武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

〇メール顧問会員​​のMさん（30代）​​

​​​　　　（相談：ライフプランニング）

2019.8.21　新規 メール顧問会員。

​2019.9.13　現状診断。
2019.10.10　マイホーム取得シミュレーション。


メールをいただきました。

武田様

昨日も記事への掲載ありがとうございました。
メール顧問会員のMです。
​　　　※毎回、今回で最後だという思いで
　　　　コメントを書いていました。

　　　　なんと言っても・・
　　　　土地購入の実行支援の依頼を受けて
　　　　いるわけではないのに、実質、毎日、
　　　　土地購入の実行支援をしている状態です。

　　　　ですが、
　　　　危なっかしい部分が次々と見えて
　　　　くるので、「はい、これでお終い！」
　　　　と、消えるわけには行かなくなって
　　　　しまいました。　　あぁ・・

　　　　日本中の読者の参考のためにも、
　　　　しょうがないか と、思いつつ・・。

名義・・・全く誰名義にするかなど頭になく、
何も考えずに夫名義で買い付け証明をしておりました。
​　　　※おバカさんです。

　　　　案の定・・国が用意した落とし穴に、
　　　　すなおに落ちようとしています。

　　　　だから私としては、放っておけなくて、
　　　　またコメントをすることになります。

　　　　大金を使う買い物では、当然ながら
　　　　大きな税金に配慮する必要があります。
　　　　（　知らないでは済まされない　）

　　　　テレビや車を買うのとは全く違います。

　　　　大きなお金の動きは税務署が把握します。
　　　　忘れたころに、ほとぼりが冷めたころに、
　　　　「おたずね」が郵送されてきたりします。

　　　　この時点から、ホコリが叩き出されます。

　　　　（　百万円単位の　）贈与税を払いなさい！
　　　　・・ということになる場合も、

　　　　大きな買い物をする人が、
　　　　お気楽♪・・でいてはいけない。

誰の資金から、誰名義で・・・
おっしゃる通り不安になってまいりました。。。
​　　　※でしょ？

　　　　本来は、土地を決める前から心配
　　　　しておくべきことでした。

今さらなのですが、こういったことは本来
どなたに相談することなのでしょうか。
​　　　※土地購入の実行支援を依頼されていれば、
　　　　私でよかったんですが、
　　　　そうではない一般の方々の場合は・・

　　　　土地を買ってだれの名義にするか？
　　　　によって、贈与税が発生するのですから、
　　　　最も確実な相談相手は、税務署！
　　　　・・です。　（　当たり前　）

　　　　あるいは、税理士です。

　　　　前者は無料、後者は有料・・です。
　　　　私なら、前者に相談します。

また、27日までに
土地の支払い日を決めなければなりませんが、
それもいつに指定しようか迷っております。
​　　　※元々、払うお金があるのであれば、
　　　　それは、たいした問題ではない。

近日以前にも出向いたことのある工務店へ行くので
その際に聞こうとも思っていたのですが・・・
​　　　※おバカさんです。

　　　　工務店は建築が専門分野です。
　　　　税に関しての確実な知識があるわけ
　　　　ではありません。

　　　　へたに相談して、間違った知識を
　　　　もらって、とんでもない結果になっても、
　　　　責任を取ってはもらえません。

何だか色々不安になってまいりました。
​　　　※きちんと、することをすれば、
　　　　別に、どうということはありません。

自分たちでも勉強していきたいと思いますが
土地の購入に関しては
あまり日がないため穴や抜けがあると怖いのです。
​　　　※本来は、今回の登記名義のことを
　　　　含めた色々な注意事項を、
　　　　売買にからむ業者がちんと説明する
　　　　べきことです。

お手間をおかけいたしますが
アドバイスいただけたら幸いです。
​　　　※贈与税は、実にシンプルです。

　　　　年に110万円までは無税で贈与できますが、
　　　　そてを超える金額を贈与すれば、
　　　　贈与税を国家に納めることになります。

　　　　その計算の仕方は・・

​​　　　※妻の親からの援助金：1700万円で
　　　　土地を買って、夫名義で登記すると、
　　　　夫は贈与税を納付することになります。

　　　　（1700－110）×50/100－250＝545
　　　　贈与税は、545万円！・・です。
　　　　（　こんな おバカさんがいました　）

　　　　のん気にしていると、大変なことに
　　　　なります。

　　　　で、どうすればいいか？

　　　　土地代金を出すのはだれか？
　　　　だれのお金で土地を買うのか？
　　　　・・に、
　　　　すなおに登記すればいいだけです。

　　　　すべて、夫の貯蓄から1700万円出して
　　　　土地を購入したのなら、
　　　　登記は夫のみで問題ありません。

　　　　夫の貯蓄から1000万円、
　　　　妻の貯蓄から700万円、
　　　　合計で1700万円の土地を買ったのなら、
　　　　登記持ち分を、夫：10/17、妻：7/17
　　　　・・にすれば、いいだけです。

　　　　夫名義の貯蓄があまりなく、
　　　　夫の貯蓄から200万円、
　　　　妻の貯蓄から1200万円を出したのなら、
　　　　登記持ち分を、夫：2/17、妻：12/17
　　　　・・にすれば、いいだけです。

　　　　税務署から「おたずね」が来ても、
　　　　胸を張って回答できますし、
　　　　通帳の入出金記録が裏付けになります。

　　　　税務署が文句を言うことはありません。

　　　　お金を出した人と登記名義人、
　　　　シンプルに対応しておこう！

　　　　今回の登記名義人の話は、
　　　　土地だけに限ったことではありません。

　　　　建築した後の建物の登記でも同じです。

　　　　その登記をだれの名義にするか？
　　　　・・については、
　　　　建物完成後では遅いことになります。

　　　　建築工事の請負契約は、当たり前ですが、
　　　　建築工事の前に行なわれます。

　　　　その契約書の「発注者」の欄に、
　　　　だれの名前を書くか？　・・も、
　　　　今回の土地購入の契約者と登記名義人と
　　　　同種の問題が発生します。

　　　　だれのお金で建築するか？
　　　　だれが借りた住宅ローンで建築するか？
　　　　登記名義人を建築費総額の中で按分
　　　　する必要があります。

　　　　土地の売買契約の際だけでなく、
　　　　建築工事の契約でも、
　　　　だれを契約者にするか？
　　　　きちんと検討しておく必要があります。

　　　　人生最大の買い物、大変・・なんです。
​





　　　※区画図です。
　　　　番号が黄色で着色された区画です。
　　　　ちょっと形が悪いけど、
　　　　この分譲地の中では低価格です。




　　　※土地の入り口部分です。
　　　　この写真は、左が南、右が北です。



　　　※購入予定地から北側を見ています。

　　　　こんなに開けた感じなのであれば、
　　　　仮に居室を北側に配置しても、
　　　　明るい部屋になります。

　　　　陽射しが入るだけが明るい部屋ではなく、
　　　　空間の広がり・・とか、
　　　　北側住宅南面の照り返し・・だとかが、
　　　　こちらの部屋を明るく演出してくれます。



　　　※購入予定地から西側を見ています。

　　　　北と西がこんな感じなら、
　　　　普通に明るい家を造ることができます。

　　　　まったく問題なし！



　　　※購入予定地から南西側を見ています。

　　　　このような感じなら、そんなに
　　　　日当たりが悪いわけではありません。



　　　※購入予定地の入り口部分です。

　　　　現地見学に、自転車で行った人と、
　　　　車で行った人がいたようです。



　　　※いい感じ・・です。

　　　　この東隣りの敷地の人は、
　　　　建物を北（左）に寄せて建てるので、
　　　　ここにこのまま空間が残ります。

　　　　つまり、東側の日差しもしっかり
　　　　こちらの敷地に入ります。いい感じです。

　　　　しかし、上の写真とこの写真で、
　　　　目を凝らして見ましたが、
　　　　上下水道の引き込みらしいものが
　　　　見えません。

　　　　あるいは、こちら（東）側ではなく、
　　　　西側から引き込んでいる？

　　　　どの写真を見ても、確認はできません。

　　　　この土地の西側の北端に引き込みが
　　　　あれば、建築工事での外部給排水工事が
　　　　安く上がります。

　　　　一般的に、居室は南側に配置され、
　　　　水回りは、北側に配置されやすいので、
　　　　北側に取り出しがあれば、配管距離が近く、
　　　　工事費も安く済みます。

　　　　東側の入り口部分に引き込みがあれば、
　　　　建物の水回りまでの距離がかなり長くなり、
　　　　給水工事も排水工事も高くなります。

　　　　ついでに言うと・・
　　　　南面道路の区画は日当たりは抜群だけど、
　　　　水道引き込みは区画の南端に入り、
　　　　建物の北側の水回り設備まで・・
　　　　長い距離を配管することになるので、
　　　　外部給排水工事は高くなります。

　　　　北側道路の区画は、逆に安くなります。
　　　　（　豆知識　・・でした　）



　　　※購入予定地から南側の2区画を見ます。

　　　　しかし、この業界に数十年と関わって
　　　　きましたが、宅地分譲の境界線に、
　　　　このような構造物を造るケースを見たのは
　　　　2度目です。

　　　　1度目は、ほんの数年前に見た、
　　　　地上60cmほどのブロック塀！・・で、
　　　　あの時は本当にびっくりしました。
　　　　（　あの地方のみのローカルルール？　）

　　　　それも、そのブロック塀の中心線が
　　　　敷地境界というものでした。

　　　　その当時は、なにやら邪魔くさいモノを
　　　　造ってしまっているなあ、
　　　　将来どうするんだろう？・・と感じました。

　　　　で、今回も構造物が！
　　　　こちらはブロックではなく、
　　　　基礎コンクリートのようなものです。

　　　　こちらも、センターが境界で、
　　　　隣人同士の共有の構造物なんでしょうか？
　　　　（　まあ フェンス等は造りやすいけど　）

　　　　数十年先に壊れたらどうするんでしょうか？
　　　　隣人同士が代替わりして行ったら、
　　　　問題は発生しないでしょうか？



　　　※ショッピングセンターも近そう。
　　　　大きな道路にも、さっと出られそう。
　　　　いい感じですね。

　　　　古くから、住宅地となっていた地域の
　　　　ようです。

　　　　長く畑で野菜を作っていたお爺ちゃんが
　　　　長寿を全うして亡くなったので、
　　　　その土地が売り出されて分譲地になった、
　　　　・・ような感じがします。



　　　※これを公図・・と言います。

　　　　測量図のような正確性はありませんが、
　　　　土地どうしや道路との位置関係が
　　　　確認できる資料です。

　　　　土地売買では必ず必要になります。


　　　　写真を見て、納得しました。
　　　　素晴らしい、すごく良い土地に見えます。
　　　　（　天気が良く、青空のせい？　）

　　　　もう・・買っちゃえ！　契約しちゃえ！
　　　　・・です。



住宅取得シミュレーション。
2019.10.10
​
 　　　※マイホーム取得の資金計画です。
　　　　一通りの諸費用まで把握しておきます。



　　　※土地の購入や、建物を取得、等々では、
　　　　不動産取得税がかかる可能性があります。
　　　　計算に入れておきましょう。




　　　※キャッシュフロー表です。

　　　　左が現役、右が老後。

　　　※読者の皆さんも、自分たちのCF表を
　　　　マネをして作っておきましょう。

　　　　自分たちの将来が見えていれば、
　　　　やみくもな節約や、やみくもな貯蓄で、
　　　　生活の潤いを失うこともありません。

　　　　現役中から お金は有効に使いましょう。
　　　　お金は使うためにあります。


　　　※現役の拡大。



　　　※老後の拡大。



　　　※キャッシュフローグラフ。
　　　　（　1年ごとの貯蓄残高の推移　）

　　　　マイホーム取得後の人生はこうなります。


​

​​

現状診断時点のM家の状況。
2019.9.13

　　　　キャッシュフローグラフ
　　　　（　1年ごとの貯蓄残高の推移　）



​​​​​​​​​​​​​​​　　　※その根拠になるキャッシュフロー表です。
　　　　左が現役、右が老後。

​​​​​​​​​​​​​​​　　　※読者の皆さんも、マネをして作ってみよう。
　　　　一生の見通しが分かってしまいます。


​​​​​​​​​​​​​​​　　　※現役の拡大です。



​​​​​​​​​​​​​​​　　　※老後の拡大です。



​​​​​​​​​​​​​​​　　　※老後の収入である年金は、
　　　　このようなカタチで受け取ります。

​​​​​​​​​​​​​​​　　　※Mさん夫妻の年金手取り額は3段階になります。
　　　　1 夫だけ5年間　　：239万円/年
　　　　2 夫婦共合計で12年間：384万円/年
　　　　3 妻のみで11年間　：191万円/年
　　　　（　この金額が、老後の
　　　　　　キャッシュフロー表に
　　　　　　　　記入されています　）


​​​​​​​​​​​​​​​　　　※Mさん夫妻の死亡保障必要額の推移です。
　　　　将来を含めて、夫婦共に死亡保障は不要です。



​​​​​​​​​​​​​​​　　　※死亡保障はまったく不要なのに、
　　　　夫婦で生命保険に9本も加入しています。
　　　　継続すれば、総額で約1600万円も払います。

　　　　そのお金、マイホーム建築に使ったら・・？

​
土地契約で 何も考えずに
夫名義で登記する おバカさん。
・・っと。​​​​

〇 商品販売をしない。　
〇 しがらみを持たない。

誇りをもって、愚直に、
消費者側に立ち続けて19年目の
ファイナンシャル・プランナー事務所。

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