武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

〇メール顧問会員​​のMさん（30代）​​
​​​　　　（相談：ライフプランニング）

2019.8.21　新規 メール顧問会員。
​2019.9.13　現状診断。
2019.10.10　マイホーム取得シミュレーション。

メールをいただきました。

武田様

いつもお世話になっております。
メール顧問会員のMです。

件名に関しまして、土地取得支援は依頼して
いませんので質問させていただいても良いか
迷ったのですが、

もしお教えいただけるのであれば
武田先生のご意見をお伺いしたくメール致しました。

現在土地を探しており、
添付資料の右上①の土地を検討しております。

型がいびつかつなため、とても良い立地の土地ですが
ギリギリ予算内（1750万円）での販売価格です。

35坪程度の平屋希望ですが難しければ2階だてでも、
と考えております。

このような型の土地を買うにあたりの注意点や
ばっさりやめた方が良い、など、何でも結構ですので
武田先生のアドバイス承れたら幸いです。

宜しくお願い致します。
 　　　※添付されてきた土地図面に、私が
　　　　分かりやすいように着色しました。

　　　　さらに、それぞれの住居はこのような
　　　　感じで建つだろうな・・という絵も
　　　　描いてみました。



 　　　※検討しているのは、①の土地です。
　　　　この分譲地の中で一番いびつな土地です。
　　　　その分、安い価格設定になっていると
　　　　思います。

　　　　土地の形がいびつだと、もうそれだけで
　　　　「ここは無し！」
　　　　と素人判断で、候補から除外しがちですが、
　　　　捨てたものではない物件って、
　　　　けっこうあるもんです。

　　　　過去にも岩手県内で建築した顧問会員と、
　　　　候補地のいくつかを、家族といっしょに
　　　　車に乗って見てまわっていた時に・・

　　　　「安いけど形が三角形だから、これは」
　　　　無しですよね
　　　　・・と見せられた物件が、
　　　　実はまともに家が建てられる土地で、
　　　　私が推奨して、プランを計画してみて、
　　　　
　　　　「あ・・大丈夫、まともな家が建つんだ」
　　　　と分かり、三角形なために安くてお得な
　　　　その土地を買って、建築しました。

　　　　結局・・その土地は、
　　　　三角形なために なかなか買い手がつかず、
　　　　価格を下げてきていたお得な物件でした。

　　　　・・というようなこともあるので、
　　　　カタチは悪くても
　　　　お得かもしれない物件もあるので、
　　　　入り口での素人判断はキンモツです。

　　　　で、今回の土地ですが・・

　　　　普通の35坪前後の2階建てを建てる
　　　　分には問題が無いように見えます。

　　　　35坪の平家となると・・
　　　　建てることは物理的に可能なように
　　　　見えますが・・

　　　　この土地で最も懸念されるのは、
　　　　日当たりの問題です。

　　　　住宅用地の日当たりの良し悪しを
　　　　左右する要因で大きいのは、
　　　　・道路：方角と接道幅
　　　　・土地の南北間口　　・・です。

　　　　南側の隣地の⑤や⑥の土地や、
　　　　東側の②の土地はなどは、
　　　　南面道路で、
　　　　間違いなく日当たりがいいです。

　　　　特に⑤や⑥の土地は、接道幅も広く、
　　　　確実に日当たりがいいです。

　　　　そのように・・好条件な分、
　　　　同じ分譲地の中でも、高価格の設定
　　　　になっていると思われます。

　　　　検討中の①の土地は、
　　　　東側で部分的に接道しているので、
　　　　道路による日当たりは期待できません。

　　　　さらには、接道幅は6mということに
　　　　なっていますが、実質は5mに見えます。

　　　　ただ、だからといって、車の出入りが
　　　　大変だということにはならず、
　　　　むしろ出し入れがしやすそうに見えます。

　　　　前面道路が90度に曲がっているので、
　　　　方向転換がしやすく、帰宅の際には
　　　　バックで駐車し、出かける際には
　　　　前進で普通に出ていけそうです。

　　　　この土地の入り口部分の実質幅は
　　　　5ｍのようなので、車を2台
　　　　並べて駐車するには十分な幅です。

　　　　それから、土地の南北間口。

　　　　南北に長い敷地であるほど、
　　　　マイホームを建築しても、
　　　　その南側に敷地を残すことができます。

　　　　これも、日当たり確保の大きな要因です。
　　　　②と⑤と⑥の土地の南北間口は16mです。
　　　　理想的です。

　　　　南北間口が狭い土地で建築すると、
　　　　南側にあまり敷地が残らず、
　　　　日当たりの確保が難しくなります。

　　　　検討中の①の土地の南北間口は、
　　　　15m弱に見えます。
　　　　これで普通の長方形であれば何の問題
　　　　も無いんですが、
　　　　北側の境界線が斜めになっています。

　　　　ということは、実質の南北間口は、
　　　　11mから13m程度に見えます。
　　　　これは、ちょっと狭め・・です。

　　　　この南北間口で、広い平家を建てれば、
　　　　その家で暮らす冬は、日当たり無し！
　　　　だと思ってください。

　　　　二階建てを検討するのであれば、
　　　　南側に敷地を残して建てられるし、
　　　　立体的な工夫を含めて、間取り次第で
　　　　色々やりようがあります。

　　　　この土地、良い面もあります。

　　　　西側は、狭いながらも公道です。
　　　　上手に間取りを考えれば、
　　　　明るい住空間が造れて、
　　　　快適な生活ができそうに見えます。

　　　　夏は西日を上手に処理できるようにして、
　　　　冬は暖かい陽射しを取り入れる、
　　　　快適空間での生活ができそうです。

　　　　この土地で建てるなら、西側に
　　　　リビングとダイニングを配置したいですね。

　　　　なんか・・明るくて楽しそうな家が
　　　　見えてきたような感じがします。

　　　　自分たちの理想とする立地なのであれば、
　　　　（　頂いている情報の範囲では　）
　　　　買い！・・も有りですね。



住宅取得シミュレーション。
2019.10.10
​
 　　　※マイホーム取得の資金計画です。
　　　　一通りの諸費用まで把握しておきます。



　　　※土地の購入や、建物を取得、等々では、
　　　　不動産取得税がかかる可能性があります。
　　　　計算に入れておきましょう。




　　　※キャッシュフロー表です。

　　　　左が現役、右が老後。

　　　※読者の皆さんも、自分たちのCF表を
　　　　マネをして作っておきましょう。

　　　　自分たちの将来が見えていれば、
　　　　やみくもな節約や、やみくもな貯蓄で、
　　　　生活の潤いを失うこともありません。

　　　　現役中から お金は有効に使いましょう。
　　　　お金は使うためにあります。


　　　※現役の拡大。



　　　※老後の拡大。



　　　※キャッシュフローグラフ。
　　　　（　1年ごとの貯蓄残高の推移　）

　　　　マイホーム取得後の人生はこうなります。

​​

現状診断時点のM家の状況。
2019.9.13

　　　　キャッシュフローグラフ
　　　　（　1年ごとの貯蓄残高の推移　）



​​​​​​​​​​​​​​​　　　※その根拠になるキャッシュフロー表です。
　　　　左が現役、右が老後。

​​​​​​​​​​​​​​​　　　※読者の皆さんも、マネをして作ってみよう。
　　　　一生の見通しが分かってしまいます。


​​​​​​​​​​​​​​​　　　※現役の拡大です。



​​​​​​​​​​​​​​​　　　※老後の拡大です。



​​​​​​​​​​​​​​​　　　※老後の収入である年金は、
　　　　このようなカタチで受け取ります。

​​​​​​​​​​​​​​​　　　※Mさん夫妻の年金手取り額は3段階になります。
　　　　1 夫だけ5年間　　：239万円/年
　　　　2 夫婦共合計で12年間：384万円/年
　　　　3 妻のみで11年間　：191万円/年
　　　　（　この金額が、老後の
　　　　　　キャッシュフロー表に
　　　　　　　　記入されています　）


​​​​​​​​​​​​​​​　　　※Mさん夫妻の死亡保障必要額の推移です。
　　　　将来を含めて、夫婦共に死亡保障は不要です。



​​​​​​​​​​​​​​​　　　※死亡保障はまったく不要なのに、
　　　　夫婦で生命保険に9本も加入しています。
　　　　継続すれば、総額で約1600万円も払います。

　　　　そのお金、マイホーム建築に使ったら・・？

​
マイホーム建築は土地に合わせて、
いろいろやりようがあるべ。
・・っと。​​​​

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて19年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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