|
|
|
2020.01.21
カテゴリ：不動産投資
お店の人や、不動産業者から接客を受けていて
「ウソ」を言われると、だいたい気づいてしまう。 なぜかって？ ボクが誰よりも、ウソが得意だから。 15年前のボクは、家電量販店でセールスをしていて、全国トップだった。 いまだから話すけど、そりゃぁ数えきれないほどのウソを並べてましたよ。 たとえば 『炊飯器の全メーカーの炊き比べをしたけど、この釜のご飯が一番おいしかったです』 『この掃除機を母の日にプレゼントしたら、"掃除がすごく楽しくなった"って言ってました』 みたいにね。 こういうのは、ほとんどウソ。 ボクから家電製品を買った皆さん、ごめんなさいね。 ウソと言っても、後からバレちゃダメ。 トップセールスのウソは、一生バレないし、結果的にそれがお客様のためになるのだ。 ウソというのは、事実とちがうことを語ることだけじゃない。 実際より良く見せる、事実を隠す、わかりにくくする、ことも含む。 だから、商品をよく見せようとするセールスマンは、「ウソ」をつくのが仕事と言える。 でも、客を不幸にするウソをつく、悪意を持ったセールスマンもいる。 給料が実績で大きく変わる不動産業界には、特に多い。 われわれ投資家は、そういうウソを見抜けないとならない。 家電なら、「あれ？思ってたのと違う？」で済むけど 不動産では、破産するリスクもあるからだ。 今日は、プロの目線から、具体的な「ウソを見抜く方法」を紹介する。 これを読めば、セールスマンを見る目が変わるはずだ。 ★「7割」は嘘つきの数字 セールスマンから「7割」というセリフが出たら、その話はウソの可能性が高い。 たとえば 『このエリアだと、だいたい"7割"以上は1ヶ月以内に入居者が決まってますね』 と言った感じ。 「7割」ってすごく業者に都合が良い数字なんだよね。 6割だと説得力に欠けるし、8割だと実現しなかった時にウソをつかれたと思われる。 「7割」は、そこそこ説得力があって、もしもの時に言い訳ができる絶妙な数字なんだ。 この数字が出てきたら、「こいつウソついたな」と思ったほうがいい。 ★計算書から、ウソつきを見つける セールスマンは、言葉に説得力を持たせるために、ツールを用意する。 そのひとつが計算書だ。 計算書は、ウソを見抜きやすいポイントのひとつ。 ・修繕費や税金が入っていない、キャッシュフロー計算書 ・家賃下落率を考慮していない、事業計画 ・共益費や修繕積立費を計算していない、収支計算書 ・募集家賃が高く、満室想定利回りだけが高いレントロール これが出てきたら、その業者は、悪意をもった嘘つきの可能性が高い。 だって、それをそのまま信用して買ってしまったら・・・大変なことになるよね？ 数字を見抜くためには、計算を自分でできなきゃならない。 もし、できなければ、その日には決めずに持ち帰る。 まったく理解できない数字や、予想しなかった数字が出た時は、 一旦引いて、自分自身でも計算してみよう。 ★「他の客の話」は、ほとんど嘘 セールスマンは、バレないウソをつくのが基本。 簡単なのは、他のお客さんの話。 『いま、他にも8人から問い合わせが来ています』 『この前、このエリアで同じような間取りの部屋は、6万円でスグに入居が決まってました』 これがウソだったとしても、確認できないし、証拠も出ない。 実際の問い合わせが2人でも、ボクなら「8人」って言うと思う。 後輩にも、そう言うように指導するね。うん、絶対やる。 このレベルの嘘なら、「信用できない業者」とまで断定する必要はないけれど はなし半分、いや、"はなし4分の1"くらいで聞いておいた方がいい。 ★致命的な欠点は、他のどうでもいいことで隠す。 重要事項説明で、気をつけなきゃならないのがコレ。 購入の意思は固まったけど、その話が無くなるかもしれないような致命的な欠点。 隠したいけど、法律では、説明しなければならない。 そんな時どうする？ ボクが、もし悪意を持ってやるなら "説明はするけど、他のどうでもいいことを重ねて隠す" というテクニックを使う。 たとえば、「市街化調整区域による再建築不可」を知識のない人に説明する場合はこうだ。 『告知事項が、いくつかあります。 まず、この地域は、市街化調整区域で再建築不可となります。 ただ、住居目的で特定条件を満たせば可能なので、これは大丈夫だと思います。 2つ目のこちらが重要で、事前にお話しておかなければいけないのですが 実は前に住まわれていた方の、残置物が残っているんですよ。 庭に、そんなに大きくはないんですけど物置と、居間にタンスが残っています。 今回は、残置物をそのままで、現況渡しという条件で、相場の7割で出ている物件ですので、ご了承ください』 といった感じ。 つまり、重要な話（再建築不可）を薄れさせるために、 どーでもいい話（残置物）をわざと大げさにして、紛れさせる（忘れさせる）ということをやる。 これを「うまい人」にやられると、知識を持っていない限り、見抜くのが難しい もし、「この程度なら、まったく気にならないよ」ということを大げさに言われた時は、その直前に言われたことを思い出してみよう。 何か重要なことが、隠されているかもね・・・ 営業をやったことがある人なら、わかると思うけど たいていのセールスマンは、バレない嘘はついていいと思っている。 特に不動産は、複雑な内容が多いので わからないように素人をだますのは、カンタンだ。 だまされないために、大事なのは ・勉強して、知識を身につける。 ・「この内容なら買う」と基準を決めておく。 ・「担当者を信用するから買う」という考えは捨てる。 不動産業者も、家電量販店の販売員も、マスコミも医者も、 平気でウソを言える人は、世の中にあふれてる。 だまされる側にならないように、気をつけよう。  不動産投資ランキング  金融のしくみは全部ロスチャイルドが作った （5次元文庫） [ あべよしひろ ] お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
最終更新日
2020.01.21 07:10:05
コメント(0) | コメントを書く
[不動産投資] カテゴリの最新記事
|
