不動産投資マイスター

同テーマの３回目。

前回は
-しかし、キャピタルロス（価値の目減り≒売却価格の下落）が元金の返済を追い越してしまい、売却しようとした時に借入残高+諸経費、当初の自己資金分を下回る額でしか売れないと言うリスクが生じます。-

で終わりましたので、その続きです。
早速ですが物件を選定する際に、このキャピタルロスを意識している方ってどの程度いらっしゃるのでしょう？
多分、そう多くないでしょうね。

では、何でキャピタルロス（の進み方）が元金返済を追い越してしまうのか？ですが、その原因は明白です。
月々のキャッシュフローを増やそうとして償還期間を延ばし過ぎたのです。
償還期間を延ばすと月々のキャッシュフローは増えますが、当然に元金の返済スピードが遅くなります。
元利均等での返済では、はじめの内は利息の割合が高いので、元金の返済スピードはかなりゆったりしていて、特に地方の物件だと早い時期にキャピタルロス（価値の下落≒売れる価格の下落）が元金返済を追い越してしまうケースが出てきます。

月々、お金が残っていたから儲かったと思っていても、いざ出口を迎えたらかなり値下げしなければならず、結果トータルでは儲かっていない、若しくは赤字なんて事態にもなり兼ねないのです。
ましてや中古物件の場合、どこかの時点で大規模修繕等のリスクもありますので、購入の仕方≒融資の引き方と出口のタイミングを誤ると赤字になる危険性が上がります。

それと、もう一つ大切な事があります。
償還期間を延ばすと「デッドクロス」の時期も早まってしまう事。
自分では月々のキャッシュフローがある事で儲かっていると思っていても、デッドクロス後は税負担が上がり、税金を支払ったら「手残りは雀の涙だった」なんて話、少なくないんですよ。

新築ものなら良いのですが、中古ものを購入する際は販社の口車に乗せられない様に十分に注意してください。
少なくとも法定耐用年数の残年数よりも長い償還期間は組まないのがセオリーです。

次回はイールドギャップに付いてです。