いい迷惑だったように思いますが、この件は、住民と言うより、自治体（国立市）が一番問題多かったように思います。おかげで10億円を超える損失をこうむった感じですね。まあ、賃料収入である程度はカバーできているとは思いますが。まあ、マンション建設っていうと、近所に建設反対ののぼりやら張り紙がやたら多くはってある状態ってのもしばしば目撃しますので、日当たりにしろ、景観にしろ、まあ反対する住民がいることは理解できますが、適法に処理しようとしているマンション建設で、その法令の方を曲げて違法にしてしまおうというやり口は基本的には好きじゃありません。卑怯ですからね。もし、国立市民が景観をそんなに重視しているなら、それなりの条例をマンション建設話が持ち上がるよりはるか前に整備しておくべきだったと思います。それが、国立市長や市議会の仕事でしょう。ま、法令の成立が先か、工事開始が先かみたいなくだらない争いだったと思いますが、現時点では適法と決着がついているため、こういった売買がされているのだと思います。しかし、すでに既存不適格になってしまっており、例えば何十年後かに建て替えとなった場合には、半分から上は作れない状態なんでしょうね。すでに賃貸しているので、中古マンションになってしまったため、そして、こういったケチがついた物件であるため、個人ではなく、一括してスターマイカに売却したのだと思います。まあ、まさか今さらマンション住人が近所から嫌がらせされるなんてこともないでしょうけど、大反対していた近所の人にとってはしこりも残っているでしょうしねえ。なんか個人的には安くてもイマイチ買って住む気にはなれん物件だなあ。借りて数年住むくらいならまあいいけど。だから、日本賃貸住宅あたりのJ-REITが買い上げて、賃貸住宅として活用していけば良かったように思いましたけど。でも47億じゃ日賃貸には無理か。さて、日曜日には選挙の他ワールドカップの決勝もあるようです。私は3時、4時に起きて生で見たりはしませんが、スペインが決勝まで進んだことは大変喜んでおります。ここまでで、経済効果の半分か1/3か分かりませんが、すでにスペインの経済成長率を押し上げていることと思いますので、こうなったら優勝して、スペインの経済危機が遠い昔の話になるくらい景気が回復してくれればと願っております。

2010/07/09

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2010.6月末ポートフォリオ

笹の葉さーらさら。のきばにゆれる。七夕ですね。ちょっと思い出したんで、歌から出ましたが、私は恥ずかしながら、ウン十年生きてきて、この歌の「のきば」って何のことだかまったく知らないで先日まで生きてきました。まあ、知ろうとも思わなかったし。しかし、全くの偶然でその意味を知ることになったのです。それは「虎の牙」みたいなフレーズを入力していたところ、間違って、「虎」だけで確定してしまったので、後ろを「のきば」で変換する羽目に。その時出てきた誤変換がまさに上の「のきば」だったのです。誤変換ですから、えっ？と思いましたが、すぐに七夕の歌の「のきば」だなと分かったわけでして、変換された漢字を見て、「のきば」ってこんな意味だったんだとはじめて認識した次第。知ってましたか？知らない人は、「のきば」を変換してみると、だいたい分かります。ワープロがなければ、わたしゃ一生のきばの意味を知らないで生きていたかも。さて、４半期ごとに金融資産ポートフォリオを検証してみようというネタを2007.3月末時点から始めました。前回、2010.3月末ポートフォリオはこちら。今回は、6月末のポートフォリオです。で、わたくし的には、現在、金融資産を以下の５つのカテゴリーに分類しています。普段の月末恒例の分類とはチョイと異なります。主たる相違点は投信をバラバラにして、それぞれのカテゴリーに分類している点です。また、外債も債券ではなく外貨建に分類しています。１．円預貯金（定期預金・普通預金・MRF）２．国内債券（国債・社債）３．外貨建資産（預金MMF・投信・外債）４．国内REIT（現物・投信）５．国内株（現物・投信）で、円建ての債券も債券価格というものがあり、実際は評価額は変動するでしょうが、満期までもっていれば、国や企業がつぶれない限り一応は元本が戻ってくるでしょうから、１．と２．のカテゴリーを価格非変動型にして、全体の半分の割合にすることを目指しています。これに対して、株価やJ-REIT価格、為替等は日々変動するわけですから、３．～５．のカテゴリーは価格変動型の商品と位置づけており、こちらも全資産の半分を目指します。さらに、現時点においては３．～５．をだいたい等しい割合ずつ保有すること、すなわち全体の1/6ずつを目指しております。外貨建資産の中の普通預金、定期預金、MMFは合計して集計しています。また、外債も外貨建資産に入れています。投信は、外債や海外株、海外REIT投信などは、全て為替の影響下にあるものばかりですので、これらは外貨建資産カテゴリーへ分類しています。さらに、日本株投信は国内株へ、J-REIT投信は国内REITへ分類します。で、6月末のポートフォリオ状況は下図のような感じです。はっきり言って、毎度同じですが変わり映えはしません。まあ、売ったり買ったりするときもチョビチョビですからね。この４半期は4月はイーブンで５，６月は大幅下落って感じだったので、全体として価格変動型の右側が縮小しています。左側２つで57.8％となっておりますので、前回に比べて、1.6％ほど左が増えてしまっています。しかし、思ったほどでもないのは、多少なりとも右側を買い増す傾向にあるためと思われます。大分類で１％以上変化したセクターは、実はほとんどなく、J-REITが1.8％の減少、円の預貯金が2.1％の増加の2点のみです。ここだけ見ると、J-REITを売って、現金化したように見えますが、決してそうではなく、J-REITが減ったのは、3月末に保有していた投信が6月末にはなかったためです。個別のＪ-REIT投信はもともともっておりませんので、これは、変額年金フェアウェイの投信をスイッチングで3月には保有していたということで、6月末にはたまたまなかったということです。円預貯金が増えているのは、一つは社債で償還をむかえたものがあったことと、まあ、他は給与の残額でしょうね。6月はボーナス月でもありましたし、ちょうど円の預貯金が増えたタイミングでもありました。小分類ではどうかというと、やはりJ-REITの投信が1.3％からゼロになっているところが主要な変化ですね。他に１％以上動いているのは、社債が1.1％減っておりますが、これはSBI債が償還をむかえたためです。そういえば、最近SBI債出ませんね。先日株式の方で増資したので、しばらくは資金が潤沢なのかな？また、普通預金が1.0％増えておりますが、まあ、ここは変動が大きいので、たまたまってことですね。多分、7月に入ってすぐに、ある程度MRFの方に移しておりますので、すでに普通預金は減っていることと思います。さて、ギリシャショック以降、再度さえない展開となりつつある、株式、為替市場ですが、個人的には極めてスローではありますが、徐々に突っ込んで行っているところです。特に、日本の政治経済事情にいささかうんざりしている身にとって、円高ってのは本当にいつまでも続くんだろうかといささか懐疑的でもありますし、外貨ものを今の割合よりはもう少々増やしたいというのが、現時点の最大の目標です。せめて、16-17％の1/6ラインまでは。

2010/07/07

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フェアウェイのスイッチング2010.7

相続の年金型保険で「二重課税は違法」という最高裁判決が出たってニュースですが、わたくしはこの原告の女性ってすごい立派だと思いました。自分なら、多少疑問に思っても、税金のことですから、そんなモンなのかと納得するでしょうし、どうしても納得できない材料だったとしても、国を相手に裁判起こしてもムダだろうとあきらめると思います。税務当局と考え方が違うということで、裁判沙汰になることは、企業ならたまに聞きますし、最近でもヤフーが追徴課税を求められ、提訴に踏み切る可能性もありますが、個人で長年の風習であったものを覆すのはすごい感じがします。ちなみに、ヤフーの取引は、個人的には親に金渡すためにやっているとしか思えないような取引って感じに見えます。本当の資産価値より超高値で買い取ることにより、自分の節税と親への資金補填目的って感じですか。ちょっと税務当局の言い分の方が分がいいんじゃないですかねえ。親から高く買いすぎましたね。さて、本日は超久しぶりといいますか、フェアウエイのスイッチングネタです。3ヶ月ぶりとなります。フェアウェイというのは第一生命の変額年金保険です。変額とは、運用成績によって、受け取れる年金額が変化するためで、実体は投資信託です。フェアウェイの投資先はおおざっぱに言えば、７通りで、バランス型と日本株式型に関してはさらに３種類ずつの選択肢が用意されています。バランス型（安定型・中間型・成長型）日本株式型（225型・TOPIX型・成長型）J-REIT型世界株式型世界債券型米国MMFマネープール型この範囲内で、自由にスイッチング可能なところが変額年金のメリットの一つです。年間ある程度の回数までは手数料もかかりませんし、解約時まで税金関係は考慮しなくても良いため、スイッチング時のコストは考える必要ありません。しかし当然ながらデメリットもあるわけでして、個人的にはそのデメリットのほうが大きいので、通常の投信の方がいいと思っています。にもかかわらず、諸事情により、この変額年金を少々保有していますので、メリットを最大限活かすために、月に１回くらいスイッチングしてみようということを、2008.7から始めました。前回のネタはこちら。スイッチング方針はこのネタを始めて１年後に見直しました。簡単に書くと、主として前月上昇した銘柄に分配するということです。上昇した銘柄が３つ以上ある場合は100％を上位３銘柄に、２つの場合は80％をその２銘柄に、１つの場合はその銘柄に60％をまずは機械的に割り当てます。割合は上昇率に比例させますが、まあ、基本は10％単位（困難な場合は5％もあり）とします。ただし、３通りずつあるバランス型と日本株式型投信については、その中で最も上位のもののみを候補とします。マネープール型は常に成績はマイナスですから、機械的割当には使用されません。よって、計６通りの投信を対象に機械的割当を行います。前月成績がプラスの投信が２種類以下の場合は、機械的に割り当てた残りが出ます。それは、完全に自由裁量といたします。既に機械的に割り当てた投信も含め、また、マネープール型も含め、全11種の投信の中から自由に選びます。仮に、リーマンショックの際のように全投信の成績がマイナスになれば100％が自由枠になるわけです。さて、このような方針の下、再度１年くらいは続けてみて、また１年後にスイッチング方針を考えてみようという形です。先月の各投信の月間騰落率は以下のようになっています。-0.11%　マネープール型-0.64%　バランス型（安定型）　20％(成長型)→0％-1.85%　世界債券型　0％→30％-3.15%　米国MMF　0％→30％-3.65%　J-REIT型　0％→40％-3.99%　日本株式型（225型）　40％(成長型)→0％-5.70%　世界株式型　40％→0％6月は上記のように全投信マイナスで、一番いいのが万年マイナスとなるマネープール型でした。実は、4月上旬にスイッチングしていじって以来、まったくスイッチングできていませんでした。というのも、5月のはじめはゴールデンウィークで、最初の平日が6日となり、なんとなく時期を逸してしまいました。その後、とんでもなく忙しくなり、真っ昼間に私用電話なんかかけている余裕もなくなりましたので、電話でしか動かせないため、6月の初めもパスになってしまいました。7月1日はまだマシだったので昼休みに電話してスイッチングしたわけです。ところが、4月はじめのスイッチングでは、3月の成績を参考にしており、3月は株式など調子が良かったため、この時は、内外の株式型に40％ずつ、そして、バランス型の一番リスクが高い成長型に20％と、まあ、もっともリスクが高い感じの構成になっておりましたので、5月6月のこれらの下落で相当落ち込みました。もうちょっと、債券型とかそういったものが多いときに忙しくなる分にはいいですが、株式系が多いときにスイッチング不能になり、しかも、ギリシャショックなどで下落傾向になってしまったので、ちょっとついてなかったです。で、スイッチングですが、全マイナスでしたので、まったく自由となりましたが、ややリスクが高い状態に懲りていることもありますので、世界債券型3割、米国MMF3割、J-REIT4割という割合にしてみました。まあ、債券型比率を高めましたので、多少はリスク軽減されたはずです。まあ、円高もJ-REITの下落も今後さらに続くという可能性もありますが、ぼちぼちかなあと言う気もしますし、どれも今後1ヶ月で5％、10％も下落するようなことはなかろうとは思っていますが。先月末のポートフォリオは以下の通り。先月末ポートフォリオバランス型（成長型）：21.13％日本株式型（成長型）：39.82％世界株式型：39.05％まあ、どれもこれもみんな下がっているため、4月はじめにスイッチングしたとおりの比率に近いわけですが、でも、株式以外も保有しているバランス型がまだマシな下落率ですので、多少全体の中の比率としては増やしております。ただ、下落率がひどく、4月はまだ+0.80％のプラスだったんですが、ギリシャ問題は4月後半くらいに明らかになってきて、連休中、手も足も出ない時にかなりの下落が始まったと記憶しております。よって、5月の下落率は-11.62％と2桁を記録していますし、6月も-4.73％でした。スイッチングができなかったこの3ヶ月で15％ほどはとかしたことになりますか。結構きついな。ところで、スイッチング方針を変更して、ぼちぼちまた1年たつんですが、この空白の3ヶ月のおかげであまりいいデータがとれないと思いますので、上記スイッチング方針をもう1年続けてみます。但し、次回、8月初日（8/2）はスイッチングが無理と決まっていますので、次回は7月の最終日（7/30）にその前日までの成績でスイッチングしてみます。4月も連休前にこれをやっていれば、株式ばかりをつかんで下落にまかせることもなかったろうにと悔やまれます。

2010/07/06

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グロソブvs外貨リバランス2010.7

ウィンブルドンでスペイン人が優勝しましたが、ワールドカップの影で目立ちませんね。やっぱ経済効果的に言えば、ウィンブルドンだろうが、F1だろうが、そんなところでスペイン人が勝つよりも、やっぱワールドカップです。ぜひスペインには頑張ってもらいたい。しかし、次の対戦国ドイツは、先日のアルゼンチン戦を見ましたが、強そうですね。まあ、ドイツでもいいか。とにかくヨーロッパに買って欲しい。そう願っております。さて、2006年の7月にグロソブの毎月決算型を解約しましたが、その辺で、どうもグロソブは為替にすら負けてんじゃないの？という疑問があったものですから、この解約直後にグロソブと同じ割合で外貨のMMF、預金を持ってみて、グロソブと競わせてみようということで始めた企画でした。競わせている相手は、まだ解約していない手持ちのグロソブ３ヶ月決算型で、ノルウェークローネ以外の北欧2カ国、および、日本円を除く、6カ国通貨をグロソブと同じ割合で持ってみて、これを外貨パックとします。で、両者の評価額を比較してみようと言うことです。グロソブも外貨パックとして保有しているMMF、預金もすべて、分配金は税引き後再投資です。しかし、グロソブの通貨バランスは時とともに変化しますので、なるべく同じ条件で競わせるためには、たまにリバランスする必要があります。そこで、毎月最初の週末に買い増しによるリバランスを行うことにしました。基本的に、長期戦に備えて額はかなり少額で抑える方針です。前回のネタは以下に。グロソブvs外貨リバランス2010.6これまで、週末および月末の外貨パック、および、グロソブの評価額は記録しており、比較を開始した2006.7.26の値を100とした比較グラフは以下の通りです。むろん、追加購入リバランスをした際には指数の連続性を保つため適宜補正を加えています。ここのところ円高ですから、どちらも結構ポジション落としつつあります。外貨建ての資産、外貨預金、MMF、投信などにとっては厳しい日々が続きますね。グロソブの通貨構成ですが、実は先月のこの時期まで、残高としてEUR>USDがずっと続いておりまして、これは何年も前からだったと思いますが、6月の途中でついにUSDの残高がEUR残高を追い抜いて、USD>EUR状態となりました。ギリシャ危機の余波で、この傾向はまだしばらく続くかもしれません。しかし、USDも決して盤石でもなく、例えば、USDが30％を超え、EURが20％を割るようなところまで行くのかどうか。個人的にはそこまで行くとややバランスが悪い感じもします。というわけで、ここのところ毎回同じようなリバランスになりますが、USDを買い増して、EUR, GBPを減らしました。他の3通貨は今月はいじらないで済んでおります。外貨パックのグロソブに対する目標範囲は以下の通りです。USDとEUR：USDまたはEUR基準で計算した額の±3％以内GBP, AUD, CAD：USDまたはEUR基準で計算した額の±10％以内NOK：NOK単独以上、北欧３カ国通貨合計以下グロソブの通貨構成（作成基準日2010.7.1週報）USD=28.6%, EUR=24.7%, GBP=3.2%, AUD=10.5%, CAD=10.8%, NOK=8.6%, JPY=6.7%ソニーバンクTTB（JPY, 2010.7.3、NOKは新生銀行TTB）USD=87.51, EUR=110.09, GBP=132.97, AUD=73.64, CAD=82.19, NOK=13.50リバランス後保有残高（USD, EUR, CADはMMF、GBP, AUD, NOKは定期預金、ただし、いずれも少額の普通預金を含むこともある。）USD=2,527.36, EUR=1,784.32, GBP=188.15, AUD=1,047.49, CAD=938.08, NOK=6,585.66

2010/07/05

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2010年6月の成績

少しアメリカの方で悪い指標が出ているみたいで、海外はさえない展開だったみたいですが、日本株は円高一服とともに小幅上昇でこちらも一服ですか。まあ、昨日まで５営業日連続で下落していましたので、とりあえず下げ疲れ程度の様子見ですかね。さて、またまた多忙につき少しぞんざいになりますが、本日は6月のまとめです。5月に引き続き6月もワヤですな。途中まではトントンくらいでしたが、下旬、最後にやられたって感じですか。株式（J-REIT含む）はついに年初からの累計でマイナス圏に突入しました。といっても、赤字はまだ小さいですが、どちらが悪いかというと、まだJ-REITの方は黒字を保っているようなので、その分株式の部が赤字となっているようです。最近、あまり場中に注文を出すことはしていないんですが、IPOやPOは週末にでも注文出せることが多いので、まあまあ参加しておりまして、6月にはリロに当選しました。さらに、少々早まりましたが、7月初旬決算のETFを購入してみました。海外は知りませんが、日本株全般に関しては、やや悲観的に過ぎる価格のようにも思えましたし、なにかきっかけでもあれば、1000ポイントくらいまでの回復も可能ではないかと。配当取りと同時にそんなことも考えました。J-REITは動きナシです。リロ・ホールディング（8876）当選TOPIX連動型上場投資信託(1306)購入6月終値：日経平均＝9,382.64 (-3.95%)、TOPIX＝841.42 (-4.43%)、東証REIT指数＝875.31 (-4.34%)、東証REIT住宅指数＝1,022.45 (-0.84%)。為替はおおむね３－４％程度の下落という感じになっております。ということは、日本円だけが高くなって、他通貨同士はあまり動いていないということか。というわけで、当然赤字ですし、累積赤字もたまります。6月はグロソブと競わせているもののリバラスのみです。グロソブvs外貨リバランス2010.66月終値：USD=88.44 (-3.02%)、EUR=108.15 (-3.58%)、AUD=74.35 (-3.57%)、NZD=60.65 (-2.18%)、GBP=132.10 (-0.35%)、CAD=83.09 (-4.90%)。投信がやはり6月も一番ヒドイ状態かもしれません。円高、株安がダブルパンチで効きますからね。実は、投信は6月に関しては何もしておりません。変額年金フェアウェイのスイッチングも電話をかけることができず、下げるままにまかせるしかない感じになっておりました。実は、今月初めにもう少しリスクが低い資産にスイッチングしておりますが、それは７月ネタなので、また後日。債権の部は、6月は結構インカムがありましたね。AUD建てのゼロクーポン債については、為替は円高でしたが、長期金利が低下気味ですので、トータルとしては評価額はあまり変化しませんでした。例により、個人向け国債は購入しております。夏の個人向け国債20106月は今年の折り返し点で、また、3月決算銘柄の配当月でもあります。よって、株式（J-REITを含む）のインカムは結構多くなっておりまして、今月はインカムだけで20万円を超えましたね。これコミで90万円のマイナスですから、インカムがなければ6月もマイナス100万円超でした。今年の通年でのインカムの目標値は185万円としており、半年で90万円弱でした。6月が一番の稼ぎ時だったような気もしますし、実は、東急REITのあの巨大な売却益を含むインカムも入っていますので、7月からの後半戦だけで倍以上にするのはなかなか大変かなという気がします。

2010/07/02

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2010.6レジREIT指数

相変わらずさえない株式市場ですが、本日J-REITの方は微妙にあげております。さすがに下げ疲れてきたか？私の体調もイマイチすぐれません。さて、本日はレジ指数の最終回です。これまで、株式には業種別とか、大型、小型とかの種別のサブインデックスがいろいろあるのに対して、REITでは単一の指数しかなく、そのため、独自にレジデンス銘柄のREIT指数を算出することにして、2006.11からレジREIT指数を算出していました。定義、注意事項などは、一周年の時のネタを参照願います。しかしながら、東証でも、“東証REIT用途別指数シリーズ”が算出されるようになり、一応、終値だけは日々開示されているようです。まだ、リアルタイムでの配信は9月くらいからのようですが。これにより、独自にレジデンス系銘柄のみを抜き出したインデックスを算出する必要がなくなりましたので、6月をもって、算出を終了いたします。よって、本日が最後の記録で、6月のレジREIT指数の記録です。5月分はこちら。日付レジREIT指数東証REIT指数10.6.1 735.22 925.50 10.6.2 735.09 925.02 10.6.3 730.92 924.93 10.6.4 724.58 917.35 10.6.7 703.36 893.84 10.6.8 703.19 890.08 10.6.9 693.58 875.18 10.6.10 699.45 886.45 10.6.11 714.35 907.23 10.6.14 719.87 909.44 10.6.15 708.87 901.49 10.6.16 715.69 915.32 10.6.17 707.51 912.18 10.6.18 692.08 897.35 10.6.21 694.57 896.31 10.6.22 703.71 902.30 10.6.23 709.59 899.63 10.6.24 720.50 910.33 10.6.25 716.17 903.39 10.6.28 716.24 889.17 10.6.29 714.80 882.68 10.6.30 710.93 875.31 最終対象銘柄（10種）8956 プレミア8963 インヴィンシブル8970 ジャパンシングルレジデンス8973 積水ハウス・SI8975 ＦＣレジデンシャル8984 ビライフ8986 日本賃貸住宅3226 日本アコモデーションファンド3240 野村不動産レジデンシャル3269 アドバンスレジデンス除数515,417,642円（→6/25）515,941,958円（6/25→6/28）555,883,903円（6/28→6/29）577,728,700円（6/29→終了）正式な合併は本日ですが、プロリートが6/28(月)で上場廃止となり、取引は、前週末の6/25まででしたので、この日の終値でプロリートが計算から除外されております。まあ、その分、日賃貸の発行済み投資口数を増やして計算しますので、除数の変化はたいしたことありませんが、6月末の最終数値算出段階では、プロリートは除外されて、最終的には10銘柄が対象となっておりました。東証REIT住宅指数としては、さらにここからプレミアを除いた9銘柄で計算しているはずです。一応6月末まで計算しようと思っていたんですが、6月末にはイベントが結構ありました。上記のプロリートと日賃貸の合併、それから、6/28終値での除数変更はアドレジの公募増資、そして、6/29終値での変更は、ビライフとNCRの合併に伴う除数変更の2回目でした。レジREIT指数の算出開始は、別に特別な日というわけでもなんでもない2006.11.17からでしたが、この日の指数値を東証REIT指数と一致させて算出開始したものです。算出開始の少し前の2006.11.1からのレジREIT指数、東証REIT指数をグラフ化すると、以下のようになります。全般的に見ると、算出開始時からREITバブル方面へ上昇しつつありましたが、この際には親の東証REIT指数に負けて、差が広がりつつある局面でした。しかし、バブルピーク後の下落局面では、いささかレジREIT指数の方が小さめのボラで下落基調にあり、差は拡大したり縮小したりいろいろでしたが、レジデンスの方が動きが緩慢という特徴があったかと思われます。しかし、この5年でなんと言っても一番印象的だったのが、リーマンショック後のNCR破綻です。むろんNCRはレジデンス系に名前を連ねていたわけですので、2008年10月の大きな落ち込みの際には、東証REIT指数よりレジREIT指数の方が甚大な影響を受けており、ここから半年程度が両指数が300ポイント以上、時に400ポイント以上の差がついて、一番差が拡大した時期です。ちなみに、現在は200ポイント以下程度に収まっておりますので、だいぶ縮まってきており、やはり全体的に見ると、レジデンス系の方がディフェンシブな印象を受けます。レジREIT指数の算出来の高値は2007.5.24に記録した2,342.10ポイントでした。東証REIT指数の方の高値が2007.5.31の2,612.98ですので、高値の時期は1週間ずれていますが、この2007年5月というのは、両指数とも高値圏で横ばい推移していた時期ですので、まあ、ちょっとした誤差程度でしょう。一方で、算出来の安値はレジREIT指数では、2008.12.5の382.68ポイントでした。東証REIT指数の場合は、やはりこのNCRショックによる2008年10月の暴落が効いて、2008.10.28の704.46ポイントが最低記録となっておりますので、こちらは1ヶ月以上両者の時期がずれています。では、11月には何があったのかな？と思って過去のブログを見てみたら、結構いろいろ書いていますが、そうか、日レジがみなとみらいの購入を違約金払って止めたとか、ありましたね。これはヘタするとNCRの二の舞みたいな話だったし、だいたい、日レジは親のパシ自体怪しかったからな。さらに、リプラスレジが超細切れのリファイナンスしかできなくなって来ていたとか、そして、11月末にはビライフの親だったモリモトの破綻ですね。3者ともスポンサーが変わっていますが、やはりレジデンス系は今でこそややまともな親が増えてきましたが、当時はオフィス系に比べるとまともじゃない親が多かったですから、その辺で、レジデンス系としては、マイナス材料満載だったので、大きく落ち込んだ10月以降も下落基調が続き、12月初旬に安値をつける羽目になったようです。半自動的にエクセルが算出してくれていたとはいえ、一応、除数の切り替えの時とか手動で頑張らなければならないときもあり、また、1週間ほど海外旅行に行ったりすると、その間の記録を後からつけるのは以外と大変だったのですが、個人的にはインデックス算出の仕組みも分かってきて、勉強になりました。だいたいは理解できたのですが、1点だけ、日レジとアドレジの新設合併の際の除数の変化のさせ方だけがいまだに分かりません。他はだいたい算出要領で理解でき、間違いなくやってきたことと思います。我ながら、1日も欠かさず良くやって来たもんだと思いまして、これにて終了です。

2010/07/01

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