利回り　vs　資産価値

今回のRC造2DK×3件の小型マンションは、収益を上げながらも自宅でも使うものとして購入しました。自宅に使うためには、どうしてもRC造、少なくとも重量鉄骨造ALC張り（ALC：軽量発泡コンクリート）だー！と探しました。木造や軽量鉄骨では、音の問題がどうしても気になります。上下左右の音の抜けは、木造、軽量鉄骨でははんぱじゃないですから。

ということで、RC造の2DK以上を探し続けたんですが、探し続けて2年以上。ないんですよねー、この地域（横浜線沿線）に利回り10%以上で回るRC造のものが。中央線沿いはすぐに諦めたんですが、横浜線沿いにもない。RC造は作るのにお金がかかってしまうし、立地も駅近や大通り沿いが多いので当然と言えば当然。たまに10%超えるものが見つかっても、超ボロ木造ワンルームで接道義務違反だったり、借地権だったりで、とても買って自分が住む気にはなれない。マンションの1住戸という区分所有ではあるんですが、共有部分の多い区分所有を買う気にはなれない（区分所有については別の機会で）。

不動産の資産価値と利回りは、相反する関係にあるのではないかという当たり前の事実に気が付いたのは、かなり後でした（早く気付けっての）。資産価値を求めると利回りは下がり、利回りを求めると資産価値は下がる。ごくおおざっぱに言えば「利回り＝（儲け）÷（買値）」で、買値≒資産価値なんですから、当たり前。資産価値が上がれば、買値が上がって利回りは落ちる。

儲けも、2DK以上のファミリータイプでは、面積当たりの効率が落ちます。敷地にぎゅうぎゅうに詰め込んだ木造ワンルームアパートの方が、面積に対する儲けが大きく、買値も安いので、利回りは上がります。10%を超えるアパートは、ほとんどがこれです。（利回り最大重視ならば、リスクテイカーさんがやられている地方中核都市の中古ワンルームがいいのではなかろうかと思っています。コテツさんの地方のアパートも、50%の空室で利回り15%だそうで、ということは満室だと30%！すごいなー。）

ということで、もし一部自宅としてこのエリアに買うなら、無理に利回りを追い求めない！という発想の大転換を余儀なくされました（笑）。



[不動産の資産価値を上げる方法 2]
明るく大きな声で、お客様（賃借人）やご近所の方に挨拶する。

これもバカみたいなことですが、不動産賃貸業はサービス業であるため、マックなどの外食産業と同様な対応がお客様に対して必要と考えます。明るく、元気に賃貸人の方やご近所の方に挨拶する。人間関係を健全に保ち、セキュリティを上げ、ゴミ捨てや賃料未払いなどの不良行為を未然に防ぐ効果があります。実はこれ、ある大家さんから聞いたお話です。コストゼロでも効果絶大だそうです。