盆栽投資日記

不動産の投資利回りと長期金利（長期国債利回り）の差のこと。
８％の利回りで金利が４％だとイールドギャップは４％となります。



物件単位のものさしでなく、
年単位の時間軸や、国単位の地域別で使う指標です。



最近よく聞くこの単語。
理解するためには「縦の比較」と「横の比較」の２つの視点で見るとと分かりやすいです。





□縦の比較


・１９９８年：利回り　約１０％

モルガンスタンレーなどの外資が主なプレイヤー。
どう考えても損しない安全域を多くとった価格でどっさりと物件を買う。


・２０００年：利回り　約６％

パシフィックマネジメントやダヴィンチ等の国内企業が目立ってくる。
この頃に買った物件の含み益はかなりのもの。


・２００６年：利回り　約４％

不動産が専業でない企業や個人が新たな買い手として登場。
さてさて・・・。





□横の比較


・ニューヨーク
利回り　約６％　　：　　金利　約５％
スプレッド　１％

不動産の利回りは良いけど金利が高すぎ。
しかも、今後金利が上がる可能性は日本より高いかも･･･。


・ロンドン
利回り　約５％　　：　　金利　約４．５％
スプレッド　０．５％

スプレッド０．５ではレバレッジかけて不動産買う意味がほとんど無い･･･。
イールドギャップだけみれば日本よりイギリスの方がバブルに近いかも。


・東京
利回り　約４％　　：　　金利　約２％
スプレッド　２％

不動産の利回りだけみれば東京は世界でも最低レベルになってしまっています。
でも、世界的にみると金利が異常に安いのでまだまだ投資妙味があるかもしれません。





□まとめ


縦の比較で時系列で利回りの推移をみると、
ここ１０年で日本の不動産の利回りが急激に下がっているのがよく分かります。


これだけ見ると今の状態はバブルであり
今、日本の不動産を買うのはリスクが高いように思えます。


でも、横の比較で考えれば相対的に日本の不動産はまだ買えるという判断もできると思います。
大地震や借地借家法のリスク分を割り引いてもイールドギャップ２％は魅力です。


このあたりの話は"縦の比較"を重視する国内企業より
"横の比較"を重視する外資系企業の方からよく聞かされる理屈です。


確かに世界中で物件を買えるという前提でみれば、
今、ニューヨークやロンドンで積極的に物件を買おうとは思わないよね。


ポートフォリオの中における日本の不動産の運用比率を増やそうと
外資系企業が思うのも当然なのかもしれません。


適切な価格で物件が買えるかどうかは別としての話ですけどね。