不動産投資マイスター

前回は
-新築もの、中古もの、木造、ＲＣ、東京２３区内、ローカル、様々なところでチャンスが現れますが「どれを選ぶべきか？」の基準を間違えると、とんでもない結果にもなり兼ねません（これがチャンスと同時に現れるリスクです）。

ってところで終わりましたので、今回はこの続きです。

原理原則に付いては前回もスマートデイズ問題を例にしましたが、売りたい側、買いたい側、そして融資を出す金融機関の考えが常に一致する訳ではありません（と言うよりも一致しないと表現するべきかも知れません）。

私が当時のスマートライフ社の打ち立てたシェアハウス運営のスキームに強い興味を持ち係わったのは、そのスキームに進化、派生する成長性と可能性を感じたからです。
しかし、幾ら素晴らしいスキームであっても、実際の需要とのバランスを崩してしまうと一気にリスクが降りかかってくるのは自明の理、原理原則です。
スマートライフ社は、自身の成長速度を自ら誤り、間違った方向に舵を切ってしまったのです。

最近、地方都市から中古ものの価格が下がりはじめ、机上では「買っても良い」と評価できる物件も増えてきましたね。
ところで、皆さんは中古ものの購入を検討する際に何を指針としていますか？
どうも多くの方が表面利回りと月々のキャッシュフローにやたらと強い拘りを持っている様です。
「それが悪いの？」って思われましたか。
表面利回りに付いては、今更説明する必要はないですね。
問題は、月々のキャッシュフローを少しでも増やそうとしていたずらに償還期間（ローン期間）を伸ばそうとする事です。
何が悪いのか？
不動産投資にはザックリ３つの利があります。
１つ目はインカムゲイン（≒キャッシュフロー）、２つ目はキャピタルゲイン（売却益）、そして３つ目は減価償却ですよね。
償還期間を延ばすと当然１つめのインカムゲイン（賃貸状況等の諸条件が変わらないとして）は増えます。
しかし、キャピタルロス（価値の目減り≒売却価格の下落）が元金の返済を追い越してしまい、売却しようとした時に借入残高+諸経費、当初の自己資金分を下回る額でしか売れないと言うリスクが生じます。

すいません。
また、時間切れです。
続きは次回に。