土地だけを見てはいけない。
自分の頭で考える生活設計。
『 ネット記事を読む 』
※消費者の視点。
注文住宅の土地選び、
大切なライフライン
2015/7/1 不動産コンサルタント
長嶋修さんという人のお話です。
「土地を買って注文住宅を建てる」
という場合の注意点を挙げよう。
今回のポイントは「ライフライン」。
具体的には
「道路」「水道」「下水道」「ガス、電気」の４つだ。
※そうなんだけど・・
私は「インフラ」の整備状況
・・と、言っています。
基本的な確認を怠ると、将来的に
思わぬ大きな費用負担を伴う可能性がある。
※土地だけ見ていると・・
そのような可能性があります。
■私道は役所の認定を確認
まずは「道路の属性」。「公道」か「私道」か。
公道とは、市や県や国や県、市区町村など、
自治体が持っている道路を指す。
私道は私道（わたくしどう）と呼び、
個人や法人の所有になっているもの。
公道の場合にはさほど制約はないが、
私道は、道路として役所の認定が
とれているかどうかが重要。
見かけ上は道路であっても、あくまでも
「建築基準法上の道路」でなければ、
建て替えができなくなってしまうことがある。
※過去にマイホームを建築した
顧問会員のＨさんは、実際に
このケースでした。
将来家を建てようと・・
数年前に購入していました。
で・・Ｈさんの実家（Ｈさん）が
当事務所の顧問会員になって
マイホーム建築（建替え）
したのを見て、
自分たちも建てよう・・と、
当事務所の顧問会員になりました。
現地調査や役所調査をしてみると、
その土地の前面道路は、
見た目は立派な道路ですが、
公道ではありませんでした。
私道・・です。
役所の認定も取れていない私道。
つまり、公道に接していない、
家が建てられない土地だった
ということです。
その事実を知って、夫婦も実家も
みんなショックを受けました。
宅建業者のように見えるが、
実はそうではない業者から購入。
（だまされた・・？）
で・・どうやって家を建てたか？
たまたま隣接地が分譲宅地でした。
そちらは当然・・公道に接しています。
なので、その1区画を購入して、
2つの土地にまたがるように
マイホームを計画して建築しました。
広い敷地に広い平屋を建築しました。
私道の建築基準法上の扱いとして
しばしばみかけるのが、
「みなし道路」や「ただし書き道路」。
これらは基準法上の道路として認定
されているため問題はない。
「42条２項道路」といって、４メートルに
満たない道路でセットバックがあるケースも。
セットバックとは、道路幅の決まりを満たすために、
建て替え時に敷地の境界を後退させること。
建築基準法には、
敷地が建築基準法上の道路に２メートル以上
接していなければ建物が建てられない、
というルールがある。
42条２項道路で、道路幅が４メートル未満
とは図のような場合だ。
建て替えの際には道路幅を４メートルに
しなければいけないので、道路の中心線から
２メートルまで土地を後退させなければならない。
つまり、敷地が小さくなってしまうというわけだ。
※武田ＦＰの自宅は角地ですが、
一方の道路が4メートル未満なので、
セットバックして建替えしました。
後退した位置にフェンスを建てて、
その外側は盛岡市に寄付！
（ああ・・もったいない）
長さ20メートル以上だから、
けっこうな面積になります。
注意したいのは「道路の中心線」とは必ずしも、
現状の道路の中心ではないこと。
中心線が具体的にどこにあるのかは
役所で確認できる。
■重要事項説明書は事前に確認を
こうしたことは宅建業法上、
重要事項説明の義務の範囲内なので、
契約前の重要事項説明で、
宅地建物取引士が説明はしてくれるはずだ。
※説明することになっています。
ただし不動産取引の実務上、重要事項説明と
契約は同日に行われる場合が少なくない。
※それが普通で、あらかじめ
重要事項説明をすることはない。
当事務所が係わる場合は、
売主側の業者からあらかじめ
資料をもらって説明するように
しています。
重要事項説明書をはじめとする契約関連書類
一式は事前に取り寄せ、疑問点については
契約前までに確認を済ませておくことを
おすすめする。
※それが理想ですが、
大部分の不動産屋さんは・・。
次に「水道」について。
まずは「引き込み管の口径」。
一般的には13ミリ、20ミリ、25ミリのいずれかだ。
既存住宅を見に行くときに、売り主の了解を得て、
玄関や駐車場にある量水器を開けてみよう。
水道メーターがあり、
ここに引き込み管の口径が記載されている。
■管の入れ替えには多額の費用
昨今の建物では、
基本的に20ミリ未満の配管は使わない。
水を出す口が多い２世帯住宅の場合は、
25ミリ管を使用することもある。
建て替え、水まわりの増改築、給湯器の交換
などの際に、13ミリ管では水圧が弱く、
給湯器がうまく点火しないという事例もある。
※かなり古い家が建っていた土地は、
13ミリの可能性が高い。
13ミリ管を20ミリ管に入れ替えるには、
結構な費用がかかる。
大きく費用がかさむのは、
道路の本管から配管をやり直すケース。
※これが結構・・ある。
安くても50万円ぐらい、場合によっては
150万円から200万円ぐらいかかることも。
※上はキリが無いけど、
下は30万円ぐらいから・・。
水道管は通常、道路の中心ではなく、
自分の敷地側か、もしくは反対の敷地側か、
どちらかに寄っている。
※そういうことで・・
このへんにも運・不運がある。
引き込み工事は、工事する距離が長ければ
長いほど、費用が高くなる。
※当たり前。
こうした費用負担を資金計画に入れておこう。
前面道路の水道管が「公設管」か「私設管」かも重要。
道路中の本管が公設管ではなく、
誰かが引いた私設管であるケースでは、
そこから分岐させてもらうのに、
負担金が発生することがある。
また13ミリを20ミリに配管の口径を変えるときに
制約があったり、もしくは私設管自体が細過ぎたりし、
本管から引きなおす必要がでてきたりすると、
何百万円もの負担になる可能性もあるのだ。
※時々ある・・話だけど、ここまで
インフラがグチャグチャな土地だったら、
係わらない方がいいかも。
最後に「水道管の材質」。
古い鉄管などの場合、
水道局や役所の水道部での確認が必要だ。
新たに所有者が変わったり、
水道メーターを変えたりするにあたっては、
管が古いと引き直さなければならないケースがある。
鉄管の場合、サビや劣化の問題から
極力入れ替えるのが原則。
最近の主流はステンレス管だ。
水道管については仲介業者に聞けば調べてもらえる。
水道局・役所の水道部にある
「水道台帳図」などで把握することも可能だ。
※役所は、親切に教えてくれます。
一生に一回の大きな買い物です。
インフラについては、しっかり調べたい。
「その道路は本当に道路か？」
・・っと。
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