お得とは限らないケースが多い・・です。
顧問会員のＨさん（30代）
（相談：生活設計・マイホーム建築）
Ｈさん一家、新築した家に6月から入居・・。
Ｈさんは元々マイホームを所有していましたが、
今回新たに土地を買ってマイホーム建築しました。
もちろん、住宅ローン（25年返済）を利用して・・。
今日・・夕方、来所予定・・です。
相談を受けています。
元の家・・、
1 貸家にして、将来に渡って家賃収入を得る。
2 売却して、住宅ローンの繰上げ返済に充てる。
どっちがいいでしょう？ ・・という相談です。
必要な情報をいただいて、整理整頓してみました。
Ａ：元の家から得られる家賃による手取り収入
Ｂ：売却できそうな現実的な価格
Ｃ：新居の住宅ローン返済額
Ａは、家賃がそのまま収入にはなりません。
管理費・固定資産税・修繕費・等々経費がかかります。
さらには・・その収入が本人の給与所得に
加算されますので、所得税も増えます。
それらを差し引いたものが手取りになります。
そうすると・・Ｈさんのケースでは、
Ａ ≒ Ｃ
家賃の手取りと住宅ローン返済額が同じ・・です。
やる意味・・ある？ ・・というお話になります。
見方を変えれば、ローンで貸家経営
それも・・あまりお得でない経営をしている、
・・そんな状況になります。
（ 銀行は儲かります ）
売却してローンの繰上返済に廻せば・・、
・ローン利息の節約額 ： 625万円
（ 返済期間は、25年が7年に短縮 ）
・払わなくて済む所得税 ： 203万円
合計で828万円、・・これがお得な金額です。
（ 貸家経営していれば、この金額分を負担します ）
さらには・・元々25年返済の住宅ローンが、
たった7年で終わってしまいます。
8年目以降は・・まったく借金が無い！
・・心理的な効果、計り知れません。
なので、Ｈさんの場合は・・
売却してローンを繰上げ返済した方がお得・・です。
単純に、家賃の額分・・収入が増える♪
・・なんて思わないことです。
お得なのは、建築会社と銀行だけです。
（ 業者が儲かれば、消費者は損をします ）
似たような誘惑・・ごろごろ・・しています。
「2世帯住宅にして、一方を貸すことで
家賃で住宅ローン返済を手伝ってもらいましょう。」
「お持ちの土地にアパート建築を、
自己資金無しでも収入が得られます。」
このような話・・大手メーカーで実行すると
消費者は・・だいたい損をすることになります。
建築費を市場競争にさらせば・・、
お得な状況作りができないこともありません・・が。
Hさんのマイホーム：進行状況
（望ましいマイホーム取得の順序）
1 家計の現状診断・問題点把握
2 ライフプランニング（生活設計）
3 資金・ローンの目安を立てる
4 土地探し・土地売買契約
6 住宅プラン検討・作成
7 住宅会社・数社が提案競争
8 業者決定・請負契約
9 着工～上棟
10 完成・入居 6月
11 住宅ローン返済開始
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