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2022/11/21
カテゴリ：マイホーム
事前打ち合わせが済んでいたので ※事務的に終了したようです。 自分の頭で考える生活設計。 1級FP技能士 武田 つとむ  クロアシネコの赤ちゃん！  STOP WAR！ STOP PUTIN！〇メール顧問会員のYさん（60代） （相談：生活設計・マイホーム建築） 2013年5月 現状診断。 2021.3.9 メール顧問会員（再）3.6万円/年 入金。 2021.3.22 現状診断。 2021.4.2 マイホーム建築 実行支援料：33万円/年 入金。 2022.3.10 メール顧問会員 3.6万円/年 入金。 ※建築予定地です。   ※当事務所がお手伝いしているケースでは、 5の「住宅プラン・仕様が固まる」までは 私がすべて バックアップしているので、 3の「候補工務店のピックアップ」は、 最後の最後になります。 Yさんは 複数の工務店に「提案・見積り」を 依頼した結果、その対応と見積価格から、 お願いする工務店が決まったところです。  ※各工務店の提案コンペ結果。  ※地元工務店なら 安いとは限らず、 こんなにも価格差がつくのが普通です。 ハウスメーカーだろうが 地元工務店だろうが、 当初から 建築業者を決めてはいけません。 契約直前まで、きちんと比較検討しましょう。 メールをいただきました。 2022.11.19 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 ご連絡が遅くなり申し訳ございませんでした。 武田さんからのコメントを拝見して ベタ基礎であることを確認してから出掛けました。 契約前に不安は無くなったので安心して臨めました。 ※良かった・・です。 直前になって、予定と違うものが2つ あったので、ひょっとしたら、 「べた基礎」も考慮されていないかも と、不安になりました。 契約作業は約20分ほどで無事に終了しました。 双方、事前に内容の遣り取りを終えているので 淡々と終了いたしました。 ※当然でしょう。 きちんと事前準備を済ましておけば、 契約そのものは 事務的に進行します。 次回の打合せは什器や設備関係の相談となり 来年1月中旬を予定しております。 色々ご心配とお手数をお掛けしましたが 無事終了しました。 ここまで約1年8ヶ月を要しました。 長い間お力添えいただき本当にありがとうございました。 新居完成まで引き続きよろしくお願いいたします。 ※1年8カ月にもなりましたか・・。 （ 新型コロナの感染に次ぐ長さで ） 長かったですが、良さそうな工務店さんに 巡り合えて良かったと思います。 時間をかけただけ あったと思います。 今後も、相談等ありましたら 遠慮なくどうぞ。 メールをいただきました。 2022.11.18 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 武田さんのアドバイスに沿って工務店さんから送って いただいた書類内容を改めて確認しました。 工事請負契約書に2箇所ほど要確認事項を見つけました。 請負金額の中に追加でお願いしていた下記の内容が 抜けておりました。 1.サッシ樹脂サッシ増額分 YKK APW330へ変更 2.地盤調査を表面探査地盤調査とするための差額 ※え？ 窓は樹脂サッシではなかった？ そちらの方では 工務店さんもあまり 使おうとしないようで、贅沢品扱いです。 「樹脂サッシにすると 〇十万円高くなります」 なんて言う工務店が多いです。 夏の蒸し暑さからは解放されるし、 冬は暖房がしっかりきいて暖かいです。 工務店さんに改めて請負金額の確認をお願いしました。 本日、ご返事をいただきお詫びと金額訂正についての 承諾のお願いがありました。 もとより此方からお願いした内容で金額の根拠も明確 なので承諾ですとご返事しました。 変更となる金額は ・サッシ樹脂サッシ増額分 792,000円（2000円は端数値引） ・地盤調査を表面探査地盤調査とする差額 20,000円 合計 810,000円が追加となりました。 ※地盤調査も、SWS試験を採用しようと していたんですね。 どこの工務店も そうなんですね。 表面波探査法だとちょっと高くなります。 SWS試験が約3万円で、表面波が約5万円です。 変更価格は26,250,000円+税2,625,000円で 総額28,875,000円になりました。 修正後の工事請負契約書と見積書をお送りします。 810,000円は決して少ない金額ではありませんが、 断熱効果が見込めて土地改良費が発生しなければ 問題無いと判断しました。 そもそも3,800万円の提示もあった中で 2,900万円以内で収まれば十分納得出来ます。 併せて確認しましたがアフターサービスに関しての 契約先は住宅保証機構株式会社（まもりすまい保険） でした。 明日は武田さんのアドバイスを受け 準備万端の状況で契約の場に望めるので トラブルも無く淡々と進むと思います。 結果については改めてご報告いたします。 ※この2つの変更内容を聞いて、ちょっと 不安になってきました。 基礎工事は「べた基礎」になっていますか？ これも 工務店任せにしていると、 「布基礎」にされてしまいます。 これ、すごく大切なことです。 「布基礎」だと 地盤調査の結果、 地盤改良が必要！ という結論が出やすいものです。 たとえば「地盤改良工事80万円追加！」 なんてことに なりかねません。 調査方法で 2万円追加 とは、レベルが違います。 ぜひ、契約前に確認してください！ 「べた基礎で見積もっていますよね！」 地盤調査方法が「表面波探査法」であっても、 基礎そのものが「布基礎」なのでは、 地盤改良工事が必要！という結論になるかも。 「表面波探査法」で「べた基礎」の組み合わせ、 これで、地盤改良工事は不要！ という結論が出やすいものです。 明日の契約前に、確認して下さい！ いただいたメールを読んで 不安になったので、 深夜に記事アップしました。 メールをいただきました。 2022.11.14 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 先日お伝えした契約関連の書類が届きました。 ご確認いただき気が付いた点や 工務店さんに伝えたい内容が ございましたらお教えください。 尚、工務店さんとは 11月19日（土）に打合せ及び契約の予定です。 よろしくお願いいたします。 ※もう この週末に 契約のようです。 いよいよですね。 これまでのやりとりの文章を見ても、 誠実そうな工務店さんで、 請負金額も 他よりも安く済むようで、 よかったと思います。 数多く声掛けをし、やり取りをした結果、 良さそうな工務店さんに巡り合えて、 本当に良かったですね。 いただいた書類、一通り目を通しました。 特に この工務店さん独自の文面は無く、 業界の書式に忠実なもののようです。 専門用語が入っていたりして、 ちょっと難しいかもしれませんが、 Yさんも 一応 全文を読んでおきましょう。 ところで、地盤調査は「表面波探査」で 実施するんですよね？ 見積もりに 地盤調査費も計上されて いると思いますが・・。 工務店さんからのご案内文 大変お世話になっております。 早いものでご契約日が近づいてまいりました。 今週の19日土曜日はよろしくお願いいたします。 ご契約にあたり、事前に書類を一式お送りいたします。 1.建築設計業務依頼書 2.設計業務重要事項説明 3.工事請負契約書 4.工事請負約款 5.アフターサービス基準 ※1級建築士事務所もやっている工務店さん なので、1と2の書類も含まれているようです。 一般的には、3と4がメイン資料です。 以上の5種類です。 いずれの書式も設計事務所協会や 建設業の基準に従い作成したものです。 内容につきまして念のためにお目通し頂き、 ご質問など御座いましたらおっしゃってください。 遠慮なくお問い合わせいただければ 事前もしくは当日にご説明をいたします。 引き続きどうぞ宜しくお願い申し上げます。 〇〇工務店 I   ※請負金額は 2800万円弱に収まったようです。 （ 税込み ） 良かった、良かった。 係わった工務店さんの中には、同じ建物で 3800万円というところもありました。 このように 数百万円とか1千数百万円とかの 価格差がつくのが、マイホーム建築です。 決して当初から 建築業者を決めてはいけない。 契約直前まで、きちんと比較検討しましょう。 それから・・ 建築代金の払い方は、3～4分割が一般的です。 このケースも、設計契約代金の30万円を除けば、 3分割になっています。 着工時、上棟時、完工時、の3分割ですが、 出来高払いに忠実なように見えますが、 実は6カ月の工事期間での3分割にはならず、 （ 着工から上棟までの期間は短く ） 当初の1か月ちょっとで 総額の半分以上を 払うことになります。 早めに代金をもらえるので、工務店さんと しては、会社運営がしやすい状況になります。 ※以下は、アフターサービスに関する書類です。 長期保証10年（構造・雨漏り）を担保する 保険法人は 具体的にどこになるのか？ 確認しておいてください。     メールをいただきました。 2022.11.2 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 お久しぶりです。 １か月ほどご無沙汰しておりました。 この期間は土地の測量をしており ご報告するような内容もありませんでした。 現在も測量等は継続中です。 ※はい、了解しました。 さて、11月中旬に 工務店さんとの契約が予定されています。 ※おっ！ ついに。 いよいよですね。 事前に主な書類として下記の物をご手配 いただけるそうです。 ・建築の設計に関する依頼書及び重要事項説明等 ・建築工事の請負契約書及び約款や保証関係 ※はい。 工務店さんから届いた案内は下記の通りです。 上記を事前に目を通していただいたうえで、 直接ご説明をしまして、 書類へご署名やご捺印をいただき 具体的な建築に向けての業務を スタートしていくように考えております。 工事の簡単なスケジュール感も お伝えできるようにいたします。 ※前から感じていましたが、客への対応が いつも誠実な感じの工務店さんですね。 素人相手だから 上から目線で 強圧的に という建築業者が 時々見受けられます。 年を取るほど その傾向が強くなる というような、おバカ社長が時々います。 仕事をさせて頂くんだから、有難く感じて、 誠実に丁寧に接してもらいたいものです。 手元に届きましたら メールをご送付させていただきますので 内容等のチェックとご意見を伺えればと 思っております。 その節はよろしくお願いいたします。 ※はい、楽しみにお待ちします。メールをいただきました。 2022.10.9 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 先週の状況のお知らせです。 １． 測量・登記の件 家屋調査士さんからご連絡をいただきました。 お役所の手続が終わったので今週末から 土地の測量を始めたい。 お越しいただいた際に印鑑証明書等をお渡しして 土地境界｛確定・確認｝申請を 依頼することになりました。 道路の境界線が確定されていないので役所への 申請が必要になるとの説明を受けました。 ※はい、隣地所有者との「民民境界」と、 道路等の所有者との「官民境界」が、 立ち合いによって「確定」することになります。 これが「確定測量」で、相続の際や 売買の際の根拠になります。 この機会に、お兄さんといっしょに きちんとやっておきましょう。 メール顧問会員のMさん  が買おうとした 最初の候補地は、 この「確定測量」が終わってないのに、 （ 民民境界の立ち合いが無く 未確定 ） 不動産業者は 契約をしようとしていました。 契約後に問題を解決していこうとして いましたが、もうそれだけで そもそも、契約できる「商品」に なっていなかったということです。 この土地の契約は、やめさせました。 いい加減な不動産業者、実際にいるんです。 ２. 建築工事費支払条件の件 工務店さんに支払時期について具体的に伺いました。 ・11月（契約時） 30万円 ・2月 （着工時） 30％ ・4月 （上棟後） 30％ ・8月 （完了時） 40％ これからスケジュールを具体化するので 若干の変更も想定されるが 現時点での予定として教えてもらいました。 よろしくお願いいたします。 ※着工が2月であれば、2月中か 遅くても3月には上棟してしまいます。 全行程6か月の内の 最初の2か月で 総額の6割を払ってしまう事になります。 「出来高払い」が基本なはずなのに、 早めにお金を頂き過ぎという印象ですが・・ 基礎工事の「現場写真」撮影 （ 瑕疵担保保険の保険法人への提出用 ） がきちんと行われているようであれば、 工事代金を早めに払っていても、 問題はありませんが・・。 ※念のため、確認しておきたいのが、 外壁サイディングの「固定方法」です。 昔は当たり前のように「釘打ち」でしたが、 最近では「金具止め」が当たり前です。 ・・と思っていましたが、 近所の新築現場で ビックリしました。 私の自宅のすぐ後ろで「釘打ち」をして いました。 今もなお、そんなことするんだ・・。 見積額を安く見せるために、 色々な部分で工夫して、チリも積もれば 二百万円、三百万円安くなる、ということで、 ローコスト住宅や 分譲住宅・・って、 そういうことなんですよ。  ※向かって左下から、外壁を貼り始めました。 黒っぽい色のサイディングをセットして 胴縁（どうぶち）のラインに沿って穴を開け、 釘打ちしています。 デメリットだらけの 釘打ちサイディング。 これを採用するのは、アパートや貸家、 建売住宅、ローコスト住宅。 ※昔は マイホーム建築で、当たり前のように サイディングは釘打ちでしたが、 今は 金具止めが普通です。 釘打ちサイディングのメリットは、安いだけ。 初期投資分のお金がちょっと安く済むだけです。 （ 長い目で見れば 所要コストは 全く逆 ） ひるがえって、デメリットは山ほどあります。 このことを 建築主が知っているかどうかは 不明です。 そもそも釘打ちかどうかの選択肢も知らなかった？ 工務店が工事金額を安く見せるために・・ 特に説明もせず 釘打ちサイディングを採用した？ （ その可能性が高い ） デメリットを列記します。 ・釘打ちした周辺から劣化ししやすい。 ・釘打ちで固定してしまうと、地震時の逃げが ない状態で、破損しやすかったり、 逆に釘が緩んだりしてしまう。 ・釘の頭が出てしまったり、凹凸のために 汚れがついて 目だったりする。 外観の見栄えが悪くなりやすい。 ・職人の技量次第では 釘打ちでクラックが 発生する可能性も。 ・シーリング交換、ひび割れチェック、表 面コーテヒング塗りなおし などの メンテナンス費用がかさむ ・水の侵食で変形やそり ひび割れなど 内部から劣化してしまう ボードが腐ってしまったり カビてしまったり。 仮に・・釘打ちから金具止めに変更すると、 工事費が30万円アップする！なんて言われても、 金具止めにした方が 将来も含めたコストは安く済む。 30万円が 50万円でも 70万円でも同じこと。 そもそも この業界で、30万円や70万円なんて 吹けば飛ぶような金額です。 きちんと 複数の工務店を比較すれば、 まったく同じ条件であっても、500万円や1000万円 の価格差は、普通につく業界です。 30万円や70万円でびびっている場合ではない。 良い内容の建物を、同じ条件で・・ 5社程度の工務店に提案させて、きっちり比較しよう。 当初から 1社に決めてかかっては、いけない。  ※釘の頭が見えます。 これが将来・・。  ※釘の部分から クラックが発生しています。  ※こちらは、普通に 金具止めをしています。 胴縁（どうぶち）に金具を設置して・・。  ※こちらも 金具止めですが、通気胴縁（どうぶち）は無く、 金具自体が通気を計る（外壁内部にすき間を造る） 「通期金具」です。 《 参考記事 》 え？ 釘打ちサイディングなの？ 久しぶりに見ましたメールをいただきました。 2022.10.2 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 先週、バルコニーの工務店さんと 第一回目の打合せを終えましたので ご報告いたします。 ※お願いする工務店さんを決めました。 契約に向けて 打合せ開始！ です。 1. 測量・頭記の件 ※あは、「登記」・・でしたね。 土地測量調査士をご紹介してもらい 今週中の連絡を依頼しました。 費用は65万円から80万円くらい。 工務店さんからは、 かなりの費用が掛かりますが大丈夫ですか？ と心配されましたが、 武田さんのアドバイス通りに問題ありません とお答えしました。 登記完了は2023年1月中旬の予定。 ※私の想像では 50～60万円でしたが、 もうちょっと高めでした。 これは、それぞれの置かれた環境で 測量にかかる費用が違ってくることに よります。 根拠になる測量地点から現場までの 距離の長さにもよるようです。 当然、兄弟で折半になるんですよね？ 2. 見積価格の件 7月提出済の内容で変更不要。 バルコニーが増える部分も工務店さん負担でＯＫ。 但し、 サッシについて具体的な内容は未定だが 10月と来年1月に価格改定予定。 10月は企業努力で吸収。1月に大幅な改定があった 場合は相談させて欲しい・・・ 了承で回答済。 ※今の時期、このへんについて、 工務店さんも 大変なところです。 3. 着工スケジュールの件 2022年11月請負契約、2023年1月地鎮祭、 2月着工の8月完成予定。 ※けっこう先の計画になっていますが、 測量・登記の終了に合わせての着工！ 確実に・・ということのようですね。 このスケジュールが 岩手県の場合だと、 吹雪の中の地鎮祭、 やってはいけない2月着工 （ 基礎コンクリートの水が凍結 ）、 ということがあるので、 この時期を避けて なんとか前倒しの 計画を立てます。 そちらは、そういう心配も無いから、 うらやましいです。 4. 瑕疵保険会社の件 住宅保証機構株式会社（まもりすまい保険） ※5つしかない 保険法人の一つです。 完成後に建て主には資料を渡されますが、 保険契約をした上で着工することに なっていて、途中経過を保険法人に 報告委しながら 工事が進みます。 （ 基礎工事の写真提出とか ） 5. 建築工事費支払条件の件 ・契約時 30万円 （設計・確認申請費72.5万に充当） ・着工時 30％ ・中 間 30％ ・完了時 40％ ※「完了時」40％は 良心的に見えますが、 「中間」は具体的に説明されましたか？ この「中間」は、具体的に説明が無ければ、 色々な解釈ができます。 「中間」は「着工」から「完成」までが 6カ月だとすれば、本当にその「中間」の 3カ月目の終了時ということになりますが、 多くの場合、 「上棟時」としている場合が多いようです。 だとすれば、着工から あっという間に （ 2週間 遅くても 3週間 ） 上棟まで行ってしまうことを考えれば、 全工程6カ月の内の 最初の1か月で 30％＋30％＝60％の工事代金を払って しまうことになります。 これでは、出来高払いの原則からは、 おかしなお金の払い方になります。 「中間」って、具体的にいつ？ 確認しておきたいところです。 6. 備考（確認項目） ・地盤調査：表面波探査 ※建築業者によっては、地盤改良業者と やたらに仲が良いなんてことがあります。 地盤改良業者が自ら行う地盤調査SS式は 避けて、 改良業者がからまない表面波探査を 行いましょう。 ・サッシ：樹脂サッシ（YKK・APW330）に変更。 ※熱は、窓から入ってくるし、 窓から逃げていきます。 夏涼しく 冬暖かい家にするためには、 窓の断熱は、非常に重要な要素になります。 Yさんの地域では 一般的ではなく、 「これを採用すると 〇十万円 高くなります。」 と工務店さんたちが言っていましたが、  工務店さんたち それぞれの建築比較だけで、 数百万円の価格差がつくのに、 ここで発生する〇十万円の差なんて小さい、 まったくの誤差の範囲です。 ご確認のほど、よろしくお願いいたします。 ※順調に 進めていきましょう。メールをいただきました。 2022.9.28 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 コメント拝見しました。 ヤボなことば止めます。 双方ともに気持良く淡々と進められるのが一番なので 余計なことはしたくありません。 武田さんに事前に伺っておいて良かったです。 危うく大恥をかくところでした。 今後「野暮な事はせず」を肝に銘じます。 ※はい、司法書士さんや土地か国調査士さんを相手に 値段交渉するのは、 お寺の住職や 神社の神主を相手に 「そこんところ、もう少し何とか」 って、値切るのと同様の行為です。 とんでもない土地家屋調査士で、 とんでもない金額を請求してきたら別ですが。 ※ところで、建築工事費の支払い方について、 あらかじめ知識を整理しておきましょう。 建築の請負契約では、当日にいきなり 契約書を見せられて、そこで初めて お金の払い方を知る・・なんてこともあります。 よくある事例を紹介します。 基本的な考え方は、工事の進捗状況に 合わせた、出来高払いということです。 1.工事請負契約時：工事費用の約10％ 2.着工時：工事費用の約30％ 3.上棟時：工事費用の約30％ 4.建物の引き渡し前：工事費用の約30％ ※よく見られるパターンです。 が、工事期間でみると、 着工から上棟までは あっという間で、 それ以降の工事期間がけっこう長い ということになるので、 工事期間の序盤で 総額の70％を 払ってしまう・・というのが現実です。 なのに、着工時や上棟時に、 これ以上の割合でお金をもらおうとする、 そんな業者は、ちょっと危ないかも。 （ 自転車操業しているかも？ ） 1 工事着手時１／３、 2 中間（上棟）時１／３、 3 完成引渡時１／３ ※これは、契約時でのお金の授受はない というパターンです。 1回目 手付金(請負契約締結時) 請負金額の10% 2回目 中間金(建物上棟時) 請負金額の20% 3回目 中間金(建物上棟から一か月)請負金額の20% 4回目 残代金(建物お引渡し時) 請負金額の50% ※これは、珍しいケースです。 2回目は着工時、3回目は上棟時、 というケースが一般的ですが、 この建築業者は 良心的？ 2回目は上棟時で、3回目は その1か月後、 という設定にしています。 本来の「出来高払い」に近い感じです。 さらに、最終金で 総額の50％をもらう、 ここまで頑張らなくても、と言う感じです。 いずれにしても、このよなお金の払い方が、 請負契約書に記載されます。 契約書を見て初めて知るよりも、 あらかじめ工務店に確認しておきたい ものです。 メールをいただきました。 2022.9.27 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 昨日は、 ご回答いただきありがとうございました。 とても参考になりました。 武田さんのアドバイスに沿って工務店さんに 連絡しました。 工務店さんでも丁度必要とする測量を 土地家屋調査士さんに相談されていたとのことで タイミングがドンピシャでした。 ※Yさんが計画中の建物に対して、 現場の土地のサイズが いかにもギリギリだったので、 （ このまま進めて大丈夫か？不安 ） 知り合いの調査士さんに あらかじめ 相談していたんだと思います。 次回打合せ時に詳細を伺ってきますので 改めてお知らせします。 相見積もりも必要無いとのことなので ※建築や土木工事では、当然のように 各業者の見積もり比較をするものですが、 地鎮祭などの料金は だれも 神社ごとの相見積もりを取ったり 値切ったりすることはありません。 測量・登記についても、 神仏の祈祷料などと同じで 相見積もりだとか 値引きだとかは、 どういうわけか、存在しない世界です。 よほど、とんでもない金額でなければ。 お安くとひと言だけお伝えしようと思っています。 ※それは、ヤボ・・というものです。 もっとも測量は 工務店さんがされる訳ではないのであまり 意味も無いかなとは思いますが、 お願いはタダなので・・ ※ ・・。 〇〇工務店 I様 お世話になっております。 前回のお打合せ時にIさんから土地の分筆について アドバイスをしていただきました。 今回、 兄とも相談して将来必ず発生する相続に備えて 不要なトラブルを防ぐために 土地の測量と分筆登記をしておいた方がベター との結論にいたりました。 現時点で何から手を付けて良いのか 分からないのですが いつも相談している知人に助言を求めたところ、 とりあえず土地家屋調査士会等のＨＰから 業者の方にお声掛けをするか、 工務店さんに相談してみたら良いとのこと。 もし〇〇工務店さんのお知り合いに 土地家屋調査士関係の方がいらっしゃれば ご紹介いただけませんでしょうか。 今週末伺った際にアドバイスをいただけたら 幸いです。 よろしくお願いいたします。 Y Y様 お世話になっております。 ご連絡の程、恐れ入ります。 土地の測量と分筆登記をお考えの事、 かしこまりました。 弊社でも懇意にしている土地家屋調査士もおり、 ※各工務店が 普通に仕事をしていれば、 付き合いの司法書士や土地家屋調査士は いるものです。 先日もY様の建物を建築するにあたり 簡易な測量は必要なので土地家屋調査士に 相談しておりました。 ※敷地にギリギリの建築なだけに、 元々、そのつもりでいたようです。 ご紹介させていただく事、大丈夫です。 分筆登記であれば正式な登記にて手続きもあり、 お打ち合わせの時にご説明、ご相談 させていただきたく存じます。 詳しくは お打ち合わせの時にて宜しくお願い致します。 〇〇工務店 I メールをいただきました。 2022.9.24 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 バルコニーの工務店さんに 家の新築をお願いしたい旨連絡しました。 併せて、ご提案から約2ケ月経過したが 内容についてそのままお願い 出来るか否かの確認を依頼しました。 工務店さんから下記内容でご返事をいただきました。 「弊社へご依頼いただきありがとうございます。 建築主さんのご期待に沿えるように 精一杯頑張ります。 つきましては 後日改めて打合せの機会をお願いいたします」 ※2か月もたって、何の音さたも無いから、 半ば あきらめかけていたところに、 突然の依頼連絡！！ 工務店さんは 大喜びだったでしょうね。 一棟 受注できるかどうかは、 工務店さんにとって 非常に大きいです。 良い関係が築けて、スムーズに作業が 進むことをお祈りします。 結果、来週末に打合せをさせていただく ことになりました。 打合せ時に注意すべき事項はあるでしょうか？ 内容については改めてご連絡させていただきます。 ※後から 「見積に入っていると思っていたのに」 ということにならないよう、 契約前に、見積もり内容に 漏れが無いか？ あらためて しっかり確認しましょう。 繊細を表現している「仕上げ表」で、 しっかり確認作業を行いましょう。 それから、前回も書きましたが、 瑕疵担保保険の契約の件も確認しましょう。 （ 見積もりに その保険料も入っています ） 5つの保険法人の内の どこか？ についても、確認しておきましょう。 ちなみに、保険契約者は建て主ではなく 工務店ですが、 建物完成引き渡し時に、他の書類といっしょに、 保険関係書類が渡されます。 さて、 別件でご相談させていただきたい内容があります。 今回、良い機会なので 土地の測量を行い分筆したいと思います。 ※はい、一筆の土地に兄弟で、 2棟の建物を建てることになります。 両者が現金建築の場合は分筆しなくても 建築ができますが、 一般的には 両者あるいは一方が 住宅ローンを利用するので、 抵当権設定のために「分筆」が不可欠です。 （ それぞれの土地に抵当権設定 ） 理由は、後々必ず起こる相続に対して 事前に出来ることはきちんと 完了しておきたいと考えました。 問題が起こるか否かは不明ですが、 配偶者や家族、親族など色々な人が携わるので 少し心配になりました。 ※将来、当事者（兄弟）それぞれが死亡した 場合は、一筆のままだと、 ややこしいことになります。 土地の測量と分筆について バルコニーの工務店さんに依頼したいと 考えていますが何か問題あるでしょうか？ 問題があれば、 どの様な形で進めるのが良いのか？アドバイスを いただきたく存じます。 よろしくお願いいたします ※はい、普通は 問題があると思います。その工務店さんに測量・分筆を依頼して、 問題がないのは、 その工務店さんが 土地家屋調査士を やっている場合だけです。 宅建業を併用している工務店さんは 見かけたりしますが、 土地家屋調査士や司法書士もやっている 工務店さんは あまり見かけません。 測量や分筆登記を行う専門家は、 土地家屋調査士です。 もし、知り合いにいない場合は、 都道府県の土地家屋調査士会を通じで 探すか、（ ネットで可能 ） 工務店さんに紹介してもらうか、 ということになります。 料金は、建築業者どうしの比較のように 数百万円の差！・・なんてことはなく、 （ 調査士による金額差はあまりない ） だいたい 同じような金額になります。 ただ、一様に 高い！・・と感じます。 登記料金は それほどでもないが、 測量の料金は、もっともらしい理由を あれこれつけて、 「こんなに払わなきゃないの？」 と驚くような、まとまった金額になります。 数十万円！ という覚悟は必要かも。 メールをいただきました。 2022.9.13 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 武田さんのコメントを拝見して 他人事では無いので 工務店さんの状況を確認しました。 T工務店さんのＨＰから抜粋 ・2021年に〇〇グループ入りして 5つの事業会社で木材・建築資材・ プレカット加工・住宅設備販売からリフォーム事業 新築工事・建方工事まで行い住宅に関して 川上から川下まで体制を整えました。 〇〇グループ入りの経緯は不明ですが、 登記簿を確認したところ 代表取締役の〇〇さんがお亡くなりになられて 後継者不在？ 新しい代表取締役I様とは最初に伺った際に ご挨拶をしました。 その時は、諸般の事情も存じませんでしたので 話題にもなりませんでした。 最新の企業情報が2020年度のため現時点での 株主構成は不明です。 Kホームさんとのつながりがどの様なものかも 分かりません。 資料では主要取引先にはなっていません。 両社とも企業情報の評点が50点前後なので 優良な中小企業と思われます。 ここ1年で世の中の環境も様変わりしているので 絶対に大丈夫だとは言い切れず、 確たる根拠もありませんが家を建てることを お願いしても心配ないのではと思っています。 備考 仕事で信用情報や謄本等を利用する機会が あるため今回も参考になればと思いました。 今後、T工務店さんとはお会いする機会もある ので差しさわりが無い範囲で 伺ってみたいと思います。 ※添付された企業情報等 確認させて もらいましたが、年商数億円という、 いかにも実直な地元工務店さんという感じで、 好ましいのでは・・と思います。 特別 何かをやらかした・・のような 評判が聞こええてくるわけでもないなら、 あるいは 面談で 人物的な問題も感じないなら、 良いのではないかと思います。 あとは、見積り落ちとか、勘違い見積りとか、 ケアレスミスが無いかどうか確認して、 ということでいいと思います。 それでも もし、 T工務店さんが 建築のどの時点かで破綻！ なんてことになったらに関して、 精神的に備えるために、以下を参照ください。 マイホーム建築中や入居後 建築会社が破綻したら？請負契約をする前に・・ 見積書に「保険料」が計上されているか確認しましょう。 ついでに「保険法人」はどこか？確認しましょう。 メールをいただきました。 2022.9.11 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 先週、新しい工務店さんをWebで探しましたが 印象に残るところは見つけられませんでした。 ※そうですか。 改めて振り返ってみると 26箇所の工務店さんに連絡を入れ 現時点で諸々の条件をクリアーした工務店さんは 1箇所でした。 ※結局、そうなりますね。 その工務店さん 「T工務店」さんにお願いしたいと思います。 ※はい、分かりました。 造作家具等は得意ではありませんが 誠実にお客様目線での対応をしてくれているので お任せしても大丈夫ではないかと思います。 7月中旬に見積書を含めて再提案をして いただいてから約2ケ月経過しました。 ※そんなに待たせてしまったんですね。 その時も お客様のご都合に合わせてのご返事で全く問題は ありませんとのお言葉をいただきましたが、 物価上昇も続いているので 見積価格を含めて確認したいと思います。 ※了解しました。 進捗があれば都度ご報告させていただきます。 よろしくお願いいたします。 ※工務店さんを決めるにあたって、 チェックをしておきたいことがあります。 T工務店さんは、社長は現時点で何歳で、 跡継ぎについては どのような状況に なっているでしょうか？ これから 建築工事を完成した後、 数十年間 アフターメンテナンスの面倒 （ 無料とは限らないことですが ） を見てもらうことが 可能な状況でしょうか？ 考えたくもない 不運なことの確率は、 決してゼロ％ではありません。 過去のあり得ない不運な事例を紹介します。 岩手県での事例です。 全国フランチャイズイズの一員の工務店で、 社長は60代で 元大工さんです。 跡継ぎはいません。 当事務所が係わった「提案・コンペ」の結果、 みごと受注し、工事は上棟まで行きました。 地鎮祭には私も参加していましたが、 その際に社長は参加していません。 社員に聞きました。 「社長は どうしたの？」 「体調が悪くて 病院で検査しています」 それから着工して、さらに上棟後しばらくして 施主から私宛に電話が入りました。 「連絡がまったく取れません。 私たち どうしたらいいでしょう？」 会社に電話しても、携帯に電話しても、 まったく相手が出ないということです。 私もかけてみましたが、社長含めて 社員すべてと連絡が取れません。 社長が病気で これ以上 業務を継続できない ということだったのかと 思われますが、 そのような可能性を 社長が自身で感じて いるのであれば、 業務を終了するための準備が必要だったし、 「周囲に迷惑をかけない会社の畳み方」 そのようなことに思いを馳せるなんて ことのできない「職人さん」だったのか もしれない・・と思われます。 上棟から少しして 工事がストップ！ 信じられない状況に遭遇しました。 施主はもちろん、私もこんなことは初体験です。 瑕疵担保保険のルートから 工事継続の可能性を探ったり、 このような事案の工事引継ぎを経験した ことのある業者探しとか、 色々作業を行った結果、 何とか 完成入居まで行きましたが、 施主本人は、かなり余分にお金を負担しています。 このように、あり得ないような 恐ろしいことが、現実には起こっています。 建築業者さんを決める場合は、ぜひ、 相手の工務店さんをしっかり観察してください。 建築工事費の払い方も、 建築工事 請負契約書に記載されますが、 普通は4分割で払うことになりますが、 たとえば・・ 請負額が3100万円の場合、 契約時： 100万円 着工時： 1000万円 中間時： 1000万円 完成時： 1000万円 建築工事が進むにしたがって 払っていく、 出来高払いが一般的ですが、中には 着工時までに 半額以上をもらおうとする 工務店もいたりします。 そういう場合は、ちょっと慎重に 疑ってみる必要もあります。 他への支払いが迫っていたりして、 「自転車操業」をしている場合もあります。 契約してからでは遅いです。 契約前にチェックするべきこと、色々あります。 メールをいただきました。 2022.9.7 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所 御中 お世話になります。 本日の記事を拝見してとても心情的にすっきりしました。 さて、ご依頼いただいた各工務店さんの提示見積額を 一覧表にまとめました。 当初プランから少し土地面積が減少したプランに変更 になったため二分割しました。 延床面積は、見積書及び平面図を参考にしました。 但し、記載されていない工務店さんもあったので ブランクにしています。 よろしくお願いいたします。 ※はい、ありがとうございました。 いただいた表を、記事に掲載できるよう 横幅を縮める加工を施しました。 ※それぞれが 勝手な基準で 金額を出してきました。 金額の開きも とんでもない状態です。 しかしまあ、各社各様、それぞれの業者さん、 個性が強いですね。 数か月かけて作ったプランを無視して、 まったく別のプランで提案してきたり （ かえって使い勝手が悪そうなプラン ）、 その工務店の標準プランに面積を掛け算して これが見積り額です・・って提出して （ 標準プランのレベルは ほぼローコスト ）、 つまり、含まれない項目が多数あったり、 「図面が完成しました。 これでよければ見積もり作業を 開始します。確認してください。」 ・・って言う図面に、玄関がなく、 出てきたモノは「一式見積り」だったり、 （ 何が含まれて 何が含まれないか不明。 どのようなレベルの部材・設備か不明 ） 一生懸命 忠実に見積もり作業はしたが、 自社の必要経費も計上したが、 総額がとんでもないことになっていても、 「これでは 受け入れられないかも」 という、普通の感覚が無い工務店さんとか、 まあ、個性豊かな工務店さんたちです。 ジャングルに迷い込んで、次々と 未知の動物に出会っているような感覚です。 良い機会を頂戴したので・・・・ 私の忘備録としてこれまでを時系列で簡単に まとめてみました。 ・2021年3月より「現状診断」と 「家の４プランと仕上げ表」作成に着手。 ※ここまでは順調に進んでいました。 ・2021年11月に「４プランと仕上げ表」作成完了 ※私の知識と経験の無さでかなりの 時間を要しました。 ・2021年12月から工務店さん探しスタート ※当初は思っていたより簡単に工務店さんを 見つけることが出来ました。 ・2022年1月から 工務店さんの提案・見積依頼開始後現在に至ります。 ※ここからはかなりの労力と時間を費やす ことになりました。 2022年5月までに26箇所の工務店さんと コンタクトしました。 その後の工務店さんの対応は４種類に分かれて いきました。 ・提案・見積辞退 6箇所 ・返答・連絡等無し 11箇所 ・一括見積限定提示 5箇所 ・詳細提案・見積提示 4箇所 ※何を考えているんでしょうね。 「マイホームが建てたいです♪」 って、コンタクトしているのに、 返答無しだとか、事態だとかの比率が高いって。 まとめ 悲しいことに・・・一番多かったのが返答・連絡無し。 一番少ないのが詳細提案・見積提示でした。 一括見積の内、２箇所は詳細な見積は出せないと いうことで見積提示前に撤退。 世の中はなかなか 自分の思い通りに事が運ばないことを痛感しました。 決して「お客様は神様」扱いを望んではおりません でしたが、素人の私には 工務店さんの本音と建前の区別が付かず 一喜一憂が続きかなりの難易度でした。 お世辞ではありませんが 武田さんのご支援等が一切無ければ糸の切れた凧の ように其処らじゅうをふらふら飛び回って 収拾が付かなかったと思います。 まだ、終わっておりませんが、 ※もう少し、いっしょに 頑張ってみましょう！ここまで本当にお世話になりました。 ※以下は、5/25時点の「4プランと仕上表」です。  ※1階平面プラン。  ※2階平面プラン。  ※これは 延べ床面積の計算です。 82.10㎡、24.84坪の家です。 ※以下、什器プランの全体像です。     ※立面プランの全体像。 ※仕上表です。  ※左側の拡大。  ※右側の拡大です。  ※配置・外構プランです。   ※熊本地震。 新築後 数十年で 必ず 大地震が来る！ これから新築を計画する人は、そのような 前提で しっかりプランを考えましょう。 震度7が2度も襲ってきた あの熊本地震で、 耐震等級3の家は倒壊しませんでした。 が、まったく無傷だったのではなく、 半壊や一部損壊は ありました。    ※逆に 興味深いのは、耐震等級3ではない かなり以前の木造住宅でも結構な割合の住宅が、 「無被害」という事実にも注目しましょう。 「2階の重い外壁部分を1階で受けていない家」 が、軒並み かんたんに ペシャンコになっています。 1階の耐力壁の位置や量（直下率）、大切です。 間取りを考案する際には 注目したい部分です。 一般的な総二階の家であれば ほぼ問題になることはありませんが、 1階よりも2階が小さい間取りの家を計画する際には、 十分な配慮をしたプラン作りが必要になります。 また、 頭が重い瓦屋根は、耐震とう意味では問題外です。 木造建築のマイホームで、 「通気」は 非常に重要な事柄です。 きちんと認識しておきましょう。 ※生涯最大の買い物です。 何にも知らないまま 買ってはいけない。  ※木造住宅の外壁や屋根の内側の「水分や湿気」を 放置しておくと、大変なことになります。 この絵のように、「湿気」を上へ上へと通して、 最終的には 屋根のてっぺんから排出しなければ なりません。 という絵を示しておきながら、黄色の〇部分の バルコニーの外壁の「通気」、どうするんでしょう？ 物理的に 「通気・排出」は不可能に見えます。  ※このような仕組みになっていることは、 しっかり 理解しておきましょう。 木造住宅の外壁の内部や 屋根の内部が 新築後 1～2年で 湿気でグダグダに腐って しまっていたら、 「高気密・高断熱」も「地震に強い家」も、 ただの念仏に過ぎないことになります。 外壁内の通気、非常に重要です。 ※湿気は、木造建物の大敵です。 デザインの好みで縦サイディングにすると・・ 外壁内の通期は 不十分になるかも というお話です。  ※これは、よくある 横貼りサイディングです。  ※こちらは 縦張貼りサイディングです。 斬新な イメージです。  ※横貼りサイディングの下地の胴縁です。 サイディングを横貼りにするためには、 タテ胴縁を採用します。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ）  ※縦張貼りサイディングのための、横胴縁です。 （ 胴縁は、外壁内の通気を担います ） ※で、自然の風が吹くと・・ 外壁の通気層内の空気がどう流れるのか？ コンピューター解析実験が行われました。  ※細かな話は 省略して 結論を示します。 自然の風が、外壁内の空間を どのように 流れるのか？ 胴縁の設置は 規定通りのすき間を残して 成されています。  ※横貼りサイディングの タテ胴縁の場合は、 窓の下部分の空間の空気はよどむが、 AとBについては、下から上へ空気が抜けた ということです。  ※縦貼りサイディング用の横胴縁の場合は、 下から入った空気が ほとんど一番下で 滞留したまま、上へ抜けることは無かった ということでした。 ※胴縁の主な役割は、外壁内の通気をよくして 余分な湿気を輩出することにあります。 この実験結果からは、 縦サイディングを採用するための 横胴縁は、 湿気の排出という意味では、好ましくないかも しれない・・という結論になっています。 ※以下は、屋根廻りの換気に関連する参考記事です。 外壁塗装屋さんのHPより、絵や写真を拝借 して 説明します。 高気密 高断熱の家は、そのままでは 小屋裏（屋根裏）に 熱気も湿気も こもります。 色々 不快なことが 起こります。  ※棟（むね：屋根の頂上部分）に 換気装置を 設置することで、湿った空気や暖かい空気を 常時、自然に排出することができます。  ※家の換気は、棟換気だけでは不十分で、 軒（のき）換気とセットで、威力を発揮します。 吸い込み口と排出口のセットです。  ※棟（むね）換気の仕組み。 断面は、以下のようになっています。  ※このような製品を 取り付けます。  ※吸い込み口である 軒（のき）換気の 有孔ボード。  ※なお、棟換気も軒換気も、自然換気で、 動力や電気を使うことはありません。 Yさんの 現状診断の結果は 以下です。 2021.3.22 ※読者の皆さんも、自分の生活設計資料を 作ってみましょう。  ※Yさんの 年金手取り額は、月に 15万円ほどです。 （ 年に 182万円です ）  ※キャッシュフロー表の収入欄に、年金182万円 を記入します。 それぞれの支出も 支出欄に記入します。  ※その結果、Yさんの老後のキャッシュフローは、 このようなグラフになりました。 （ これは、一年ごとの貯蓄残高の推移です ） ず～っと、お金が増えも減りもしませんね。 ということは、支出は 年金の15万円/月と ほぼ 同じ金額で生活するということです。  ※キャッシュフロー表の右端が「貯蓄残高」で、 各年のこの金額がグラフに なっています。 「老後 2000万円不足」する人は、 「毎月の収入より5万円多い支出」をする人 のことです。 そのような バカなことをしなければいいだけ のことで、極端な事を言えば、 貯蓄は無くても老後生活ができます。 年間顧問料、入金を頂きました。 2021.3.9 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 お申し込みを受け付けていただきありがとうございます。 年寄りのため若い方々の参考にはならない事例なのでと… 断られたらどうしようと．．．少し緊張していました。 ※私の方が さらに年寄りです。 人生はいろいろです。 いろいろな人生をプランニングして 記事にアップすることで、 幅広く 読者の皆さんの参考になります。 二回目のライフプランニングとなり診断結果が 今からとても楽しみです。 とにかく現状診断に向けて一生懸命取り組んで参ります。 ※がんばりましょう。 一度やっているので、要領は分かっています。 前置きが長くなりましたが 先程年間顧問料の振込を終えました。 ご確認をお願いいたします。 これから一年間よろしくお願いいたします。 ※入金、確認しました！ ありがとうございました！ さっそく、お楽しみのヒアリングシートを メール添付で送りました。 メール顧問会員 申し込みの 連絡をいただきました。 2021.3.8 【メール顧問会員】申し込みの件 武田つとむファイナンシャルプランナー事務所御中 〇相談内容 2013年5月に ライフプランニングを作成していただきました。 その後、義母が亡くなり 私も今年9月に二度目の定年を迎えることになります。 定年を機に実家の土地に終の棲家を建て 兄夫婦と養女にした姪夫婦と同一敷地内で生活を営む ことを考えています。 ※マイホーム建築と老後の生活設計ですね。 現在住んでいる家は売却する予定です。 新しく家を建てるにあたり 予算や家を建てた後の生活費の過不足等諸々のご相談 ご支援を賜りたく顧問会員を申し込みする次第です。 ※分かりました。 併せて 新しく建てるマイホーム建築支援もお願いしたいです。 土地は所有しておりますので新たに探すことは 考えておりません。 建築に関してはすべて ファイナンシャルプランナー事務所を通じて進めて 参りたいと思います。 ※了解しました。 遠方のため伺うことは出来ませんが メール等でご支援いただけたら幸いです。 よろしくお願いいたします。 〇生活設計についての意識 一人暮らしも丸４年を過ぎ 特に不自由もなく過ごして参りましたが、 今後、一年一年年齢を重ねていくに従い 体力や知力等の衰えが進み周囲に迷惑をかけることも 想定されます。 親族が住む場所で残りの人生をゆっくりと安心して 過ごしたいと考えております 〇住所 略 〇家族構成 60代 会社員 （一人暮らし） ※メール顧問会員になるための 案内を送りました。
《 当FP事務所の 勤務シフト 》 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。 誇りをもって、愚直に、 《 顧問会員を希望する場合は 》 お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
最終更新日
2022/11/21 02:30:29 PM
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