マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

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先日、15戸の築40年近いマンションで長期修繕計画の見直しの依頼を受けました。

管理会社の提案では・・・

長期修繕計画上、支出が30年累計で1億3500万円と、現行の積立金のままでは30年累計で赤字が約4500万円近く発生します。

まずは130％積立金をアップして、1000万円借り入れして近々の大規模修繕を乗り切りましょう！というものです。しかも130％に値上げしたとしても、30年累計で赤字が約2500万円近く発生します。

築40年近いので、組合員の高齢化が進んでいます。資金不足が慢性的に発生すると、積立金のさらなる値上げや、臨時徴収なんかで資金を調達せざるを得なくなります。資金調達の合意形成がなかなか取れない中、修繕の適切なタイミングを逃がしたり、しなければいけない修繕ができなかったりと、建物のスラム化が起きます。

イダケンマジックで見直しすると・・・

30年累計支出　管理会社：約1億3500万円⇒イダケン：約7000万円
30年累計収支　管理会社：約マイナス4500万円⇒イダケン：プラス約2500万円

​修繕計画を見直すことにより​​6000万円の圧縮（1戸当たり400万円）​​が図れる​ことができました。
その結果、30年間で値上げする必要はないという資金計画が出来上がりました。

マジックといっても

これまで培ったノウハウを生かして、
・オーバースペックな提案を一般的な工事の考え方に補正する。
・修繕周期をなるべく伸ばす。
・計画上のコストを実勢価格に近付ける。
こんなことをしただけです。

現在、建築・設備のコストがどんどん高くなっています。シミュレーションの数字ではできなくなる可能性もあります。

早いうちからコスト節減の努力をしないと、スラム化の原因になりますよ！！

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