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武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 岩手 盛岡駅前

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2008/12/11
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カテゴリ:不動産

測量前の契約? 契約時に仲介手数料?
・・はぁ?







顧問会員のXさん(40代)
   (相談:ライフプランニング)


Xさん・・、長い間・・土地を探していました。
当事務所からもいくつもの物件を紹介してきました。

ここにきて・・Xさんの知人を介して

良さそうな物件が出てきました。
購入する方向で話を進めているようです。




相談のメールをいただきました。
( グリーン文字は私のコメント )



うちが全部買うからってことで、
先に半分ずつ買うっていう方のお話は
断ってくれたそうです。

     ハナシですよ・・話。( 真に受けないこと )
     そういうことにした・・可能性が高いので、
     すなおに感謝する必要はない・・ですよ。

     土地が大きいので分割して2人の客を
     つけようと苦労していて・・1人は決まったけど
     もう1人が・・のような状況のところに、
     おあつらえ向きにXさんが登場! 
     ・・これが真実に近い。不動産業・・そんなもの。


先に買うとなっていた方達が、
記載通りの坪〇〇万で買う予定でしたので、
状況的に値引きは難しいとのことで、
このままの価格になりそうです。

いちおう10%くらい引いてもらえないかと
交渉はしているのですが難しそうで・・・
夫がせめて消費税分だけでもと頼んでみるか、
と言っているところですが・・・
夫は値切り下手なので、たぶん無理かと思います^_^;

     値引きの余地は、当然にあります。

     半分を買う単価と、まとめて買う単価では、
     後者が安いのは常識です。
     「安くして。」・・要求するのは、当たり前です。
     「安くしなきゃ買わない。契約しない。」・・ぐらい、
     強く出て当たり前。 ( こちらが客・・なんだから )

     さらには、当初・・分割して売る予定だった
     のであれば、そのための分筆登記費用
     価格に計上していたはずです。
     1人でまとめて買うのですから、少なくとも
     その費用分の負担は無くなります。



それと、幾つか急ぎで確認事項がきましたので、
アドバイスをお願いします。

1 「土地の名義人を夫婦にするか、旦那様のみにするか」
  と問い合わせがきたのですが、
  夫のみで特に問題ありませんよね?

     問題ありません。 

     資金のすべてを夫が負担する場合、
     たとえば・・半分の名義を妻・・にすると、
     夫から妻への相当額分の贈与があった
     ということになり、贈与税の対象になり、
     ムダな税負担が発生します。


2 手付金額約〇〇〇万円+仲介手数料×1/2(約〇〇万円)
  の用意をお願いしますとのこと。

  まだ土地の測量など終わっていませんが、
  手付金額っていうのは、一般的にむこうの言い値を
  こちらが用意するものですか?

  10%くらいなので、普通の金額だとは思うのですが、
  まだ土地の測量も終わってないのに~、
  なんて思いまして^_^;

     ・手付け金の額は妥当。 10%以内が一般的。

     ・仲介手数料は、すべての取引が安全に終了してから
      「お世話になりました。」・・と、全額を払うのが一般的。
      ( 契約時に、仲介料は払わない )

      今回のケースのように・・仲介手数料を契約時に
      半額支払うと、損をする可能性があります。

      契約時点で半額を取るケースでは、もし・・途中で
      
トラブルがあって決済・引渡しに至らない場合でも、
      払った仲介料(半額)は戻らない
      ・・と契約書にうたう・・業者に都合のよいケースが多い。
      ( 仲介業者は取りっぱぐれがない )

      消費者はあらかじめ契約書を読むことはなく、
      契約の場でその事実を知る・・ことになる。

      「仲介手数料は、すべて終わって・・土地が
       自分のものになってから支払います。」
      ・・と、こちらjから条件をつけてもOK。
      ( それが一般的なんだから・・当然 ) 


3 来週以降で契約終結に都合よい日を
  教えて欲しいとのこと。
  うちはまず測量が終わってから考えようと
  思っていたのですが・・・
  やっぱりこれも、測量が終わらなくても、
  もう買うとなっている話だから、
  日程とか決めちゃわなければいけないんでしょうかね??

     「測量が終わって面積が確定してから契約します。」
      ・・と主張することが妥当。( 契約が来年になろうが・・ )

      登記簿上の面積と実測の面積とがちがうことが
      よくあります。
      その際に・・どちらの面積で契約するのか?
      これも、契約時ではなく・・事前に決めておく
      必要があります。

      今回のように・・契約をあおって急ぐ業者の場合は、
      「面積は登記簿による」という方法を取ると思います。
      後から出てくる測量結果に・・金額を左右されないように。

      そのような契約であれば、測量の結果・・実面積が
      かなり小さい場合でも、契約金額に影響しません。
      その場合Xさんは、実際に損をするか、あるいは
      心理的に損をした気分に・・なったりします。

      測量が終わって、すべての状況が整ってから
      契約すればいいことです。 ・・それが当たり前。

      業者は、12月契約! 仲介料〇〇万円入金!
      ・・を前提にコトを進めている。
      業者のペースに乗る必要は、まったくない。




なんとも・・危なっかしく感じてしまいます。

私の手の届かないところで、コトが進んでいます。
損をしたり、トラブルになったり、しなければいいですが・・。




Xさんのライフプランニング(生活設計) 進行状況

   1 ヒアリング
       家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
   2 家計の現状診断 
       診断資料(小冊子) 問題点把握
   3 生活設計 シミュレーション
       設計資料(キャッシュフロー表ほか)
   4 実行支援
       商品選択や処理(金融商品・保険・ローンほか)
       住宅・不動産・相続等の段取り・手続き

   5 事後チェック
       計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正








《 消費者の方へ 》 
質問・感想など気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。
( 具体的な質問の際は、できるだけ詳しい情報提供を )

《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属・姓名を名乗り、
私同様・・個人が特定できる状況で、正々堂々とお願いします。
読者の参考にもなるので、敬意を表してきちんとお返事します。
( 匿名コメントは削除 : 無駄な手間隙はご遠慮下さい )






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最終更新日  2008/12/11 02:23:53 PM


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S家 30代:4人家族


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T家:458万円の損


I家:1023万円の損


T家:457万円の得


H家:1871万円の損


H家:225万円の損


K家:203万円の損


H家:1429万円の損


I家:689万円の損


K家:819万円の得


M家:490万円の損


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