マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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イダケン事務所では大規模修繕の設計・監理業務や、長期修繕計画のコンサルタント業務を行っていますが、5件これから3回目の大規模修繕を迎えるマンションからご相談を頂いています。

3回目の大規模修繕を行うマンションの特徴は・・

１，資金が潤沢ではない
新築時に極端に積立金が安かったこともあり、資金が潤沢に・・というところは、むしろ少なく、節約、節約で何とか修繕費を工面しているところが多いです。積立金が足りないからと言って、各戸の徴収額を値上げするには、新築当初からの居住者が高齢化しているため、総会での合意形成が難しくなります。

２，給排水管の改修も控えて、高額な修繕が目白押し
当時の配管材料の寿命（耐久性）を考えると、3回目の大規模修繕が行われる前後に、給排水管の改修時期が到来します。工法にもよりますが、給排水管改修を行うと、大規模修繕1回分のお金が吹っ飛びます。

３，バリューアップの修繕が検討に加わる。
1回目や2回目の大規模修繕は原状回復＝傷んでいるところを直すことが主目的となりますが、3回目を迎えるマンションは、当時はオートロックがなかったり、エントランスの扉が手で空ける開き戸であったり、段差が多かったりと、今のマンションでは標準化されている設備がない場合があり、マンションのバリューアップの要望が強まり、原状回復以外の費用がプラスされる場合があります。バリューアップの費用は長期修繕計画に計上されていないため、この工事費の捻出するために、いろいろな工夫が必要となります。

４，塗装や防水の被せ工法が限界を迎える。
塗装や防水は、新築時の材料を生かして上から層を重ねていく、「被せ工法」を行うことが経済的です。しかしながら、「被せ工法」は、重ねる回数に限界があり、新築時の材料を剥がして、行う時期が到来します。材料を剥がして行う工法を撤去工法といい、この費用は高額になります。

５．専用使用部分の建具（住戸玄関扉・サッシ）の改修が必要になる。
住戸の玄関扉やサッシは、共用部分の専用使用部分という扱いになり、居住者が独占的に使用することができるものの、管理の区分は管理組合にあります。30－40年も使っていると、開閉しにくくなったり、隙間風があいたり、等の劣化が発生します。交換や全面的にメンテナンスを行うのであれば、管理組合がその費用を負担することになります。

以上のように、お金が潤沢に溜まっていない状況で、お金をつかわなければならない要素が盛りだくさんの3回目の大規模修繕。

大規模修繕だけに着目してお金を使おうとする管理会社や設計事務所に修繕をお任せするのは不安要素があります。自分たちの財産を中長期的な視点で、どのような考え方修繕を行うのか、しっかり考えていかなくてはなりません。


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