大きく育て！！ぼうたかＢＯＹの物件育て日記

[4号　築古RC一棟(2DK)] カテゴリの記事

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• 4号物件。なんと３軒のご退去（泣）。募集活動。

  年末に退去予定のアンケートを実施した4号物件。当時、退去予定の方はおられませんでした。しかし、かかし。２月末になって、3軒の方から退去通知がありました(>__

  2011.03.12

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• 4号物件。入居者さまに退去予定アンケート。退去のご予定は？！

  年末の話ですが、4号物件の全入居者さんに、管理会社さん経由で、春の退去予定のアンケートを実施しました。これは、早めに退去の予定を把握しておくことで、繁忙期の賃貸募集を計画的に行うために実施しました。その結果・・・年末の時点で、春に退去予定の方はおられませんでした(^^)ありがたいです！これで5号物件に力を注ぐことができます(^_^;)MP ?6.5

  2011.02.24

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• 新規土地に、掘り込み車庫。変わった残置物。

  先日購入した4号の隣地。実は古い掘り込み車庫が残っています。シャッターを開けると、大量の残置物が！！なんと・・・昔のゲームセンターにあったアーケードゲームでした。それも、立ったまま遊ぶタイプの大き目のモノが10数台…(^_^;)捨てるだけでも10万円くらい掛かりそうです(>_

  2011.02.16

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• 給水管の凍結、破損、補修。保険請求。融資期間。信金マンさんの見解。

  4号物件で、洗濯機の給水管が凍結し、破損しました。屋外なので、1月の寒さでやられてしまいました(>_

  2011.02.09

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• ご無沙汰しておりました。土地の購入。再建築不可。再建築可。

  みなさま、ご無沙汰しております。最近ブログが滞っておりました（＾＾；いまさらですが、今年もよろしくお願いいたします！！この間、色々動いていました（＾＾）４号物件は旗竿地で間口が極端に狭く、再建築不可だったのですが、急遽、隣地が売りに出たため、それを購入するかどうか検討していました。購入すれば、再建築が可能に♪しかし、収益を生まない土地を持つことは、ＣＦ的には効率の低下にもつながりますので、悩みどころでした。ただ、長期的に見た資産価値や担保価値の増加が大きいと考え、購入することにしました！この担保価値を活かせる新規物件が現れてくれれば嬉しいです～。

  2011.01.17

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• 築古ＲＣ。防水業者さんの見積もり。ゴンさんのご紹介により再見積もり！！

  築古ＲＣの雨漏り被害。雨の翌日に室内に水が入ってくるようで、台風の季節までには何とかしたいところです。 そこで、平成１７年１月に、前オーナーが防水工事をした際に、その下請けとして施工された業者さんに見積もりをしていただきました。 ・パラペット部分（周囲約60m）の防水・シーリング・手すり（約60m）の塗装・屋上にある住戸のクラック補修・塗装の施工で、 　約４５万円の見積もりでした。恥ずかしながら、お値段の相場はよく分からなかったのですが（＾＾；今後の長期的なお付き合いを考えて、ゴンさんの出入りの防水業者さんを紹介していただきました♪ そして、この時期はお忙しいらしいのですが、さっそく現地に見積もりに来ていただきました（＾＾） 見積書はこれからで、元々の見積もりよりお安くなりそうだとは聞いているのですが、たとえいくらの見積もりでも、お願いしようと思っています！施工が終わるまで、なるべく雨が降らないでほしいです～

  2010.08.15

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• 築古ＲＣ。最上階の部屋に加圧ポンプ設置。防水業者さんの雨漏り保証は！？

  今日も暑い日でしたね～，今日は，この暑さの中，ＫＬＣ神戸さんに，築古ＲＣ物件の最上階にある部屋の，加圧ポンプの設置をお願いしてしまいました（＾＾；このお部屋，最上階というか，陸屋根の屋上にポツンと１室だけ建っているため，高架水槽からの水圧が弱く，シャワーも使いにくかったそうです。今回の施工で，入居者さんにも喜んでもらえたようです♪なんせ，前オーナーさんには，要望すら伝えていなかったようですので・・・（＾＾；ＫＬＣ神戸さま，猛暑の中ありがとうございました！！  さて，先日連絡のあった雨漏りの件。ボクの管理会社さんが，平成17年の前オーナー時に施工した防水業者さんに保証等について尋ねようとしてくれたのですが，電話をしても，「わからないので，また電話してください。」といった反応。前オーナー時の管理会社さん（ボクが購入した際の仲介業者さんでもあります。）にも，あまり積極的には協力してもらえませんでした。しかし，管理会社さんの努力によって何とか連絡が付き，本日，当時の防水業者さんに，現地を見てもらえました！その見立てによれば，やはり防水層に問題はなく，陸屋根の立ち上がり部分（パラペット）にある手すり根元の塗膜防水劣化が原因であろうとのこと。また，パラペット全体の再塗装が必要ではないかとのご意見で，見積もりしていただくことになりました。（泣）また，保証については，平成17年1月施工で，5年保証だったため，保証対象外となりました。（泣×2）購入時，防水の状態は良かったため，予想していなかった出費です～  ちなみに，この本によれば，パラペットには，内側にせり出す部分（アゴ）があった方がよいそうです。また，手すりは，パラペット頂部（笠木）に設置してあると雨水が浸入しやすいため，アゴに設置してあるほうがベターだそうです。（ちなみに，ベストなのは，アゴつきパラペットとは独立に基礎を作って手すりを設置する方法だそうです。） 

  2010.08.02

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• 築古ＲＣの眺望部屋に入居申込み！　再び満室に！！　

  5月末に退去のあった空室。一度、ボクの物件（の現地看板）を食堂から見てくれた留学生さんとの間で、かなり具体的な条件の詰めまで行ったのですが、その後連絡が取れなくなったそうで（＾＾；そのまま募集を継続していました。そして先日、ようやく申込みをいただきました！その方もやはり留学生さん（＾＾；ですが、仲介業者さん経由です。夏休み中は帰国しているとのことで、8月下旬からのお申込みです・・・。8月まで空室が確定するので、なかなかツライところですが、こちらの条件どおりのお申込みでしたので、お受けすることにしました。 これで、ようやく再度の満室です！！ このお部屋は、眺望が良いお部屋です。入居まで少し間がありますので、もし室内見学のご希望がありましたら、いかがでしょうか、ゴンさん。（笑）あ、それとも、8月下旬まで自習室としてお借り上げいただけますでしょうか？（爆）

  2010.07.20

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• 築古ＲＣの雨漏り連絡あり。　雨の日に漏らず、晴れの日に雨漏り！？

  先日、最上階の入居者さんから、雨漏りの連絡があり、すぐに管理会社さんが出入りの業者さんと一緒に現地に行ってくださいました。し かし、かかし、お菓子。その日は、雨が降っていたにも関わらず、雨漏りはしていなかったとのこと。？？？屋 上防水は、平成17年に施工済み。そして、現在も防水層の状態は良好・・・。・・・色々見てもらった結果、どうやら、陸屋根の立ち上がり部分（パラペット）にある手すり根元の腐食などから水が回っていって、時間差で室内に出てくるのではないか、とのこと でした。補修費の見積もりは、４～５万円。 防水関係は、ゴンさんが良い業者さんをご存知とのこ とで、できればお願いしたいと思っていたのですが、緊急対応が必要なら、管理会社さんの方がよさそうでしょうか・・・。あと、平成17 年の防水工事の際の保証が使えないかも問い合わせ中です

  2010.07.19

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• お仲間さんの物件見学！！　5月末退去の空室は･･･

  色々ありまして、ブログの更新がすっかり遅れてしまいました（＾＾；この間に、5人のお仲間さんの物件を見学させていただきましたので、一言コメントを･･･。１　ろび～なさん物件　【一言コメント】　内装が特徴的！　築浅で、数字のバランスが良い！２　てらちゃんさん物件　【一言コメント】　リフォームアイデア満載！　築古だけど高利回りと高資産性を両立！３　みんなでお金持ちさん物件　【一言コメント】　重厚感のあるキレイな建物！　高利回りなのに、まだ「伸びしろ」ありそう！４　りゅうさん物件　【一言コメント】　激安テラスを上手な外注・大規模リフォームで、高利回り！５　ＫＯＢＥ☆とどさん物件　【一言コメント】　全室が南側幅広道路向き！　空室を埋めれば驚異の超高利回り！とても簡単でスミマセン（＾＾；でも、やはり写真で見るのと、実際に現物を目にするのは、かなり印象が変わりますね～非常に勉強になりました！ありがとうございました！！さて、我が築古ＲＣ。5月末に退去があり、募集をしておりますが、先日、いつもの賃貸屋さんからお電話あり。今話題（？）のアフリカからの留学生の方にご紹介予定だそうで、内覧の前に結構な額の値段交渉でした・・・。この賃貸屋さん、ウチの物件は激安が当たり前とインプットされてしまったらしく、お客さんに紹介する前から値段交渉されてしまいました。少し考えた末、今後のこともありますので、こちらの最低ラインをお伝えして、それで無理ならお断りくださいとお伝えしました。結局、内覧して物件は気に入っていただいたものの、値段が合わずに契約には至りませんでした。残念でしたが、少しずつ印象を変えて行きたいので、仕方ないですね～（＾＾； その直後、現地看板から内覧があり、今週中にお返事がもらえることになりました。こちらの希望額でも地域最安値ラインではないかと思われますので、何とか決まってもらいたいです（＾＾）

  2010.06.14

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• 束の間の満室。5月末に1軒退去予定(T_T)　

  4号築古ＲＣ１棟物件は、４月末に鬼のような家賃指値を受けて満室となり、5月5日入居となりましたが、ちょうどそのころ、入居中のお部屋から退去の通知を受けました。平成20年初めに入居された方で、転勤のため退去されます。敷金を関西方式でお預かりしていたことになっており、物件価格に反映されていたとは言え、実質持ち出しとなります（＾＾；正式な退去日をうかがい、補修が必要な箇所を確認し、そのうち敷金から補修していただく箇所を特定し、募集条件を決めて、営業に回る。退去の経験があまりないもので、一生懸命考えながら、なるべく空室期間が少なくなるように頑張ってみます！！ちなみに、これまでは広告料1か月分でしたが、繁忙期を過ぎたもので、1.5ヶ月分にしようかと思っています。

  2010.05.08

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• ついに満室！！　家賃に鬼のような指値(T_T)　水道代にも指値(T_T)　iPhone購入か（＾＾；

  4号築古ＲＣ一棟。お陰さまで、ついに満室になりました！！　水曜日に内覧のお電話。　木曜日に内覧。　金曜日に申込み＋5,6月分家賃前払い。という流れでした。今回も留学生お二人、のご予定でしたが、お一人が消極的とのことで、残るお一人での入居になりそうです。しかし、家賃・水道代にかなりの指値を受けてしまいました(T_T)毎回、ある特定の賃貸付け業者さんだけが、強烈な指値をしてこられます。今回もそちらの業者さんでした。空室にしておくのも勿体ないし、5月5日から入居してくれると言うので、指値をお受けしました。僕自身が、もう少しこまめに営業に回れば、もう少し高い家賃も可能だったと思いますが、サボり気味だった報いですね～（＾＾； 物件を2月上旬に購入し、4月末までの約3ヶ月間で、リフォームして、6室（元々の空室５室＋退去1室）の入居をいただけました。よかったです～（＾＾）さて、自分へのご褒美に、ｉＰｈｏｎｅ買っちゃおうかな・・・

  2010.05.01

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• やっと満室と思ったのに・・・　入居キャンセル（＞＜）　　エアコンのドレンホース。固定資産税の縦覧。

  4号物件（築古ＲＣ１棟）のお話です。 やっと満室と思ったのに～！！残念ながら、1室キャンセルです（＞＜）愚痴っていても仕方ないので、頑張って小補修をして、何とか満室にしていきます！ さて、先日入居していただいたお部屋。入居前にエアコンを設置しました。最上階で、ベランダがないので、室外機を屋上に設置していました。ただ、ドレンホース（排水ホース）の排水の流し先に困りました（＾＾；なぜか隣室にはベランダがあるので、そちらへのドレンホース設置を打診し、一旦ＯＫが出ましたが、翌日ＮＧに。奥様から反対が出たそうです（＞＜）そこで、下の階の入居者さんと交渉し、設置許可を貰いました。ただ、ちょっと長さが足りないかも･･･。凹凸を合わせれば簡単につなぐことができるようなので、ホームセンターで購入してきます！ あと、今の時期、固定資産税の縦覧というのをやっているそうです～毎年4月1日から30日までで、縦覧できるのは1月1日時点の所有者とのことですが、どうやらその後に購入したことを示す登記簿謄本などを持参すれば縦覧できるらしいので、できれば行ってみたいです♪固定資産税が高い気がするので、その計算方法も聞いてみたいです。

  2010.04.16

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• ついに満室か！？　トイレドアの塗装。ベランダの補修。

  4号物件（築古ＲＣ１棟）のお話です。今の時点で空いてる部屋が2室。うち1室には既に申込みがあり、畳の表替えをするかどうか交渉中です。あと1室ですが、トイレドアの取っ手やカギがサビサビで、塗装も剥がれかかっているので、金具を外してパテで補修し、塗装してみました。その塗装作業中のこと。玄関ドアのカギが開いて、ウチの管理会社さんと内覧者さんが入室してこられました。僕は、リフォーム屋さんのつもりで、作業しながら会話を聞いていました。「いつから入居できますか？」「数日で可能です。」「○万円にはならないですか？」「それは無理です。先日すぐ上の　部屋が△万円で決まりました。」「もっと安い部屋はないですか？」「この部屋しか空いていません。」「◇万円ではどうですか？」「それもまず無理ですね。　大家さんは特に焦っていませんし。」などなど・・・管理会社Ｐさん、頑張れ～！などと心の中で応援していました（＾＾；そして、2日後の今日。その時に飛び交っていた金額よりも、結構上の金額で申込がありました！許容範囲なので、受けるつもりです。今度の土曜日に入居希望なので、前の入居者さんが割ってしまったバルコニーの壁（隣室との境のやつ）を早急に補修しないといけません。あと一息頑張ります！このまま2室とも入居していただければ、ようやく満室です♪

  2010.04.12

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• 畳の上にカーペット。トイレドアの塗装準備。機会損失。

  4号物件（築古ＲＣ１棟）。先日書いた、入居希望者さんへの「畳の表替えの代わりにカーペット敷き」という提案。入居希望者さんはＮＧとのこと（＞＜）ダニ等が気になるそうです。そこで、今日偶然ホームセンターのチラシで見かけた「い草の上敷」＋「防ダニシート」で、再提案してみたいと思います。明日は、先日入居申込をいただいたお部屋の入居予定日です。一番手の掛かった部屋です。和室・玄関の壁、板戸にクロスを貼り、引っ掛けシーリングを換え、エアコン用に電圧を換え、エアコン・冷蔵庫・電子レンジを入れ、「激落ちくん」で掃除しまくりました。格安で立派なお部屋に育ってくれたと思います（＾＾）残る空室の1室。ひとまずトイレドアを塗装し、取っ手などを交換する予定です。そのために古い取っ手やカギを外すのですが、ネジが劣化していて、うまく外れません。仕方なくマイナスドライバをねじ込んで無理やり外しました（＾＾；ドアが痛んだので、パテで補修して作業終了となりました。若旦那さんのブログに書いてあった「機会損失」がとても気になる今日このごろです・・・。

  2010.04.07

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• 入居者さんから苦情。ワントラップの交換。オークションで家電を落札。畳の表替えが高い！

  4号物件（築古ＲＣ１棟）のお話です。3月末に入居された留学生さんから、苦情の連絡が入りました。お風呂の排水が流れないとのこと。見ていただくと、ワントラップが完全に錆びて詰まっている状況。そのまま修理をお願いしました。それとは別に、現在2室に入居申込みをいただいています。うち１室は、最上階の眺望部屋。　もっとも高い家賃で決まりました。家賃を下落させないために、「家電のリクエスト受けます。」と事前に言ってありました。その結果、エアコンのほか、冷蔵庫と電子レンジをご希望です。そこで、ヤフオクで格安で仕入れ、何とか入居日に間に合いそうです。もう１室は、その下階の眺望部屋。5～6,000円の家賃指値ありですが、反対に礼金0→10万円の逆オファー。和式便所もそのままでＯＫなので、受けることにしました。ただ、畳12帖の表替えをご希望。広めの京間なので、5万円弱も掛かってしまいます。（＞＜）それなら、施主支給でフローリングにした方が、部屋がグレードアップしていいかと思い、たかっさんに相談したところ、建材搬入や畳廃棄の手間も考えると、「畳の上に新品カーペット敷き」を提案することに決定しました。受けてもらえるといいのですが・・・。

  2010.04.05

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• 「賃貸付け」漬けの日々。労働力投入（綿壁にクロス貼り。コンセント電圧変更 etc）。入居申し込みが続々と。家電購入。おまけ：マイコプラズマ肺炎。

  長らくご無沙汰しておりました（＾＾；健康面を含め、色々ありまして、なかなかブログ更新できませんでした。一時、マイコプラズマ肺炎などというものにも罹っておりました。4号築古ＲＣ１棟。購入時１５室中５室空きで、３月下旬に１室退去。計６室の入居募集が必要でした。そして、３月初めの時点で、リフォームなし、家賃大幅ダウン、で、２室の入居申し込みあり。 その後、リフォームとしては、〔外注〕・シャワー・給湯器の新設（２室）・和式トイレを洋式に（１室）・エアコンの設置（３機）・窓枠の塗装（１室）・畳表替え4.2万円（本間10.5畳分）・コインランドリー設置〔セルフ〕・綿壁にクロス貼り（６畳＋玄関）・板戸にクロス貼り（２枚）・エアコン用コンセントの電圧変更　（200V→100V。2箇所）・引掛シーリング交換（２～３個）・昔のコンセントやスイッチの交換　（プレートも含む。計１０個位）・風呂灯の交換（２個）・トイレのタイル目地埋め・お掃除（たっぷり）という感じです。ともきちさんのアドバイスを受け、綿壁は塗装ではなくクロスにしました。ma510さんにも助言を受けました。ありがとうございます！！薄めた木工用ボンドをシーラー代わりに使うと、安かったです♪その後、かつてルビアさんご夫妻に教わった技で、何とか貼ってみました。トイレの汚れたタイル目地は、無理やり新たな目地を埋めてしまいました。若旦那さんに教わった方法は、また次回に活かしたいと思います！若旦那さん、ありがとうございました！！あと、電圧変更は、テリーさんに方法を教えていただくつもりだったのですが、なんと、ブレーカーのフタの裏側に方法が書いてあるではありませんか！テリーさん、お騒がせしてスミマセンでした！！（なお、一応ワタクシ有資格者です（＾＾；）賃貸募集に関しては・・・・営業回り（６～７店舗）・３月中旬から、敷礼をゼロゼロに。・3月末までに更に3室申し込み・要望は、エアコン・シャワーが多い。・コンロ・冷蔵庫・電子レンジも要望あり。・和式トイレは、思ったより許容される。・申込５件の全てが2人入居。　うち４件が留学生。といったところです。全て複数入居ということで、 ２ＤＫの間取りが活きたようです（＾＾）空室６室のうち、既に３室が入居済み。あと３室のうち、２室に申込があり、家電等の条件交渉中です。あと１室をどうするか・・・。見学された方はご存知の、眺望はいいけど、天井に手足の跡(!?)が付いている物件です。自分で天井を塗る予定だったのですが、何だか疲れて気力が湧いてきません（＾＾；ああ～、どうしよう・・・。

  2010.04.03

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• 労働力投入。入居申込み２件あり。大学に営業。

  先日の土曜日、4号物件（築古１棟）のプチリフォームに行ってきました。眺望が良くて、畳をＣＦに変えてあるのに、なぜか綿壁・・・という部屋で、綿壁が一部汚れているので、塗装してみる予定でした。ただ、行ってみると、各部屋とも、チラシ、クモの巣、ホコリ等がひどく、お掃除で時間が過ぎてしまいました（＾＾；夕方にちょこっと塗装してみましたが、ペンキの吸いがやや多く、色目もイマイチ。そこで、次回は、ともきちさんの真似をして、木工用ボンドをシーラー代わりに使ってみようと思っております。（ともきちさん、相談に乗っていただき、ありがとうございます。）あと、1室のトイレの床のタイル目地がひどく汚れているので、これも若旦那さんの真似で、セメント系で下地を作り、ＣＦを貼ろうかと検討しております。（こちらも若旦那さんに相談にのっていただきました。ありがとうございます！）ただ、よくよく考えると、タイル自体は痛んでいなさそうなので、目地掃除や新たな目地埋めくらいで何とかなるのかもしれないかな～とも思えてきました。悩ましいです（＾＾；明日１０日は、朝から夕方まで作業してみる予定です。見学等のご希望はご連絡ください♪あと、賃貸付けの内覧が何件かあり、大幅な家賃の指値の代わりに、ほぼ現状のままでもよいとの交渉がいくつか入りました。ほとんど留学生さんです（＾＾；和式トイレへの抵抗が低いようです。その代わり、シャワーは必須です。空室が多いので、ある程度応じていたら、そのまま2室埋まってしまいました！！大幅指値は悲しいですが、今はまず空室を減らしたいところです。あと、大学の下宿斡旋部門に営業に行きました。非常に忙しい時期とのことで、すぐには対応できないので、とにかく物件登録票を出してみてください、みたいな対応でした。とにかく出すだけ出してみます。

  2010.03.09

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• 労働力投入をしてみようと思っております♪

  4号物件（築古１棟）ですが、たまに賃貸付けの内覧があるのですが、決まっておりません(><) リフォームが終わっていないのも大きい要因かと思います。  ということで、塗装など自分でできる部分は、労働力投入してみようと思っております！日程は、３月６日（土）の予定です。（たぶん午前中は買出しで、午後から作業かな・・・）  もし見学（orお手伝い？）においでいただける方がおられましたら、ご連絡いただけると嬉しいです（＾＾）

  2010.03.04

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• （賃貸募集時の）管理会社さんへの報酬をどうする？（２）　内覧ちょこちょこ。

  先日ブログに書いた賃貸募集時の管理会社さんへの報酬の件。お仲間のみなさまからご意見をうかがった上で、管理会社さんに尋ねてみました。基本的には、「ぼうたかさんにお任せします。」とのご回答。というわけで、「成約時に事務手数料5,250円」にさせていただきました。空室が5室あると、賃貸屋さんから「まだ空いてますか？」「敷礼ゼロゼロはダメですか？」「2人入居は水道代増額ですか？」「エアコン付けてもらえますか？」「シャワー付けてもらえますか？」「洗濯パン付けてもらえますか？」「インターネットはいくらですか？」「隣はどんな人ですか？」「自習室はありますか？」（笑）などの電話がよく掛かってきます。それらの電話対応等を考えてると、成約時のお礼はしたいかな～と考えました。ちなみに、現在まで内覧は約4件。まだ成約はありません。早くリフォーム進めて、本格的な営業をしないと！！

  2010.02.25

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• 入居希望者さんの内覧あり。決まるかな～？　管理会社さんへの報酬をどうする？？？

  先日、ＤＲ．Ｍさまにご紹介いただいた賃貸業者さん。この月～木曜日の間、5室のうち2室に入居希望者さんの内覧をしてくださいました（＾＾）うち1室は入居の検討結果まちです。この部屋は、洋式トイレ、洗濯機置き場、シャワーが設置されている眺望のある部屋で、入居するならエアコンをつけて、礼金を1ヶ月＋1万円にして欲しいといわれました。そこで、逆提案として、内装の塗装等の軽微なリフォームを省略してよいかと聞いてみるつもりです。 ところで、今回の募集については、管理会社さんにどう入っていただくか、迷っております。管理会社さんは、今回の売買の仲介をしていただいたいつものパートナーＰさんで、家賃の５％で家賃の回収・督促等をやっていただきます。賃貸付けは、Ｐさん自身はやっていないので、募集チラシを作って、賃貸業者さまに配り、レインズに載せる予定で、一般媒介で僕自身が営業に回っても全くＯＫとのこと。さて、こういう場合、Ｐさんへの報酬ってどうするもんでしょうか？？？賃貸付け業者さんには広告料1ヶ月でお願いしたいのですが、Ｐさんへの報酬も支払うと、賃貸付け業者さんに丸々１ヶ月分が渡らないですよね・・・。Ｐさんからは、「広告料を１．５ヶ月にして、０．５ヶ月分を自分にもらえると嬉しい。」と言われたのですが、どんなもんでしょう？？先に管理会社さんが決まっているというのは初めてなもので、よく分かりません（＾＾；みなさまに教えていただけるとありがたいです！！

  2010.02.19

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• ＠ｔａｋａさん来訪。新たな出会い。リフォーム業者さん見積もり依頼。賃貸業者さんと現地確認。

  昨日は、＠ｔａｋａさんが4号物件を見に来ていただけるとのことで、現地近くで待ち合わせ。当日は、＠ｔａｋａさんからのお誘いで、　戸建ＢＩＲＯＢＩさん　ＢＩＲＯＢＩさんつながりのＤｒ.Ｍさん　ともきちさん　＠ｔａｋａさんのご近所のＹさんがおいでになりました。ＢＩＲＯＢＩさん以外の方々は初対面で、また新たな出会いをいただきました。ありがたいです（＾＾）リフォームについて、みなさまからいろいろなご意見をいただきました。その結果、リフォーム方針を「なるべくお金を掛けずに、必要最低限の設備更新で募集する！！」に決定！！だって、めっちゃキレイにしても、家賃の上積みが見込めないんです～（＞＜）壁や天井、クロスを貼れば見栄えもいいでしょうが、なるべく塗装で。レトロなサッシも、塗装で。風呂のタイルは、お風呂マットで隠す（＾＾；畳・フスマもそのまま。垂れ壁などの間取りもそのまま。あとは、和式トイレ（3室）、シャワーなし（2室）、洗濯機置き場なし（3室）をどうするかですが・・・。 ご一行さまが、とどさんの所へ移動された後、約束していたリフォーム業者さま（テリーさんご紹介）と現地にて打合せ。上記方針にて見積もりを依頼しました。トイレは狭いため、コーナー設置用の便器が必要ですが、あまり市場には出ておらず、施主支給で調達できるか微妙らしいです（＾＾；  その後、Ｄｒ．Ｍさまにうかがった賃貸業者さんに、飛び込みでアタックしてみました。その日のうちに現地に来ていただき、空室全5室を見ていただきました。その結果・・・賃貸屋さんは情報の宝庫でした！！リフォームプランを考えるに当たっては、何はともあれ、真っ先に賃貸屋さんのご意見をうかがうべきだと再認識しました。汚い所や設備の不備は、直すべき所と放置していい所を、バリバリ仕分けしていただけます（＾＾）特に参考になったのは・・・、「学生（留学生）向けで最重要設備は、シャワーとエアコン」「立地的に、洗濯機置き場なしはツラい」「和式トイレも敬遠されるが、家賃を1万円程度下げれば、すぐに決まる。留学生の複数入居なら、礼金ゼロにすれば、現在の募集家賃でも決まるかも。」「１棟の中で家賃の違う部屋が複数あれば、どれかを成約してもらえる可能性が上がる。」などなど・・・。というわけで、シャワーと洗濯機置き場は全て設置し、和式トイレは、何室かは試しにそのまま募集してみてもいいかな～と思っています。といっても、見積もりの金額次第ではありますが（＾＾；

  2010.02.14

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• 水道局が過失を認めた！？　入居者さまからのご要望。加圧ポンプ。

  先日のポンプ空回り事件。管理会社さんから水道局に打診していただいたところ、過失を認めた上で、「今後何かあったら即対応します。今後の保証内容は上層部と折衝しますので、ひとまず要望を教えてください。」との回答でした。また、復旧の際、赤水を排出するために大量の水を使用したそうで、水道代は昨年の実績に基づいて請求するとのことでした。というわけで、保証に関する要望を考えないといけません。他にもやるべきことがあるこの時期に、勘弁してほしいのですが･･･（＾＾；そもそもこのポンプは、いつ設置したものなのか？平均的な寿命はどの程度なのか？といった情報が必要ですかね～たしか１つは昨年交換したばかりだったような・・・。前の管理会社さんに尋ねてみないといけません。今思いつく、要望の案としては、要望の強い順に、・今すぐ新品に交換・平均寿命までに不具合が出たら、新品に交換・平均寿命までに不具合が出るたび毎回修理　修理できなければ新品に交換 といったところでしょうか。あと、管理会社さんの日当や慰謝料（？）といった点も要望し得るでしょうか・・・。何かアドバイスがあれば、よろしくお願いします！！ところで、今回の騒動で水が出なくなった入居者さま。水が出ない連絡のついでに、ご要望がありました。それは、「水圧がとても低く、非常に不便」との内容。最上階で、上にある受水槽からの水圧が低いんです。解決方法は、家庭用の加圧ポンプの設置。ポンプ（約7万円）、工事費（約3万円）の出費です（＞＜）入居者さまに、「折半でいかがでしょう？」と打診したら、「７：３でお願いしたい。」とのご回答。費用がもう少し安くなれば丸く収まるのですが（＾＾；せめて施主支給でポンプをもう少し安く買えないか、探してみようと思います！！

  2010.02.11

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• （改めまして）１棟物件見学会。　ポンプ室から異音が！？

  昨日の物件見学会について、改めて書きたいと思います。おいでいただいたのは、９人の方々。・ＫＯＢＥ☆とどさん・レオさん・テリーさん・プアパパさん・プアパパさんの後輩の方・ルビアさんご夫妻・Ｎさん・ma510さん（以上エントリー順）駐車場所に苦労しつつ、物件に到着。みなさまに階段で足腰を鍛えていただきました（＾＾；その後、５室の空室を見ていただきつつ、リフォームプランのアドバイスをいただきました。やはり自分では気付かないことが沢山ありますね～その途中、隣のポンプ室から、あまりに大きなモーター音が・・・。ポンプ室を見てみたところ、ポンプからやたらと大きな音が出ていました。（この件につき、今日になって管理会社さんから連絡がありました。なんと、前のオーナーさんから、水道の名義変更をする際に、水道局が間違って水道の供給を止めてしまったため、ポンプが空回りし続けていたとのことでした。今日になって水が出ないとの苦情が入り、事態が明らかとなりました。今日の夕方には復旧したのですが、これでポンプの寿命が短くなってしまうとしたら、水道局に何か言いたくなるかも・・・。）空室見学の後、ファミレスに移動し、二次会開催。ma510さん、Ｎさんの新規物件のお話、プアパパさんの店舗物件検討のお話、ルビアさん（ダンナさん）の店舗募集のお話、などなど・・・。残念ながら時間の関係で途中リタイアしましたが、話は尽きないですね～（＾＾；おいでいただいたみなさま、急な日程の中、急坂、階段に耐えての物件見学、お疲れさまでした！！

  2010.02.08

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• 築古一棟物件、見学会

  今回は携帯からの更新です。日曜日に、新規購入物件の見学会を実施しました！急な日程にも関わらず、多くの方に参加していただきました。ありがとうございました♪色々な気付きがあり、勉強になりました。時間がないもので、取り急ぎお礼だけさせていただきました。

  2010.02.08

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• 一棟もの決済完了！！　決済場所。火災保険。

  初の一棟もの物件、契約・決済が完了しました！融資なしなのに、署名等を30回位しました（＞＜）重説も事前に読んであったけど、その場で再度丁寧な説明があり、結局決済自体に2時間くらいかかりました。でも、関係者の方々はみなさま人柄がよく、売主さんからは物件への思い入れもうかがうことができ、気持ちの良い契約・決済でした。ところで、決済の場所なのですが、今回は融資特約なしなので、融資先の金融機関という選択肢はないし、今回、売主さまと私との間に、フォーマル、インフォーマル含め、業者さんが　「４社」　（！！）入っているので、事務所をお借りするにしても、どこにするべきやら・・・（＾＾；（ちなみに、決済時の手土産は５軒分用意しました。）で、結局僕が口座を持つとある銀行の支店に応接室の借用を依頼し、無料でお借りできました。ただ、行ってみると、応接室ではなく、オープンスペースの一角にある４人掛けの商談テーブルでした。しかも、決済に集まったのは計１１人！！（融資なしなのに！）幸い、イスはちょうど足りましたが、小さなテーブルに人が群がって座っていました（＾＾；あと、火災保険は、お仲間の皆様にお尋ねしまくってしまいました。お手を煩わせてしまい、申し訳ありませんでした。（ペコリ）特にてらちゃんさまには大変お世話になりました。結局、ゴンさんから代理店さんのご紹介を受け、今回の決済の直前に来ていただき、契約しました。見積もりは、三井住友海上、東京日動、セコム損保で取っていただき、何度か条件を変えて見積もりしていただいた結果、最終的には三井住友海上で契約しました。代理店さんは非常にスピーディーな対応で、逐一連絡を入れてくださるなど安心感があり、やはり代理店さんの影響力は大きいと感じました。決済が終わって一段落したところで、これからリフォーム・賃貸付けを頑張ります！

  2010.02.05

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• ヤッタ！融資決定！！ ＲＣ一棟物件。旧国金さん。

  決済予定のＲＣ一棟物件。今更ですが、融資が決定しました！！物件価格の４～５割ですが、すぐにリフォーム代等がかかってくるので、これで余裕を持って運営できます（＾＾）今回の融資、旧国金さんです。一旦は融資決定直前までいったのですが、僕の方で予定変更などがあって、ギリギリまで融資可能か微妙でした（＾＾；旧国金さんがかなり気にしていたのは、前回の借り入れ（Ｈ21.8）から期間が短い点。収益性の高さは認めてくれたのですが、短期間に借り入れを増やすということに、かなり難色を示しておられました。逆に、担保価値はほとんど無視でした（＾＾；初めから、無担保枠内のみで検討している様子でした。というわけで、無担保融資です（＾＾）あとは、火災保険、決済場所の決定などです。（次回に続く。）

  2010.01.30

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• 火災保険をどうする～？？？

  さて、決済予定の一棟もの。火災保険をどうすべきか、さっぱり決まっていません（＾＾；某カリスマ投資家さんのメルマガでは、　三井住友海上の「ホームライフ総合保険」が超オススメとされていたので、商品や代理店について調べてみないとです・・・なんせ、火災共済しか知らないもんで（＾＾；また、上記のメルマガによれば、特に「代理店さん」（の知識やロットの大きさ）が重要とのこと。僕には全く心当たりがないのですが、どなたかいいところご存知ないでしょうか？？？こっそりメッセージ欄からでも教えていただけるととってもうれしいです～ところで・・・以前、仲介業者さんの出入りの保険会社さんに、施設賠償保険だけを単独で頼んだら、「ロットが小さすぎる。」と断られてしまいました（＾＾；僕のほかにもこんな経験者はおられますでしょうか～？？？

  2010.01.26

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• 初の一棟もの物件購入決定！？　

  この１０日間、あまりに目まぐるしい毎日で、ブログの更新もままなりませんでした（＞＜） 検討していた築古ＲＣ一棟物件ですが、色々検討した結果、 購入意思を固め、２月初めに決済の運びとなりました。 契約なしの一括決済ですので、当日まで不確定要素はありますが、さすがに購入できるとは思われます（＾＾； スペックは、前回のブログに書いたほか、ＲＣ　４階建て２ＤＫ　１５室現在５室空き（平２２．３に更に１室空き予定）学生がメインといった具合です。 融資はかなり手間取っております。詳細は書きにくいのですが、おそらく旧国金さんで、ある程度は受けられそうです。しかも、またも担保設定無しのような・・・。まあ、空室５室のリフォーム代に、多少プラスアルファした位の融資額でしょうが（＾＾； あと決めるべきことは、　決済場所　火災保険あたりでしょうか。 （続きはまた次回に。） ＰＳ　今頃みなさま、関西大家の会のセミナーで、投資家　　　け～ちゃんさんの講義を受けておられるんでしょうね・・・。　　　都合により不参加となり、残念無念です（＞＜）　　　次回こそは是非参加したいです！！

  2010.01.23

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