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2022/09/28
カテゴリ：マイホーム
お願いは タダなので。 ※地鎮祭の料金を値切りますか？ 9/28 9/29 佐々木FPは お休みを頂きます。 自分の頭で考える生活設計。 1級FP技能士 武田 つとむ  クロアシネコの赤ちゃん！  STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のYさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建築） 2013年5月 現状診断。 2021.3.9 メール顧問会員（再）3.6万円/年 入金。 2021.3.22 現状診断。 2021.4.2 マイホーム建築 実行支援料：33万円/年 入金。 2022.3.10 メール顧問会員 3.6万円/年 入金。 ※建築予定地です。   ※当事務所がお手伝いしているケースでは、 5の「住宅プラン・仕様が固まる」までは 私がすべて バックアップしているので、 3の「候補工務店のピックアップ」は、 最後の最後になります。 Yさんは「4プランと仕上げ表」ができて、 候補工務店に「提案・見積り」を 依頼しているところです。  メールをいただきました。 2022.9.27 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 昨日は、 ご回答いただきありがとうございました。 とても参考になりました。 武田さんのアドバイスに沿って工務店さんに 連絡しました。 工務店さんでも丁度必要とする測量を 土地家屋調査士さんに相談されていたとのことで タイミングがドンピシャでした。 ※Yさんが計画中の建物に対して、 現場の土地のサイズが いかにもギリギリだったので、 （ このまま進めて大丈夫か？不安 ） 知り合いの調査士さんに あらかじめ 相談していたんだと思います。 次回打合せ時に詳細を伺ってきますので 改めてお知らせします。 相見積もりも必要無いとのことなので ※建築や土木工事では、当然のように 各業者の見積もり比較をするものですが、 地鎮祭などの料金は だれも 神社ごとの相見積もりを取ったり 値切ったりすることはありません。 測量・登記についても、 神仏の祈祷料などと同じで 相見積もりだとか 値引きだとかは、 どういうわけか、存在しない世界です。 よほど、とんでもない金額でなければ。 お安くとひと言だけお伝えしようと思っています。 ※それは、ヤボ・・というものです。 もっとも測量は 工務店さんがされる訳ではないのであまり 意味も無いかなとは思いますが、 お願いはタダなので・・ ※ ・・。 〇〇工務店 I様 お世話になっております。 前回のお打合せ時にIさんから土地の分筆について アドバイスをしていただきました。 今回、 兄とも相談して将来必ず発生する相続に備えて 不要なトラブルを防ぐために 土地の測量と分筆登記をしておいた方がベター との結論にいたりました。 現時点で何から手を付けて良いのか 分からないのですが いつも相談している知人に助言を求めたところ、 とりあえず土地家屋調査士会等のＨＰから 業者の方にお声掛けをするか、 工務店さんに相談してみたら良いとのこと。 もし〇〇工務店さんのお知り合いに 土地家屋調査士関係の方がいらっしゃれば ご紹介いただけませんでしょうか。 今週末伺った際にアドバイスをいただけたら 幸いです。 よろしくお願いいたします。 Y Y様 お世話になっております。 ご連絡の程、恐れ入ります。 土地の測量と分筆登記をお考えの事、 かしこまりました。 弊社でも懇意にしている土地家屋調査士もおり、 ※各工務店が 普通に仕事をしていれば、 付き合いの司法書士や土地家屋調査士は いるものです。 先日もY様の建物を建築するにあたり 簡易な測量は必要なので土地家屋調査士に 相談しておりました。 ※敷地にギリギリの建築なだけに、 元々、そのつもりでいたようです。 ご紹介させていただく事、大丈夫です。 分筆登記であれば正式な登記にて手続きもあり、 お打ち合わせの時にご説明、ご相談 させていただきたく存じます。 詳しくは お打ち合わせの時にて宜しくお願い致します。 〇〇工務店 I メールをいただきました。 2022.9.24 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 バルコニーの工務店さんに 家の新築をお願いしたい旨連絡しました。 併せて、ご提案から約2ケ月経過したが 内容についてそのままお願い 出来るか否かの確認を依頼しました。 工務店さんから下記内容でご返事をいただきました。 「弊社へご依頼いただきありがとうございます。 建築主さんのご期待に沿えるように 精一杯頑張ります。 つきましては 後日改めて打合せの機会をお願いいたします」 ※2か月もたって、何の音さたも無いから、 半ば あきらめかけていたところに、 突然の依頼連絡！！ 工務店さんは 大喜びだったでしょうね。 一棟 受注できるかどうかは、 工務店さんにとって 非常に大きいです。 良い関係が築けて、スムーズに作業が 進むことをお祈りします。 結果、来週末に打合せをさせていただく ことになりました。 打合せ時に注意すべき事項はあるでしょうか？ 内容については改めてご連絡させていただきます。 ※後から 「見積に入っていると思っていたのに」 ということにならないよう、 契約前に、見積もり内容に 漏れが無いか？ あらためて しっかり確認しましょう。 繊細を表現している「仕上げ表」で、 しっかり確認作業を行いましょう。 それから、前回も書きましたが、 瑕疵担保保険の契約の件も確認しましょう。 （ 見積もりに その保険料も入っています ） 5つの保険法人の内の どこか？ についても、確認しておきましょう。 ちなみに、保険契約者は建て主ではなく 工務店ですが、 建物完成引き渡し時に、他の書類といっしょに、 保険関係書類が渡されます。 さて、 別件でご相談させていただきたい内容があります。 今回、良い機会なので 土地の測量を行い分筆したいと思います。 ※はい、一筆の土地に兄弟で、 2棟の建物を建てることになります。 両者が現金建築の場合は分筆しなくても 建築ができますが、 一般的には 両者あるいは一方が 住宅ローンを利用するので、 抵当権設定のために「分筆」が不可欠です。 （ それぞれの土地に抵当権設定 ） 理由は、後々必ず起こる相続に対して 事前に出来ることはきちんと 完了しておきたいと考えました。 問題が起こるか否かは不明ですが、 配偶者や家族、親族など色々な人が携わるので 少し心配になりました。 ※将来、当事者（兄弟）それぞれが死亡した 場合は、一筆のままだと、 ややこしいことになります。 土地の測量と分筆について バルコニーの工務店さんに依頼したいと 考えていますが何か問題あるでしょうか？ 問題があれば、 どの様な形で進めるのが良いのか？アドバイスを いただきたく存じます。 よろしくお願いいたします ※はい、普通は 問題があると思います。その工務店さんに測量・分筆を依頼して、 問題がないのは、 その工務店さんが 土地家屋調査士を やっている場合だけです。 宅建業を併用している工務店さんは 見かけたりしますが、 土地家屋調査士や司法書士もやっている 工務店さんは あまり見かけません。 測量や分筆登記を行う専門家は、 土地家屋調査士です。 もし、知り合いにいない場合は、 都道府県の土地家屋調査士会を通じで 探すか、（ ネットで可能 ） 工務店さんに紹介してもらうか、 ということになります。 料金は、建築業者どうしの比較のように 数百万円の差！・・なんてことはなく、 （ 調査士による金額差はあまりない ） だいたい 同じような金額になります。 ただ、一様に 高い！・・と感じます。 登記料金は それほどでもないが、 測量の料金は、もっともらしい理由を あれこれつけて、 「こんなに払わなきゃないの？」 と驚くような、まとまった金額になります。 数十万円！ という覚悟は必要かも。 メールをいただきました。 2022.9.13 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 武田さんのコメントを拝見して 他人事では無いので 工務店さんの状況を確認しました。 T工務店さんのＨＰから抜粋 ・2021年に〇〇グループ入りして 5つの事業会社で木材・建築資材・ プレカット加工・住宅設備販売からリフォーム事業 新築工事・建方工事まで行い住宅に関して 川上から川下まで体制を整えました。 〇〇グループ入りの経緯は不明ですが、 登記簿を確認したところ 代表取締役の〇〇さんがお亡くなりになられて 後継者不在？ 新しい代表取締役I様とは最初に伺った際に ご挨拶をしました。 その時は、諸般の事情も存じませんでしたので 話題にもなりませんでした。 最新の企業情報が2020年度のため現時点での 株主構成は不明です。 Kホームさんとのつながりがどの様なものかも 分かりません。 資料では主要取引先にはなっていません。 両社とも企業情報の評点が50点前後なので 優良な中小企業と思われます。 ここ1年で世の中の環境も様変わりしているので 絶対に大丈夫だとは言い切れず、 確たる根拠もありませんが家を建てることを お願いしても心配ないのではと思っています。 備考 仕事で信用情報や謄本等を利用する機会が あるため今回も参考になればと思いました。 今後、T工務店さんとはお会いする機会もある ので差しさわりが無い範囲で 伺ってみたいと思います。 ※添付された企業情報等 確認させて もらいましたが、年商数億円という、 いかにも実直な地元工務店さんという感じで、 好ましいのでは・・と思います。 特別 何かをやらかした・・のような 評判が聞こええてくるわけでもないなら、 あるいは 面談で 人物的な問題も感じないなら、 良いのではないかと思います。 あとは、見積り落ちとか、勘違い見積りとか、 ケアレスミスが無いかどうか確認して、 ということでいいと思います。 それでも もし、 T工務店さんが 建築のどの時点かで破綻！ なんてことになったらに関して、 精神的に備えるために、以下を参照ください。 マイホーム建築中や入居後 建築会社が破綻したら？請負契約をする前に・・ 見積書に「保険料」が計上されているか確認しましょう。 ついでに「保険法人」はどこか？確認しましょう。 メールをいただきました。 2022.9.11 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 先週、新しい工務店さんをWebで探しましたが 印象に残るところは見つけられませんでした。 ※そうですか。 改めて振り返ってみると 26箇所の工務店さんに連絡を入れ 現時点で諸々の条件をクリアーした工務店さんは 1箇所でした。 ※結局、そうなりますね。 その工務店さん 「T工務店」さんにお願いしたいと思います。 ※はい、分かりました。 造作家具等は得意ではありませんが 誠実にお客様目線での対応をしてくれているので お任せしても大丈夫ではないかと思います。 7月中旬に見積書を含めて再提案をして いただいてから約2ケ月経過しました。 ※そんなに待たせてしまったんですね。 その時も お客様のご都合に合わせてのご返事で全く問題は ありませんとのお言葉をいただきましたが、 物価上昇も続いているので 見積価格を含めて確認したいと思います。 ※了解しました。 進捗があれば都度ご報告させていただきます。 よろしくお願いいたします。 ※工務店さんを決めるにあたって、 チェックをしておきたいことがあります。 T工務店さんは、社長は現時点で何歳で、 跡継ぎについては どのような状況に なっているでしょうか？ これから 建築工事を完成した後、 数十年間 アフターメンテナンスの面倒 （ 無料とは限らないことですが ） を見てもらうことが 可能な状況でしょうか？ 考えたくもない 不運なことの確率は、 決してゼロ％ではありません。 過去のあり得ない不運な事例を紹介します。 岩手県での事例です。 全国フランチャイズイズの一員の工務店で、 社長は60代で 元大工さんです。 跡継ぎはいません。 当事務所が係わった「提案・コンペ」の結果、 みごと受注し、工事は上棟まで行きました。 地鎮祭には私も参加していましたが、 その際に社長は参加していません。 社員に聞きました。 「社長は どうしたの？」 「体調が悪くて 病院で検査しています」 それから着工して、さらに上棟後しばらくして 施主から私宛に電話が入りました。 「連絡がまったく取れません。 私たち どうしたらいいでしょう？」 会社に電話しても、携帯に電話しても、 まったく相手が出ないということです。 私もかけてみましたが、社長含めて 社員すべてと連絡が取れません。 社長が病気で これ以上 業務を継続できない ということだったのかと 思われますが、 そのような可能性を 社長が自身で感じて いるのであれば、 業務を終了するための準備が必要だったし、 「周囲に迷惑をかけない会社の畳み方」 そのようなことに思いを馳せるなんて ことのできない「職人さん」だったのか もしれない・・と思われます。 上棟から少しして 工事がストップ！ 信じられない状況に遭遇しました。 施主はもちろん、私もこんなことは初体験です。 瑕疵担保保険のルートから 工事継続の可能性を探ったり、 このような事案の工事引継ぎを経験した ことのある業者探しとか、 色々作業を行った結果、 何とか 完成入居まで行きましたが、 施主本人は、かなり余分にお金を負担しています。 このように、あり得ないような 恐ろしいことが、現実には起こっています。 建築業者さんを決める場合は、ぜひ、 相手の工務店さんをしっかり観察してください。 建築工事費の払い方も、 建築工事 請負契約書に記載されますが、 普通は4分割で払うことになりますが、 たとえば・・ 請負額が3100万円の場合、 契約時： 100万円 着工時： 1000万円 中間時： 1000万円 完成時： 1000万円 建築工事が進むにしたがって 払っていく、 出来高払いが一般的ですが、中には 着工時までに 半額以上をもらおうとする 工務店もいたりします。 そういう場合は、ちょっと慎重に 疑ってみる必要もあります。 他への支払いが迫っていたりして、 「自転車操業」をしている場合もあります。 契約してからでは遅いです。 契約前にチェックするべきこと、色々あります。 メールをいただきました。 2022.9.7 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 本日の記事を拝見してとても心情的にすっきりしました。 さて、ご依頼いただいた各工務店さんの提示見積額を 一覧表にまとめました。 当初プランから少し土地面積が減少したプランに変更 になったため二分割しました。 延床面積は、見積書及び平面図を参考にしました。 但し、記載されていない工務店さんもあったので ブランクにしています。 よろしくお願いいたします。 ※はい、ありがとうございました。 いただいた表を、記事に掲載できるよう 横幅を縮める加工を施しました。  ※それぞれが 勝手な基準で 金額を出してきました。 金額の開きも とんでもない状態です。 しかしまあ、各社各様、それぞれの業者さん、 個性が強いですね。 数か月かけて作ったプランを無視して、 まったく別のプランで提案してきたり （ かえって使い勝手が悪そうなプラン ）、 その工務店の標準プランに面積を掛け算して これが見積り額です・・って提出して （ 標準プランのレベルは ほぼローコスト ）、 つまり、含まれない項目が多数あったり、 「図面が完成しました。 これでよければ見積もり作業を 開始します。確認してください。」 ・・って言う図面に、玄関がなく、 出てきたモノは「一式見積り」だったり、 （ 何が含まれて 何が含まれないか不明。 どのようなレベルの部材・設備か不明 ） 一生懸命 忠実に見積もり作業はしたが、 自社の必要経費も計上したが、 総額がとんでもないことになっていても、 「これでは 受け入れられないかも」 という、普通の感覚が無い工務店さんとか、 まあ、個性豊かな工務店さんたちです。 ジャングルに迷い込んで、次々と 未知の動物に出会っているような感覚です。 良い機会を頂戴したので・・・・ 私の忘備録としてこれまでを時系列で簡単に まとめてみました。 ・2021年3月より「現状診断」と 「家の４プランと仕上げ表」作成に着手。 ※ここまでは順調に進んでいました。 ・2021年11月に「４プランと仕上げ表」作成完了 ※私の知識と経験の無さでかなりの 時間を要しました。 ・2021年12月から工務店さん探しスタート ※当初は思っていたより簡単に工務店さんを 見つけることが出来ました。 ・2022年1月から 工務店さんの提案・見積依頼開始後現在に至ります。 ※ここからはかなりの労力と時間を費やす ことになりました。 2022年5月までに26箇所の工務店さんと コンタクトしました。 その後の工務店さんの対応は４種類に分かれて いきました。 ・提案・見積辞退 6箇所 ・返答・連絡等無し 11箇所 ・一括見積限定提示 5箇所 ・詳細提案・見積提示 4箇所 ※何を考えているんでしょうね。 「マイホームが建てたいです♪」 って、コンタクトしているのに、 返答無しだとか、事態だとかの比率が高いって。 まとめ 悲しいことに・・・一番多かったのが返答・連絡無し。 一番少ないのが詳細提案・見積提示でした。 一括見積の内、２箇所は詳細な見積は出せないと いうことで見積提示前に撤退。 世の中はなかなか 自分の思い通りに事が運ばないことを痛感しました。 決して「お客様は神様」扱いを望んではおりません でしたが、素人の私には 工務店さんの本音と建前の区別が付かず 一喜一憂が続きかなりの難易度でした。 お世辞ではありませんが 武田さんのご支援等が一切無ければ糸の切れた凧の ように其処らじゅうをふらふら飛び回って 収拾が付かなかったと思います。 まだ、終わっておりませんが、 ※もう少し、いっしょに 頑張ってみましょう！ここまで本当にお世話になりました。 メールをいただきました。 2022.9.6 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 お断りするなら早いほうが良いと思い、 本日お断りの連絡を差し上げました。 下記に工務店さんへの連絡内容とご返事を お送りします。 工務店さんからは幾つかのお小言とご要望を いただきました。 設計業務の範疇がどのようなものか 素人の私には良く分かりません。 また、見積書をたたき台に利用することも 考えていませんが、 既に終わったことで連絡する必要もご縁も無いので そのまま放置します。 よろしくお願いいたします。 ※工務店さんへの お断りの連絡文です。 〇〇建設 〇〇様 いつもお世話になりありがとうございます。 さて、とても誠実で詳細な内容の御見積書を ご手配いただきありがとうございました。 親戚の者にも連絡を入れ諸々検討させて いただきました。 建築費等は空調設備を加えると約3,800万円 になります。 施工面積が26.76坪なので約142万円/坪と 理解しました。 ※本来 存在しない「施工面積」という概念は、 ハウスメーカーが勝手に作り出したモノで、 正規の「延べ床面積」よりも大きな面積 を使うことで、 「坪単価」を安く見せる効果が期待できます。 「延べ床面積」 ＜ 「施工面積」 姑息な手を使う 建築業者が増えていますが、 本来は「見積額」を「延べ床面積」で 割ったモノが「坪当たりの単価」になります。 私の予算内では、老後の生活も考慮して 約110万円/坪を上限と考えていました。 総額約850万円もの乖離を埋めることは 並み大抵では無く 現時点で調整の域を超えており、 ※このように、地元工務店どうしでも、 数百万円の価格差は 当たり前にあります。 比較検討せずに 当初から建築業者を 決めてしまってはいけません。  〇〇建設様にご依頼することは無理との判断に 至りました。 4月末から数か月に渡り諸々とお手を煩わせた にも関わらず ご要望に沿うことが出来ず 本当に申し訳ございません。 諸般の事情をご推察いただき ご理解を賜れればと思います。 今回は 大変お世話になり本当にありがとうございました。 最後に〇〇建設様の今後ますますご清栄を 祈念しております。 ※十分に礼をつくした お断りの連絡文です。 ※工務店さんからの 返信文です。 Y様 おつかれさまです 了解いたしました お役に立てずに残念です 私からもお願いですが、 見積り内訳書に記載している内容について 例えば「フローリング」という指示に対して それがどこのメーカーのどの品番の物なのか、 私が選定して金額を落とし込んでいるものです。 ※見積もり作業として 当然のことです。 それが、屋根、外壁、建具関係、住宅設備、 外構設備等々全て選定作業が発生しています。 ※はい、普通のことです。 本来ならばこれは建築の設計業務の範囲であるので、 有料であるべきですが ※今 それを言うか？ 「提案・見積もり」を依頼した時点で、 「有料作業になるのでお金を払って下さい」 というべきです。 「お金を頂けないのなら できません」 と、その時点で言うべきで、 複数の工務店さんに 同様の依頼をする ということは 伝えられた上で 引き受けたのだから、 断られることも十分に予想されます。 どういう結果になろうが、 最後にグダグダ言ってはいけない。 ご依頼いただけることに希望を持ち、 作業を進めさせていただきました ご意向に添えなくなってしまった今、 無償でこのお見積書をすることになります 当初の考え通り、 これに費用を請求するつもりはありません。 ※当たり前だ。 わざわざ 言ってはいけない。 ただせめてものお願いは、他社さんとの協議の際に、 私の見積書をたたき台のように利用する事だけは ご遠慮下さい ※それぞれの業者さんが それぞれ 時間と労力を費やして「提案・見積もり」 をしてきています。 自分だけが 大変な思いをしたわけではない。 そのように利用するつもりは毛頭なかった かと思いますが 念のためその事をお伝えさせて下さい。 ※こうやって 別れ際に 往生際の悪いことを くり返すのは、非常に印象が悪いです。 でも、今回の経験で 学んだと思います。 自社の見積もり提示額は、 他に比べてかなり高額だということを。 このような経験をしないと、 各工務店さんは 自社の価格レベルが どの程度か？ 知らずに仕事をしています。 どうぞよろしくお願いします。 お見積りのご依頼ありがとうございました ※この工務店さんは、ゼネコン出身で リフォームの耐震技術に力を入れていて、 これまでのやり取りから・・ 戸建て住宅の建築については あまり経験がないような印象です。 「採光」についても 分かっていなくて、 今回のプランは大きく変更しないと 建築できないとか、 失礼なことを言ってきたりして、 すごく高額な見積額を 何ともおもわず、 （ 普通の金銭感覚が無い？ ） のん気に提示してきたりして、 この最後の別れ方も 相手に嫌な印象 を残したりして、 経験不足、場数を踏んでいない、 そのような印象を受けました。 もちろん、これ以上のやり取りは不要です。 このまま サヨナラ・・ということでOKです。 ところで 私、整理整頓を忘れていましたが、 今回の各工務店さんの初回の提示見積額、 一覧で示して頂ければ ありがたいです。 見せて頂いたら「延べ床面積」で割り算して 表示したいと思います。 メールをいただきました。 2022.9.4 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 コメント拝見しました。 仰る通り採光の工務店さんの見積価格が あまりにも高くてビックリしました。 建物自体の価格も高めではあるのですが、 決定的なのは 現場管理費・諸経費と設計料が 各々建物価格の5％に設定されていて 約308万円にもなっていることでした。 ※はい、時々見かけます。 建築業者さん 其々の工夫だと思われますが、 直接の建築工事費以外の部分で なんとか利益を確保しようと独自の 「工夫」をしているケースが よくあります。 今回のように「見積書」に計上するケースや、 建築費以外の「諸費用」に 設計関係や申請関係の費用を計上するケースも、 時々見かけます。 比較検討する事なく 建築業者を決めた場合は、 その業者の言い値で建築する事になります。 今回のように比較検討している場合は、 Yさんのように「変だぞ」と気づくことが できますが、 素人が 業者の比較検討を全くしない場合は、 そのまま建築業者の「言い値」で建築 することになります。 数百万円も損をしていても、気づきません。 （ 当たり前 ） 伺ったときは シンプルな事務所に事務員さんも不在でした。 これなら諸経費も少ないのではと期待していましたが、 残念な結果となりました。 今週中にお断りの連絡を入れる予定です。 ※はい、見積額が 予算より 2～3百万円高い といった程度なら、工夫のしようがありますが、 500万円とか800万円とかの開きでは、 まあ、問題外の部類でしょうね。 新たな工務店さん探しの予定ですが、 既に近隣の工務店さんは相当数連絡していますので 見当たらなければバルコニーの工務店さんに お願いすることも考えたいと思います。 ※そうかも・・ですね。 かなり、待たせてもいるでしょうし。 工務店探しを始めて既に10ケ月が経過し 多様な工務店さんと接してきました。 決して急いではおりませんが中々進みません・・・・ ※10ヶ月もたっていたことに 驚きました。 バルコニーの工務店さんは、 最初のプランでも変更後のプランでも 計10箇所以上の工務店さんの中から最終候補として 唯一残っており 見積金額も妥当と思われます。 ※そのようですね。 来週いっぱいまで時間をかけて 工務店さん探しを続けて結論を出したいと思います。 よろしくお願いいたします。 ※数多くの工務店さんに接触してきて、各工務店によって、特徴・考え方・やり方 等々がまったく違うし、 「見積金額はさらに まったく違う」 ということが、理解してもらえたと思います。 読者の皆さんも 慎重な行動を・・。 「同じ内容でも 建築価格は数百万円も違う」 「早い時期に 建築業者を決めてはいけない」  メールをいただきました。 2022.8.6 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 採光の件で少し慌てた工務店さんと面談を して参りました。 要件は、提案及び見積書を提出する前に 私の要望を確認したかったとのことでした。 ※まあ、そうでしょうね。 そこで、武田さんと数か月掛けて作成した プランを中心に私の家への想い等をお伝えして きました。 ※数か月 かかりました。 設備のグレードについても尋ねられたので、 丈夫で長持ちシンプルで清掃が簡単な機種を 希望しました。 ※どのレベルで見積もるか？によって、 金額は大きく違ってきます。 採光の件は本当にご存知無かったようで 色々な資料を調べても解らなかったと仰って いました。 ただ、すでに解決済なので私からはあまり 触れませんでした。 ※本当に知らなかったようですね。 10年以上 社長をやっていますが、 あまり 一戸建て建築をやってこなかった のかもしれません。 ゼネコン出身ということもあるし、 （ ハウスメーカー出身だったら違う ） 耐震診断やリフォーム等を強調しているし、 「建築」にとどまらず 「建設」全般を 請け負っているのかもしれません。 ということであれば、新築の一戸建ては あまり経験がないのかもしれません。 とても誠実な社長さんで信頼は出来そうですが 少し頼り無い感じでもありました。 ※経験豊富であっても、経験不足であっても、 「誠実」さは 最低必要要件です。 本社が今までの工務店さんの中で一番シンプル だったので 諸々の経費負担は少ないのでは思いました。 ※ホームページで見ても、スタッフが 少人数だということが分かります。 余計な経費負担が少ない 最低条件です。 ひるがえって、スタッフが大勢いる ハウスメーカーや有名工務店は、 大きな経費負担を抱えています。 ①常設の展示場を運営している。 ②宣伝・広告を頻繁に見かける。 ③発表会やセミナー等を頻繁に開催。 ④立派なカタログや資料を使っている。 ⑤直接 建築工事に関係ない人員が多い。 そのようなハウスメーカーは、当然 建築工事費が 非常に高くなります。 工法についても希望を聞かれたので 親戚の者から 耐震については心配無いと言われていると 伝えて在来工法でお願いして 承諾してもらいました。 ＳＥ工法は申請費用等が上乗せになるので 価格は高くなると仰っていました。 平面図や立面図、設備什器等の資料も拝見 しました。 此方の工務店さんも造作家具等は不得手 ということだったため 既製品でのご提案を依頼しました。 ※造り付け収納や造り付家具を造作して もらえると、 統一感のある内装の家を造ってもらえて、 なかなか いいものなんですが・・。 此方の仕様書通りに進めて早めに見積書を ご手配いただくことをお願いして 無事終了しました。 見積書等が届き次第改めてご相談させて いただきます。 よろしくお願いいたします。 ※「提案・見積もり」、楽しみに待ちます。メールをいただきました。 2022.8.3 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 昨日の心強いコメント拝見しました。 ありがとうございます。 本日、武田さんのアドバイスに沿って 役所に問い合わせました。 結果、採光評価は可能で問題無しという判断でした。 ※そういうことになります。 直ぐに工務店さんに連絡を入れました。 工務店さんからも連絡があり 審査機関に確認したところ 役所と同様に 採光評価可能という判断だったそうです。 ※そういうことになります。 経験不足で失礼しましたというお詫びと ※本当に 知らなかったのでしょうか？ 営業上の作戦で 客を揺さぶってきた ということは 無いでしょうか？ 現行プラン通りで行けるとの回答でした。 ※当然のことです。 失礼な話です。 一体全体何だったのかという顛末でしたが 一件落着で安心しました。 ※本当に経験不足なのか？ あるいは 面談して話を進めるための作戦だったのか？ 前者なら 建築を任せるのが不安。 後者なら ずる賢こい人物で不安。 このままお任せして大丈夫かと心配もありますが、 雨降って地固まるであれば何よりです。 ※であれば いいですが。 プロである工務店さんも色々なのですね・・・・ ※どんな業界でも 色々なプロがいます。 貴重なアドバイスありがとうございました。 今後ともよろしくお願いいたします ※各工務店さんを 冷静に 観察していきましょう。 今回の経緯は下記をご参照ください。 よろしくお願いいたします。 ※Yさんから 工務店さんへの連絡文。 〇〇建設 〇〇様 お世話になっております。 採光に関して確認してみました。 お問合せ先 〇〇部 建築審査課 〇〇様 「吹き抜けの採光評価は可能ですが 大きさにより判断されることになります。 ご質問内容の2階で2.6ｍ×1.6ｍ程度の サイズであれば評価計算に入れる 事は可能と判断します。 但し、確認申請は民間数社と区役所の場合 がありますので 民間について 改めて確認が必要だと思います。 心配な点があれば建築プランを持参のうえで ご相談してもらえれば より具体的にお答えするこも可能です。 ただ、伺った限りでは問題無しと判断します」 お電話での相談でしたので 素人がどこまで適切に内容を伝えられたか 心配ではありますが 状況についてお知らせいたします。 天窓は避けたいと考えております。 現行プラン通りに進めて参りたいです！！ よろしくお願いいたします。 ※工務店さんから Yさんへの連絡文。 Y様 おつかれさまです 私も民間の審査機関 「〇〇防災・建築まちづくりセンター」の 審査機関に確認してみました 区役所よりも民間の方が、判断に融通が利く、 場合が多い印象だったので 民間に確認してみましたが 区役所でも吹抜けの採光評価が可能だという 判断をするということは 私の方が採光評価に関して厳格になりすぎて いたようです。 ※ ・・。 民間でも同様な回答でした。 建築プランを持参の上で、という点も同様で プランを見て、どういう根拠をもって 採光に有効とみなすか判断させて下さい という事で、 いずれにせよ前向きに検討してくれる事でした。 ※ ・・。 経験不足にて失礼致しました。 ※本当に 経験不足なら 頼りないです。 吹き抜けを評価しても良いのなら、 現在のプランで大幅な変更なく行けるかと思います ※失礼な話です。 プランのチェックを お願いしたわけでは まったく、ありません。 最初から「このプランで提案願います」と 依頼しています。 すなおに 対応してもらえばいいだけです。 どうぞよろしくお願いいたします ※この工務店さんを訪問してみました。 1982年設立。 現社長は2代目。 ゼネコン勤務後 2010年 社長就任。 リフォームでの耐震工事が多い？ SE工法・・という言葉も見えます。 社長は同じ地域で10年以上 やっていて、 狭小地での建築の経験が無いわけが ありません。 吹き抜けが「採光」に有効なこと、 知らなかった・・では 済みません。 土曜日に面談して 何を言うのか・・？ SE工法を売り込んでくるのでしょうか？ メールをいただきました。 2022.8.1 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 面談日が確定しました。 採光に関して幾つかご相談したいということです。 面談日によくよく内容について伺って参ります。 また、ご相談させていただければと思います。 ただ、天窓については以前違う工務店さんからも 提案を受けましたが、明るさには貢献せずに維持 も大変なのでお断りしたいです。 よろしくお願いいたします。 Y様 おつかれさまです ご返信ありがとうございます 8/6（土）10：30よりよろしくお願いいたします 敷地測量図ありがとうございます 敷地図CADデータとして再現できました 採光に関して、現在の計画では、 西面と東面の1階部分の開口が 採光を確保できるとして評価できませんでした。 ※2階が乗っている部分の1階の開口は、 「採光」は確保できなくて 当然です。 平屋になっているキッチン部分の開口は評価 できますが、 ※2階が乗っていない部分の開口は、 「採光」が確保できる可能性が高い、 当然のことです。 ダイニング部分は評価できず ダイニングキッチンの採光が確保できません。 ※そんなことはありません。 吹き抜けは基本採光には評価できず、 天窓ならば評価できます。 ※「天窓」が評価できるのはもちろん当たり前。 しかし、「吹抜け」が「採光」確保に有効 なのも、普通のことです。 プランでは吹き抜け部分の2階に窓があるので、 実際は暗くはないのかなと思いますが 建築基準法上の評価計算に合致させるには、 2階の採光を1階に評価することはできないと思います （念のため審査機関にも確認してみます） ※勝手に そう思っていないで、念のため 審査機関に確認してみてください。 天窓を付けるとして計算してみてどうか？ という状況ですが、いずれにせよプラン変更が 必要になってくると思います ※そんなことをする前に、役所での確認が先です。 できれば、Yさん自身が「建築指導課」等に 直接 確認してみることをお奨めします。 （ この工務店さんと 面談する前に ） 本当は 私がプランを持参して行って、 役所で確認できればいいんですが、 物理的に不可能なので、申しわけありませんが、 Yさん自身が電話で確認してみることを お奨めします。 「吹抜けの窓は「採光」計算に有効ですよね？」 それだけのことについての見解を確認して もらえばいいことです。 もし 具体的な資料が無いとお答えできない とか言われたら、 資料を持参して面談してもらえば、理想的。 リビングに関しても南側の窓をもっと大きく しないと、リビングの採光も確保できていません ※大きなお世話です。 リビングの上部は 大きな吹抜けです。 南・西・東の窓から 十分な「採光」が 得られます。 南側にも収納を設けるというご希望でしたが、 掃き出し窓にしないといけないかと思います ※よけいな お世話。 2階を狭くするとか建物形状を変更するしかないかな？ という状況でしたので その状況についてもご説明させて頂ければと思います どうぞよろしくお願いいたします ※何やら せっかくのマイホームプランが、 いじくられて 全く別の建物を提案 してきそうな雰囲気です。 計画をかき回されそうな感じがします。 （ これが この工務店さんのやり方？ ） どのような業種でも、 ちょっと相手に不安を与えたところから ビジネスが始まる・・という手法があります。 そして、「面談」をすることで、他を排して お客さんを自分のペースに引き込みやすい （ 仕事の受注に大きく前進できる ） 状況を作ることができます。 ダイニング上部 小さな「吹抜け」からの「採光」、 リビング上部 大きな「吹抜け」からの「採光」、 2カ所とも 「採光計算」するまでもなく、 プランをざっと見ただけで 「採光」はクリア♪ ということ、今日 あらためて 知り合いの1級建築士との会話で確認しました。 面談前に 役所確認を済ましておいて、 Yさん自身が確信を持っておいたほうがいい ように思います。 以下は、参考のために 過去の顧問会員の 間口の狭いマイホームの建築事例です。 （ 東西は 隣地境界ギリギリ ） リビングとダイニングについて、 似たような「採光」を得にくい状況での 事例でしたが、 リビングの上部の大きな吹抜けの、 南・西・東の窓から 「採光」を しっかり確保しました。 ※以下は、5/25時点の「4プランと仕上表」です。  ※1階平面プラン。  ※2階平面プラン。  ※これは 延べ床面積の計算です。 82.10㎡、24.84坪の家です。 ※以下、什器プランの全体像です。     ※立面プランの全体像。 ※仕上表です。  ※左側の拡大。  ※右側の拡大です。  ※配置・外構プランです。   ※熊本地震。 新築後 数十年で 必ず 大地震が来る！ これから新築を計画する人は、そのような 前提で しっかりプランを考えましょう。 震度7が2度も襲ってきた あの熊本地震で、 耐震等級3の家は倒壊しませんでした。 が、まったく無傷だったのではなく、 半壊や一部損壊は ありました。    ※逆に 興味深いのは、耐震等級3ではない かなり以前の木造住宅でも結構な割合の住宅が、 「無被害」という事実にも注目しましょう。 「2階の重い外壁部分を1階で受けていない家」 が、軒並み かんたんに ペシャンコになっています。 1階の耐力壁の位置や量（直下率）、大切です。 間取りを考案する際には 注目したい部分です。 一般的な総二階の家であれば ほぼ問題になることはありませんが、 1階よりも2階が小さい間取りの家を計画する際には、 十分な配慮をしたプラン作りが必要になります。 また、 頭が重い瓦屋根は、耐震とう意味では問題外です。 木造建築のマイホームで、 「通気」は 非常に重要な事柄です。 きちんと認識しておきましょう。 ※生涯最大の買い物です。 何にも知らないまま 買ってはいけない。  ※木造住宅の外壁や屋根の内側の「水分や湿気」を 放置しておくと、大変なことになります。 この絵のように、「湿気」を上へ上へと通して、 最終的には 屋根のてっぺんから排出しなければ なりません。 という絵を示しておきながら、黄色の〇部分の バルコニーの外壁の「通気」、どうするんでしょう？ 物理的に 「通気・排出」は不可能に見えます。  ※このような仕組みになっていることは、 しっかり 理解しておきましょう。 木造住宅の外壁の内部や 屋根の内部が 新築後 1～2年で 湿気でグダグダに腐って しまっていたら、 「高気密・高断熱」も「地震に強い家」も、 ただの念仏に過ぎないことになります。 外壁内の通気、非常に重要です。 ※湿気は、木造建物の大敵です。 デザインの好みで縦サイディングにすると・・ 外壁内の通期は 不十分になるかも というお話です。  ※これは、よくある 横貼りサイディングです。  ※こちらは 縦張貼りサイディングです。 斬新な イメージです。  ※横貼りサイディングの下地の胴縁です。 サイディングを横貼りにするためには、 タテ胴縁を採用します。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ）  ※縦張貼りサイディングのための、横胴縁です。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※で、自然の風が吹くと・・ 外壁の通気層内の空気がどう流れるのか？ コンピューター解析実験が行われました。  ※細かな話は 省略して 結論を示します。 自然の風が、外壁内の空間を どのように 流れるのか？ 胴縁の設置は 規定通りのすき間を残して 成されています。  ※横貼りサイディングの タテ胴縁の場合は、 窓の下部分の空間の空気はよどむが、 AとBについては、下から上へ空気が抜けた ということです。  ※縦貼りサイディング用の横胴縁の場合は、 下から入った空気が ほとんど一番下で 滞留したまま、上へ抜けることは無かった ということでした。 ※胴縁の主な役割は、外壁内の通気をよくして 余分な湿気を輩出することにあります。 この実験結果からは、 縦サイディングを採用するための 横胴縁は、 湿気の排出という意味では、好ましくないかも しれない・・という結論になっています。 ※以下は、屋根廻りの換気に関連する参考記事です。 外壁塗装屋さんのHPより、絵や写真を拝借 して 説明します。 高気密 高断熱の家は、そのままでは 小屋裏（屋根裏）に 熱気も湿気も こもります。 色々 不快なことが 起こります。  ※棟（むね：屋根の頂上部分）に 換気装置を 設置することで、湿った空気や暖かい空気を 常時、自然に排出することができます。  ※家の換気は、棟換気だけでは不十分で、 軒（のき）換気とセットで、威力を発揮します。 吸い込み口と排出口のセットです。  ※棟（むね）換気の仕組み。 断面は、以下のようになっています。  ※このような製品を 取り付けます。  ※吸い込み口である 軒（のき）換気の 有孔ボード。  ※なお、棟換気も軒換気も、自然換気で、 動力や電気を使うことはありません。 Yさんの 現状診断の結果は 以下です。 2021.3.22 ※読者の皆さんも、自分の生活設計資料を 作ってみましょう。  ※Yさんの 年金手取り額は、月に 15万円ほどです。 （ 年に 182万円です ）  ※キャッシュフロー表の収入欄に、年金182万円 を記入します。 それぞれの支出も 支出欄に記入します。  ※その結果、Yさんの老後のキャッシュフローは、 このようなグラフになりました。 （ これは、一年ごとの貯蓄残高の推移です ） ず～っと、お金が増えも減りもしませんね。 ということは、支出は 年金の15万円/月と ほぼ 同じ金額で生活するということです。  ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 各年のこの金額がグラフに なっています。 「老後 2000万円不足」する人は、 「毎月の収入より5万円多い支出」をする人 のことです。 そのような バカなことをしなければいいだけ のことで、極端な事を言えば、 貯蓄は無くても老後生活ができます。 年間顧問料、入金を頂きました。 2021.3.9 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 お申し込みを受け付けていただきありがとうございます。 年寄りのため若い方々の参考にはならない事例なのでと… 断られたらどうしようと．．．少し緊張していました。 ※私の方が さらに年寄りです。 人生はいろいろです。 いろいろな人生をプランニングして 記事にアップすることで、 幅広く 読者の皆さんの参考になります。 二回目のライフプランニングとなり診断結果が 今からとても楽しみです。 とにかく現状診断に向けて一生懸命取り組んで参ります。 ※がんばりましょう。 一度やっているので、要領は分かっています。 前置きが長くなりましたが 先程年間顧問料の振込を終えました。 ご確認をお願いいたします。 これから一年間よろしくお願いいたします。 ※入金、確認しました！ ありがとうございました！ さっそく、お楽しみのヒアリングシートを メール添付で送りました。 メール顧問会員 申し込みの 連絡をいただきました。 2021.3.8 【メール顧問会員】申し込みの件 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 〇相談内容 2013年5月に ライフプランニングを作成していただきました。 その後、義母が亡くなり 私も今年9月に二度目の定年を迎えることになります。 定年を機に実家の土地に終の棲家を建て 兄夫婦と養女にした姪夫婦と同一敷地内で生活を営む ことを考えています。 ※マイホーム建築と老後の生活設計ですね。 現在住んでいる家は売却する予定です。 新しく家を建てるにあたり 予算や家を建てた後の生活費の過不足等諸々のご相談 ご支援を賜りたく顧問会員を申し込みする次第です。 ※分かりました。 併せて 新しく建てるマイホーム建築支援もお願いしたいです。 土地は所有しておりますので新たに探すことは 考えておりません。 建築に関してはすべて ファイナンシャルプランナー事務所を通じて進めて 参りたいと思います。 ※了解しました。 遠方のため伺うことは出来ませんが メール等でご支援いただけたら幸いです。 よろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識 一人暮らしも丸４年を過ぎ 特に不自由もなく過ごして参りましたが、 今後、一年一年年齢を重ねていくに従い 体力や知力等の衰えが進み周囲に迷惑をかけることも 想定されます。 親族が住む場所で残りの人生をゆっくりと安心して 過ごしたいと考えております 〇住所 略 〇家族構成 60代 会社員 （一人暮らし） ※メール顧問会員になるための 案内を送りました。
《 当FP事務所の 勤務シフト 》 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。 誇りをもって、愚直に、 《 顧問会員を希望する場合は 》 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
最終更新日
2022/09/28 12:29:41 PM
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