マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

みなさん実数精算の工事って、何のことかわかりますか？

通常の工事は、図面や現地確認から積算を行い、見積金額以外に追加を発生しないことが前提である「責任数量」で見積が示されます。

足場を架けて工事を行う大規模修繕においては、足場がない状態で見積するために、足場を架けなければ劣化状況がわからない個所があります。このような部位については、想定数量と言われる概ねこれくらいであろうと思われる想定数量で見積を提示し、工事後に数量を確定する「実数精算」で工事金額を確定します。よって、「実数精算」がある大規模修繕は、契約金額よりも実際に支払う金額が増減します。

「実数精算」の代表選手は、外壁等のひび割れや浮き等を補修する下地補修工事です。

想定数量はどのように導き出されるかと言うと・・・

経験観測による想定数量

⇒積算する工事業者・管理会社・設計事務所の経験観測から、第1回目の大規模修繕においてはタイルの浮きは全体の＊＊％、ひび割れは全体の＊＊％と言う積算方法

サンプル調査による想定数量

⇒足場が不要な箇所をサンプル調査をし、その部位の傷み具合を基準として、積算する方法

後者の方が、実際工事をした際の誤差が少ないように感じますが、足場不要面は良好で、足場を架けた面に著しい劣化があることも考えられますので、一概にどちらが精度が高いとは言い切れません。

また、サンプル調査した面が、たまたま劣化が著しい場合は、

調査や積算に時間がない場合は前者、時間に余裕がある場合は、後者と前者のミックスになります。

下地補修を契約金額から増減が発生しない「責任数量」として契約することも可能ですが、工事会社は安全率を見て下地補修数量を積算しますので、見積数量よりも実際に工事を行う数量の方が往々にして少なく、追加費用が発生しないという安心はありますが、余計なお金を工事会社に支払ってしまうというロスが発生します。

万が一、見積数量よりも実際に補修する数量が多くなる場合は、工事会社が被ることとなりますが、実際は発注者である組合側のチェックが行われないため、必要な箇所を補修しないで、見積数量を超えることがないよう調整するのが現実です。

実数精算項目を設けることは、無駄のない支出が行えるように一見考えられますが、こんなことが起きるのです。

１．設計・監理方式ではなく、責任施工方式で各社提案で見積を依頼する場合、施工会社は見積金額を安くするために、下地補修の実数精算項目の数量を少な目とし、工事受注後に実数精算項目の追加請求で施工会社の売り上げを増やす

２． 実数精算項目で、実際工事した数量が減ると、契約金額よりも組合から支払われる金額が安くなるため、組合側が現場を確認しないことを前提に、実数精算項目の工事を水増しして請求する

３．設計・監理方式で共通条件（内訳・数量は各社同じ）で見積を依頼する場合、下地補修の単価を高く設定。 工事監理する設計事務所や組合側が現場を確認しないことを前提に、実数精算項目の工事を水増しして報告し、実数精算の追加請求費用が大きくなるような見積構成とする

イダケンはいろいろな形態で大規模修繕に係わっていますが、割と高い頻度でこのような事象が目のあたりにします。そこで、組合が不利にならぬよう、必要なタイミングで是正するよう方向修正します。

管理会社や実績のある施工会社やコンサルタントがこんなことを許すわけがない・・と、性善説で考えている方。

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