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永遠の旅行者staycool!!の投資と事業そして自由なLifestyle

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2008年01月の記事

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大型案件の下見に行きます

日経相変わらずのボラの大きさですが、振り落とされないよう予告どおり買い下がって参ります。大型案件ですが、日々電話で連絡を取り合いつつ進めております。下見が決まりましたので、やっと中が見れそうです。内装リフォームをイメージしやすくなりますので暫し妄想に浸れそうです。先方には、コンサルではなくハンズオン型の経営参画をお願いしてありますので私と私のメンター、先方の三者で事業パートナーとして進めていこうと思います。何しろ桁違いに様々なことを決めていかなければなりませんので事業計画の策定と協業スキームなど先方と一緒に汗をかくことになりそうです。寝不足にならないよう自分の体力と相談しながら行こうかと思います。

2008.01.28

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ホールセラーとの対話

仕事で週後半は出張に次ぐ出張でした。全国的に極寒ということもあり、すっかり身体を冷やしきった一週間でした。セルサイドのホールセラーとご一緒することが多く仕事上というより、投資の観点から色々と諸事情が聞けました。ただ、BRICsなどの情報については、同調できない点も多々あり、改めて情報収集をやり直さなければと考えさせられました。デカップリングの終焉などと例によって新聞ではセンセーショナルに取り上げられていますが、日本の高度成長期にも調整はありましたから、世界同時景気後退という論調は行き過ぎのような気がしてなりません。注意深くモニタリングしていくことは必要ですが、プロが世の中の論調に流されてはいけない、あくまで自分で情報を集めて分析し、考え自分なりの軸を持たなければと再認識した次第です。いづれにしましても、今年は激動の一年になりそうです。ボラが大きいだけ収益機会も増えるわけですから冷静に大胆に投資行動していきたいものです。

2008.01.26

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底地の活用法に提案あり

日経は一息ついたのでしょうか？この疑心暗鬼な雰囲気が大好きです。例の業者とろくに仕事もせずに連絡を取り合っておりました。先般購入した底地についてゲストハウスの提案を受けておりましたが、コンセプトについて話をしました。当方も異邦人関係に連絡をとり、当地にそのようなものが殆どないことがわかってきました。（このあたりは、彼らのコミュニティの緊密さの中で情報共有されているもので、業者よりはよほど当事者の方が事情に明るいようです）彼らはローティーンのころから他人と空間を分かち合う術を習得しているので、他人との間合いの取り方が実にうまいし懐も深い。ですから、共同生活を好むし、日本人的なひとりになれる空間は必要としながら、何が何でもシングルルームという感覚はないようです。ですので、コンセプトについては、一歩進んで賄い付きもいいなと考えております。「いまさら感」もあるかもしれませんが、異国の地で不安だらけで生活する彼らにとって福音となると考えています。どうせ取り組むなら、実験的要素が欲しいので、もうしばらく考えて意思決定していきたいと思います。

2008.01.23

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大型案件交渉の席につきました

仕事を早く切り上げ大型案件の交渉のため、インペリアルホテルへ。事業計画やSP、ファイナンスについて話し合いをはじめました。こちらも事業計画の骨子やマーケティングリサーチの数値的なものやSPのチャネル戦略などについて策定したものを持ち寄りお互いアイディアをぶつけ合いました。交渉というよりは、ブレインストーミング的な雰囲気の中で互いの人間性や特性などを探りつつ終止和やかに進行しました。まだ手探りながら、先方は買主としてでなくあくまで事業パートナーと捉えているようでしたので柔軟な計画を策定できそうな感触を得ました。今後も定期的に会合を持つことになりそうです。また、先般取得の土地について、アイディアを頂きました。実は、過去に古アパートをリフォームしてゲストハウスにしようと考えたことがあったのですが、出されたアイディアはまさにそれでした。需要を見極めなければいけませんので先方に調査を依頼しつつ、当方も知り合いの異邦人に需要の感触について当たろうと思います。会合は１１時まで続き、帰途につくところ日比谷のまちにはなにやら若い人たちが多数タムロしていました。公演を終えた宝塚スターへフラッシュを浴びせていました。一段と冷えこんだ都内・・若い人達や、くれぐれも風邪ひくなね・・

2008.01.22

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バリュー株が呼んでいる

サブタイトル「市場下落中（３）」アメリカの市場対策に失望売りが出たようですが、現実的に考えてそんなに悪いものとは思えませんが・・ 13,000円割れを目前にお気に入りのバリュー株たちが数年振りにいい感じに落ちてきてまいりました。 RSIはもう少し下げ余地がありますが、明日はバリュー株まとめ買いに行きたいと思います。ターゲットは「キューソー」「黄色い帽子」「Japan Money Machine」「Cassina」などです。とても買いにいく地合ではありませんし、ましてやバリュー株や小型株手出し無用ですが、自分の嗅覚を信じていきます。資格試験の勉強で相場どころではないのですが、勉強しているより市場分析の方が断然楽しいですね。明日はレジャーホテル案件の打ち合わせがあってフレームワークを清書しなければいけませんしキャパを超えそうな感じです。

2008.01.21

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大型案件始動（２）

レジャーホテル案件について業者社長から連絡が入りました。物件のリノベーションについては、細部の計画は確定しないまでも工事業者はほぼ地元業者絞り込んでいるようです。個人的にもロケーションの特性を踏まえたアイディアをいくつか持っているので小出しにぶつけておきました。来週社長にお会いして事業計画やファイナンスについて打ち合わせをすることになっています。ファイナンス手法については、決してこの分野の専門ではありませんが、スキームを自分なりに考えているので反応をみてみたいと思います。複数の案件がガントチャートに基づきながら同時に走っている状態ですので、本業リーマンも含め二兎を追う者・・・にならないよう気をつけながら、できれば前頭捕獲といきたいものです。

2008.01.17

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市場下落中（２）

連日面白いように下がりますね。仕事中は市場ボードを見ないのですが、昼休み中にはどうしても目に飛び込んできてしまいます。周りが騒いでいるのに、気がつくと表情はにやついていました。頭がおかしくなったわけではありません。市場の大幅下落を見ていると、子供の頃、大型台風が接近して空模様がみるみるうちに豹変していった「わくわく感」を思い出すのです。（やっぱり頭がおかしくなったのかな）そうこうしているうちに、本当に熱っぽくなってきたので首相官邸に隣接する高層ビル内のクリニックで診察を受けてきましたら、本当に熱がありました。処方箋を頂き、階下を眺めるとそこには車と人の洪水・・実体経済が弱含んでいるようにはとても見えないのですが・・・市場は大変なことになっていますが、ここからはNikkeiが200円下がることに、買い向かっていきます。流石に10,000円を割れる頃には、枯渇しますが・・

2008.01.16

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市場下落中

市場の下落が止まりません。相場環境は全く異なりますが、パニック売りの様相は数年前を思い起こさせます。当時は信用リスクの高まりで東証のゼロイチ銘柄が100円ショップ・ショップ99状態でした。そして買い手不在の中で、りそなに公的資金が注入され市場は我に返ったわけです。今回の下落がサブプライムなのか為替相場のボラティリティーはたまた新興市場やコモディティ相場のゆり戻しなのかは分かりませんが、いづれにしても大した問題ではないと思っています。これは、私が極度の楽観主義症候群なわけでも相場下落を歓迎するコントラリアンだからでもありません。歴史は繰り返しますし、その後の相場状況も歴史が教えてくれる通りだと思います。何がいいたいのか？今回以上のカタストロフィーは何度もありました。今後も色々とあるでしょう。これも以って資本主義の限界だと言うのはあまりに勉強不足（マスコミによくありがちの論調）でしょう。何があろうが、明日も相場は続くのです。粛々と次の局面に向けて出動しましょう。

2008.01.15

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大型案件始動

本当に今日は寒い日でしたが、ホットな案件が始動しました。昨年の更地購入の際にお世話になった東京の業者となぜか新潟で会うことになりまして暫く話をしてきました。具体的な話があってお会いしたわけではなかったのですが、話の糸口から思わぬ方向に進みました。当地で10年ほど前にバスケットで購入した物件がいくつかある中で某地に保養所があり、写真と間取りを見せてもらいました。直感的にいけると思った私はこう切り出します。「立地といい、建物の構造といい、これをレジャーホテルにリノベーションできないものでしょうか」選択肢の一つに過ぎない構想やイメージを私と共有したと知り、先方の方は少し驚いていたようですが、少し間を置いて「やってみますか」と仰って下さいました。許認可については問題なく、収益計画やリノベーションの企画、当地での利害調整、ビジネスシステムの一定期間アウトソースとその際発生する手数料支払条件のイメージ、そして最難間のファイナンスの話へと次々と話は及び事業計画の作成に取り掛かって頂くことになりました。当然ノウハウを対価を払って勉強させてもらうことになりますので事業計画とファイナンスに目処が立てば実際に始動することになりそうです。夏季は書き入れ時ですので、うまくいけばですが、遅くとも８・９月にはスタートしたいと考えています。

2008.01.13

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浦田健さんの新刊読後

浦田健先生の「家賃30%アップでもあなたのアパート・マンションを即満室にする方法」を読みました。既刊の内容も混じっていましたのでオールドファンから見ると物足りないのかもしれませんが、浦田先生の集大成というべき内容となっています。最初の物件を購入した際、年度末にたちまち空室が３つほど出た時、当時出ていた空室解消本を読み漁って即日実行し、何とか満室になりました。今思い返してみると、実践するだけで満室になったわけですから、すさまじい空室解消効果と投資収益率（書籍購入によるリターン）であったということなのでしょう。実践することの大事さを学んだ気がします。それにしましても、自分のノウハウを惜しげもなく披露する先生方には敬服します。書籍の印税や知名度アップによるビジネスの拡大などを織り込んでのことのなのでしょうが、ロバキヨのいう「分かち合い」を実践するのは並大抵のことではないと思います。気前のよさ（ロバキヨ的）を実践することが、幸せな小金持ち（本田さん的）へのパスポートだとすれば、分かち合いがまだできていない自分のゴールは、遥かかなたということなのでしょう。これに近づくためには、投資規模を拡大する一方で人格のブラッシュアップが併せて必要なようです。

2008.01.10

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投資家的昼休み

案件も収束の方向になり、悪天候の中を乗客乗員けが人も出さず、何とか軟着陸させた機長の気分です。晴れやかな気分で、屋台カフェテリアで昼飯を軽く済ませたあと、六本木・溜池を散歩しておりました。コマツ、JTとモニタリング銘柄の本社を眺めながら今年の株式市場との対峙のしかたについて妄想にふけっておりました。（たまに不動産屋の収益物件情報を横目でちらちら・・）今日もリバもなく指数的には危険水域ですが、もーだめだーと思った瞬間が底だったりするのですよね。モバイルから流動化、食品銘柄に軽く買いをいれておきました。ここからの水準は値ごろ感からではなく実需も実需、実弾買いでいきたいと思います。この期に及んでいまだに強気です。楽天的にいきましょう。

2008.01.08

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デジタルロック導入

忙しい最中、入居者から不動産会社経由で合鍵を紛失したという知らせが入りました。実は、暗証番号式デジタルロックを導入してどれ位空室解消に威力を発揮するか調べるべく、鍵屋さんにまとめて発注しておいたものがありました。昼休みに鍵屋さんへ連絡。流石はすごいフットワークです。電話後、１時間で装着完了のお知らせが来ました。問題はそのあと。入居者の方から感謝の留守電が入っておりました。やはり持つべきものはフットワークの軽い業者さんのネットワークだなとつくづく感じた次第です。このedロックですが、入居者の方が任意に変更できますし、大家さんが不良入居者を撃退すべく魔法のおまじないで入れなくすることもできる優れものです。（もちろん法的・倫理的に問題があり実行できませんが・・）ネットでも一時散々探しましたが、鍵屋さんの方が安く入るようです。（工事費込みで25千円程度）興味があれば、一度試してみて下さい。

2008.01.07

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何とか生きてます

すっかり書き込みに間が開きました。というのも３日以来、仕事のBigWaveが来まして自分の仮住まいにも本住まい（新潟）にも帰れてません。リーマンといえど、時間の自由が恋しくなるのも久しぶりです。何とか案件を軟着陸させて、せめて仮住まいには戻りたいものです。

2008.01.06

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今年も宜しくお願い致します。

明けましておめでとうございます。皆様どうぞ今年もご指導下さい。年越しは、家族で猫魔で過ごしておりました。弦楽四重奏のコンサートや子供の初めてのスキーなど楽しい時間を過ごしました。ゆっくり過ごすと物事を大きく捉えられるような気がします。投資をしている目的は自分と家族の幸せのため、ファイナンシャルフリーとなることであり、自分が生活するためだけの仕事ではなく、真にやりたいことを突き詰めるためだと改めて思うのでありました。ということで、帰還後の初読書はロバキヨの「若くして引退・・」、初ゲームは「モノポリー六本木エディション」、「人生ゲームM&A」でした。ヒルズ族ちっくに楽しめました。ただ、小学生の子供達が、「敵対的M&A」を発動したり、IPOで大金を掴んだりとどこかミスマッチで親の方は苦笑するするのでありました。Mixi仲間の皆さんが本年の目標を掲げていらっしゃるので私も少し考えてみました。・貸家の新築実験プロジェクト・中古アパート一棟購入・レジャーホテルプロジェクトを現実的レベルまで推進・久し振りに海外放浪に出ること（但し、５日程度）・経営学の論文を古巣ビジネススクールとのコラボで発表・CFP受験（合格ではありません）・宅建受験（合格ではありません）・投資に係る人脈発掘の推進・ライフプランの洗い出しとシミュレーション・１日３キロのウオーキングと体重２キロ減量・１週間２冊の読書（年間で概ね１００冊）・自宅の照明計画見直しと改修・家族の投資マインド醸成（妻を不動産投資への引きずりこみと子供の金銭教育開始）どこまで実現するか分かりませんが、今年も頑張っていきたいと思います。どうぞ宜しくお願い致します。

2008.01.02

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