武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

お世話になったおります。メール顧問会員のIです。

今日は実家の不動産取引について武田様の
ご意見を伺えたらと思いメールをしました。

現在実家の両親は、築30年ほどの家と土地、
10年前に建ててはいけない一条工務店で建てた
家と土地を所有しております。
　　　　　　　※大手メーカーや有名工務店で
　　　　　　　　建てると、理由も無く
　　　　　　　　建築費で数百万円
　　　　　　　　（＋その分のローン利息）
　　　　　　　　も余分な負担をしてしまいます。

　　　　　　　　展示場業者で建ててはいけない。
　　　　　　　　（当たり前）
一条工務店の家は祖母が住んでいたのですが、
一昨年亡くなり去年には両親が引っ越しをして
住み始めました。

その際古い家はどうしようか？

と言う話になったのですが、たまたま借りたいと
言う人が出てきたため現在はその人に貸しています。

ちなみにあまりよろしくないのですが、
父親が勝手に話を進めて不動産業者を通さず
個人契約で貸しています。
　　　　　　　※　・・。
最初は書面も取り交わさず話を進めていて、
さすがにまずいと思い時間がない中インターネットを
使って調べて定期借家契約で書面を取り交わしています。

（借主に定期借家契約の説明はした
　みたいですが書面の効力は微妙な所です・・・　
　　　　　　　　　父親は本当に困ったものです・・・）

ここからが本題なのですが、
最近その借主がその家を買いたいと言ってきました。

もともとは売ろうかなと考えていたところ、たまたま
借りたい人が見つかったので貸していただけなので、
借主にはまだ話は濁していますが
売却する方向で考えています。

普通に売却するのならば
一般媒介で手広く売却先を探すことになると思いますが、
家自体も結構借主がリフォームしていたり
（契約書面では借主がある程度自由にリフォーム可、
　　　貸主にはその費用は請求しないとなっています）
と
借主以外に売却するのは結構難しい状況かなと思います。

不動産業者に何社か査定してもらい相場を確認、
借主（買主）と売却金額の話がついていることが前提
だとは思いますが、

今回のような状況の
売主が自分で買主を見つけてきた場合、どのように
不動産売却の話を進めて行ったらよいのでしょうか？

インターネットで調べると仲介手数料を浮かす為、
個人間の取引は可能なようですが、後々トラブルが
発生したり、買主がローンを組みたい場合は組めない
等いろいろ問題もありそうです。　
　　　　　　　※はい、色々問題が残りそうです。
不動産業者に仲介をお願いするのが正しい方法だ
とは思うのですが、
業者的にはいきなり両手仲介になり美味しすぎる状況
がこちらとしてはなんとなく気に食わない（笑）
　　　　　　　※あはは・・。
例えば仲介手数料を下げさせることは可能なのか？　
　　　　　　　※仲介手数料の金額は、
　　　　　　　　これ以上もらってはダメという
　　　　　　　　法定された上限金額ですが、
　　　　　　　　大部分の不動産屋さんが
　　　　　　　　上限額をいただいているようです。
別のなにか良い方法があるのか？
後々トラブルに発展しない安全な取引が良いと思って
おりますが、その業界のプロである武田さんのご意見を
伺えたらと思います。

このようなことを武田さんに相談して良いものかと思った
のですが、売却金額の一部を私達が家を建てる時に
頭金の一部として援助してくれるようなので、
こちらも割と必死でして（笑）

不動産業者に相談すれば
プロと素人の戦いでこちらの足下を見られてしまう恐れもあり、
もうこれは武田さんしかいないと思ってメールをしました。

非常に恐縮ですがアドバイスを頂けたらと思います。
　　　　　　　※難しいケースですね。

　　　　　　　　業者を入れないで契約した場合に
　　　　　　　　懸念される事の一つは、瑕疵担保責任です。

　　　　　　　　購入者が数年後に、土地又は建物に
　　　　　　　　何らかの瑕疵を発見して、
　　　　　　　　売主の責任で対応を・・と、
　　　　　　　　言ってきた場合にどうするか？

　　　　　　　　・・のようなことに問題なく対処できる
　　　　　　　　契約＆決済引き渡しができるか？

　　　　　　　　数年後に・・いやな思いをしたり、
　　　　　　　　50万円とか100万円とかの
　　　　　　　　考えてもいなかった出費をする
　　　　　　　　くらいなら、仲介手数料を払っても
　　　　　　　　すっきりケジメをつけた方がいいかも。

　　　　　　　　もし、数十万円で済むことなら・・
　　　　　　　　私が同じ立場なら、
　　　　　　　　あとくされない方を選びます。
　　　　　　　　（数十枚の紙・・で済むことなら）

　　　　　　　　業者の仲介で契約する場合は・・

　　　　　　　　複数の業者に価格査定してもらう
　　　　　　　　というのは、
　　　　　　　　一見良いことのように見えるが、
　　　　　　　　『査定価格＝売買価格』ではありません。
　　　　　　　　（住宅建築のコンペとは全く違う）
　　　　　　　　最高査定額の業者に依頼すればいい
　　　　　　　　というものではない。
　　　　　　　　査定自体が営業行為の一環で、
　　　　　　　　良い値を付けて見せて、
　　　　　　　　自分のところで任せてもらおうという、
　　　　　　　　意図的操作は、十分に有り得ます。

　　　　　　　　適正価格の把握が目的なら、
　　　　　　　　たとえば5社に依頼して得た価格で、
　　　　　　　　最高額と最低額を除外した
　　　　　　　　3社の平均が適正な相場価格という
　　　　　　　　判断でいいと思います。

　　　　　　　　複数業者に価格査定を依頼するのは、
　　　　　　　　業務を任せるのに好ましいのはどこか？
　　　　　　　　を見極める・・という目的のためにも
　　　　　　　　いいと思います。
　　　　　　　　話していて、それぞれの業者の
　　　　　　　　能力や誠実さが伝わってきます。
　　　　　　　　しっかり、観察したい。

　　　　　　　　ただ、今回のように
　　　　　　　　当初から売主も買主も特定されていると、
　　　　　　　　業者選定が難しいのが・・
　　　　　　　　「売主側の不動産屋さんを連れてきた」
　　　　　　　　的な見方をされる可能性がある
　　　　　　　　ということです。
　　　　　　　　もちろん、その逆も。

　　　　　　　　買い主にも受け入れられる業者を
　　　　　　　　選定するための特別な配慮が必要に
　　　　　　　　なる・・特殊なケースです。
　　　　　　　　そこが、ちょっと難しいところです。
　　　　　　　　（これから買主を探すのなら、自分が
　　　　　　　　　　気に入った業者を選べばいいが・・）

　　　　　　　　双方が納得する業者選定、
　　　　　　　　簡単に行く場合、行かない場合、
　　　　　　　　色々ありそうです。

　　　　　　　　どうしても無理な場合は、
　　　　　　　　双方それぞれの業者を立てて、
　　　　　　　　業者同士で手続きをさせる
　　　　　　　　・・なんてケースもありそうです。

　　　　　　　　アドバイスになったかどうか・・？
　　　　　　　　一応コメントしました。


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