公庫さん信金さんとの会話
昨日は戸建て2棟の後付け融資の面談に行って来ました。そう、いつもお馴染みのこちらです！！政策金融公庫さん。いつもは若い女性の方が面談のことが多いんですが今回は融資課の課長代理様でした。必要書類を出す前に当初予定していたリフォーム代金より大幅な増額になった為借入額を増額して頂けないかの相談。具体的には470万円で申し込んでいた所540万円に増額依頼。今回は、戸建て2棟の本体価格と諸経費とリフォーム代合わせて総額572万円かかります。その内540万円を借り入れで賄い自己資金32万円を投入する計画です。540万円を金利2.0％で10年返済公庫さんなので元金均等とすると初月の返済は約55,000円。元金均等なのでこれは年々減って行きます。これに対して2棟合わせた想定家賃は95,000円～100,000円。返済比率は57.9％～55.0％ちょっと高いですが全物件で均すと49％位になるかと思います。全物件の合計で40％以下をまずは目標にしています。ちなみに、築古戸建てや中古APを単体で考える場合、一応50％以下になる様な借り方を基準としています。今回の2物件の合計の利回りで言うと19.9％～21.0％となります。う～ん、地方なのでもう少し行きたかったところです！ただ、全額現金で購入していたら回収まで5年かかりますが、今回投入する自己資金は32万円だけですのでたったの8カ月での回収となります。自己資金利回りでいうと150％～168％となります。これがレバレッジのメリットとなります。物件自体の利回りは普通でしたが、予定外のリフォームで初めての経験も沢山できたし新しい管理会社さんと知り合えたしYouTubeの撮影にも使えたし全然OKです！！ちなみに、利回りを追うあまり何にも直さず貸す事もありますがいつ設備・給水関係が飛ぶか分かりませんのでつねに30万とか50万の修繕リスクを背負っている事になります。その点今回はひとつの物件は設備・給水関係を全て入替え。もうひとつの物件は、建物設備の不具合は全て借主様の負担で補修して頂けます。つまり、貸した後は突発の費用は少ない物件です。先に払うか後に払うかでしょうか。で、前置きが長くなりましたが以下、公庫の課長代理様の会話の要約。皆さまの何か参考になれば幸いです。・増額の540万円で書類作成してみます また不明点出てきたら連絡しますね。（→増額も問題なし、後付け融資も問題なし！でした笑）・今回も無担保での希望ですね。 無担保枠という訳ではないのですが、 一応ありまして、人によって違う場合もありますが 基本は2,000万円となっております。 今回のが通れば、その枠がちょうど一杯になりますので 次回は担保提供して頂くつもりでいて下さい。 ただし、金利面は低くなりますのでメリットもありますよ。・リフォーム費用が増えた要因は・全物件の入居状況・売却した物件の売却額・以前、当公庫からお借入れ頂いた物件を売却していますが 転売目的の投資に融資をしている訳では無く、あくまでも 不動産賃貸業の事業に融資をしているのでその事はお忘れなく 次も借入れ物件を売却されると、今後の相談は難しくなります・大家業を何故始めたのですか・どこまで増やすか目途はありますかという感じで、毎回初めて会う方が担当されるのでいつも同じような質問ですが、ありのままをお答えしています。今回はベテランの方だったので話しは非常にスムーズでした。こちらは結果を待ちたいと思います。そして本日！！来週月曜日に迫った、新築APの土地の決済に備え今回お世話になる信金さんに、事前に当日送金して頂く手続きをして来ました。手続き自体はすぐに終了。今回必要となる自己資金の確認の為必要額の入った通帳の原本を全て提出。問題なし！ここでも担当者様の発言。皆さまの何か参考になれば。・今年度4月以降、また一段と不動産融資は厳しくなった・そんな中、今回はやりやすかった いけいけドンドンでやっている方もいるが いくら利益が出ていても上層部はこのお客さんに どこまで出すか慎重にならざるを得ない。 その点、良い物件が出たらやるというスタンスや 公庫さんの無担保枠を使った買い方 戸建てを現金で買って行く堅実さがみられ 上層部もすんなり話が通った。・今回の地方案件。他の支店でもいくつか話が出始めている・相変わらず、お客様から原本を頂いた後のコピーの 全ページに「原本確認済み」の判を押すのが・・・もう(笑)・IR関連は先延ばしとなったが、苫小牧では 海外法人の現地事務所の開設準備が進んでいると今日も貴重な情報交換が出来ました。私の考えや手法を堅実という表現をして頂き何だか嬉しくなりました。無理をして大きな物件を買わない事がプラスの評価につながる事もあるようです。皆さまも物件が買えないと焦る必要も無いのかもしれませんよ！？そして、昨日5月30日は第4回イオンミーティングでした。今回も初めての方にもご参加頂きました。今までこういう集まりは一度も出た事が無いが興味を持って頂きご参加頂いたご夫婦様いつも来て頂いてますが今回はお子さんも連れてきて頂いた方高速に乗ってきて頂いた方仕事終わりにバスに乗ってきて頂いた方そして初心者の方へ資料まで用意して頂いたレジェンド石井さん皆さま今回も貴重なお時間ありがとうございました！・Y様・うまさん様・K様・K様奥様・レジェンド石井様・S様・A様・O様・A様・DJキッチン様・狼中年様・狼中年様お嬢様（お名前抜けていたりイニシャル間違いご容赦ください）今回は平日の木曜日ですし清田区の平岡でしたのでどうかな～と思いましたが、沢山集まって頂き有難うございます。関係無かったですね(笑)私自身、初めて聞く話も色々ありましたしご参加された皆様も、知識面、感情面、人との繋がり等何か得るものが有ったとすればこんなに嬉しい事はありません。また今後ともよろしくお願い致します！初めての方もいつかお会い出来ることを願って！いつかは道外のイオンでもやってみたいですね^^↓↓皆様の大家業の何かの参考になれば幸いです↓↓健美家コラム【私の失敗告白】YouTubeチャンネル【やっさんブログ / Yassan blog】
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