マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

こんにちは「マンション管理奮闘記」のイダケンです。 

長期修繕計画をめぐるデベロッパー（マンション販売会社）と管理組合のトラブルがTOMMYさんの日記で紹介されていました。

「週刊・東洋経済」インターネット版より

分譲マンションの多くは、青田売り（建物未完成状態での販売手法）です。

長期修繕計画および修繕積立金 ・管理費設定は、竣工後管理する管理会社が作成します。

しかしながら、最終決定権はデベロッパーにあります。管理会社が提示する金額が即OKになるわけではないのです。 

デベロッパーの営業マンは、多大なノルマに追われています。常日頃上司から握力がかかり、「売れない理由」をいつも考えています。

プロジェクトを担当するデベロッパーの責任者は、発言力の高い営業マンから、販売価格帯だけではなく、管理費・修繕積立金の圧縮の要請があります。

その結果、同地域では、同じような販売金額帯、同じような管理費・修繕積立金のマンションが販売されることになります。（一部の高級物件を売りさばくデベロッパーを除く）

仮に一物件だけ、販売金額、管理費等が飛びぬけて高い物件があったとしても、後発の販売物件は、あらゆる諸条件で売れやすくするために下の値付けをします。また、逆に安すぎる物件が先行して販売されたのであれば、在庫を抱えて苦しまぬよう、利益ぎりぎりでその金額に合わせようとします。これは管理費の設定金額もご多分に漏れずです。

駐車場０円が良い例です。

この売り方を主流にしたデベロッパー系の管理会社の人から当時の話を聞きましたが、「０円はマンション管理の実態に即しない、後から必ず問題が発生する」と、販売会社役員に強く主張したものの、営業責任者の鶴の一言で、後々の問題は管理会社で何とか対応しろとの親会社の指示により、駐車場０円の営業戦略が決まったそうです。

親会社にデベロッパーを持つ、グループ系管理会社が多い現状、一番のお得意様である親会社の指示は絶対です。

親会社を守るためなら、顧客である管理組合の要望を軽視してさえです。

親会社も、竣工後何かあれば、グループの管理会社に押しつけてしまえと言う甘えた考えがあります。

管理会社が、管理組合に対して消極的な対応をするのは、日常的に人の顔色を伺いながら仕事をしている癖からなのでしょう。

また、管理組合に多少の犠牲を払ってでも親会社を守るという、後ろめたさなのかもしれません。

子会社に管理会社を持つデベロッパーは、販売から管理まで責任を持ってグループで行う。と奇麗事を並べて安心感を植え付けます。

実情は、自分たちの都合のよい体制、グループ間で利益を回すもうけ主義で、グループの一貫体制は管理組合にとってそれほどメリットはないと思います。

管理会社の中には、志が高く、曲がったことが嫌いで、組織の上に対しても立ち向かっていく人もいます。しかし、会社の人事権を握っているのは、グループ会社内で一蓮托生な関係にある役員。あまりにもしつこく会社の方針に立ちつくような存在は、遅かれ早かれつぶされます。それがサラリーマンなのですから・・

グループ会社が大半を占める管理業界。デベロッパーを親とすると、子供である管理会社がどんなに良い考え方を持っていても、親の考え方を押し付けられ、子供は従わざるをえません。

子供の親権（株式）を持つ、親会社の意見は絶対的で、子供は家出（独立＝独り立ち）することもできません。

管理組合にとって「良い管理」を求めるのなら、デベロッパーの顔色を伺いながら仕事をする管理会社に期待するのは難しいと思います。

管理組合にとって「良い管理」を実現するためには、管理組合が自分たちの意思に基づき、最善な管理手法を選択する。これが必要です。

管理組合の皆様、自立した管理組合運営をすることはそう難しいことではありません。当事務所では、頑張る理事会の皆様を応援しています。手助けが必要であれば、気軽にご相談ください。

P.S.志の高い管理会社社員の皆様。腐らずに頑張ってください！管理会社内部から変えられないのないことは、管理の主体である管理組合、また良識のあるマンション管理士の力で、 変化を遂げられると信じていてください。