ABECCO-NARARA

友楽東のマンション計画は「開発事業」です。

地元の商業者からは、いろいろな不安視する声が上がっているにもかかわらず、行政の一部では「あれは、開発指導協議の対象ではない」とかいう呪文が流されているようです。

 ちょっと、呪いを解いてみたいと思いますので、奈良市の開発指導要綱を点検してみましょう。

 第２条この要綱において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるころによる。
(1) 開発事業　　　次条第１項各号に掲げる行為をいう。
(2) 開発行為　都市計画法(昭和43 年法律第100 号)第４条第12 項に規定するものをいう。
(3) 開発者　　　開発事業を行う者をいう。
(4) 開発区域　　開発事業を行う土地の区域をいう。
(5) 建築　　　建築基準法（昭和25 年法律第201 号）第２条第13 号に規定する建築をいう。
(6) 共同住宅　　建築基準法第２条第２号に規定する特殊建築物のうち、共同住宅、寄宿舎、宿その他これらに類する用途に供する建築物及びワンルームマンションをいう。
(7) 中高層建築物　地上階数が３以上の建築物をいう。

ここで、「開発者」「開発区域」というのは、「開発事業」を行うもの＆行う区域ということも確認しましょう。

で、開発事業とは「次条第１項各号に掲げる行為をいう。」ですね。

 第３条　この要綱は、市の区域内において行われる次の各号に掲げる行為に適用する。
(1) 開発行為であつて、当該開発行為に係る土地の面積が都市計画法第５条第１項の規定により指定された都市計画区域内にあつては500 平方メートル以上、その他の区域にあっては１ヘクタール以上のもの
(2) 都市計画法第５条第１項の規定により指定された都市計画区域内における中高層建築物の建築であつて、当該建築物が次のいずれかに該当するもの
ア　床面積の合計が2,000 平方メートル以上のもの
イ　共同住宅で住宅戸数（事務所、店舗等（市長が容易に転用できないと認めるものを除く。）を併用する共同住宅にあつては、当該事務所、店舗等の専用面積を住宅部分の１戸当たりの平均専用面積で除して得た数を含む。次項第２号において同じ。）が20 戸以上のもの
(3) その他市長が必要と認めるもの　

ここで要注意は、「開発行為であって」というのは、（１）にかかる限定であって、（２）にはかかっていないということです。

ちなみに「開発行為」の定義とされる都市計画法(昭和43 年法律第100 号)第４条第12 項では

都市計画法第４条
12　この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。

「土地の区画形質の変更」って、なんでしょうねえ。検索してみると、こういうのが出てきました。

 1）土地の「区画」の変更
土地の区画を形成する公共施設（道路・水路など）を新設・廃止・移動することにより、土地の「区画」を変更すること。
2）土地の「形」の変更
土地の盛土・切土により、土地の形状を変更すること。
3）土地の「質」の変更
宅地以外の土地（農地・山林など）を、宅地にすること。

ということで、今回のは「開発行為」にはあたらないですね。

しかし、８０戸のマンションは、規定の２０戸の４倍ですし、敷地面積も２０００平米以上は確実にありますから、「開発事業」であることは間違いありません。

なので、奈良市の開発指導要綱の第４条以下で定める「事前協議」とか「地元説明」とかは、絶対に必要ですね。

奈良市の職員の皆さん、ちゃんと頑張って下さいね。!(^^)!