マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

管理会社お任せで大規模修繕を進めると「高くつく」と言われていますが本当でしょうか？

相見積を取ると、倍近くも違った！と言う話を聞くことがあります。

これは大規模修繕に限ったことではなく、日常管理における小修繕においても同様なことが見られます。

「同じ工事内容ではないから、金額が違うんだ」

「安かろう、悪かろうはご免だ」

管理会社性善説で考える方たちから、こうした批判の声が一斉に聞こえてきそうです。

管理会社に発注することは「悪い」とは言いません。

但し、管理会社に全てお任せ（グループ会社を含む）で工事を発注すると、かなり割高になります。

割高なだけ、見合った仕事をしてくるのか？実はそうではありません。

金額が下がっても、管理会社と同等の工事をすることは十分にできます。

管理会社お任せで特命発注すると割高になる大きな原因は二つです。

１．競争が働かないため、管理会社の見積金額は言い値で、下請けを含めて潤沢な利益を取るため。

２．組合の予算を知っているため、組合が承認し得る目いっぱいの金額（または長期修繕計画の金額）まで工事範囲を膨らませるため

３．下請け業者は、管理会社と協力関係にあり、競争がなくても、協力業者が順番に仕事をもらえるため、下請けも言い値で見積を提示できる。相見積時には、下請けの利益が少ない、旨味のない仕事を管理会社から発注されるケースもあり、持ちつ持たれつで、競合がない場合は、下請けにも十分儲けさせる

元請で提案する管理会社の儲けの仕組みをイメージでお伝えします（細かい部分は実際とやや異なりますが、わかりやすくするために勘弁ください）

上のイラストは２４００万円の工事見積が管理会社から提示された場合を想定しています。

同じ管理会社へ発注するにしても、管理会社を一業者としてとらえて、適切な競争を働かせれば、同じ工事を行うとしても、３割以上安くなることがあります。

さらに、管理会社以外の選択肢を選ぶのであれば・・・なんと、この金額で１０００万円のコスト削減が可能となる場合があります。

まさか、今時こんな利益を取っていないだろう・・・

とお考えの方。大手の管理会社では特命発注の場合３０％の粗利設定をしていることもあり、２０－２５％は大規模修繕においては管理会社の粗利率としては普通に設定している金額なのです。

管理会社一社お任せで仕事を発注しない。

大規模修繕で大損しない、第一のポイントです。

【お知らせ】

平成２８年３月２１日（祝日）１５時より、新宿にてイダケン事務所主催のマンション管理勉強会を開催します。

今回のテーマは、

 『あなたのマンションは大損をするかもしれません！？～大規模修繕工事の失敗例から学ぶ教訓～』

です。

ブログ記事の内容を、濃くして皆様へレクチャー致します。

興味のある方は、下の画像をクリックして案内ページをご覧ください。