2017/3/26 日本経済新聞
金融機関による2016年の不動産向け融資が
12兆円超と過去最高を記録した。
背景の一つが相続対策のアパート建設だ。
人口減社会には似つかわしくないミニバブル。
※人口が減っていくのだから、
住まい貸し業は先細りしていく
しかない。
リスクが大きいのに、
わざわざ新規参入してはいけない。
まだ局所的とはいえ
体力の弱い地域金融機関が主役だけに
金融庁や金融界からも不安の声が上がる。
米リーマン危機を引き起こした
サブプライムローン
（信用力の低い個人向け住宅融資）問題の
「日本版にもなりかねない」（大手銀行首脳）。
近鉄名古屋線、津駅から車で10分ほど。
海岸に近い中河原地区を中心にアパートが
急に増え始めたのは６年ほど前だ。
すぐ数軒が目についた。「入居者募集中」。
１キロ平方メートルほどの地区に
数十軒以上が密集するアパート銀座だ。
※岩手県でも区画整理地区は
判で押したようにアパート銀座。
田んぼや畑にも・・。
表札付きの部屋は一部で駐車場の車もまばら。
徒歩圏内に駅もないこの地になぜなのか。
「ブームだからと不動産業者が
あちこちに営業をかけた」。
市内の男性（70）は憤る。
自身も約10年前、業者の勧めで
銀行から約２億円を借りて畑にアパートを建てた。
※業者の言いなりになってはいけない。
億単位の借金をしてはいけない。
近隣工場に勤務する人が入居したが、
土地の安さに目を付けた業者が営業を強化し
アパートが急増。
入居者の争奪が起き
「今はどこも空室だらけ。誰が責任を取るのか」。
※空室になるのは当たり前。
業者の言いなりになっては
いけない。
自分の頭で考えないで、
安易にハンコを押した自分にも
責任がある。
日銀によると16年の全国の不動産融資は
前年から15％増の12兆2806億円で
統計のある1977年以降で最高。
※とんでもないことです。
バブル期も上回った。
アパートローンも同21％増の３兆7860億円と
09年の統計開始以来、最高に達した。
※とんでもないことです。
貸家の新設着工件数も41万8543件と
８年ぶり高水準だ。
理由の一つは、15年の税制改正で
相続税の課税対象が広がったことだ。
アパートを建てると
畑や更地などより課税時の評価額が下がるため
地主らが相続税対策で一斉に建築に走った。
※おバカさんです。
節約する金額の数倍、数十倍の
しっぺ返しが待っている。
大型借金でのアパート経営
なんて、始めてはいけない。
マイナス金利で貸出先を模索する金融機関も
融資に動き、東京都の郊外などにとどまらず
東北や山陰といった地方部にも
異様なアパートラッシュが広がった。
※金融機関も危なっかしい・・。
何を考えているんだろう？
埼玉県羽生市は市内の空室率が10年でほぼ倍増。
※当たり前。
人が減っていくんだから当たり前。
下水施設などの維持管理コストが膨らむことを懸念し、
15年にはアパートの建設地域を従来よりも
制限する規制を出した。
※当然のことです。
人が住むかどうか分からない
ところのインフラを充実させても、
管理コストが増えるばかりです。
関西や中部圏から同じ悩みを持つ自治体の
視察も相次いでいる。
融資急増の反動も出ている。
「家賃減額分を支払ってほしい」。
愛知県に住む80歳代の男性は２月、
不動産大手を相手取った訴訟を地裁に起こした。
「10年は家賃が変わらない契約だった
のに、６年後に10万円減額された」
と主張している。
※新築当初はとりあえず満室に
なるが、2～3回転目あたりから、
（5～6年後あたりから）
満室にはなりにくくなります。
（当たり前）
男性はある契約を交わしていた。
家賃徴収などを会社に一任する「サブリース」で、
契約で決めた家賃を大家に払い続けるため
リスクが少ないとされる。
※手間がかからない・・だけ。
収入が約束されるわけではない。
だが契約大家でつくる会によると、
業績悪化などを理由に家賃を減らし、
トラブルになるケースが増えている。
この不動産大手は
「運営環境などに基づいて判断し、
協議したうえで決めている。
家賃を上げることもある」
と説明する。
※家賃を上げることは・・無い。
こんな事例は氷山の一角との声がある。
融資を受ける場合、毎月の家賃収入が
返済額を下回ると収支が逆ざやになり、
運営を続けられなくなる恐れがある。
※当たり前。
ほぼ全額融資で・・なんて、
やってはいけない。
石川県内にアパートを２棟所有していた男性
（61）は家賃を１割減らされたことなどで
月々の収支が悪化し14年にアパートを
売却した。
※売却できるだけ、まだマシ。
資産価値下落で手元には約3000万円の
借金が残った。
※100万円とか300万円とかの
相続税を節約するために
3000万円の負担を背負う・・。
（気の毒で「おバカさん」と言えない）
融資実態も不透明だ。
津市内のある大家は
「不動産業者の紹介で
２つの都市銀行から数億円借りたが
事業性などの質問はほぼなかった」
と証言する。
中長期の入居見込みすら確かめていない
可能性がある。
※アパート建築をする人もだけど、
そのお金を貸す銀行の方が
もっと心配。
日銀統計もメガバンクや地方銀行などが対象
でノンバンクは含まない。
工場の敷地内にアパートを建てるケースなども
含まれず実情を反映していない。
中小企業が運転資金の名目で借りる
「事業性融資」が実はアパート向けだったりする
こともあるが、
金融機関によって定義はあいまいだ。
※新築アパートが地域に増えれば、
銀行の経営状態に不安が募る・・。
しっかりしてくれよ、銀行さんたち。
アパート建築が増えるほど、
銀行経営が危なくなるべ。
・・っと。
〇 商品販売をしない。
〇 しがらみを持たない。
誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて16年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。
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