2021.3.11武田つとむファイナンシャルプランナー事務所
武田 務様
こんにちは、お世話になります。
メール顧問会員のAです。
連日コメントありがとうございます。
参考にさせて頂いております。
本日不動産屋から日程の連絡がきましたので、
気になることを質問しました。
1,状態が悪い具体的な内容について
やはりブロック塀が残っているため そちらの撤去をする
ための工事が行われ、
隣家との境界を小綺麗にし、更地状態にするため
なぜブロック塀を残しているのかは、
盛り土の越境を防ぐため買主が決まるまで残してある。
他に問題があるとは言いませんでした。
※ブロック塀を残している理由が
「盛り土の越境を防ぐため」なのであれば、
買主が決まったからといって 撤去したとたんに
「盛り土が越境」してしまう危険性があるのでは？
それだけ 不安定だということです。
数十年の長い年月の内に 押したり押されたり
している可能性があります。
解体工事については今年入ってから行われたそうです。
※そんなバカな。
ならば、土地の固定資産是は去年と同じだ。
電話した担当者が出先だったので後ほどメールで
教えて頂きます。分かり次第お伝えします。
2,固定資産税清算金について
私たちが払うのは
残金を払った日以降の日数分で按分した金額になる
はずですが？の質問には、
その通りで、私たちの認識で間違いないそうです。
※当たり前。
金額の詳細は書面で送付してくれます。
契約時の契約内容や金額なども合わせて送ってもらう
ことにしました。
こちらも手元に来たらお伝えします。
3, 測量の工程について
近隣関係者への許可は貰っていて、
※測量作業への協力の許可と、
できあがった測量図に対する捺印を伴なう
「了解」とは、意味がまったく違う。
測量作業を終えて 図面を作製して・・
関係する近隣全員の印鑑をもらわなければ、
測量は完了しない。
今から測定を始めるため2ヶ月ほど時間を頂きたい
との答えでした。
※測量終了後の契約にした方がいいと思います。
盛り土を伴なう土地は、長年の内に隣近所と
押したり押されたり 境界が動いている
可能性があります。
全体的な受け答えの印象は誠実に質問に答えて頂いた
という感じでした。(当たり前かもしれませんが)
※誠実でまじめで 感じがいいのであれば、
渡す書類や説明に 時々 誤りが見えるのは、
経験不足か能力不足が感じられます。
書き忘れや他に確認すべきことありましたら
お知らせください。確認します。
よろしくお願いします。
2021.312
武田つとむファイナンシャルプランナー事務所
武田 務様
おはようございます、お世話になります。
メール顧問会員のAです。
不動産屋から
メールと電話でご連絡ありましたのでご報告します。
度々恐れ入ります。〇〇です。
本日お電話にてご質問頂いた件についてご回答いたします。
ご連絡が遅くなってしまいすみません。
弊社売り担当に確認したところ、解体については
昨年の7月頃に完了しているとのことです。
私の説明に間違いがあり大変申し訳ございません。
※建物解体工事が今年と去年では、
今年の土地の固定資産税が まったく異なります。
詳細な時期については、現在解体業者に確認を
取っておりますので、分かり次第ご報告いたします。
※繊細は不要。
解体工事が「終わったのが」去年か？今年か？
（1月1日時点で建物があったか？無かったか？）
それだけで、
土地の固定資産税が大きく異なります。
また、土地の固定資産税については、
毎年4月頃にその年度の税額が決定し、
その年の1月1日現在の所有者に対し5～6月頃に請求
されます。
先日送付させて頂いた「令和2年度公課証明書
(令和2年1月1日時点のもの)」の記載は58,046円と
なっていますが、
令和3年度分の公課証明書(令和3年1月1日時点のもの)
についてはまだ発行されていない為、
正確な固定資産税額については
５月以降でないと確認が取れません。
詳細については発行され次第追ってご報告いたします。
ただし、
30万円と想定して金額を算出すると以下の通りです。
※その30万円の根拠は？
引渡日：8月20日(金曜日)
起算日：4月1日
※はい、ここが重要！！
売主と買主の固定資産税の精算の「起算日」！
1月1日と4月1日の 2つがあります。
私は前者の1月1日しか採用したことがありません。
不動産を売買して引き渡しが行われた日以後の
日数分の固定資産税は、買主が負担することに
なり、残金決済の際に
買主が売主に現金で支払うことになります。
これを、「固定資産税等の精算」と言います。
なお、この不動産屋さんは「清算」という字を
使っていますが、正しくは「精算」です。
（ 乗車券の「精算」と同じ ）
別に 教えてあげなくてもいいけど。
・・で、
起算日が4月1日だと、売主にお得になります。
買主が 3か月相当分、損な感じになります。
我が東北は、起算日は 1月1日が普通であり、
全国的に・・ 東日本は1月1日が起算日、
関西は 4月1日が起算日・・のようです。
Aさんのあたりは どうなのか？
Aさんの県の「宅地建物取引業協会」に電話で
聞いてみてください。
「売買決済時の固定資産税等の精算の
起算日って 1月1日ですよね？（希望）」
匿名で、不動産屋名も言わず、物件も言わずに、
であっても、丁寧に教えてくれます。
(引渡の前日までを売主様負担、
引渡日以降を買主様負担となります)
売主様負担分(4月1日から8月19日まで)：
300,000円×141/365=115,890円
買主様負担分(8月20日から翌年3月31日)：
300,000円×224/365=184,110円
※このように詳しく、30万円の根拠もお願いしたい。
確定測量と構造物の解体について、今後行う
確定測量後に、越境等がないように構造物を
解体撤去の上お引き渡しとなります。
※その作業を、契約の前にお願いしましょう。
言い方を変えれば、その作業が終わってから
正式に契約しましょう。
なんと言っても、
契約時点で仲介料を半額を払うのだから。
あ・・ ついでに このことも聞きましょう。
宅建協会に・・
「仲介手数料は、残金決済後に全額払う
のが普通ではないですか？
契約時点で半額払うのって普通ですか？」
契約時に35万円を払ってしまうのでなければ、
不確定要素が多少残っていても 契約！
してもいいかもしれませんが。
なお、添付の写真にあるブロックについても
解体を行う予定ですが、構造物の隣地との関係上
撤去することにより弊害が生じる場合は
解体を行いません。
※はい、物理的に まずいかも・・ということです。
そのようなことが どっちに転ぶかも分からない
内に、仲介手数料を払って契約してはいけない。
なお、確定測量後の解体については売主様・買主様
双方のご希望を確認した上で執り行います。
※確定測量が終わらない内の、仲介料を払っての
契約は しない方がいい。
確定測量が終わって 最終的な全体像が見えた
時点で契約した方がいい。
とメールが来た後に、説明の電話を頂きました。
解体時期は出先だったため誤った情報を伝えてしまった
とのこと。
固定資産税の30万円はあくまで想定で
※だから、その根拠は？
実際は20〜25万円になるので
※「実際は20～25万円になる」・・根拠は？
もう少し金額は変わってきます。とのこと
確定測量の件は、確定測定は契約後となるので、
※なぜ 契約後？
契約前に測量図も整えてしまわないと、
「売地」の体を成さない状態なのでは？
来週水曜日に現況測定(仮測定)を行い、
隣地との関係を確認し、問題がある場合は契約前に
確認が入るみたいです。
※当たり前。
問題はすべて契約前に解決してもらわないと、
100万円払ったり、35万円払ったり、
契約書に捺印したり、・・なんてことはできない。
前回のコメントで現状では売り物になっておらず
状況が整ってから契約した方が良いとコメント頂きましたが、
そのような場合不動産屋に対してどういった対応が出来ますか？
※ここで Aさんは、腹をくくる必要があります。
不確定要因がすべて明らかにならない内は
契約はしない。
2～3か月後に すべてクリアになるのなら、
その時点で契約する。（決済は1か月後）
・・という、意思表示ができるかどうか？
現況測量では無く、確定測量が完了するまで
契約を引き延ばすことは検討すべきか？
その場合早めに相談した方がよろしいですか？
※「相談」ではなく、「意思表示」です。
ブロック塀に関しては、現況測量を行った結果、
問題が見つかった場合もどういった対応が出来ますか？
※問題の内容によります。
その時点で 私に相談してください。
例えば、
その時点で、話がまとまるまで契約日を延ばしてもらう？
※契約日をのばしてもらうのではなく、
土地自体がまだ「売地」になっていないのだから、
「売地」になったら、買う・・ということです。
改良が必要なら売主様に対して
改良費の請求や土地代の減額など対応を提案するなど
受け答えできるようにしておきたいです。
※そのように・・折衝する要素がある内は、
これは「売り地」ではありません。
買付証明の時のように事前に知っておくと心強いです。
コメントよろしくお願いします。
※結局、Aさんが 腹をくくる必要があります。
このまま、この不動産屋さんが敷いたレール
の上を走っていくのか、
「きちんと不確定部分が明確になってから契約」
したい・・と、意思表示するのか？
意思表示されたら この不動産屋さんが
どのような反応をするか分かりませんが、
「そのように言われるのであれば、
今回の話は無かったことにしましょう」
ということになるのか わかりませんが、
Aさんは、腹をくくる必要があると 思います。
（ 話が壊れるのを覚悟の上で ）
それほど、この物件は 色々な問題を抱えています。
盛り土の土地は、それだけでも不安定ですが、
隣り近所との物理的な関係も、精神的な関係も、
もしかしたら不安定かも。
（ 近隣との会話は 必ず 行いましょう ）
Aさんの「現状診断」作成作業は、今日から着手、
終了予定は 3/17（水）です。
お楽しみに・・。
《 マイホーム取得シミュレーション 》
2017年7月
第2子誕生後のマイホーム取得。
何の問題も無く、順調な人生になります。
『住宅ローンは長く借りて短く返そう』
住宅ローンは、35年返済で借りるので、
当初予定は71歳完済の予定ですが、
このケースでは（グラフでも明らか）、
現役中に楽に完済できそうです。
長く借りることで・・『返済額を少なくして』、
毎月・毎年のリスクを小さくして、
なおかつ・・『貯蓄をしやすい状況を作り』、
積極的な繰上返済を可能にします。
やはり、住宅ローンは
『長く借りて、短く返そう！』
リスクを軽減しながら・・
積極的な繰上返済を可能にします。
決して、
当初から現役中完済を目指して
「60歳までの期間での借り入れ！」
・・などというおバカさんは、
決して、やってはいけない。
毎月・毎年のリスクが大きくなる。
日々のプレッシャーが甚大なものになる。
精神衛生上も良くない。
（当たり前）
死亡保障必要額 検証結果 ：
《 第2子誕生＆マイホーム取得後 》
現時点 10年後
夫 －4,397万円 －5,698万円
妻 －3,740万円 －4,598万円
「必要資金」から「手当可能資金」
を引いた結果なので、
－（マイナス）は不要ということです。
夫婦ともに、まったく不要です。
健全な家計です。
幼い子供が2人いる状態で
マイホーム取得しても、
生命保険でお金をたれ流す必要は、
まったくありません。
《 A家の概要 ： 現状診断時点 》
2017年6月
家族 ： 20代会社員の夫、
20代会社員の妻、
（2年後、第1子出産予定）。
相談 ： 子供2人。マイホーム取得。生命保険。
住居 ： 賃貸。（家賃：5.3万円）
収入 ：
夫 年収397万円 （手取り312万円）
妻 年収422万円 （手取り347万円）
貯蓄 ： 831万円
借金 ： 奨学金（夫）。127万円。金利0％。
返済月額：8,833万円。 残：78万円。
生命保険料 ： 8.66万円/年 （総額：46万円）
死亡保障必要額 検証結果 ： 《 夫婦のみ 》
現時点 10年後
夫 －4,676万円 －7,793万円
妻 －6,428万円 －8,302万円
「必要資金」から「手当可能資金」
を引いた結果なので、
－（マイナス）は不要ということです。
夫婦ともに、まったく不要です。
生命保険でお金をたれ流す必要は、
まったくありません。
・・ということで、
夫婦共に生命保険は不要だったんですが、
子供が産まれた後は、どうなるでしょうか？
死亡保障必要額 検証結果 ： 《 第1子誕生後 》
現時点 10年後
夫 －7,109万円 －7,844万円
妻 －7,452万円 －7,647万円
子供が産まれた年に、
「死亡保障必要額」がガクン！と下がるのは、
新たに「遺族基礎年金」がもらえるように
なるから・・です。
「子供が1人産まれたら〇千万円」
の死亡保障が必要！
・・なんてドンブリ勘定をしてはいけない。
きちんと計算すれば、まったく
逆の結論が導かれます。
保険屋さんの話を鵜呑みにしてはいけない。
自分の頭で考えよう。
※仕事を終えたら、気持ちよく 汗を流そう！
（ 帰宅後 おいしくビールを飲むために♪ ）
ウエイトトレイニング、ジョグ、ストレッチ。
※新型コロナ感染防止に マスクは必須！
シャワー時以外は 着用しています。
「食事と睡眠と適度な運動」
で、免疫力の高い身体を保ちましょう。
《 当FP事務所の 勤務シフト 》
武田FP 自宅：10時～15時 事務所：15時～18時
佐々木FP 事務所：10時～15時
不動産屋がヘソ曲げたら、
それでおしまい！ で いいべ。
・・っと。
〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。
誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて20年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。
《 顧問会員を希望する場合は 》
「顧問会員って何？」で内容を確認の上 ご連絡下さい。
電話：019‐629‐3115 メール：fpst@axel.ocn.ne.jp
（ メール顧問会員は 月日を指定して受付けます ）
