マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

修繕工事を行うと、部分補修以外は、基本的に何らかのアフター保証が付きます。

アフター保証とは何か？

保証期間中に不具合が生じた際には、無償で補修を行いますと言う約束です。

保証があるから、万が一のことがあっても安心。

契約時には、「アフター」に拘ります。

あれから○○年・・・

修繕委員会は大規模修繕後解散し、大規模修繕の実務に関わっている方が持ち回りにより執行部たる理事会からいなくなります。

あれだけ拘っていた「アフター」は忘れ去られ、建物に不具合があっても、お金を出して治そうとしてしまいます。

大規模修繕だけではなく、新築でマンションを購入した際にもアフター保証が付いてきます。

アフター保証期間中の補修依頼は施工会社（または売主）が受け身であることが多いです。

なぜならば、アフターで指摘があった部位の補修に要する工事費が別にもらえるわけではないので、アフター保証の約束をしながらも、なるべく補修をしないように、あれこれ理由をつけて管理組合に断りの説明をします。

そして・・実際にこんな状況が起きます。

１．大規模修繕の施工会社が管理会社であったとしても、大規模修繕担当者とフロントマンとでは分業されているため、理事会のサポートを行う管理会社はアフターのことがわからない。マンション側から言われて初めて確認する

２．新築時の施工上の瑕疵と思われる不具合があっても、分譲会社が親会社（または協力関係にある会社）であれば、グループ（協力関係）の管理会社は、分譲会社を守ろうと、アフター保証による補修依頼をしようとしない

３．管理会社に大規模修繕を依頼すると、アフター保証の工事は全て自社負担で行わないといけない。余計な出費がでないよう、組合から新たにお金をもらって補修をしようとする

アフター保証期間中に治らない工事は、すべて管理組合負担で直さなくてはなりません。

また、知らず（忘れていて）にアフター保証期間に保証を出した施工会社とは別の会社に補修を依頼した場合は、保証がその時点で消滅します。

新築10年以内であっても、大規模修繕後であっても、管理組合の執行部である理事会が自発的に、保証期間中に適切な補修がなされるよう施工会社や売主に働きかけなくてはなりません。

イダケンが関わる1回目の大規模修繕においては、高確率で、新築時の施工上の瑕疵と思われる不具合が発見されます。

保証期間が過ぎてからの、売主や施工会社への補修要求は難航をします。

過去の施工上の責任問題で、交渉が長期化するのを嫌う、管理会社や大規模修繕施工会社やコンサルタント会社は、過去の瑕疵による不具合が見つかったとしても、経年劣化による不具合と組合側に説明し、「保証期間中に適切な補修をしなかったこと」の実態を明かそうとしません。

特に管理会社は、委託契約を結んでいるため、「瑕疵を放置したこと」については善管注意義務違反に問われる可能性があるので、劣化の本質的な原因について一切マンション側に伝えません。

アフター保証が生かされないマンション。大規模修繕時に新築時や前回大規模修繕の施工会社が本来補修をしなければならない補修までを管理組合負担で行い、大損をしているかもしれません。

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