測量前の契約? 契約時に仲介手数料?
・・はぁ?
顧問会員のXさん(40代)
(相談:ライフプランニング)
Xさん・・、長い間・・土地を探していました。
当事務所からもいくつもの物件を紹介してきました。
ここにきて・・Xさんの知人を介して
良さそうな物件が出てきました。
購入する方向で話を進めているようです。
相談のメールをいただきました。
( グリーン文字は私のコメント )
うちが全部買うからってことで、
先に半分ずつ買うっていう方のお話は
断ってくれたそうです。
ハナシですよ・・話。( 真に受けないこと )
そういうことにした・・可能性が高いので、
すなおに感謝する必要はない・・ですよ。
土地が大きいので分割して2人の客を
つけようと苦労していて・・1人は決まったけど
もう1人が・・のような状況のところに、
おあつらえ向きにXさんが登場!
・・これが真実に近い。不動産業・・そんなもの。
先に買うとなっていた方達が、
記載通りの坪〇〇万で買う予定でしたので、
状況的に値引きは難しいとのことで、
このままの価格になりそうです。
いちおう10%くらい引いてもらえないかと
交渉はしているのですが難しそうで・・・
夫がせめて消費税分だけでもと頼んでみるか、
と言っているところですが・・・
夫は値切り下手なので、たぶん無理かと思います^_^;
値引きの余地は、当然にあります。
半分を買う単価と、まとめて買う単価では、
後者が安いのは常識です。
「安くして。」・・要求するのは、当たり前です。
「安くしなきゃ買わない。契約しない。」・・ぐらい、
強く出て当たり前。 ( こちらが客・・なんだから )
さらには、当初・・分割して売る予定だった
のであれば、そのための分筆登記費用を
価格に計上していたはずです。
1人でまとめて買うのですから、少なくとも
その費用分の負担は無くなります。
それと、幾つか急ぎで確認事項がきましたので、
アドバイスをお願いします。
1 「土地の名義人を夫婦にするか、旦那様のみにするか」
と問い合わせがきたのですが、
夫のみで特に問題ありませんよね?
問題ありません。
資金のすべてを夫が負担する場合、
たとえば・・半分の名義を妻・・にすると、
夫から妻への相当額分の贈与があった
ということになり、贈与税の対象になり、
ムダな税負担が発生します。
2 手付金額約〇〇〇万円+仲介手数料×1/2(約〇〇万円)
の用意をお願いしますとのこと。
まだ土地の測量など終わっていませんが、
手付金額っていうのは、一般的にむこうの言い値を
こちらが用意するものですか?
10%くらいなので、普通の金額だとは思うのですが、
まだ土地の測量も終わってないのに~、
なんて思いまして^_^;
・手付け金の額は妥当。 10%以内が一般的。
・仲介手数料は、すべての取引が安全に終了してから、
「お世話になりました。」・・と、全額を払うのが一般的。
( 契約時に、仲介料は払わない )
今回のケースのように・・仲介手数料を契約時に
半額支払うと、損をする可能性があります。
契約時点で半額を取るケースでは、もし・・途中で
トラブルがあって決済・引渡しに至らない場合でも、
払った仲介料(半額)は戻らない。
・・と契約書にうたう・・業者に都合のよいケースが多い。
( 仲介業者は取りっぱぐれがない )
消費者はあらかじめ契約書を読むことはなく、
契約の場でその事実を知る・・ことになる。
「仲介手数料は、すべて終わって・・土地が
自分のものになってから支払います。」
・・と、こちらjから条件をつけてもOK。
( それが一般的なんだから・・当然 )
3 来週以降で契約終結に都合よい日を
教えて欲しいとのこと。
うちはまず測量が終わってから考えようと
思っていたのですが・・・
やっぱりこれも、測量が終わらなくても、
もう買うとなっている話だから、
日程とか決めちゃわなければいけないんでしょうかね??
・「測量が終わって面積が確定してから契約します。」
・・と主張することが妥当。( 契約が来年になろうが・・ )
登記簿上の面積と実測の面積とがちがうことが
よくあります。
その際に・・どちらの面積で契約するのか?
これも、契約時ではなく・・事前に決めておく
必要があります。
今回のように・・契約をあおって急ぐ業者の場合は、
「面積は登記簿による」という方法を取ると思います。
後から出てくる測量結果に・・金額を左右されないように。
そのような契約であれば、測量の結果・・実面積が
かなり小さい場合でも、契約金額に影響しません。
その場合Xさんは、実際に損をするか、あるいは
心理的に損をした気分に・・なったりします。
測量が終わって、すべての状況が整ってから
契約すればいいことです。 ・・それが当たり前。
業者は、12月契約! 仲介料〇〇万円入金!
・・を前提にコトを進めている。
業者のペースに乗る必要は、まったくない。
なんとも・・危なっかしく感じてしまいます。
私の手の届かないところで、コトが進んでいます。
損をしたり、トラブルになったり、しなければいいですが・・。
Xさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況
1 ヒアリング
家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
2 家計の現状診断
診断資料(小冊子) 問題点把握
3 生活設計 シミュレーション
設計資料(キャッシュフロー表ほか)
4 実行支援
商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
5 事後チェック
計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正
《 消費者の方へ 》
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