大きく育て！！ぼうたかＢＯＹの物件育て日記

[5号　鉄骨一棟（1DK）] カテゴリの記事

全18件 (18件中 1-18件目)

1

• 祝・満室！！　しかし・・・

  しばしブログからご無沙汰でしたが、近況報告を。5号ガラ空き物件は、１０月にやっと満室になりました。初期費用キャンペーンはかなり反応が良かったみたい。これで、リフォーム代を入れた実質利回りでも、なかなか見かけない数字となりました（＾＾）しかし、１１月末で１戸退去です（＞＜）初期費用が安い分、ご入居の契約時に、短期退去の違約金を設定していましたので、１２月末まで家賃をいただいているようなもので、気楽ではあります（＾＾）今回も初期費用キャンペーンをして、和室で家賃５，０００円アップで募集してみました。（洋室リフォーム部屋と同じ家賃です（＾＾；）反応は上々だそうで、さっそく学生さんから来年４月ご入居の打診があったのですが、さすがにお断りしました。（汗）でも、この時期の入居希望者さんって、訳ありの方も多そうなので、審査を慎重にしないといけないですね～ちなみに、管理面の出来事としては、・プロパンガス庫の移動　　→駐車スペースの確保（何とか軽１台分くらい？）・雹（読み方わかります？答えは最後に）災による　雨戸・テレビアンテナの破損　　→火災保険の請求・受領・公共ゴミ収集の利用交渉（もう1年近く話合い中）　　→やっと自治会・役所からＯＫ！　　　 でも、自前でゴミ置き場設置が必要かも！？・一部の部屋のテレビ写らず。　　→建築当時の配線状況が不明で、原因不明。　　　 応急処置をしてもらう。・新規入居者さんによる騒音クレーム　　→管理会社さんから注意喚起・賃貸契約書をレターパック３５０で郵送　　→郵便局が紛失。補償なし。契約書作り直し。・新規入居者さんに、中古家電4品ヤフオク調達。　　→3～４万円ほどの負担で、家賃約1万円アップ！　　　あまりのキレイさに「新品？」と喜んでいただく。・滞納（パート１）　購入前からの入居者さま。保証会社なし（＞＜）。　失職。何度か入退院あり。　　→何度か滞納分を減らしてもらいましたが、　　　 一進一退。多少働ける仕事を確保。今後に期待。・滞納（パート２）　本年５月ご入居。以後一度も入金なし。　管理会社さんのミスで、保証会社への通知が未了。　　→保証会社には通知。補償が得られない部分は、　　　 管理会社さんが立て替えることに。　　　 入居者さんと連絡がつき、「滞納を解消して　　　 住み続けたい。」とのこと。解消を待つ。などなどがありました。他にも細かいことは色々ありました。上のことで、もしリクエストがありましたら、詳しめに書きましょうかね～しかし、５号は少し距離がありますので、管理会社さんの存在が大きいですね～あ、そういえば、４号物件の屋上が、えらい事になっちゃたんですが、これも反応がありましたら書くかもです～あと、ネットビジネス系も、いくつか動いていましたが、大学生大家さんに、「変なこと考えずに、不動産で行くべきでは？」 とビシッとご指摘いただき、気持ちを新たに不動産を探したりしております。  ただ、ネット系のお話も、気が向いたら書くかもです～（＾＾；    （クイズの答え）ひょう

  2011.12.02

  コメント(12)

• 5号物件、全室に申し込み！！　世界陸上も見てます。

  最近不動産以外の新たな分野にチャレンジしておりまして、あまりブログを更新できていませんでした（＾＾；  5号物件、キャンペーンの効果か、空室に相次いでお申し込みをいただき、 やっと全室商談中となりました！！  この約1ヶ月間で、８件のお申し込みです。（＾＾） （うち3件が、現時点で入居済み）  また、このキャンペーン効果で、付き合いの浅かった業者さんからも、 何度か本気のお問合せをいただきました。 そうした今後への効果も見逃せませんね！！  あと、キッチンを入れ替えてガッツリとリフォーム した「松」部屋にも、ご入居いただけました。（＾＾）  キッチンのリフォームをせずに洋室化した部屋より、 家賃がちょうど1万円高かったのですが、 何とか決まってくれて、一安心です！   駐車場がギリギリ不足するかもなので、 軽自動車の方にお願いして、 少し停めにくい所に移動していただくかもです。 もちろん、駐車場代を割引して。  元々、相場が1台3000円位のところを、4000円で契約しているので、 半額の2000円にしてもいいですし・・・。   そんなこんなで、やっと満室の目処が立ちました。 築２０年の鉄骨造ではなかなかお目にかからない 利回りが達成できそうで、うれしいです～♪  ＭＰ：１７（+審査中５）／２２

  2011.08.28

  コメント(10)

• 5号物件。初期費用軽減キャンペーン実施中！！

  空室２０からスタートした5号物件。 現状は，ＭＰ＝１５／２２。 この状態でも，かなりの利回りで 回っていますが，早く満室にしたいところです。　　そこで，初期費用を大幅に軽減する　キャンペーンを実施することにしました！　　具体的には，敷金・礼金をゼロにして，更に以下のものを家主が負担します。　 　・仲介手数料（家賃1ヵ月分）　　・家賃保証料（家賃０．５ヵ月分）　・鍵交換費　　・初月の共益費・駐車場代　　・火災保険料の半額（1万円）　　 結局，入居者さんは，　・1ヵ月分の家賃　　・火災保険料の半額（1万円）　でご入居いただけます。　　打合せでは，1か月分の家賃も　ゼロにしようかという話も出ましたが，　入居者さんの属性の問題もあるので，　ひとまずこれで様子を見ることにしました。　  実は，同時に広告料を2ヶ月から1ヶ月に　減らしたので，実質的な大家の負担増は，それほど大きくはありません。　こうした変更が，功を奏するか？？？ひとまず市場の反応を見て，修正が必要かどうか考えていきます（＾＾）　　　

  2011.07.24

  コメント(6)

• 新たな入居申込み！　＆　お申込みキャンセル(><)　　洗濯機調達！

  満室に向けて頑張っている5号物件。　　また新たにお申込みをいただきました♪7月20日ご入居希望で、保証会社の審査中です～また、先週、入居お申込みをいただいた2件のうち、1件はキャンセルとなりました（＞＜）が、 もう1件は、審査が終了し、１８日にご入居予定です（＾＾）ｖこの方からは、洗濯機を設置してもらいたいとのご要望がありまして、先日ヤフオクで落札しました。日立の5年落ち、４．２ｋｇ。計７，３６０円　　落札価格　4,200円＋消費税　　送料　　　　2,950円やはり、送料の負担が大きいですね（＾＾；でも、ご入居日に間に合せる必要がありますので、多少の負担はオールオッケーです（＾＾）6月は賃貸の動きが止まっていましたが、最近内覧などが復活してきましたので、引き続きがんばります！！

  2011.07.16

  コメント(2)

• ご無沙汰です（＾＾；　入居申し込みあり！

  更新サボっておりました（＾＾；不動産以外で色々と動いていたもんで・・・  空室だらけで購入した５号物件。 ６月１日に、２室にご入居があった後、動きが止まっておりましたが、本日、急に２室のお申し込みがありました！！ありがたいです（＾＾）   ま、どちらも値下げ交渉が入りましたが（＾＾； 空室も多いので、即決で応じました。  また、洗濯機の設置のご要望があったので、ヤフオクで落とす予定です。    あと、４号物件も、１室だけ空いていたのですが、 本日、お申し込みをいただきました♪こちらも、家賃値下げ交渉つき（Ｔ_Ｔ）  ま、一旦はやんわりと押し返しましたが、 ご入居いただくことが先決ですので、柔軟に対応するつもりです！  さて、土曜日は、関西大家の会のセミナーです！！竹内かなとさん。初めてお会いしますが、とても楽しみです～（＾＾）  大学生大家さんも来られるそうなので、懇親会で色々質問してみたいと思います～

  2011.07.07

  コメント(6)

• 5号物件。ヤフオクにて洗濯機2台落札。本体は安くても、送料が高い！！

  5号物件。冷蔵庫つきでご入居いただけそうとのことで、先ほど、ヤフオクにて2台落札しました。(1)　西芝（仮名）　　　１３７Ｌ　　　２００６年製　　　落札価格　４，８５０円　 ＋送料　　　　４，７６０円　 ＝　　　　　　　９，６１０円(2)　ヨンヨー（仮名）　　　１１２Ｌ　　　２００６年製　　　　　　落札価格　１，２００円　 ＋送料　　　　６，６００円　 ＝　　　　　　　７，８００円さすがに送料が高いですね～１２００円のモノを、６６００円で運ぶって・・・。あと、オークションは、ついつい熱くなりがちですね（＾＾；冷静にならないといけません。。。

  2011.05.18

  コメント(4)

• 5号物件。お化粧用の部材購入。入居者様募集にお問い合わせ続々と。またも大口！？　結構な地方ですが、賃貸の動きあり。

  入居率の上がってきた5号物件。先日、室内のお化粧のために、色々と購入してきました。 　・シーリングライト　（4,000円）　・浴室灯　　　　　　（2,000円弱）　・便座カバー・蓋カバー・ペーパーホルダカバー　　　（300円×７室分）　・換気扇・照明ペンダントの交換用ヒモ（4本で200円）特に便座に関しては、全体に黄ばんでいるのですが、カバー類を付けるだけで、一気に雰囲気が良くなります（＾＾）ヒモの交換も、費用対効果が高いですね♪ホームセンターに、専用の物が売っています。あと、リフォーム業者さんが、ある一室の玄関チャイムを外し、室内への配線も撤去してしまったもんで、対応を考えないといけません。電気屋さんに依頼してテレビドアホンを付けるほどの家賃帯でもないかな～と思うので、コードレスタイプのドアチャイムでも探しましょうか･･･そして、先週、管理会社さんと営業回りをした効果か、お問合せや内覧のお話を続々いただいております（＾＾）個別の案件が3件ほど。そして、またも大口のお問い合わせあり！最大5室での商談です！！（以前あった8室のお話は、なくなったわけではないようですが、進捗しませんでした。）そして、昨日の夜。そのうち３～４件は具体的な話に入りそうとのこと！！家電の設置などが条件になりそうですが、それ位全然オーケーですので、何とか契約まで結び付けたいです～そして、更に大口さんの戸数が上乗せされれば、満室が見えてきますね～（＾＾）

  2011.05.15

  コメント(6)

• プチ物件見学会。管理会社さんと営業回り！ 内覧続々！

  【5月6日 金曜日】5号物件のちょっとした修繕に向かう。それに合わせて、近隣のお仲間さんにお声を掛けさせていただき、プチ物件見学会を実施しました。主に洋室にリフォーム済みの空室を見ていただきましたが、数々のダメ出しをいただきました(^_^;)早速ホームセンターなどで部材を調達。時間の掛からない作業なら、自分でやっていきます！見学の後、mamamo@ビワコさん、みんなでお金持ちさん、とランチタイム！！その間に、賃貸業者さんから、お問い合わせの電話が二本！！皆さんからラッキーを分けていただいたのかも！？ありがたいです(^^)かっじーさん、みんなでお金持ちさん、くらっすらさん、mamamo@ビワコさん、ありがとうございました！【5月7日 土曜日】朝から５号物件に赴き、軽い修繕を実施した後、管理会社の担当者さんと、図面とカラー写真を持参して、地域の賃貸業者さまを営業回り！キャンペーンとして、５月中にご入居された方は敷金礼金ナシ！にすることにしました。何社かで、「ポータルサイトへの掲載は可能でせうか？」と聞かれました。管理会社さんによっては拒否する場合もあるらしいですが、ウチの管理会社さまは、もちろんOK！！ちなみに、ウチの担当者さん、昨年11月までは、近隣店舗の店長さんでしたが、今は本店の管理部門に所属。曰く、「以前の肩書では、営業回りはしにくかったが、今なら大丈夫！！」とのこと。お互いライバル同士でもあり、色々難しい面があるみたいですね。約10社ほど回りまして、その日のうちに、ポータルサイトに反映して下さった業者さまもありました。お問合せ＆内覧のお電話も１本あり、ありがたい限りです！【5月8日 日曜日】新たなお問合せ＆内覧のお電話あり。南米系の方とのこと。今は日本の方ばかりですが、南米系もOKとお返事しました。こうした活動が何とかご入居につながるとありがたいですね～(^^)MP 13/22?? ? ?＋0.5（家賃保証会社まち）?? ? ?（役所の補助まちの方はボツ）

  2011.05.09

  コメント(2)

• ５号物件。モデルルーム化！　ＩＫＥＡ小物導入！　共用階段に造花！

  ５号物件。モデルルーム化！　ＩＫＥＡ小物導入！　共用階段に造花！５号物件。安い和室は、ほぼ完売状態となりましたが、家賃が５，０００円高い洋室が、なかなか決まりません（＞＜）中村豊さんのプラン集で、ピカピカにリフォームしたのですが、内覧自体がほとんどありません・・・。そこで、管理会社の担当者さんにお願いし、後日、２人で各仲介会社さんを回り、営業行脚する予定です。その準備として、１室をモデルルームにして、写真などを撮って行きたいと思い、モデルルームを作ってきました。まずは、ＩＫＥＡでお買い物。テーブルやペーパーホルダ、噂のくねくねミラー（笑）など、20～30品、約１．２万円分をご購入。あとは、１００円ショップで、ウェルカムバスケットを作成！歯ブラシ、歯磨き粉、入浴剤、シャンプー、石鹸、タオル、カップ麺、紙コップ付きコーヒー、割り箸、箱ティッシュ　などなど・・・早速設置してきました。そして、写真を撮り忘れました（＞＜）しかし、かなり雰囲気はよくなりました♪この状況を各社の担当者さんにお伝えして、何とか内覧に結び付けていきたいです！！あと、明日もちょっとした作業をしに行く予定ですが、お仲間のかっじーさん、みんなでお金持ちさん、くらっすらさん、に、おいでいただけそうです(^^)お恥ずかしい現状ですが、わざわざおいでいただけるのは、ありがたい限りです！よろしくお願いいたします！ＭＰ＝　１３　　　　＋０．５（役所の家賃補助審査まち）

  2011.05.05

  コメント(9)

• ご無沙汰しました・・・。4号、退去＋ご入居申込み。5号、ご入居お申込みポツポツ。

  色々あってなかなかブログを書けませんでしたが、再開したいと思います。４号物件。３戸の退去連絡がありました。退去理由は、２戸は大学の寮への入寮。１戸は転職。みなさん、住環境は気に入っていただいていたそうです（＾＾）原状回復、クリーニング、募集を進め、２戸に入居申込みをいただきました。ありがたいです。そのうち１戸は、屋上にあるペントハウス風の一室で、眺望がメチャクチャ良好ですが、とあるイベント関係の法人さんが、会議等に使うために、自費でデザイナーさんによる改装をされるとのこと。どんな内装になるか、楽しみですネ（＾＾）もう１戸も、問い合わせや内覧はあるようで、入居希望者さんに気に入ってもらえると嬉しいです。５号物件。業者さんへの訪問、ファックス、メールなど、地道な営業活動の甲斐あって、ポツポツと入居申込みをいただいています。昨日も１件内覧+お申込みでした♪募集は、デザインリフォーム済みの洋室と原状回復しただけの和室を、家賃５，０００円の違いで用意しているのですが、安い方ばかり決まっています（＾＾；ボクとしては、コストパフォーマンスは洋室の方が高いと思うんですが・・・やはり景気の影響が大きいですね。あと、3月末から、関東地方の法人さんで、8室まとめて借り上げのお話が出ているのですが、どうやら繁忙期が6月かららしく、話がなかなか進みません（＾＾；ＭＰ＝　１２　　　　＋０．５（保証会社の審査まち）　　　　＋０．５（役所の家賃補助審査まち）

  2011.05.01

  コメント(4)

• 5号物件、一部リフォーム完成。入居者さん次々と。プチプチ物件見学会。クロス補修をどうするか？

  空室だらけの5号物件。募集方針は、ひとまず以下のように設定していました。〔梅コース〕　クリーニング＋α　の，ほぼ現状で募集　（家賃＝竹コース－1万円！）〔竹コース〕　クロス張替え（含むアクセントクロス），　畳→ＣＦ　塗装等〔松コース〕　竹コース　キッチン・吊戸棚・キッチンパネル新設　　（希望家賃＝「竹コース」+1万円）そして、これらのリフォームに非常に時間が掛かっていたのですが、やっと一部の部屋が完成しました！！そして、そして、完成した部屋に、入居者さまが！！中心は梅ですが、竹も完成した数日後に申込みが入りました！ありがたいです（＾＾）今回は、現地に行く日程を直前に決めたもので、近隣のmamamo＠ビワコさんと、プチプチ物件見学会を開催。自分で気が付かない様々なポイントについてご意見をいただき、非常に助かりました。ありがとうございました！！特に、居室の照明スイッチがなかったため、新設したのですが、施工が結構大変！！リモコンつきシーリングライトにしては？とのご意見をいただきました。さっそく管理会社さんに伝えてみたところ、「常に電気が通っている点が問題ないなら、施工費が安くなって良さそう♪」とのことでした（＾＾）電気関係に詳しい方にコメントいただけると嬉しいですあと、梅コースの部屋で、エアコン部分のクロスが傷んでおり、最低限で補修する方法を考えています。かつて、エアコンを交換する際に、こんなことになってしまったんですね～（＾＾；全然違う色のクロスでも貼るか・・・なかなか悩ましいです～みなさま、どう思われますでしょうか？？？ ＭＰ　６．５（4月入居希望の方をこちらから保留中）

  2011.02.20

  コメント(7)

• 週末の予定。母ちゃんさん物件見学会。@ｔａｋａさんに土地相談。松田さんセミナー。5号物件リフォーム確認、営業。

  今週末は、大忙しです。土曜日。母ちゃんさんの物件見学会。またもリノベーション物件で、センス溢れる母ちゃんさんだけに、とても楽しみです(^^)その後、先日購入した土地を、@ｔａｋａさんに見ていただき、活用法などを相談予定。夕方からは、関西大家の会のセミナー。講師は松田さん。最近出版された本は、充実の内容でしたね～(^^)楽しみです！日曜日。5号物件に行って、2室のリフォームの状況を確認です。思っていたより費用が掛かりそうで、残りの多く部屋をどうするか・・・(^_^;)できれば別の業者さんに再見積もりを依頼してみたいところですが、どうやって業者さんを探すか・・・家から距離があると、こういう時にツラいですね～繁忙期のタイムリミットもあり、厳しいスケジュールです(>_

  2011.02.01

  コメント(4)

• レイク様の豪邸見学会。　男5人・王将ランチ！！　プチ物件見学会。管理会社さんと打合せ。

  昨日の話になりますが，滋賀の大社長，レイク様の豪邸の見学会に参加させていただきました。一度，平22.9に草津での図面舞踏会で，少しだけお話させていただいたというご縁を頼りに，大家系Ｈ.imagineさんのご厚意も受けて，参加させていただきました。前日に時刻表も調べて，準備万端！のはずが，当日ダイヤが大幅に乱れ，約1時間遅れの到着となりました（＞＜）にもかかわらず，皆様に温かく迎えていただき，非常にありがたかったです（＾＾）さて，レイク様の豪邸ですが，まず，その規模に圧倒されました！！部屋数は，途中で数えるのを止めました・・・。庭もキレイで，内装の状態も良かったです。不要な残地物はかなり廃棄されたそうですが，買うと高そうな家具や美術品などもたくさん！なんとも立派な豪邸で，言葉もありませんでした（＾＾；その後，男5人で昼食場所を選定。満場一致で，餃子の王将に決定。みなさま，セットメニューに単品の餃子を追加という素晴らしい技が炸裂し，目の前を大量の餃子が飛び交っておりました（＾＾）食事の後，そのままの流れで，ボクの5号物件のプチ見学会となりました。現地に管理会社の担当者さんに鍵をお持ちいただき，皆様にはセルフでご見学いただいてしまいました（＞＜）管理会社さんとは，なるべくリーシングにまつわるお話（リフォームや募集条件など）に時間を割きたいところではありますが，どうしてもインフラ関係の細かい話も多くなります。肝心のリーシングについては，一応予算により３パターンの部屋に分ける予定となりました。１　クリーニング＋α　で，ほぼ現状で募集　（最近のトレンドである超低家賃に対応）２　クロス張替え，畳→ＣＦ，塗装等で募集　　（家賃＝「１」+5,000円程度か）３　更にリフォームし，家賃大幅アップに挑戦　　（家賃＝「１」+8,000円程度か）何とか今月中に何室かリフォームを完了させて，お客様にどれを選んでいただけるのか，見きわめて行きたいです！！昨日ご一緒させていただいた　レイク様　ＫＬＣ様　Ｈ.imagine様　mamamoビワコ様 ありがとうございました！そして，物件をキチンとご案内できず，スミマセンでした！！

  2010.11.21

  コメント(10)

• ５号一棟もの、募集開始！！　管理会社さんと管理方針などの細かい打合せ。　管理会社の店長さんが異動！？（泣）　ＭＰ：２

  ５号物件。現地で再度、管理会社さんと打合せをしました。空室のリフォームはもちろんですが、入居中の方もおられますので、生活インフラ面の管理も重要になります。主なものとしては、・上水道の名義変更　ラッキーなことに、個別検針でした♪・家庭ゴミの回収　これまでは、分別なしで、回収業者さんに　月5～6万円で回収してもらっていたそうです。　普通に行政のゴミ回収を利用できるよう、　役所と自治会に交渉中です。・プロパンガス会社の変更　色々サービスを期待していたのですが、　今後給湯器が故障したら新品にしてもらう、　という程度になりそうです・・・。残念！・浄化槽の定期清掃　下水への接続も要検討！・鍵の交換・管理　セキュリティーと管理の利便性が・・・などなど・・・結構、細かい話が多いです（＾＾；ところで、この管理会社の店長さん、なんと、11月2日付けで転勤してしまいました（＞＜）急にメールで知らせがあり、ホントにガッカリしたのですが、よくよく聞いてみると、本社の管理部に異動し、5号物件の周辺で、管理物件を増やすための活動を展開していくとのことで、今後も当物件の管理やリーシングに協力していただけるとのことでした。ひとまず、ほっと一安心（＾＾；リーシングに関しては、とりあえずリフォームなしの部屋の募集を開始しました！本番は内装リフォーム後ですが、ひとまず周辺の業者さまへの周知も兼ねて、募集を開始してみました。少しでも目立つように、相場より高い広告料、年内フリーレント、入居者さんプレゼントなどを用意してみました。さて、どんな反応があるでしょうか～

  2010.11.07

  コメント(4)

• ５号一棟もの，決済完了！　管理会社さんと空室内部を再確認。募集方針・リフォームプランの打合せ。　ＭＰ：２

  先日，５号物件の決済が完了しました。某地銀さんの支店に，　・売主法人の社長さん　・ボク　・仲介業者さん（某仕事が早い不動産屋さん）　・司法書士さん　・抵当権者の銀行担当者さんが集まりました。ちなみに，契約時には，売主さんと仲介業者さんにカステラを持参し，今回は，司法書士さんも加えたお三方に手土産を持参しました。そうした気遣いのお陰か，はたまた，減価償却アップ作戦を実施する際，売主さんの手取額も数十万円分アップしたからか，固定資産税の日割り清算をしなくてよいと，売主さんから自主的に言ってくださいました。ありがたい（＾＾）また，仲介業者さんとの雑談の中で，今月だけで，買取の案件が５０件とか１００件とかあるとのこと・・・。ビックリです。さて，その足で管理会社さんに直行。昼食を食べながら作戦会議。現地に移動し，空室内部を見て回りました。見るからに汚い部屋は，方針が立てやすいです。クロス，畳→ＣＦ，木部塗装といったところで・・・。迷うのは，クロスの一部だけが汚れてるとか，ＣＦが一部痛んでるとか，洗いで落ちるかどうか微妙な汚れがあるとか，動くけど大きくて古いエアコンがついてるとか・・・。まあ，各仲介業者さんに「キレイな物件」として覚えていただこうとするなら，使えそうなクロスやＣＦやエアコンも，替えてしまった方がイイのかもしれないです。ただ，最終的には，空室はたっぷりあるので，ひとまず内装がマシそうな4室を，リフォームなしの代わりに安めに募集してみて，反応を見ながらリフォームも検討していく，ということにしました。4号物件からのＣＦもあるので，安易に家賃を下げずに，リフォームしながら粘ってみたいかな～と思っています。というわけで，現在リフォームの見積中です！！

  2010.10.29

  コメント(24)

• 新規物件，間もなく決済！　色々作業大変（＞＜）　管理会社決定。火災保険検討。支払方法難航。役所手続細々。

  5号，新規物件。間もなく決済となりました。契約後の約1ヶ月間，決済に向けて色々とやるべきことがありましたが，やっと目処が立ちました。中でも，役所関係の手続きが７～８個くらいあったのですが，何だかとっても疲れました（＾＾；（詳細はお会いした時にでも・・・）物件の関係では，火災保険のプランニング，管理会社の決定，リフォームプランの検討，などがありました。火災保険。今回も4号と同じく，オールリスクタイプで，施設賠償責任と家賃担保の特約を付けました。また，管理会社さんは，物件から車で5分ほどのところにある，某大手の仲介業者さんに頼むことにしました。この業者さん，店長さんが（おそらく）同年代で話が合うし，最近双方がiPhoneを購入したのも奇遇です（＾＾）入居付けにも次々とアイデアが浮かびますし，建物の保守管理面でも色んな提案をしてくださいます。ところで，今回管理会社さんを決定するに当たり，確認しておきたいことをリストにして持参していました。 　・リフォームをオーナーの自由にできるか。　・他社さんに仲介情報を流すか。オーナーが営業してよいか。　　　・入居者さんからの家賃振込先や，オーナーへの送金時期　・鍵の保管方法（現地保管は可能？）　・入居審査や滞納督促の方法　・清掃料は？　　などなど・・・そして，リストの中でも，最も気になっていたのが，　・他社さんが入居者さんを見つけた場合の，広告料の分配方法でした。地域柄や空室の多さを考えると，管理会社さんだけでなく，他社さんにも仲介（客付け）していただくことが必要です。そして，他社さんに仲介してもらうには，広告料のうち，なるべく多くを他社さんに受け取っていただきたい・・・。そういうわけで，お尋ねしてみたところ，当初は，「普通は1ヵ月分いただきますが・・・」とおっしゃっていましたが，ご相談の余地があるとのこと。そこで，お願いしてみたところ，広告料は客付けさんが全て受け取り，管理会社さんには事務手数料だけをお支払する，ということで承諾が得られました（＾＾）これで，自分で他社さんの営業に回る際にも，お願いしやすくなると思います♪さあ，決済が迫ってきました。この物件では，前の物件と違い，なるべく家賃を下げないという方向性も試してみたいです。また，賃貸の動きがそれほど活発な地域ではない，ということも考慮して，キレイ目にリフォームしながら，やや長めのスパンで入居付けしようかと思っています。さて，どうなることやら？？？みなさまの励まし・応援をお待ちしております（＾＾）

  2010.10.25

  コメント(12)

• 5号物件，契約終了！　減価償却アップ！！　とどさん物件（自宅）見学！！

  5号物件（予定）の契約が終了しました。決済は来月中です。今回は少し遠くまで出掛けての契約で，凡ミスがありました。　（凡ミス１）　前日に購入しておいた洋菓子（売主さん用，仲介業者さん用）を自宅に置き忘れた。　対応　　→現地の洋菓子店でカステラを購入。　（凡ミス２）　　収入印紙を忘れていった。休日なのでどうしよう！　　　対応　　　→　現地のチケットショップでは，200円の物しかなく，貼り切れない！　　　　　なんと，仲介業者さんの徒歩1分に郵便局の本局があり，何とかセーフ！！契約書と重説は，事前にメールでいただいて内容を確認していましたが，建物部分の価格が物件全体の価格の約３５％しかなく，減価償却を大きく取るために，建物部分を増額してもらいたい旨をお願いしておりました。ちなみに，売主様は，法人の消費税課税業者さんのため，建物部分は安い方が支払う消費税が安くなります。そして，当日仲介業者さんから，「直接売主様と交渉して見てほしい。」と言われました。どうやら，仲介業者さんは，減価償却が収支に与える影響がよく分からなかったようでした。（＾＾；そこで，売主様に，その場で具体的に金額をメモして示していき，売主様にも数十万円のメリットがある旨を説明し，了承を得ました。ちなみに，手法としては，物件全体の価格に数十万円上乗せし，その代わり建物部分の価格を数百万円アップしていただきました。これで，物件全体の価格の約６０％となりました！上乗せした数十万円を，減価償却という形で，ジワジワと受け取っていくイメージでしょうか？この辺りの建物価格の話は，たしか先日の和合さんのセミナーで触れられていたお話で，契約の少し前にゴンさんからもアドバイスを受けていました！和合さん，ゴンさん，ありがとうございます！！そんなこんなで，無事に契約が終了し，その足で，とどさんのお宅にお邪魔しました。長くなりましたので，続きはまた次回！

  2010.09.24

  コメント(8)

• 新規物件登場！！　またも買い上がり！？

  以前物件情報をメールで送っていただいた業者さんから，先週，新着情報をいただきました。資料を眺めてみると，またもやクセあり物件・・・。最近積極的に物件を探してはいなかったので，１日置いてありましたが，よくよく見てみると，なかなか面白そうな気がして来ました。そこで，仲介業者さんに電話を発信。既に競合があるようで，物件価格が少しアップするとのことでした。その後，現地調査や賃貸状況調査を実施し，物件価格アップで買付を入れました。当初に仲介業者さんからいただいた価格よりもアップした価格での購入，いわゆる「買い上がり」は，これで３回目になります！いずれも，当初の価格がかなり割安であり，買い付けが競合した結果，買い上がりとなりました。ちなみに，買い付けが通るかどうかは，価格アップはもちろんのこと，その仲介業者さんとの信頼関係が大きく影響すると思います。仲介業者さんは，話をまとめて初めて手数料を受け取れます。そのため，トラブルなく決済まで完了することが至上命題となります。その際，購入希望者との「信頼関係」が大きく影響します。一度でも取引経験のある信頼関係は，やはり強いですよね～買い上がり３回のうち，２回は同じ業者さんからの物件で，買い付けはかなり優遇されたのではないかと想像しています。さて，この物件，買えたとしたら，なんと引渡し時の空室率が約９０％！！相当頑張らないとですね（＾＾；でも，まあ何とかなると思っています♪  名古屋の重鎮「大シマさま」のアドバイスを肝に銘じ，頑張りたいと思います！

  2010.09.21

  コメント(10)

全18件 (18件中 1-18件目)

1