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永遠の旅行者staycool!!の投資と事業そして自由なLifestyle

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寄付を巡る風景

11月決算にも拘らず、駆け込みで決算を終えたstaycoolです。昨年は割合、サクサクと終えたのですが、今回は、イベントやらアクシデントやらで伸び伸びとなっておりましたが、追い込みました。本日午前中に税理士と本年度のおさらいでした。償却費が大きく、あまり見栄えのよいB/Sではありませんでしたから、償却費を上限まで取らない方法を採りました。個人と法人では、取り扱いがまるで異なりますから一人で取り組んでいると混乱しますが、パートナーがおられると上手く交通整理できます。今日は、法人からの寄付と認定NPOについて質問しました。結果、法人からのものは実質、個人からの拠出であり、従って個人への贈与と見なしますのような事を言っているようでは、寄付文化が根付くことはありませんね。NPOといっても、「認定もの」でないと寄付しても、まさに「認定」されない事もあると聞いて税務署にも聞いておりましたが、グレーゾーンなのか釈然としない返答をします。市役所の担当に聞いてもこちらのマターではないような事を仰るし、たらい回しは厳罰に処したいですね。政府は、寄付金控除も含めて民間活力と税制のあり方について議論を始めていますが、どうも足並みは揃っていないです。それ以前に法人→減税、個人→増税　のような「うねり」ができつつありますから、ここで搾るのを止めて、ここから搾るような話をしています。それでは、総体で意味がなくなっている気がします。制度設計を捏ね繰り回すのも分かりにくいですから、さっさと小さな政府への移行と地方への権限委譲、地公体の統合、公務員改革、特別会計改革消費税(VAT等)増税、社会保障費目的税化、現役世代の年金削減・・・・・・・・・・・・・・・誰か大ナタを振るってくれないでしょうか？話は、大きく蛇行しましたが、もう少し寄付や労働力投入など社会貢献・社会参画しやすい環境を整えてくれないかと切望しています。世の中では、伊達や星や様々な寄付キャラが活躍中ですが、足元では、めっきりニュースにもならなくなり、沈静化。恥ずかしがらずに、堂々と寄付したらどうでしょう？私は、そのような考え方に立っていますので歪な「控えめ文化」である匿名寄付に対しては好意的な感情を抱くことはありません恥ずかしいのかもしれませんし、事情があるやも分かりません。ただ、それを美徳とするならば、政府の取り組みは本格的に効果を上げることは難しいでしょう。表にどんどん出てきて、できる範囲で社会貢献すればいいのです。便乗して出て行くのは、言葉は悪いですが「寄付行為愉快犯」です。堂々と出てきて、お互い助け合い、認め合う社会になって欲しいと切に願っております。

2011.01.28

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税務署対応　４回戦終了

税務署？まだやっていたの？と言われそうなstaycoolです。今回は、スペシャルゲストをお迎えしました。「大御所税理士」様です。何度も論点になった「事業供用割合」や会議費などについて喧々諤々でした。話を上手にやんわりとファジーに出口を意識させる話しぶりはさすがでした。何しろ、素人にとってはデータ収集や経験・鍛錬の場としては最適ですが、出口戦略は経験が物を言いますね。今回はこれにて収束予定です。書簡でおかしなものが出てくれば再戦でしょう（笑）闘いを終えてコーヒーブレイクしながら法人により売上を上げさせる枠組みについて自身の考えとプロの戦術の摺り合わせです。今後、個人への徴税強化トレンドと法人への緩和トレンドは昨年あたりから顕在化しつつあります。法人への手綱を緩めてその分競争力強化すなわち人材投資と設備投資・研究開発費投資へいかに資本を投入できるかで将来の法人税の上がりが決定付けられます。特にここにきてハイテクばかりでなく長期で莫大な研究開発費が求められるメディカルセクター是非とも牽引していって欲しいところです。それにしましても年を跨いでの消耗戦。経験の場と考えれば楽しかったですが、普通の個人が丸腰で戦い続けるのはお勧めしません。かといってよくどこかで言われるプロに任せるところは、思い切って任せる・・というのも眉唾ものですが・・経験して初めて見えてくることはたくさんあります。時間投資・時間当たりコストに目を奪われるとスキルアップしないと思います。大事なのは、やはりバランスでしょうか。

2011.01.24

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佳境の戸建賃貸

寒い日が続きますね。戸外で活動されている方は、どうぞご自愛下さい。さて、この寒波でスケジュールが押している戸建ですが、外壁工事を終え、その体が見えてきました。本日から、本格的に内装工事に入りました。クロス屋さんと現地で打ち合わせ。アクセントクロスのポイントを確認してきました。その後、水廻り屋さんと打ち合わせ。大工工事で洗面台の造作をしてもらったものにお洒落めのボールを載せます。少し、イメージと違いましたが、誤差の範囲でしょうか。その後、架設をつたい、外壁・塗装工事のチェックを兼ねて屋根へ。日本海の風雪が吹きすさぶ中、業者さんが懸命に工事に勤しんでおられました。本当に寒いですね。１０分程度で地上に降り、差し入れを持ち込みです。スケジュールの進み具合を見ながら、昨日は、戸建賃貸の営業で廻っておりました。反応も上々ですが、設定賃料は、まちまちでした。サンプルが少ないので一番の悩みところですね。少し強気な初期設定→条件交渉というのが理想でしょうか？併せて、年末取得のボロアパートの営業。学生さんは、かなり動いているようです。人気は広めのワンルームのようですが、賃料で折り合いがつかず、なかなか条件に合致する物件は、少ないようです。「６畳ものは不人気」ですが、背に腹は替えられないゾーンの方には現実的な選択肢として、需要はありますね。広い、新しいが良いのはもちろんなのでしょうが、仲介営業さんの営業トークや「啓発活動」も一定の影響力があることを改めて実感しましたね。投資家の方から、ご紹介を頂いたイレギュラーな入居者の案件についても条件設定をして参りましたが、経緯・結果については追ってご報告予定です。

2011.01.22

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金利交渉　2nd stage

断続的な吹雪の中、遊びも程ほどに帰還したstaycoolです。一昨日・昨日と金利交渉に臨んでいました。昨年の1st stageでは、一定の成果を出し、決算内容によってはというオプションを付けておりましたので伏線がある交渉はやりやすいですね。２つの金融機関さんで其々0.5%ずつの下げということになりました。これも来年以降の決算状況によっては、更なる下げについて考慮してくれそうですので大変有難く思います。残るは、３行。交渉のシナリオは既にできておりますので後は実行し、想定通り・又はそれ以上の結果を出せるかですね。想定通りであれば、全体で均して2.0%程度となります。（除くSMBCの10Y固定金利）地方の金融機関では、業者が使用するプロジェクトローンで2.0%フラットで引ける業者は、比較的強い企業ですね。こちらは、プロジェクトローンと比較すれば、格段にリスクが小さい賃貸業ですから稼働率や体力・財務状況によっては1%半ばまで落としていくことも不可能ではないと考えています。自分が担当であれば、どのように振舞うことが金利低下に直結するか分かっているつもりですので試行のつもりでチャレンジして参ります。

2011.01.15

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サクラ物件

丸々２日、営業に勤しんだstaycoolです。昨年購入した物件群は、比較的学生さんが多いので当然、この春に向けて退去が続出するのでしょう。現在のところ、満室なのですが、先手を打っておりました。1ヶ月前退去通知→退去予定日リリース→原状回復後、お待ちの方と空かさず契約大変シンプルですが、行列を作らせる仕組みがあれば3月になってバタバタすることはないかと思います。行列を作らせる仕組みとは・・これもシンプルですが、足元でのキーは賃料ですね。水準程度の部屋で市場価格より安ければ驚くほどスピーディーに決まります。さて、標題の件は、年末決済した６戸アパート。今回売主側の仲介さんは、今回が3回目です。当地では有名な方で要注意人物です。取引にあたっては、売主の身辺調査、信頼のおける仲介さん、司法書士は必須アイテムです。実は、この方が絡む物件を購入すると当初購入時のレントロールが脆くも崩れ落ちます。分かりやすく申し上げると決済1ヶ月前後で退去が続出するのです。サクラ対策で実際のアパートを夜間もチェックして居住実態を確認したり、契約書の原本を閲覧したりと対応はしているのですが、そこまで読まれて先手を打たれたり、捏造などがあると見極めるのは、不可能となります。ですから、今回から発想を変えました。サクラがある程度、生息していることを織り込んで指値を入れれば良いということです。レントロールから算出される表面金利は、驚くべき数字になりますが、特に指値を入れられて驚かれることもなく意外にすんなり話が進んだりします。様々な方策でリスクコントロールしているつもりですが、物理的な瑕疵物件は、ある程度こなせますが、仲介業者自身に瑕疵がある物件は、試されているようで、最近は逆にワクワクします。次回、どんな落とし穴を用意されるのでしょうか？頭を柔軟にして対応していきたいと思います。

2011.01.13

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当地の建設業

裏磐梯より、充実のうちに帰還しましたstaycoolです。凄い雪と低温猫魔ホテル周辺で朝ー７七度でした。車を掘り起こした後、「世界のガラス館」などで楽しく過ごしてきました。さて、話はがらりと変わります。当地の基幹産業は、格好良くものづくりと言いたいところですが、実は公共建設投資が主力です。当地の公共投資勘定（地方予算の観点から）は、過去１５年間で予算が半分前後まで落ち込みましたが、業者は一割減少したに過ぎず、供給過剰の状態となっています。大小を問わず、技術力のない企業や存在価値が希薄な企業は淘汰されていけば良いのでしょうが、地方経済に対するインパクトを考えるとそこまで割り切った考え方は共感を得づらいでしょう。とはいっても過剰供給されている労働力をミスマッチを解消しながら、新産業や起業の苗床に供給されていけば、何かが芽吹くはずなのです。残念ながら再分配に重きを置いた現政権下では、政策主導でミスマッチ問題や労働力の再配置などに手を付けることはないでしょう。そうなると死に体で何とか生きながらえている企業群も入札制度改革などで思うように札が通りませんので多角化を試みています。2000年前後から中小企業庁が、中小企業白書などで急にイノベーションを謳いはじめたのです。イノベーションは、既存産業から派生的に広がる横のイノベーションのほか、川上から川下を統合することでの縦のイノベーション新規性が高いそれなど概念は色々ですが、やっとここにきて、長年の取り組みが一定の結果に結実しているようです。例えば、法整備に伴う建設業者の農業や食品、畜産・林業などへの参入。箱もの・インフラ整備のノウハウを生かした高齢化ニーズに対応したコミュニティハウスや福祉施設運営産業廃棄物やそれらの再資源化など広い意味でのリサイクル・環境事業など模倣に見えるようでも彼らが建設業という裾野の広い産業に携わることで蓄積したノウハウが結集されている印象を受けますね。当地の大手業者は、公共投資→民間投資にシフトし、更に住宅着工件数が景気や政策に大きく左右されることからインフラの修繕・管理などメンテナンスにシフトしているようです。契約年数も複数年数ですし、一定の安定感を経営にもたらします。業者の貸し倒れに恐れ慄く信用リスク管理に必要以上に神経を使う必要もなくなるわけです。いづれにしてもイノベーションは旧態依然とした業界にその芽は多く、可能性に満ちていると思います。官公需や下請けに甘んじた建設業界が、構造的に変わらないまでも産業の苗床の役割を果たしていけば良いなあと考えております。

2011.01.12

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情報家電なう

高校サッカー決勝に興奮のstaycoolです。一押しの京都代表が決勝まで勝ち上がりました。明日が楽しみです。さて、表題の「なう」ですが、活字にするのは初めてです。そして最初で最後でしょう。何ともファンシーな語感に悪寒が走ります。気持ち悪いのですが、一度使ってみたかったのです。アップル社の製品や国内携帯各社の巻き返しで情報家電が熱いですね。DRAMの単価が久しぶりに下がっているようです。パソコンの需要を何者が食したのでしょうか？それともライフサイクル下降期特有の動きでしょうか？真相は素人に分かるはずもありませんが、iphone系の携帯やタブレット端末の勃興期との需要がカニバライズされていると見るのが自然でしょうか？急拡大している市場とはいえ、投入製品も少なめでパソコンの出荷台数の数%に過ぎませんが、アプリやソフトの充実で想像以上に盛り上がるかもしれません。まさにタブレット元年でしょうか？ここまでウオッチャーを貫いてきましたが、出張やら旅行が多くなり、真剣に検討を始めました。買い時は、やはり欲しくなった時なのでしょうね。また、欲しいといえば、ブルーレイレコーダーです。じわりと価格が下がってきています。これまで取り貯めていたフォトやビデオなどかなり膨大な数になり、DVDやHDに全て落としていこうと思っていました。ただ、DVDの容量では、サプライの数も膨大になりますからいずれ整理が煩雑になってくることもあってDVDレコーダーの上位機種購入は見送っておりました。ブルーレイならかなりコンパクトに整理できそうです。そのブルーレイの平均単価と液晶TVの単価がどうやら、ほぼ同じ価格帯で推移しているようです。TVは、エコポイントやらの需要先食いで盛り上がり単価が急激に低下。一方、ブルーレイはエコポイント対象外でソフトが思ったより充実してこない為か価格低下が緩やか。そこで割安感から、売れてきているのが、HDやブルーレイ搭載の液晶TV。別々に購入するより、明らかにお得。3Dものより、こちらが主戦場になるのではと思います。情報端末しかりブルーレイ（又は搭載TV）の選択に悩む日々は当面続きそうです。明日からまた裏磐梯へ行ってきます。

2011.01.08

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架電の表情

昨年の寒波を思い出しているstaycoolです。子供たちの予防接種で医院をはしごです。（それも抗インフルではなく、日本脳炎）インフルエンザが警戒水域を越えた現状、病院へ行くこと自体がリスキーですね。完全防備で行って参りました。さて、昨年から引っ張っている案件がいくつか。その１　戸建賃貸順調に工期をこなしています。来週から内装に入れるようです。その２　年末ご紹介物件金融機関に90%の内諾を頂きましたが、決算期を通過中ということもあり、100%の内諾は、それを確認してからということに。今回は石渡さんのセミナーでも話題になっている保証協会付になりそうです。一端の事業者然としてきたという事でしょうか？その３　玉砕物件仲介会社から連絡があり、売主から売り止めの連絡ありとのこと。当初15Mを超えるものが10Mまで勉強できるという段階で投資家の方からご紹介頂いた後、瑕疵を指摘して8M-αまで下がっていたこの物件。正月に親戚から「そんなに安いなら止めた方がよい」と進言され、このような帰結に・・ただ、仲介会社の方の声が弱冠ではありますが、弾んでいたことを私は見逃しませんでした。本当に売り止めだったのでしょうか？条件の良い買主さんの出現ではないのでしょうか？ただ、その辺りを疑っても仕方のない話ですので素直に了解。その後、他の業者さんから連絡があり、ヒョンな事から先ほどの物件の話に話題が及び・・・やはり読み通りだったようです。その昔、コールセンター要員の研修の中で電話の声が、相手にその表情を伝える話をしたことがありますが、まさに今回は典型。「目は口ほどに・・」以上に声は饒舌ということです。この方は、コールセンター要員が備えておくべきスキルが欠落しているということになります。「人のフリ見て我がフリ・・・」当方も十分に気をつけていきたいと肝に銘じました。

2011.01.07

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２０１１年抱負

遅くなりましたが、明けましておめでとうございます。今年も独り言を綴って参ります。正月からの流浪の旅から帰って参りました。帰宅後は、出していない方からの賀状やら掃除やらで大忙しです。物件についても一通り見回りして、共用廊下の電灯を2箇所早速交換してきました。今年の抱負を考えるにあたり、マインドマップの焼き直しを実施しました。とても混乱している印象です。優先順位を決める前に今年取り組まない「not to do list」を作りました。エネルギーに満ち溢れ、心身ともに健康に過ごせる残された時間は多くないと考えていますのでさっさとやりたい事をやっていきたいと考えています。「リーマン」正月にゆっくり考えましたが、基本的には戻ることに決めています。ただ、条件面（とりわけ繁忙の度合いとメリット）の面で折り合う案件が昨年は少なかったこともあり、今年も難航しそうですが、本年早々、事業会社からのオファーもありましたので慎重に見極めていきたいと思います。「不動産」昨年は想定以上の戦績でした。今年は同じペースというわけにもいきません。内部成長を旨とした足場を再度固める年になると思います。ただ、ポートフォリオを強化する物件やお買い得な土地が出た場合は、買いにいくと思います。目標は、取得戸数ではなく、返済比率を5pts下げることでの財務強化。それによって、金融資産を大台に乗せることでしょうか。「アカデミー」大学院の機関紙に出稿するための原稿を少しずつ書いておりましたが、エッセンスが集約されましたので今年は恩師に提出してみたいと思います。今更、Phdを取る意向はありませんのであくまで実践家として活動することとなります。「啓発」昨年は、読書量としては少し物足りなかったです。というのも、フォトリーディングで数をこなし、取捨選択するスタイルから精読する比率が大きくなったからでしょうか？ドラッカーが見直された昨年でしたが、戦略論などの論文を読み返すことも多く、以前より頭の中が体系化され綺麗に整理できた気がします。今年もマーケや戦略論、そこに心理学のエッセンスを盛り込んで少し勉強してみたいと思います。もちろん鉄板の「自己啓発群」「不動産本」も読むでしょう。不動産本は、久しぶりにプロちっくな堅めの本を中心に据えていきたいです。「ボランティア」今年もマイペースでやります。前にも書きましたが、「やれる人がやれる範囲でやる」が長く続けるコツだと思います。ペースを崩さず取り組んでいきたいです。今年は、少しFeasibility(実現可能性)の高さに拘ってみました。普通に実践すれば、実現可能だと考えています。

2011.01.06

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