ソーリムウーハーのサラリーマン不動産投資

​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​アパート欲しい！

最近はボロ戸建てばっかりなので、そろそろアパートが欲しいんじゃ！
新耐震が欲しい！銀行からお金借りたい！！

ボクの購入条件は3つ
・家賃に対し、銀行返済が半分以下（返済比率50%以下）
・初期費用+頭金を、3年以内に回収できる（投資利回り34%以上）
・車で、日帰りできる範囲

これを満たすものだ！！

と、叫んでみたものの・・・
あれ・・・？

この条件、メッチャ探しにくくない？

物件サイトには、返済比率も投資利回りも書いてないよ。
（融資条件が人によって違うので、アタリマエか・・・）

気になったやつを、1つづつ計算するしかないじゃん・・・
これじゃ効率が悪い。

物件サイトの検索で、絞りこんで探せるようにしたい！
業者に条件を伝える時も、利回りと融資年数で伝えたい！！

ということで
今回はボクの大好きなスプレッドシートで、アパートの購入条件をわかりやすく分析してみた。

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​・返済比率50%以下をさがせ！​

まず、こんな表を作ってみる。

緑の縦軸は、「表面利回り」
紫の横軸は、「融資年数」

頭金と金利を「B2」「B3」に入力すると、返済比率が自動で出るよ。

返済比率50%以下なら「青」になる。
返済比率51%以上は「赤」になる。

おお！
こういうのが知りたかったんだ！！

ボクのメインバンクのS銀行の条件だと、ふむふむ・・・
利回り10%で23年以上の融資が引ければ、返済比率が50%以下になるんだな。

自分で言うのも何だけど、わかりやすいじゃん！！

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​・投資利回り34%以上をさがせ！！​

同じ形で、投資利回りの表も作ってみる。


表の見方は、さっきと同じで「返済比率」を「投資利回り」に変えただけ。

条件は、「頭金と諸費用を3年で回収」だから、

投資利回り34%以上が「青」
投資利回り33%以下は「赤」

ふむふむ
15年以上の融資が引ければ、利回り13%以上なら3年以内で投資回収できるのね。

わかりやすい！
（※諸費用は物件価格の7%で計算）

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​・「返済比率」と「投資利回り」の両方を満たす条件をさがせ！！！​

最後に「返済比率」と「投資利回り」の、両方の条件を満たす表を作ってみよう。


①投資利回り34%以上（頭金+諸費用を3年以内に回収）
②返済比率50%以下

この2つの条件を満たせば「○」判定で「青」になる。
ダメなら「×」だ。

ふむふむ・・・

15年融資なら、利回り14%以上・・・
利回り10%なら、28年以上の融資・・・

条件に合う「利回り」と「融資年数」が、これでハッキリとわかった。

今回のスプレッドシートは、フリーで公開したよ。
欲しい人はご自身のGoogleアカウントでログインして、「ファイル」→「コピー」して使ってね。

シートのリンクは​こちら​

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利回りと融資年数がわかれば、銀行の融資条件から築年数を逆算できる。

でもインターネットで公開されている物件の、99%は「×」の判定だろうね。
「○」がつくのは、不動産業界で言われる「千三つ」の言葉どおり、1,000件に3つ（0.3%）ほどだ。

でも可能性は、0%じゃない。
実際に、過去には「○」判定のアパートも買ってる。

大事なのは買う条件をハッキリさせて、頭の中に入れておくこと。
そしてチャンスが来たら、誰より早く動くこと。

それができる人だけが、0.3%をつかむことができる。
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