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2021.11.22
カテゴリ：所有物件
長野県の大家パスカルです。 ブログ継続のモチベーションになります。 クリックをお願いします。 ブログで何回か書いていますが、わたくし再建築不可物件を所有しています。 再建築不可の理由は接道条件を満たしていないからです。 長野県の再建築不可の理由は、接道条件の問題もありますが、土砂傾レッド（土砂災害特別警戒区域）も一定数あると思います。 土砂傾レッドは一度指定されてしまうと建築という面では厳しいと思いますが、わたくしの知り合いの投資家さんは、緻密に調査して、そこをうまくクリアーしようとしています。 行動力のある投資家さんは違いますね。 その行動力と行動量が数年後大きなリターンとなって帰ってくるんでしょうね。 接道条件は、接道部分の土地を買うことができれば解決できると思います。 わたくしのアパートは隣地の小さなマンションを買うことができれば、接道要件がクリアーできます。 そして、実際にそのマンションは売りに出されました。 でも買いませんでした。購入に向けた話を金融機関ともしましたがやめました。 理由は、 ・そのマンションが高かったから。利回り12～13％だったから、べらぼうに高くはなかったけど。 ・当時、再建築不可物件を5年以上所有していて、特に問題がなかったから。 簡単に言うと、”接道問題保解決することがどうでもよくなっていた。”という事です。 わたくしの所有している再建築不可の物件は100万円で買った木造アパートです。 ・再建築不可 ・旧耐震 ・3点ユニット ・洗濯機置場が室外 ・駐車場なし 再建築不可以外にもいくつか問題はありました。 一般には”再建築不可の物件には出口がない。”等言われています。 この物件を9年ほど所有していますが、出口問題が気にならなくなっています。 その大きな理由は、年間家賃収入は192万円という事です。家賃2万円×8戸 ×12月＝192万円という事です。 物件価格を約半年ごとに回収していることになります。 以前は家賃3.5万円の生活保護の方が何人かいたので利回り200％を超えていました。 でも、生活保護の方が病気になる度に、行政の方が亡くなる前にどこかに連れて行ってくれました。事故物件にはなっていません。 退去後、管理会社の方針で、生活保護の方を入居させてくれません。 普通の家賃2万円の方を入居させたので、利回りは下がり続けました。 今は、普通とは言いにくい家賃2万円の方もいるので、生活保護の方がいた時より、訳の分からない事をする方増えています。 現在、このアパートをいくらで売っても損はしませが、売るつもりもありません。 月2万円という家賃にはいろいろな考え方や意見があると思います。 ”エアコン交換で家賃の3ヶ月分がとんでい行く。”とか。 でも、家賃2万円でも192％の非常識な利回りで回ってます。 古いけど維持費のかからない物件です。 エアコン等の問題はヘッジできてます。 再建築不可の物件って、所有している時は特に問題ありません。 売却する時に問題が出てくるんだと思います。 いつかは、わたくし自身の手で売るとは思います。 あるいは、私が家賃が2万円か2万ドルか区別できなくなったころに、家族に強制的に売らされるかもしれません。 家族に、 「今日はおじちゃん(Pascal)の調子がいいので、意思表示できます。」 と言われて、司法書士さんに意思確認？をしてもらうとか。 再建築不可物件は、買わないほうがいいと思います。 都会の事はよく知らんけど、地方では購入しないほうがいいと思います。 ものすごくおいしい物件であれば購入していいと思いますが。 わたくしは、この物件以再建築不可物件は購入していません。 購入しようと思ったことはありますが、メリットよりデメリット（リスク）の方が大きくてやめました。 おしまい。 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
最終更新日
2021.11.22 00:00:08
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