手足と頭を働かす相良利満の不動産投資が．．なぜか今は相良利修のネット通販！？

相良利満（さらり・みつる）です。

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NPVには、割引率という考え方があります。手元に100万円あって、利子率１％の銀行預金をしたとすると、1年後には101万円になっています。タンス預金だったら100万円は1年後も100万円です。

では、1年後の100万円は、今の価値にするといくらになるか？ここで割引率です。

割引率＝１／（１＋利子率）で計算できます。

利子率を１％とすると、１／（１＋０．０１）＝０．９９　となります。

100万円ｘ割引率０．９９＝99万円



「25年使える新築アパートがあります。土地は１０００万円、建物は１５００万円、購入諸経費は２００万円、家賃は年間250万円。買いますか？」と言った物件があった場合、国債等の金融商品と比べてお買い得なのか考えてみたいと思います。なお、国債等の税引き後の利回りは２％とします。


不動産所有するには、様々な手数料や税金がかかりますし、所有してからも固定資産税や火災保険などは黙っていても出て行きます。そのほかに、維持・運営するに為には、管理費や光熱費、清掃費、原状回復費、修繕費などがかかります。

賃料も空室の期間などを想定しますし、毎年の家賃の下落も考慮します。これらを想定満室賃料から引いて実行総収入とします。

実行総収入から運営費を引いたものが、営業純利益となります。さらに営業純利益から建物の償却費を引いて実効税率３０％を引くと税引き後のキャッシュフローが出ます。これに対して割引率２％（期待する税引き後の利回り）を25年分計算します。

なお、建物は２５年で使えなくなりますが、土地はそのまま残ります。ここでは土地を売却しない事にしてあります。土地を売却する場合は、建物の解体費を引いて２５年目のキャッシュフローに加えます。

割り引いたキャッシュフローの累計が、物件価格と購入諸経費を上回っていれば、国債等の金融商品よりも良い投資であると判断できます。



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