武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

メールをいただきました。


お返事ありがとうございます。

本年は本当に本当にお世話になりました。
最後の最後まですみません。
　　　　　　　※現状診断前から・・
　　　　　　　　こんなに手間ひまがかかった
　　　　　　　　顧問会員は過去にいません。(^^ゞ

土地に上下水道が引き込まれていないのは、
承知の上購入しました。

でも承知の上、じゃなく、最初から
そんな土地は回避したほうがよいのですね。
　　　　　　　※上下水道引込みにいくら
　　　　　　　　かかるか？・・が把握できていれば、
　　　　　　　　（土地のトータル価格が分かっていれば）
　　　　　　　　回避までしなくていい。

購入した土地は現在雑種地で
たしかに近隣の住宅用地は
坪11万~14万とかしています。

ここは坪9.5万だったので、
上下水道引き込めば、
似たようなものになるかなーなんて
気楽に考えていました。
　　　　　　　※価格には必ず理由がある。

　　　　　　　　近隣との価格差が4万円前後！
　　　　　　　　などという大差の場合は、
　　　　　　　　何か大きなマイナス要因が
　　　　　　　　あるのでは？
　　　　　　　　と、不安を感じるのが、
　　　　　　　　普通の人の感性。
素人ですね・・・。
　　　　　　　※素人というよりも・・　・・。

購入する前に140坪で坪単価14万で
出ていたのですが
長年売れずにいて
今回2区画に分けて販売されていました。

半分は先に売れていますが
そっちには上下水道が引き込まれていた
ものと思います。
　　　　　　　※元の面積が140坪で、2分割後に
　　　　　　　　Ｋさんが手に入れた面積が80坪。

　　　　　　　　ほぼ半分の70坪ずつではなく、
　　　　　　　　60坪と80坪に分けられたようです。
　　　　　　　　で・・先に売れた方の土地に
　　　　　　　　上下水道が入っていた。

　　　　　　　　建物でも土地でも、いつも・・
　　　　　　　　断片的な情報を小出しにもらうが、
　　　　　　　　得た情報の範囲から類推すると・・

　　　　　　　　まず、思いつくのは・・

　　　　　　　　140坪（14万円/坪）の土地は、
　　　　　　　　水道引込済みの道路端の60坪、
　　　　　　　　その脇を通った奥の80坪、
　　　　　　　　（つまり、世に言う「旗竿地」）
　　　　　　　　の2つに分割して売られた。

　　　　　　　　旗竿地（はたざおち）は、
　　　　　　　　通路にしか使えない部分もあるので、
　　　　　　　　道路端の土地に比べて
　　　　　　　　極端に単価を下げないと売れない。

　　　　　　　　それでも140坪を14万円/坪で
　　　　　　　　売る金額に、2分割する分筆費用を
　　　　　　　　上乗せした金額になるように
　　　　　　　　土地代が設定されます。

　　　　　　　　結局・・道路端の土地は単価が
　　　　　　　　高いものになります。
　　　　　　　　それでも面積が小さいから
　　　　　　　　そんなに購入者の負担にはならない。

　　　　　　　　かたや旗竿地の方は・・
　　　　　　　　通路分はかなり安い単価設定になり、
　　　　　　　　全体的な単価もかなり安く見えて、
　　　　　　　　お得感があったりするが、
　　　　　　　　80坪といっても、実質的に
　　　　　　　　使えるのは60数坪・・か？

　　　　　　　　さらには、住宅のプランニングでも
　　　　　　　　かなり制約を受けてやりにくいし、
　　　　　　　　車の出し入れが大変、
　　　　　　　　冬の除雪面積も多くて大変、等々
　　　　　　　　・・これからの一生の生活面でも
　　　　　　　　色々な制約を受ける。

　　　　　　　　買ってはいけないのは・・
　　　　　　　　「上下水道が無い土地」よりむしろ、
　　　　　　　　「旗竿地」・・の方です。

　　　　　　　　「旗竿地」でなかったら、ゴメンナサイ！

上下水道の引き込み価格については、
一条工務店が外注でみつもった見積書によれば
20万と見積もられていました。
　　　　　　　※引込み代がたった20万円なら、
　　　　　　　　ますます・・低価格の理由が
　　　　　　　　分からなくなります。

　　　　　　　　すべての価格には理由がある。

　　　　　　　　「旗竿地」以外で何か
　　　　　　　　本人たちが気づかないような
　　　　　　　　マイナス要因があるだろうか・・？

武田さんの以下の話では
3）のみ該当しています。

1）と２）については問題ないと思いますが
1）の農地法で今農地転用許可が下りています。
　　　　　　　※1）とか2）とか言っているのは、
　　　　　　　　前回の文章のことです。

　　　　　　　　以下をすべてをチェックして、
　　　　　　　　土地の売買契約をしただろうか？

　　　　　　　　『マイホーム建築ができる状態』
　　　　　　　　・・は、
　　　　　　　　1）法的に建築可能。
　　　　　　　　　　建築基準法、都市計画法、農地法、他
　　　　　　　　2）物理的に建築可能。
　　　　　　　　　　古家解体、土盛り、土留め、他
　　　　　　　　3）インフラが整っている。
　　　　　　　　　　上下水道、電気、他
　　　　　　　　・・そのような状態のこと。

　　　　　　　　土地購入でまずチェックしたいのは、
　　　　　　　　上記のようなことですが、
　　　　　　　　これらは最低限の基本事項。

　　　　　　　　その後に・・
　　　　　　　　『マイホーム建築に適した土地』
　　　　　　　　かどうか？・・の判断も必要。

　　　　　　　　やめた方がいい土地を
　　　　　　　　思いつくまま列挙すると・・

　　　　　　　　・旗竿地
　　　　　　　　　　使い勝手が悪い典型。
　　　　　　　　　　都会以外ならわざわざ買わない。

　　　　　　　　・南北間口が狭い土地
　　　　　　　　　　10メートル未満とかだと、
　　　　　　　　　　日当たりの確保が難しい。

　　　　　　　　・道路間口が狭い土地
　　　　　　　　　　広い方が車の出し入れ等
　　　　　　　　　　普段の生活が快適。

　　　　　　　　・南側隣地が高い土地
　　　　　　　　　　総二階の家が南側に建つと、
　　　　　　　　　　日当たり確保が難しくなる。

　　　　　　　　・地形が悪い土地。
　　　　　　　　　　四つ角がほぼ90度なら良いが、
　　　　　　　　　　少々鋭角でもムダが発生。

　　　　　　　　・道路より低い土地。
　　　　　　　　　　排水が難しい不健康な土地。
　　　　　　　　　　改善にはかなりのコストが。

　　　　　　　　・地盤が弱い土地。液状化等。

　　　　　　　　・歴史的な水害地域にある土地。

　　　　　　　　・津波被害想定地域内にある土地。

設備やさんのアドバイスは
全然関係のない設備やさんで
会社に来られた方に
それとなく聞いたものです。

第3者としてのアドバイスでした。

それにしても本当に危ない橋を素人は
わたっているものですね（冷汗）
　　　　　　　※「何にも知らない人」・・に、
　　　　　　　　怖いモノなんてありません。
　　　　　　　　天下無敵！　・・です。　(^^ゞ
今後はじっくり、調べた上でハンコを押します。
（当たり前ですよね）

それでは
来年もどうぞよろしくお願いいたします。

よいお年を！
　　　　　　　※分かったつもりの甥っ子、
　　　　　　　　危なっかしい姪っ子、
　　　　　　　　おいおい、お前たち・・ったら。(^^ゞ

　　　　　　　　顧問会員とやり取りしていると、
　　　　　　　　こんな感覚に、つい・・なります。

　　　　　　　　身内がだまされたり、
　　　　　　　　困ってしまって立ち往生したり
　　　　　　　　しないよう・・　手伝っていきます。



　　　　　　　※やはり、メール会員の場合も、
　　　　　　　　『マイホーム取得の実行支援』
　　　　　　　　をしてあげた方がいい・・のだろうか？

　　　　　　　　・土地購入
　　　　　　　　・マイホーム建築

　　　　　　　　提供するノウハウとかかる手間ひま
　　　　　　　　で、料金はかかることになるが・・。
　　　　　　　　（でなきゃ、事務所運営ができない）