売ってくれる知り合いが気の毒・・。
●顧問会員のＳさん（30代）
（相談：ライフプランニング）
マイホームに関して相談を受けていました。
リフォームをして実家に入るか？
新たに土地を買って新築するか？
・・等々について、アドバイス中です。
実家の隣地は一段低い畑です。
もし・・そこを買うとしたら、土盛り工事には
費用がいくらぐらいかかる？
・・と質問をいただいていました。
私が送ったメール・・です。
こんにちは。
〇盛土工事費用 情報が無いと概算もできません。
概算するためには、
土地の形や高低差を知る必要があります。
その土地の概要を知る必要があります。
⇒ 土地の形や道路との関係
⇒ 地図や写真や絵が欲しい
★盛土のボリュームを知るために体積を計算します。
・道路との高低差は、3～5ｍ。 （ 5ｍにする？ ）
・面積は？ （ タテ何ｍ × ヨコ何ｍ ）
★土留め擁壁（ コンクリートの壁 ）の長さ・高さ。
・擁壁が必要な距離（ｍ）と平均高さ（5ｍ？）
〇土地購入の仲介
当事務所は、買主側（Ｓさん側）に立つ
『仲介』を行ないます。
『売主側の仲介』は、昔の知り合いが
〇〇の不動産屋さんにいますので、
具体的な案件がでてくれば、
連絡・相談をしてやってもらいます。
その不動産屋さんが調査したり
折衝したりした結果について、
当事務所が内容をチェックして・・
大丈夫であれば、購入の段取りをします。
なお・・その際は、「仲介手数料」が発生します。
不動産売買仲介手数料
＝ （ 売買金額×3％＋6万円 ） ＋ 消費税
たとえば・・1,000万円の土地なら、
（1,000×3％＋6）×1.05＝37.8万円
いずれ不動産屋さんに払うことになるお金
・・当事務所に払って・・ということです。
もちろん・・ただの不動産屋さんとはちがい、
マイホーム取得に関して・・
以後のライフプランニング・シミュレーションの中で、
具体的な実行作業を支援していくことになります。
よろしく、お願いします。
返信メールをいただきました。
・・ 略 ・・
土地売買の際の仲介の件で、
分からないことがあったので教えて下さい。
１．土地の売買には、必ず仲介業者などが
入るもの！という風に決まっているのでしょうか？
２．仲介手数料というのは、売り手と買い手
両者が支払うものなのでしょうか？
それとも買い手のみが支払うものなのでしょうか？？
というのも、今回のその畑の持ち主は、
祖父の代から親交のある知人なので、
もし売ってくれることになった時、
あえて不動産屋さんを入れて遠まわしに
話を持っていくのもよそよそしいかなと思ったり、
私たちが仲介手数料を支払うのは
構わないのですが、
売ってくれる人にも支払わせることになるとすれば、
何だか気の毒な気がして...。
書類の手続きやら、
後々何かあった時のことを考えると、
間に入ってもらった方が良いのは
もちろん分かるのですが、
上記のようなことをふと疑問に思いまして...。
・・ 略 ・・
お答えします。
１．土地の売買には、必ず仲介業者などが
入るもの！という風に決まっているのでしょうか？
（ 答え ）
必ず業者が入るもの！・・とは、決まっていません。
売買契約は当事者間の合意で成立します。
業者を入れずに売り買いするのは自由です。
２．仲介手数料というのは、売り手と買い手
両者が支払うものなのでしょうか？
それとも買い手のみが支払うものなのでしょうか？？
（ 答え ）
仲介手数料は、売り手・買い手の双方が払うものです。
業者が1社の場合は、双方から受け取ります。
2社の場合は、それぞれ売り手・買い手から。
3社以上の場合は、業者の話し合いで・・。
※業者は売買成立のために、
色々な調査・確認の作業を行ないます。
（ 役所調査、現場調査、・・等で ）
・売主が真正な所有者か？
・死んだ人の登記のままで、相続人が大勢いないか？
・抵当権ほかの阻害要因がないか？
・阻害要因があっても処理が可能か？
・住宅建築が法的にできる土地か？
・住宅建築が物理的にできる土地か？
・建築できる土地にするためのコストは？
・居住インフラ（上下水道・電気等）の整備状況は？
・買主は購入資金は大丈夫か？
・住宅ローンは組めそうか？
一般的な回答は上記の通りですが、
Ｓさんのように特殊事情がある場合はどうする・・？
売り手側に負担をさせるのは気の毒・・ということで、
業者をいっさい入れないで購入する場合は、
まず・・、購入しても大丈夫か？ ・・を確認します。
「実家の隣地だし、盛土すれば建てられそう。」
・・というのは、あくまで・・「見た目」・・です。
法的に、物理的に、何か問題があるかもしれません。
上記のように、業者が調査・確認する作業を
自分で行なっていくことになります。
まず、法務局に行ってこの土地の資料を取ります。
〇登記簿謄本
〇公図
〇地積測量図 （ 存在すれば ）
これらを取って、2千円・・です。
（ 土地が1筆であれば ）
これで確認できることは・・以下のようなことです。
・売主が真正な所有者か？
・死んだ人の登記のままで、相続人が大勢いないか？
・抵当権ほかの阻害要因がないか？
・面積は？
ここまでで・・もし、大きな問題をはらんでいれば、
あるいは問題解決に相当時間がかかりそうなら、
この土地の購入はギブアップ
・・のように判断していくことになります。
問題がなさそうなら・・次は、
役所の各担当部署を廻って調査・確認します。
・法的にマイホーム建築が可能か？
都市計画法、建築基準法、農地法、・・等々。
・居住インフラ（上下水道・電気等）の整備状況は？
並行して・・
・建築できる土地にするためのコストは？
なんとかして調べます。
まだまだ・・色々な調査・確認作業が必要ですが、
その過程の都度・・資料添付で相談してもらえば、
アドバイス・・遠隔操作をしていきます。
一般の「売り地」とはちがい、
「売る」・・という意思表示をしていないケースでは、
一方的に「買いたい♪」・・と思っていても、
売買契約に至らないケースが多くあります。
まずは・・「買うって言ったら・・売る？」
・・と相手の、意思確認が大前提です。
よろしく、お願いします。
Ｓさんのライフプランニング（生活設計） 進行状況
1 ヒアリング
家族状況・家計収支・資産・職歴ほか
2 家計の現状診断
診断資料（小冊子） 問題点把握
3 生活設計 シミュレーション
設計資料（キャッシュフロー表ほか）
4 実行支援
商品選択や処理（金融商品・保険・ローンほか）
住宅・不動産・相続等の段取り・手続き
5 事後チェック
計画の実行・・進行状況、必要に応じた修正
今日の武田ＦＰ
●セミナー原稿作成
小中学校の職員の方々が対象の
ライフプランセミナーを、2/5（金）に行ないます。
2時間・・たっぷりのセミナーです。
その原稿作成を土曜日あたりから
シコシコ行なっていましたが、今日・・ついに終了！
20ページの小冊子！ ・・です。
（ サービスし過ぎ・・？ ）
明日、佐々木ＦＰにページ付けと、
製本をしてもらって完了！ ・・です。
（ 私・・ページ付けができないんですぅ ）
●顧問会員のＨさん（30代）
（相談：生活設計・マイホーム建築）
マイホームプランを電話で打ち合わせ。
今まで5つほどプランを作りましたが、
ほぼ・・最後に作ったプランでＯＫ！ ・・に。
もう少し細部を詰めたり、
パース（立体に見える絵）を作成したり、
立面図や配置図を作成したり、
・・だんだんカタチにしていきます。
今日の佐々木ＦＰ
●顧問会員のＨさん（30代）
（相談：ライフプランニング）
現状診断の資料作成作業・・、2日目です。
あと・・2日？
「行列のできるＦＰ事務所」 資料作成の順番待ちの方々。
お待たせして、大変ご迷惑をおかけしています。
本当に申しわけありません！
1 Ｓさん（30代）：現状診断 ← 回答待ち。
2 Ｋさん（30代）：シミュレーション ← これから私が作業。
3 Hさん（30代）：現状診断 ← 今日の作業。
4 Tさん（30代）：現状診断
5 Hさん（40代）：現状診断
6 Sさん（30代）：シミュレーション
7 Ｏさん（20代）：現状診断
8 Ｉ さん（50代）：現状診断
9 Ｍさん（40代）：現状診断
10 Sさん（30代）：現状診断
11 Nさん（40代）：シミュレーション
顧問会員の皆さんへ。
「資料作成」を伴なう場合は行列に並んで頂きますが、
それ以外は即対応しますので、遠慮なく質問・相談してください。
《 消費者の方へ 》 保険には加入するな！借金はするな！
経費は払うな！目を覚ませ！ 「家計の常識を疑え！」参照。
《 顧問会員希望の方へ 》 まず、「顧問会員って何？」を
熟読して内容を確認下さい。連絡・申込先fpst@axel.ocn.ne.jp
